Статья 7.22 КоАП РФ в регулировании жилищных правоотношений

Никонорова Елена Сергеевна, помощник 6 экспертного состава Высшего Арбитражного Суда РФ

Конституцией Российской Федерации на органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность по созданию условий для осуществления прав граждан на жилище. Данная конституционная обязанность более детально регламентирована статьей 2 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда. Кроме того, на данные органы возложена и обязанность контроля за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Для надлежащего содержания общего имущества собственники могут выбрать любой способ управления этим имуществом, предусмотренный жилищным законодательством. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В случае нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений в отношении лиц, ответственных за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, согласно статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) применяется административная ответственность.

СУБЪЕКТЫ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Субъектами данного правонарушения признаются как должностные лица, так и юридические лица, непосредственно обслуживающие жилищный фонд.

Наиболее проблемным вопросом в практике применения статьи 7.22 КоАП РФ при оспаривании в арбитражных судах постановлений о привлечении к административной ответственности является определение надлежащего субъекта ответственности.

Существует ошибочное мнение, что субъектом рассматриваемого правонарушения может являться как организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация), так и организация, которой указанные функции переданы управляющей организацией по договору подряда.

Исходя из положений части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Физические лица как собственники жилья не признаются субъектами правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, поскольку данная статья устанавливает ответственность только для юридических и должностных лиц. При рассмотрении арбитражными судами спорного вопроса о субъекте ответственности в деле, где часть квартир в многоэтажном доме принадлежала на праве собственности физическим лицам, а другая муниципальному образованию, субъектом ответственности было признано не лицо, действительно ответственное за содержание и ремонт дома, а администрация, как один из собственников общего имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2009 г. по делу № А26-6538/2008 данная ошибочная позиция судов была исправлена, акт жилищной инспекции о привлечении администрации к ответственности, предусмотренной статьей 7.22 КоАП РФ, признан незаконным и отменен.

Нередко при определении субъекта ответственности встает вопрос о том, в чьем ведении находится спорный дом. Так, несмотря на решение о передаче дома в муниципальную собственность, общество как балансодержатель дома не представило комитету по управлению имуществом муниципального района необходимую техническую документацию на дом. Арбитражный суд, рассматривающий дело об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 КоАП РФ, пришел к выводу, что обязанности по содержанию и ремонту жилого дома до момента его передачи в муниципальную собственность несет общество. Основанием для вынесения такого решения было то, что при проведении проверки спорный жилой дом не значился в реестре муниципальной собственности. Кроме того, одним из критериев определения субъекта ответственности является получение денежных средств от жильцов в качестве оплаты коммунальных услуг.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается в том числе товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом) путем членства собственников помещений в указанных организациях.

Жилищно-строительный кооператив, привлеченный административным органом к ответственности, ссылался на то, что не являлся надлежащим субъектом административного правонарушения, так как собранием собственников помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом. Согласно уставу кооператива, принятому общим собранием членов кооператива, он создан с целью удовлетворения жилой площадью членов кооператива путем строительства многоквартирного жилого дома, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом. Исходя из изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что кооператив обязан содержать в исправном состоянии общее имущество в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. То есть собственник может переложить бремя содержания жилого многоквартирного дома на другое лицо. Жилой фонд, являющийся муниципальной или государственной собственностью, обслуживается специально созданными муниципальными или государственными предприятиями. Так, администрация муниципального образования учредила специализированное муниципальное предприятие для обслуживания дома, находящегося в муниципальной собственности. Обязанности по содержанию (техническому обслуживанию) жилищного фонда и придомовых территорий, а также проведению текущего ремонта администрация своим постановлением возложила на предприятие. Тот факт, что жилье находилось в муниципальной собственности и не было передано в хозяйственное ведение предприятия, при выявлении субъекта ответственности значения не имел. Арбитражный суд признал субъектом ответственности по статье 7.22 КоАП РФ муниципальное унитарное предприятие.

Полная версия статьи в печатной версии журнала