Проблема регистрации права собственности на жилые помещения, приобретаемые напрямую у застройщиков в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию и зачастую находятся на стадии начала строительства, довольно распространена. Ее причинами являются, в частности, банкротство застройщиков, неисполнение ими принятых на себя обязательств, невозможность получения всех необходимых документов для подачи на регистрацию права собственности и другое. При такой ситуации получается, что дольщики — как физические, так и юридические лица, заключившие с застройщиком договоры о приобретении жилых помещений в многоквартирных домах и полностью исполнившие свои финансовые обязательства по их оплате, — не могут в установленном порядке зарегистрировать право собственности. Единственным выходом в описанной ситуации является обращение в суд с иском о признании права собственности, решение суда по которому будет являться основанием для регистрации права собственности в регистрирующем органе. В настоящей статье разберем возможность рассмотрения такой категории дел третейскими судами.
В силу статьи 4 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» третейские суды не входят в судебную систему РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Главным условием возможности обращения в третейский суд является наличие в договоре между сторонами третейской оговорки, в соответствии с которой в случае возникновения споров они передаются на рассмотрение в конкретный третейский суд, который стороны установили в договоре или в отдельном соглашении (третейском соглашении).
После принятия решения третейским судом стороне, в пользу которой состоялся судебный акт, необходимо обратиться в государственный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа, который по факту будет являться подтверждением легитимности решения третейского суда и тем самым дает стороне законные рычаги для его исполнения в общем порядке для решений судов.
При, казалось бы, отсутствии правовых оснований для непризнания решения третейского суда о признании права собственности на объект недвижимости, судебная практика в данном вопросе весьма неоднозначна даже Высшим арбитражным судом РФ выносятся противоположные судебные акты по данном вопросу.
Судебная практика:
Определение Высшего арбитражного суда РФ от 15.06.2009 № ВАС-5520/09:
«Как следует из материалов дела решением третейского суда признано право общей долевой собственности за фирмой 1/3 доли и за обществом 2/3 доли на объект недвижимого имущества. Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» в третейский суд может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено законом.
Исходя из пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 96 от 22.12.2005 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов» дела, возникающие из административно-правовых и иных публично-правовых отношений, в частности, споры о признании права собственности на объекты недвижимости и изменение титула, не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов.
Часть 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает правила исключительной подсудности и предусматривает, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.
Таким образом, споры об установлении вещных прав на недвижимое имущество относятся к исключительной компетенции государственных арбитражных судов Российской Федерации.»
В приведенном судебном акте суды в качестве единственного и основного аргумента в обоснование позиции в отказе признавать решения третейских судов о признании права собственности на объект недвижимости приводят следующее: дела, возникающие из административно-правовых и иных публично-правовых отношений, в частности, споры о признании права собственности на объекты недвижимости, не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов.
Но имеется и противоположная судебная практика, получившая подтверждение на уровне Высшего арбитражного суда РФ.
Судебная практика:
Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 12.05.2009 № 17373/08 по делу № А06-470/2008-9:
«Ссылка суда кассационной инстанции на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в информационном письме от 22.12.2005 № 96, необоснованна, так как в указанном письме (пункт 27) сформулирован подход, согласно которому арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, обязывающее регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Решения третейских судов о признании права собственности на недвижимое имущество, не содержащие положений, обязывающих произвести упомянутую регистрацию, данной правовой позицией не охватываются.
По настоящему делу требование об обязании регистрирующего государственного органа совершить соответствующие действия по регистрации права собственности на недвижимое имущество обществом в третейский суд не заявлялось.»
Таким образом, Высший арбитражный суд детализировал свою позицию, высказанную ранее в приведенном выше информационном письме, и уточнил, что если решение третейского суда не обязывает регистрирующий орган совершить юридически значимые действия, а только признает право собственности, то такое решение является правомерным, и публично правовые интересы не затрагиваются. Но несмотря на рассмотрение указанных судебных дел на уровне высшей инстанции, однозначной судебной практики на настоящий момент так и не сложилось.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации является государственная регистрация таких прав.
В силу абзаца шестого пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним может производиться только на основании вступившего в законную силу судебного акта.
В случае рассмотрения споров по сделкам с недвижимым имуществом третейским судом таким судебным актом является судебный акт о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда (параграф 2 главы 30 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, глава 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Рассматриваемый в настоящей статье вопрос однозначно не решен и на уровне судов общей юрисдикции. Судебная практика судов общей юрисдикции также не однозначна по данному вопросу.
