Поводова Е.В.,
к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса Владимирского государственного университета, г. Владимир

Савельева О.В.,
ст. преподаватель кафедры гражданского права и процесса ВлГУ

Особенности ипотечного жилищного кредитования

В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300–400 млн долл. А его потенциал — в 30 млрд долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключились уже более 45 субъектов.

Что касается института ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществ­ляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантирован­ных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики.

Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании.

Кроме того, решение проблемы обеспечения жи­льем населения через запуск ипотечных схем возмож­но только при активной финансовой поддержке государства.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов также должна на деле стать неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство долж­но содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулиро­вание; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

Необходимо также создание специального Госу­дарственного жилищного ипотечного банка под гарантию государства по экономическим и другим рискам. При этом нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредито­вание нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, то есть в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка.

Население в свою очередь должно быть уверено в экономической стабильности; в возможности погашать ссуды; в том, что государство выступает в качестве га­ранта их средств, а закон действительно регулирует и охраняет права.
Как заявил Президент Российской Федерации, «национальные проекты — это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы к их решению должны быть серьезно пересмотрены.

Ипотека жилища, жилищное ипотечное кредито­вание являются достаточно сложными правовыми ин­ститутами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных ак­тов, непосредственно регулирующих именно эту сферу, но и других законов, регулирующих весь комплекс однородных отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.

Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Поскольку доходы и накопления населения России крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты различны.
К 2010 году планируется увеличить общероссийский уровень обеспеченности жильем до 21,7 кв. м, но даже этот показатель значительно не улучшит ситуацию.

Также планируется выделить средства на реализацию программы «Молодой семье — доступное жилье», 55% всего построенного жилья будет передаваться по городским социальным программам семьям с несовершеннолетними детьми.

В развитии ипотечного кредитования лидирующие позиции занимают наиболее развитые экономически регионы: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская, Тюменская область и Республика Татарстан.

Действительно, ежегодно в Москве строится более 4,5 млн кв. м жилья. Однако большинство жителей столицы лишены возможности улучшить жилищные условия путем единовременной покупки. Основных причин несколько. Доходы среднестатистической московской семьи несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости.

По нашему мнению, причина отставания темпов развития ипотеки в том, что цены на недвижимость недоступны большинству населения. Даже если ипотечные проценты снизить до 3% годовых, у средней семьи будет недостаточно средств для внесения первоначального взноса на покупку самой дешевой квартиры в кредит.

Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную по­требность. Не тут-то было. К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответству­ющих случаях применяются нормы гражданского зако­нодательства о договоре имущественного найма (арен­ды)). Однако это создает немало проблем.

Также возникает вопрос, существует ли зависимость между развитием ипотечного кредитования и ростом цен на жилье? По нашему мнению, необходимо отметить прямое влияние ипотеки на рост цен. Цена на жилое помещение растет до того уровня, когда покупка квартиры станет недоступна представителям среднего класса даже по ипотеке. Как только доходы населения подрастут до уровня возможности получения кредита, рост цен вновь возобновляется.

В заключение хотелось бы остановиться на проблеме, возникшей не в стране с переходной экономикой, со слабо развитой финансовой системой, а в США, где наблюдается мощный системный кризис на рынке ипотечного кредитования. Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость население активно использова­ло ипотечные кредиты для приобретения объектов не­движимости, так как любые проценты по кредитам окупались при перепродаже через определенный пе­риод времени, цены на жилье ежегодно росли на 15–20%. По данным экспертов, около 1,5 млн амери­канцев находятся сейчас в стадии личного банкротст­ва, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги — ведь им самим не платят. В свою очередь, инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. Такая «ипотечная лихорадка» — период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, — наблюдается сегодня во многих странах ми­ра, а, соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране. Эксперты прогно­зируют, что американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе (2–3 года) на первичном ипотечном рынке в ряде российских регио­нов, затронутых сейчас «ипотечной лихорадкой». В на­стоящее время в отдельных городах при помощи ипо­теки и последующего рефинансирования совершается до половины сделок купли-продажи жилья. При этом уровень доходов населения и объемы возводимого жи­лья близки к средним показателям по стране, а доля высокорискованных ипотечных кредитов, которые, кстати, и спровоцировали американский кризис ипоте­ки, составляет более 50%. Стоит отметить, что требования российских кредитных организаций к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Таким образом, на данном этапе исторического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, решение вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, должно быть основано на анализе практики и устоявшихся вопросов российских и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.

Литература

Дайджест:
«ипотечная лихорадка» — период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость