Двойной налог за неосвоение приобретенного земельного участка (незарегистрированную недвижимость на нем)

C 1 января 2017 года государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, а также предоставление сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ― ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (далее ― ГКН) на основании заявлений (запросов) и необходимых для этого документов, поступивших в территориальные органы Росреестра и филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляется на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Тогда как ранее государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав осуществлялись на основании Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящее время в связи с изменившимися правилами кадастрового учета недвижимости, а также во исполнение пункта 31 Поручений Президента Российской Федерации от 5 декабря 2016 года № ПР-2347ГС по итогам совместного заседания Президиума Госсовета Российской Федерации и консультативной комиссии Госсовета РФ от 12 ноября 2016 года, Правительствами субъектов Российской Федерации разработаны и утверждены Планы мероприятий («дорожные карты») по внедрению целевой модели по направлению «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества».

В связи с вышеизложенными положениями нормативно-правовых актов и подзаконных актов в 2017 году началась совместная работа уполномоченных органов (Минимущества субъектов РФ, налоговой инспекции, администраций муниципальных образований, БТИ, Росреестра) по вовлечению в налоговый оборот объектов недвижимости с незарегистрированным правом собственности.

В настоящее время уполномоченными органами проводится работа по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости в целях учета указанных объектов при налогообложении. В ходе проверок выявляются объекты индивидуального жилищного строительства, хозяйственные постройки площадью больше 50 кв. м без регистрации прав собственности.

Индивидуальное жилищное строительство ― это строительство отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. При этом застройщиком, т.е. лицом, обеспечивающим строительство таких объектов, может быть как физическое лицо, так и организация2.

В результате в каждом субъекте Российской Федерации создается реестр земельных участков с домами и хозяйственными постройками площадью свыше 50 кв. м, на которые не зарегистрировано право собственности. Такой перечень объектов недвижимости можно найти на интернет-сайтах региональных министерств имущественных отношений и региональных порталах государственных услуг.

По действующему налоговому законодательству налоговые органы могут рассчитать налог на недвижимость только собственнику и выслать ему уведомление об уплате налога. Согласно ст. 400 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются только лица, обладающие правом собственности на объект налогообложения, указанный в ст. 401 НК РФ. 

Однако при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости собственникам земельных участков, на которых выявлены незарегистрированные объекты недвижимости, рассылаются письма-уведомления. С требованием о необходимости регистрации домов в ЕГРН, чтобы на такие объекты можно было начислять налог на имущество. В письме собственнику напоминают о том, что не совершение им действий по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости можно рассматривать как бездействие, целью которого является уклонение от уплаты налога на имущество. В письме дается разъяснение, что на земельные участки, которые были приобретены физическими лицами и предназначены для индивидуального жилищного строительства, по истечении 10 лет с даты госрегистрации прав на данные объекты начисляется налог по ставке с коэффициентом 2 до момента оформления права собственности на возведенный объект недвижимости (п. 16 ст. 396 НК РФ)3.

Также владельца уведомляют, что к нему могут быть применены меры ответственности как в случае совершения налогового правонарушения (п.3 ст. 129.1 НК РФ). Неправомерное непредставление, включая несвоевременное представление, физическим лицом в налоговые органы сведений о наличии у него объектов налогообложения (недвижимости, транспортных средств) в соответствии с п. 2.1 ст. 23 НК РФ4 предполагает наложение штрафа в 20% от неуплаченной суммы налога.

Если в Реестр ошибочно включены навесы, теплицы, колодцы, сараи и другие хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства и налогообложения, то они исключаются из перечня5.

Однако объект недвижимости нередко не регистрируется его собственником.

Причем объект недвижимости не регистрируется не всегда по злому намерению собственника. Регистрация такого объекта затрудняется сложностью процедуры. В том числе необходимостью последовательного получения нескольких документов (разрешения на строительство на землях индивидуально-жилищного строительства, оформление технического плана, оплата госпошлины, постановки на кадастровый учет и регистрация прав на объект недвижимости).

Кроме того, согласно ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ для того, чтобы зарегистрировать право собственности и (или) поставить объект недвижимости на кадастровый учет, нужно подать заявления в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке и приложить документ-основание права собственности на регистрируемый объект недвижимости.

В число данных документов входят: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее ― карта-план территории);

7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении регистрации государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

После регистрации права собственности на объект недвижимости он становится налогооблагаемым объектом.

Так, согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здания, строения, сооружения, помещения.

Дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам (ч.2).

Начиная с 2017 года налог на имущество физических лиц рассчитывается по новым правилам в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ.

 Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (ч. 1).6

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (ч.2).

Согласно ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1).

В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта (ч.2).

Изменение кадастровой стоимости объекта имущества в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Изменение кадастровой стоимости объекта имущества вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома (ч.5).

Представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать размеры налоговых вычетов, предусмотренных пунктами 3 ― 6 настоящей статьи (ч.7).

Налоговая база по объектам недвижимости ― это их кадастровая стоимость на 1 января каждого года. Данные о такой стоимости налоговые органы получают от органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ― Росреестра. (Управлений Росреестра по субъектам РФ)7.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 24.19 вышеприведенного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей налогообложения на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости8.

Согласно ст. 406 НК РФ, в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1 процента в отношении жилых домов, жилых помещений; объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражей и машино-мест; хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (п. 1).

Налоговые ставки, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) (п.3).

На основании статьи 57 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 и ст. 23 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно ст. 409 Налогового кодекса РФ налог на имущество физического лица подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В соответствии со статьями Статья 399 ― 401 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса.

Объектом налогообложения признается строение, расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), в том числе жилой дом.

По общему правилу налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога (пункт 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации). Однако при уплате налогов на имущество физических лиц обязанность по исчислению суммы налога возлагается на налоговый орган. В связи с этим непосредственной уплате налога предшествует направление налоговым органом налогоплательщику налогового уведомления, в котором указывается сумма налога, подлежащая уплате, объект налогообложения, налоговая база, а также срок уплаты налога (статья 52). Согласно ч. 4 ст. 57 НК РФ в случаях, когда расчет суммы налога производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления.

Налоговым кодексом Российской Федерации предусмотрено, что в случае направления налогового уведомления по почте заказным письмом налоговое уведомление считается полученным по истечении шести дней с даты направления заказного письма (пункт 4 статьи 52); в случае направления указанного требования по почте заказным письмом оно считается полученным по истечении шести дней с даты направления заказного письма (пункт 6 статьи 69).

Сумма налога на имущество физических лиц исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения, путем направления плательщику налогового уведомления. В налоговом уведомлении указывается сумма налога и данные, на основе которых он был рассчитан (ст. 408 НК РФ):

― год, за который рассчитан налог;

― сведения о земельном участке (кадастровый номер, место нахождения);

― размер налоговой базы (кадастровая стоимость участка);

― налоговая ставка;

― налоговые льготы;

― сумма налога.