Судебная практика:
Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 06.11.2013 по делу № 33-4306-2013:
«М. обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда которым иск М. к П.Н. о признании права собственности на жилой дом был удовлетворен. Городским судом было отказано в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Третейского суда о признании права собственности. Изучив материалы дела, проверив доводы частной жалобы, судебная коллегия находит определение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям. уд, основываясь на положения пункта 2 части 2 статьи 426 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в выдаче исполнительного листа.
При этом, как считает судебная коллегия, суд правильно указал, что споры, связанные с возникновением, прекращением права собственности на недвижимость по своему характеру относятся к исключительной подведомственности государственных судов, рассмотрение спора третейским судом нарушило основополагающие принципы российского права.
Таким образом, судебная коллегия находит определение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
Судебная коллегия отмечает, что заявитель вправе обратиться за разрешением данного спора в суд общей юрисдикции по правилам. предусмотренным ГПК РФ.»
Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 30.10.2012 по делу № 33-20634/2012:
«Суд первой инстанции правильно указал о том, что решение третейского суда, признающее право собственности на объекты недвижимого имущества, а также обязывающее регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, затрагивает вопросы публично-правового характера, которые не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.
Согласно ст. 29 Арбитражного процессуального кодекса РФ и ст. 22 Гражданского процессуального кодекса РФ, споры о признании права рассматриваются арбитражными судами и судами общей юрисдикции в порядке искового производства. В соответствии с ч. 3 ст. 421 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение третейского суда подлежит отмене в случае, если решение третейского суда принято по спору, не предусмотренному третейским соглашением или не подпадающему под его условия, либо содержит постановления по вопросам, выходящим за пределы третейского соглашения.»
Противоположная позиция суда общей юрисдикции.
Лобненский городской суд Московской области:
«Решением Московского городского третейского суда от 22.10.2013 г. за ФИО признано право собственности на здание. Заявитель просит выдать исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда. уд, выслушав доводы; сторон, изучив представленные документы, полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 423 ГПК РФ вопрос о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда рассматривается судом по заявлению стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.
Проверив представленные с заявлением материалы, суд приходит к выводу, что основания к отказу в выдаче исполнительного листа для принудительного исполнения решения третейского суда отсутствуют.
Из договора купли-продажи незавершенного строительством многоквартирного жилого дома от хххххх 2013г., заключенного между ФИО (ОТВЕТЧИК). и ФИО (ЗАЯВИТЕЛЬ), следует, что все споры и разногласия по договору, в том числе связанные с возникновением, ограничением (обременением), переходом или прекращением прав на недвижимое имущество - - незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, подлежат рассмотрению Московским городским третейским судом. Таким образом, решение третейского суда принято по спору, предусмотренному третейским соглашением.
Принимая во внимание, что иных обстоятельств, перечисленных в ст. 426 ГПК РФ, влекущих отказ в выдаче исполнительного листа, не установлено, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.»
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии выпустила письмо от 21.05.2012 № 14-3648-ГЕ «О некоторых вопросах государственной регистрации прав на основании решений третейских судов».
Указанным письмом установлено, что на государственную регистрацию прав, на основании решения третейского суда, должны быть представлены в том числе следующие документы:
- решение третейского суда (оригинал и копия);
- определение государственного суда о принудительном исполнении решения третейского суда;
- исполнительный лист, выданный государственным судом.
Таким образом, стороне третейского спора, в пользу которой состоялось решение суда, в любом случае необходимо обращаться в государственный суд для получения исполнительного листа.
При буквальном толковании статья 28 закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, согласно которой «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях» (пункт 1), имеет важный момент — «государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда», — но пока она не нашла своего практического применения.
По рассматриваемому вопросу имеется полноценная позиция и Конституционного суда РФ. 26.05.2011 Конституционный суд Российской Федерации вынес Постановление № 10-П по делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации», статьи 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в связи с запросом Высшего арбитражного суда Российской Федерации. Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что не противоречат конституционному праву передача спора на рассмотрение третейского, а не государственного суда. В гражданских правоотношениях, основанных на равенстве участников, свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, свободном установлении своих прав и обязанностей на основе договора, действуют диспозитивные начала. Применительно к производству в арбитражном суде диспозитивность означает, что арбитражные процессуальные отношения возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорных материальных правоотношений, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться процессуальными правами и спорным материальным правом. Данное правило распространяется и на процессуальные отношения, возникающие в связи с оспариванием решений третейских судов. В деле с участием заявителя в основе этих процессуальных отношений лежит гражданско-правовой договор. Предусмотренный федеральным законом порядок третейского разрешения спора, возникшего из гражданских правоотношений, в том числе с признанием по соглашению сторон окончательности третейского решения, не противоречит указанным требованиям
Исходя из вышеизложенного, Конституционный суд признал законным рассмотрение третейскими судами споров о признании права собственности.
Кузьмак, юрист, город Санкт-Петербург.