Приобретение квартир в строящихся домах является выгодным вложением денежных средств, потому что такая недвижимость обычно стоит дешевле. Но, несмотря на все законодательные гарантии, направленные на обеспечение защиты прав приобретателей, мошенники придумывают всё новые способы обмана.
Например, в городе Тольятти по результатам прокурорской проверки были выявлены неправомерные действия по неоднократной продаже квартир. Застройщик заключал предварительные договоры продажи недвижимости, но оформлял собственность на себя, а затем перепродавал третьим лицам, получая двойную выгоду от разных лиц.
Защита прав дольщиков при двойной продаже строящегося жилья
Мошеннические действия по двойной продаже квартир осуществляются во всех регионах. Так, определением Красноярского краевого суда от 29 августа 2012 г. по делу № 33-7441/2012 было установлено, что А. обратился в суд с исковым заявлением к ЗАО «***» о признании права требования на объект долевого строительства. Требования мотивировал тем, что между ним и ЗАО «***» был заключён договор на долевое участие в строительстве жилого дома, предметом которого является совместная деятельность по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома и передача после завершения строительства дома в собственность части жилого дома, соответствующей однокомнатной квартире. К указанному договору было подписано дополнительное соглашение, которым уточнена общая площадь квартиры. Истец полностью рассчитался за указанную квартиру.
В настоящее время жилой дом не завершён, в эксплуатацию не введён, квартира по передаточному акту ему не передана. Из средств массовой информации истцу стало известно, что директор ЗАО «***» Ш. обвиняется следственными органами в совершении мошенничества, а именно в перепродаже квартир нескольким покупателям («двойные продажи»). Истец посчитал, что возникла реальная угроза его имущественным интересам как приобретателя квартиры, поскольку имеется вероятность того, что его квартира была кому-либо перепродана застройщиком. Также ему не известно, обращался ли кто-либо из граждан в суд с требованием о признании права пользования на спорный объект долевого строительства.
А. просил суд признать за ним право требования к ЗАО «***» передачи в собственность по акту приёмки-передачи однокомнатной квартиры после завершения строительства и введения в эксплуатацию жилого дома, а также признать недействительным договор участия в долевом строительстве, заключённый между ЗАО «***» и другим лицом – С. в отношении однокомнатной квартиры, идентичной по характеристикам той, права на которую приобрёл А.
Ответчик С. обратился со встречными аналогичными исковыми требованиями к ЗАО «***», А. о признании договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к договору недействительными, ссылаясь на то, что, согласно реестру участников долевого строительства на жилой дом, инвестором спорной квартиры является он – С. Однако выяснилось, что на квартиру претендует также А., о котором никто никогда ранее не знал, обосновывающий свои требования на договоре. Поскольку первоначально договор на спорную квартиру был заключён между ЗАО «***» и С., то договор, заключённый между ЗАО «***» и А., является недействительным.
Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении требований С. и об отказе в удовлетворении требований А. Основанием к этому являются установленные судом фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что представленные пояснения относительно времени заключения с участниками процесса договоров долевого участия в строительстве жилого дома в совокупности с иными вышеприведёнными судом доказательствами вызывают сомнения в их правдивости и обоснованно не признаны судом первой инстанции достоверными доказательствами, поскольку в отношении него вступил в законную силу приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 27.12.2011 по фактам двойных продаж квартир в жилом доме по <адрес>.
Определить, в пользу кого из инвесторов обязательство ЗАО «***» возникло раньше, невозможно, в то время как объект долевого строительства никому из инвесторов не передан. Однако С. обратился в суд с иском о признании права требования на спорную квартиру раньше, чем А. При этом на момент принятия решения у суда отсутствовали сведения о других заключённых ЗАО «***» договорах в отношении спорного жилого помещения. Суд апелляционной инстанции оставил решение в силе.
Таким образом, при возникновении сомнений относительно «чистоты» сделки и наличии факта «двойных продаж квартир» приобретателю недвижимости нужно незамедлительно обращаться в суд за признанием права требования. В противном случае права может приобрести иное лицо, которое также купило квартиру. Но тот, кому жильё не досталось, вправе потребовать возмещения всех убытков с застройщика, так как применяется правило реституции.
Уголовная ответственность за двойные продажи
Однако помимо гражданско-правовых способов защиты обманутых дольщиков имеется возможность применения уголовного закона. Приговором Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2017 г. по делу № 1-200/2016 было установлено, что З. совершил мошенничество, сопряжённое с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности, совершённое в крупном размере. Он, являясь соучредителем и генеральным директором ЗАО «***», обладающим 10 % акций, являясь лицом, выполняющим функции единоличного исполнительного органа и обладая полномочиями согласно Уставу, в том числе, без доверенности действовать от имени Общества, представлять его интересы и совершать сделки, распоряжаться имуществом и денежными средствами, находящимися на его расчётном счёте, получив распоряжение о разрешении строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, находясь в офисе ЗАО «***», заключил с П. договор долевого участия в строительстве жилого дома.
П. выполнил свои обязательства по оплате своей доли путём внесения в кассу ЗАО «***» денежных средств согласно квитанции к приходному кассовому ордеру. Позднее З., продолжая занимать должность генерального директора ЗАО «***», имея умысел на хищение денежных средств путём обмана, под предлогом улучшения жилищных условий убедил П. и Б. к устному расторжению договора долевого участия в строительстве жилого дома, заключённого ранее.
