Каждый взрослый человек в определённое время собирается покупать себе жильё. По статистике большая часть россиян покупают квартиру один, максимум два раза в жизни. Эта покупка становится очень значимой и самой затратной в жизни. Поэтому к данному вопросу необходимо подходить максимально осознанно, тщательно проводить проверку квартиры на «юридическую чистоту». Даже покупка квартиры в ипотеку, когда банк берёт на себя обязательство по проверке всех документов на квартиру, не убережет на 100 % от возможных проблем.
Иногда уже после покупки недвижимости и передачи денег продавцу оказывается, что она, например, находится в залоге или арестована. Если арест наложен до момента совершения сделки купли-продажи, то сделку не зарегистрирует Росреестр. Но часто бывают ситуации, когда процесс наложения ареста идёт параллельно продаже квартиры. Об этом продавец, естественно, сам никогда не скажет покупателю. И тогда возможны два варианта.
Если арест будет наложен до момента регистрации сделки, то Росреестр просто приостанавливает сделку на срок до трёх месяцев, но при этом деньги продавцу уже переданы, и добровольно он вряд ли их вернет. Покупатель остаётся и без денег, и без квартиры. Второй вариант развития событий ― когда процесс наложения ареста завершается уже после регистрации сделки, и тогда формально квартира принадлежит новому собственнику, но фактически он не имеет права ею распоряжаться, и квартира может быть продана за долги предыдущего владельца, так как смена владельца не препятствует наложению взыскания на арестованное имущество.
Наименее проблемной представляется ситуация, когда арест был наложен на имущество ранее и долг уже погашен продавцом квартиры. Бывает, что обременение просто забыли снять. В этом случае продавцу вполне достаточно за три месяца, на которые приостановлена регистрация сделки, обратиться в орган, наложивший арест, и ходатайствовать о его снятии.
В случаях, когда арест наложен компетентными органами и снять его быстро не получается, необходимо выяснять основания для наложения. Если, например, долг у продавца маленький, а квартира вас устраивает и видом, и ценой, то иногда стоит просто оплатить долг и освободить имущество от ареста. Но часто случается, что долг несоразмерен цене имущества.
В случаях, когда продавец добровольно отказывается вернуть выплаченные при подписании договора купли-продажи денежные средства, отказывается гасить долг, из-за которого был наложен арест, и способствовать завершению сделки, необходимо обращаться в суд. Тут есть несколько вариантов иска:
-
иск о взыскании денежных средств с продавца,
-
иск об освобождении имущества от ареста и вынесении решения о государственной регистрации права собственности на покупателя спорной квартиры.
Так, например, Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области рассмотрел гражданское дело по иску К.А.В. к К.В.А. и ПАО «Промсвязьбанк», в котором просил признать его законным владельцем недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>, освободить данное имущество от ареста, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от К.В.А. к истцу К.А.В. на основании договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ) право собственности у приобретателя вещи по договору купли-продажи возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со ст. 511 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.
В ситуации, когда регистрация сделки купли-продажи приостановлена Росреестром из-за наличия ареста на недвижимость и переход права собственности на спорное недвижимое имущество не был зарегистрирован, право собственности на это имущество сохраняется за продавцом квартиры.
Следовательно, судебные приставы-исполнители вправе наложить арест (иные ограничения) на данное имущество до момента регистрации сделки.
В силу ст. 511 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в данном случае ― с банками-кредиторами продавца квартиры. В этой связи в п. 58 Постановления совместного Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В рассматриваемом в качестве примера судебном заседании суд обратил внимание, что ответчик К.В.А. совершил сделку по продаже квартиры уже при наличии направленных ему банком требований о досрочном гашении кредита (до подачи иска банка в суд), что свидетельствует о его уклонении от исполнения обязательств перед третьими лицами.
Спорная квартира не находится в залоге, поэтому в связи со значительными долгами ответчика К.В.А. стали возможны аресты квартиры в пользу нескольких банков-кредиторов.
