Строительная сектор ― довольно прибыльный, инвестиционно привлекательный сегмент экономики, имеющий в современной России множество правовых и финансовых проблем, и который печально известен своими многочисленными видами мошенничества, расточительства и воровства, в связи с тем что в данной сфере «крутятся» немалые деньги, а соблазн нажиться на доверчивых заказчиках или «долевиках» при крупных финансовых потоках и несовершенстве нормативного регулирования данной сферы очень велик.
Строительный бизнес очень специфичен и технически сложен, многие граждане не имеет больших познаний в данной области, в связи с чем их легко можно ввести в заблуждение, обмануть, накрутить дополнительную цену, заставить делать новые денежные взносы.
Зачастую сомнительные застройщики, несмотря на то что невооружённым глазом уже видно, что у него возникли трудности со стройкой, продолжают рекламировать свой объект, тратя на это денежные средства, продавать ещё не построенные квадратные метры жилья, убеждая новых заказчиков в своей благонадёжности, заверяя нас, что никаких проблем со стройкой нет, она идёт планомерно, а если происходят задержка, то нужно только подождать, пока не уладятся небольшие проблемы с документацией, и всё пойдёт как по маслу. На деле может оказаться, что недобросовестный застройщик использует денежные средства не по назначению, финансовые показатели у него упали и строительство уже не может быть завершено им физически, а саму компанию-застройщика поджидает банкротство, причём его аффилированные фирмы, выведя оставшиеся денежные средства, сами могут подать заявление о несостоятельности застройщика.
Дороговизна строительства ― вот что привлекает недобросовестных строителей и мошенников, а также заманчивая возможность быстрого заработка на самых ранних этапах строительства, когда строительные компании аккумулируют денежные средства физических и юридических лиц и формируют «денежный мешок», заключая первые договоры на долевое участие и продавая ещё только «нарисованные» на бумаге квартиры или дома. И если добросовестный застройщик направит привлечённые денежные средства на закупку строительного оборудования, материалов, на формирование строительных бригад для последующей постройки дома, то мошенники распорядятся ими по-другому. Получается, само по себе долевое строительство невольно создаёт почву для возможной наживы.
Часть 1 статьи 1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямо говорит нам о том, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В какой сфере ещё возможно такое? Только в строительной, где платят не за готовый объект, а за перспективу ожидания постройки в будущем. Можно сказать, что, по сути, вы заплатили за определённый продукт, например за аппетитный торт, увидев его только на картинке в каталоге продавца, но получите его не сразу, а только через несколько лет, а продавец всё это время будет на ваши средства «готовить» этот самый торт. Согласитесь, очень странно. Поэтому строительная сфера ― большой и лакомый кусок для мошенничества.
Конечно же, любая предпринимательская деятельность сопряжена с риском. В частности, прекращение строительных работ могут быть вызвано необходимостью вложения собранных денежных средств в закупку строительного материала, а вовсе не являться свидетельством преступного злоупотребления доверием вкладчиков со стороны своего эмитента. Но у мошенничества цели другие. В случаях неисполнения взятых на себя обязательств по договору строительного подряда фиктивными компаниями они изначально не стремятся их исполнять. У таких фирм нет намерения построить и сдать дом в эксплуатацию. Цель и задача у них одна ― получить «лёгкие» деньги, обойдя закон, после чего затеряться и благополучно исчезнуть из юридической плоскости при проведении впоследствии многочисленных судебных, правовых и общественных процедур.
Вместе с тем практика показывает, что юридически грамотные граждане могут избежать обмана при покупке жилой площади в строящемся доме. Что же должно вас насторожить при выборе застройщика и вашей будущей квартиры?
Необходимо отметить, что действующий закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», несмотря на отдельные моменты, всё же стремится защитить приобретателя жилья, обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Согласно ч. 1 ст. 4 данного закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также ― договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поэтому некоторые недобросовестные застройщики могут стремиться не заключать данный договор (ДДУ), а подменить его другим. Заключить с гражданами предварительный договор купли-продажи вместо необходимого в такой ситуации ДДУ.
К данной схеме застройщик прибегает, чтобы избежать или уклониться от гарантий, установленных ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Согласно Гражданскому кодексу РФ, предварительный договор ― это обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Заключая такой договор, застройщик снимает с себя обязанность по его государственной регистрации. При этом часто условия договора содержат обязанность по предварительной оплате в качестве «обеспечительного платежа» значительной стоимости квартиры. Однако такой договор не содержит конкретных сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и не гарантирует, что дом будет построен, а вернуть «обеспечительный платёж» бывает крайне сложено. Самое главное, что основная обязанность застройщика по предварительному договору ― это заключение основного договора. И именно этого при уклонении застройщика от исполнения своих обязанностей по предварительному договору придётся требовать от застройщика в суде.
Позиция Верховного Суда РФ в отношении предварительных договоров сводится к тому, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества (см. Определения Верховного Суда РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-143 и от 16.12.2014 № 9-КГ14-8). Поэтому вопросы о неисполненных сроках строительства, выплат неустоек и т. п., в зависимости от условий предварительного договора, могут остаться за бортом. И это на руку застройщику.