При этом З., заведомо зная о том, что ранее заключённый им с А. договор долевого участия в строительстве жилого дома не расторгнут в установленном законодательством порядке, умышленно из корыстных побуждений предоставил П. и Б. ложную информацию об отсутствии обременений на однокомнатную квартиру. З. умышленно действовал в нарушение условий заключённого договора, не имея намерения и возможности исполнить обязательства по заключённому договору, получил от П. и Б. денежные средства, выписал квитанцию к приходному кассовому ордеру о том, что он получил от П. оплату по договору.
В дальнейшем З. свои обязательства не выполнил, полученными денежными средствами распорядился по своему усмотрению, потратив на текущие расходы ЗАО «***», то есть похитил их.
Определением Арбитражного суда требование А. о передаче однокомнатной квартиры включено в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «***». Определением Арбитражного суда требование П. и Б. о передаче двухкомнатной квартиры включено в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «***».
Таким образом, З., являясь генеральным директором ЗАО «***», дважды привлёк к долевому участию в строительстве одной и той же доли строящегося объекта участников долевого строительства. В продолжение своего преступного умысла, не имея намерения и возможности исполнить свои обязательства по заключённому договору, он получил от П. и Б. денежные средства. В дальнейшем он свои договорные обязательства в сфере предпринимательской деятельности преднамеренно не исполнил, полученными денежными средствами распорядился по своему усмотрению, потратив на текущие расходы ЗАО «***», то есть похитил их, причинив своими действиями материальный ущерб в крупном размере.
Суд признал З. виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 159.4, ч. 2 ст. 159.4, ч. 2 ст. 159.4 УК РФ.
Таким образом, директор организации-застройщика может быть привлечён к уголовной ответственности за мошенничество. Даже если покупатель имеет намерение расторгнуть договор долевого участия, нельзя оформлять квартиру на нового покупателя, пока предыдущий договор не расторгнут. Это грозит уголовной ответственностью.
Двойные продажи готового жилья
Мошенничество с двойной продажей квартир осуществляется не только на стадии строительства жилья. Готовую недвижимость также могут продавать по несколько раз. Например, апелляционным постановлением Приморского краевого суда от 2 августа 2017 г. по делу № 22-4246/2017 установлено, что Х. совершил мошенничество, то есть хищение чужого имущества путём обмана и злоупотребления доверием, совершённого группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере.
Х., имея умысел на хищение чужого имущества путём обмана и злоупотребления доверием, с этой целью вступил в предварительный сговор с неустановленным следствием лицом, с которым они разработали план совместных преступных действий, распределив между собой преступные роли. Неустановленное следствием лицо предложило Х. совершить двойную продажу квартиры, в которой прописан Х. С этой целью необходимо было подыскать покупателя на указанную квартиру, который займётся оформлением документов на квартиру в собственность на имя Х., погашением долгов за коммунальные услуги с последующим приобретением квартиры в собственность.
Х., действуя согласно отведённой ему преступной роли, должен был уверить покупателя в истинности своих намерений. Продолжая осуществлять свои преступные намерения, Х. с ведома неустановленного следствием лица под предлогом продажи квартиры встретился с покупателем И., в действительности не имея намерений продавать ей указанную квартиру.
И., заблуждаясь относительно истинных намерений Х. и неустановленного следствием лица, согласилась на условия Х. о переводе части денежных средств в сумме 500 000 рублей за продаваемую квартиру на расчётный счёт его дочери Х.О.А. за отказ последней от участия в приватизации квартиры Х.А.Л., а также оплату долгов за коммунальные услуги за продаваемую Х.А.Л. квартиру. И. перевела часть денежных средств в сумме 500 000 рублей за квартиру на расчётный счёт Х.О.А., являющейся дочерью Х., а также оплатила долги за коммунальные услуги. После чего И., продолжая доверять Х., получив от него доверенность на приватизацию жилого помещения – квартиры, провела процедуру приватизации квартиры на имя Х. и заключила с Х. предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке, передав Х.А.Л. за указанную квартиру оставшуюся часть денежных средств в размере 1 500 000 рублей.
В тот же день, для удостоверения факта сделки, И. совместно с Х. проследовали в нотариальную контору, где для подтверждения передачи денежных средств Х. за продаваемую им квартиру, оформили договор займа на общую сумму 2 000 000 рублей. Х., продолжая обманывать и вводить И. в заблуждение относительно своих истинных намерений в части последующего переоформления своей квартиры на имя И. в её собственность, собственноручно написал расписку о получении им денежных средств.
Однако Х. и неустановленное следствием лицо, изначально не имея намерений продавать И. за 2 000 000 рублей принадлежащую Х. квартиру, завладели путём обмана принадлежащими И. денежными средствами в размере 1 500 000 рублей. Х. получил копию свидетельства о регистрации права и согласно разработанному плану, действуя в группе лиц с неустановленным следствием лицом, реализовал вышеуказанную квартиру третьим лицам, причинив своими преступными действиями И. ущерб в особо крупном размере на сумму 2 000 000 рублей. Х. был признан виновным по ст. 159 ч. 4 УК РФ.
Таким образом, при приобретении недвижимости в собственность необходимо тщательно проанализировать имеющиеся документы и наличие зарегистрированного права на квартиру. Если заключается предварительный договор, то имеет смысл оплачивать не всю сумму сразу, а аванс. Остальное безопаснее перечислять после регистрации сделки в Росреестре.