В такой ситуации решение суда об освобождении недвижимого имущества от ареста без признания судом права собственности являются лишь формальностью, которая не препятствует новому наложению ареста по требованию очередного кредитора.
Следует учитывать, что для завершения регистрации сделки купли-продажи квартиры необходимо одновременно подавать иск об освобождении имущества от ареста и признании права собственности покупателя жилого помещения. Но при этом следует помнить, что обязательная к уплате государственная пошлина по данному иску будет исчисляться исходя их стоимости квартиры.
В данном судебном разбирательстве истец проигнорировал разъяснения суда о необходимости уплаты госпошлины в размере 60 000 рублей, рассчитанной из стоимости квартиры в 8 млн рублей. Это позволило суду поставить под сомнение искренность намерений истца и реальность самой сделки купли-продажи.
В удовлетворении исковых требований суд отказал.
Бывают ситуации, когда продавец честно рассказывает, что на квартиру наложен арест или квартира в залоге, но хорошая цена такой квартиры и видимое желание продавца помочь покупателю в приобретении квартиры приводят к договорённости сторон. Покупатель оплачивает часть стоимости квартиры продавцу, из этих денег выплачиваются долги кредиторам продавца, и снимается арест с квартиры. После этого производится регистрация купли-продажи квартиры. Для передачи части денег и закрепления желания сторон заключить договор купли-продажи составляется договор намерений.
Но и такой вариант может оставить вас и без квартиры, и без денег.
Индустриальный районный суд г. Барнаул рассмотрел гражданское дело 2-529/2018 3 апреля 2018 г.
З.А.В. обратился в суд с иском к С.О.А. о взыскании денежных средств в сумме 1 200 000 рублей. Между истом и С.О.А. был заключён предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи, по которому продавец обязался передать, а покупатель принять имущество – квартиру.
Условиями предварительного договора установлено, что для подтверждения серьёзности намерений обеих сторон покупатель уплачивает сумму в размере 1 200 000 рублей в момент заключения договора в качестве обеспечительного платежа. Указанная сумма вносится покупателем исключительно для целей погашения задолженности продавца перед <***> и последующего снятия обременений, наложенных на квартиру. После внесения покупателем обеспечительного платежа продавец не вправе отказаться от заключения основного договора купли-продажи.
После получения денежных средств ответчик погасила долг перед банком, подала заявление в суд о снятии наложенного ранее ареста. Затем ответчик сообщила, что заключать договор купли-продажи она не намерена, денежные средства возвращать отказалась, ссылаясь на их отсутствие.
Истец З.А.В. обратился в суд с иском о понуждении ответчика С.О.А к заключению договора купли-продажи квартиры.
При подаче первого иска суд отказал в удовлетворении требований на основании того, что каких-либо письменных предложений от истца не поступало и иным образом истец не выражал намерения заключить основной договор, как предписывают положения п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Как пояснил истец, он предлагал устно продавцу квартиры заключить договор купли-продажи. Ответчик же пояснила, что никаких предложений от истца З.А.В. не поступало. Суд расценил это как отказ от намерения заключить договор. Поскольку в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Затем истец подаёт второй иск о взыскании денежных средств с ответчика. Но и тут у сторон судебного разбирательства расходятся показания. Истец утверждает, что передал продавцу квартиры деньги в сумме 1 200 000 рублей якобы для погашения долга перед банком и снятия обременения с квартиры. Ответчик же утверждает, что получила только 300 000 рублей и именно на эту сумму была задолженность, которая привела к наложению ареста на квартиру. Доказать свою правоту в суде истцу не удалось. Требования о взыскании денежных средств удовлетворены только на сумму 300 000 рублей.
На что обратить внимание при покупке квартиры?
При подборе квартиры следует помнить, что существенно заниженная цена и настоятельные требования продавца выйти на сделку как можно быстрее, скорее всего таят в себе какие-то проблемы с документами квартиры.