Чтобы избежать возможных негативных последствий при переговорах с застройщиком, нужно не соглашаться на заключение предварительного договора, настаивать на подписании ДДУ, но если всё же вы заключили данный договор, то стараться не вносить значительные денежные средства по нему.
Следующая схема мошенничества ― это заключение договоров без наличия разрешительной документации на объект строительства.
Это наиболее наглая схема мошенничества, которая в настоящее время стала встречаться очень часто, причём в разных регионах страны. Например, в Липецке застройщик продавал квартиры в одной из секций дома, а также на дополнительных этажах этого дома, возведение которых не было предусмотрено проектной документацией (дело № А36-7925/2015, Арбитражный суд Липецкой области), в Самаре был даже вынесен обвинительный приговор руководителю строительной компании, заключивший договоры долевого участия на строительство дома с гражданами, не имея при этом разрешительной документации, что освещалось в СМИ.
Поэтому, прежде чем заключать договор с застройщиком, нужно удостовериться в наличии соответствующих разрешительных документов на строительство.
В первую очередь вы должны проверить наличие у строительной фирмы разрешения на строительство, которое, согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство даёт застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, это основной документ, подтверждающий право застройщика на возведение недвижимого объекта.
Далее проверяем документы, которые подтверждают право застройщика на земельный участок, на котором будет идти строительные работы. Это может быть либо свидетельство о праве собственности на землю, либо договор аренды земельного участка. Эти сведения можно проверить в Едином государственном реестре недвижимости.
Также при заключении и подписании договоров нужно ознакомиться с учредительными документами компании, аудиторским заключением, проектной декларацией, проверить актуальные сведения о ней в налоговом органе. Все эти действия помогут вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.
Необходимо также всегда помнить, что в ч. 2 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» перечислены требования, которые дают право застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства жилого дома, среди прочих это наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации; наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с ч. 2.1 ст. 19 Федеральное закона № 214-ФЗ заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим федеральным законом; а также отсутствие недоимок по налогам и сборам, отсутствие процедур банкротства и т. д.
Ещё одна из печально известных схем на рынке недвижимости ― это так называемые двойные продажи, когда один и тот же объект может быть реализован сразу нескольким покупателям. Причём это касается как первичного, так и вторичного рынка. В такой ситуации никому не пожелаешь оказаться. Способы могут быть различными. Как правило, подобные махинации могут быть при заключении предварительных договоров, так как ДДУ необходимо регистрировать, и поэтому заключить его дважды не получится. Единственное, недобросовестные застройщики могут откладывать регистрацию ДДУ либо подать его с задержкой, а в это время заключить ещё один договор долевого участия, и тогда покупателям придётся выяснять, кто первым получит право на построенное в будущем жилое помещение.
Как показывает судебная практика, при рассмотрении спора о двойной продаже преимущество в суде имеет тот, кто ранее зарегистрировал или заключил договор. Однако случаются ситуации, когда покупатель ничего не знает о том, что в отношении него было совершено преступление, и в суд не обращается. В таком случае право собственности будет признано за лицом, первым обратившимся в суд, после чего отменить вступившее в законную силу решение будет достаточно сложно или невозможно при условии продажи объекта стороннему покупателю. Подобную позицию разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
Также есть способы, когда застройщики заключают агентские договора с фирмами-посредниками, которые уполномочивают по данным договорам заключать договоры уже непосредственно с покупателями. В этом случае доказать факт мошенничества будет тяжелее. Поэтому при заключении договора нужно заказать выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что ваше жильё свободно от прав третьих лиц на него и не несёт на себе обременений; у фирмы-посредника обязательно проверить её полномочия, внимательно ознакомиться с текстом договора, где должен быть зафиксирован факт свободы квартиры от претензий на неё третьих лиц. В противном случае остаётся лишь идти в суд, растрогать договор и добиваться возврата денежных средств. Судебная практика будет на вашей стороне.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 от 15.11.2017 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) позволил взыскивать убытки напрямую с застройщика, указав, что лицо, совершившее противоправные умышленные действия по двойной продаже одного объекта, обязано возместить причинённые этим убытки лицу, являвшемуся конечным покупателем этого объекта по одной из цепочек перепродаж, однако не приобретшему на него право собственности.
Иногда недобросовестные строители сознательно занижают базовые цены на строительство за счёт некачественного строительного материала или удаления из сметы некоторых позиций по отдельным видам работ, чтобы потом выставить их уже отдельной сметой с завышенными ценами и т. п.
Рынок недвижимости, законодательство, правоприменительная практика не стоят на месте, поэтому, соответственно, мошеннические схемы также меняются и совершенствуются. Поэтому правовая просвещённость поможет вам в будущем избегать обманов во многих случаях.
Таким образом, схемы мошенничестве очень разнообразны, нужно всегда быть внимательным при заключении любых договоров, тщательно проверять все условия договоров, ознакомиться с разрешительной документацией. Анализируйте всю информацию, не лишним будет изучить строительную историю данного застройщика, и только если вы уверены на 100 % в застройщике и в том, что будущее жильё действительно будет построено, подписывайте договор и оплачивайте покупку.
Будьте внимательны, не спешите подписывать документы в погоне за недорогой квартирой, ведь именно на такую хитрость зачастую и ловят обманутых покупателей.