Также следует обращать внимание на способ расчёта, предлагаемый продавцом. При продаже проблемной квартиры её собственник, в основном, настаивает на наличном расчёте и обязательно до подачи документов на регистрацию. А когда выяснится, что сделка зарегистрирована быть не может в силу наличия обременения, деньги уже переданы, да и продавца уже может не быть в городе. В этом случае взыскать деньги можно только через суд, и то, если удастся найти продавца и если он окажется платёжеспособным.
До покупки квартиры в обязательном порядке следует проверить, нет ли на квартире обременения. Недвижимость может быть заложена в банк, находиться под арестом, или в квартире на момент продажи прописаны несовершеннолетние дети или лица, отбывающие наказание. Покупать квартиру с такими «сюрпризами» явно не стоит.
Оптимальным вариантом расчёта при совершении сделки купли-продажи является заключение договора с условием оплаты после государственной регистрации сделки. Но такие условия чаще всего не устраивают продавца, который тоже сомневается в честности покупателя и хочет гарантий. Тогда компромиссом для сторон может выступить вариант хранения наличных средств (оплаты) в банковской ячейке до момента регистрации права на нового собственника. Согласие продавца на такой вариант расчёта практически является гарантией чистоты сделки, по крайней мере чистоты намерений продавца, и у продавца в свою очередь имеются гарантии получения денег после завершения сделки.
Чтобы выяснить, что юридическая история квартиры чиста и последние 15 лет с ней всё было в порядке, необходимо обратиться в ЕГРП. Здесь хранится информация обо всех жилых объектах начиная с 1998 года, в том числе о присуждении права собственности, переходе этого права от одного лица к другому, аресте имущества и т. д.
Однако наличие сведений из ЕГРП об отсутствии обременений в отношении объекта на момент сделки не является гарантией того, что обременение не появится после сдачи документов на государственную регистрацию.
Единственным вариантом в такой ситуации остается обращение в суд с иском о признании права собственности на спорную недвижимость и освобождение её от ареста.
На основании п. 2 ст. 174.1. ГК РФ сделка, совершённая с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Вот на это исключение из общего правила и стоит надеяться и опираться в своих выступлениях в суде юристу. Это практически единственный шанс признать право собственности за покупателем квартиры.
В обоснование иска должно быть положено утверждение о том, что если арест явился единственным препятствием в регистрации перехода права собственности и при этом покупатель действовал разумно и добросовестно, эта сторона вправе признать через суд своё право собственности на данную квартиру.
Согласно п. 60 упомянутого выше Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ сделка с недвижимостью признаётся недействительной при несоблюдении требований о её регистрации или прав по ней только в случаях, установленных законом. В ст. 550 ГК РФ о форме договора купли-продажи не содержится указаний о недействительности договора по причине отсутствия его регистрации или прав по нему. Сделки с недвижимым имуществом ― жилыми помещениями, согласно п. 2 ст. 223 и ст. 558 ГК РФ, считаются заключёнными после их регистрации, то есть несоблюдение требований об элементе формы сделки ― её регистрации по таким договорам не ставит под угрозу их недействительности. Поэтому в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме и одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Но это только в том случае, если суд признает покупателя недвижимости добросовестным приобретателем. А это значит, что приобретатель квартиры не знал и не должен был знать об ограничениях, наложенных на недвижимое имущество. Не просто польстился на маленькую цену квартиры, не глядя решил её приобрести и подал документы на регистрацию договора купли-продажи. Добросовестный покупатель ― это тот человек, который максимально проверил все документы и обстоятельства, тщательно осмотрел имущество и провёл беседу с продавцом, законно заключил договор купли-продажи недвижимости и при этом не знал, и продавец не сообщил ему о наложенном, например, аресте на квартиру. И только это обстоятельство явилось причиной отказа в регистрации сделки. В таком случае есть неплохие шансы в суде отстоять свои права, зарегистрировать на своё имя новую квартиру и спокойно справлять новоселье.