Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург
kyzmak-roman@mail.ru
В силу положений части 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Указанной нормой Жилищного кодекса РФ императивно установлен запрет на создание двух и более ТСЖ для управления одним многоквартирным домом, но данной нормой, как показала практика, не предусмотрено реальное создание двух ТСЖ в одном многоквартирном доме, а именно:
В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» № 129-ФЗ от 08.08.2001 (далее — Закон) при государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются, в числе прочих: подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы; что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны; что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения. Статьей 23 указанного выше закона установлено, что отказ в государственной регистрации юридического лица допускается, только если заявитель не предоставит документы в соответствии с перечнем, установленным законом о регистрации, и по другим формальным основаниям, в связи с чем регистрирующий орган не проверяет предоставляемые документы на государственную регистрацию на соответствие законодательству, тем более на соответствие в данном случае Жилищному кодексу РФ. Поэтому вполне реальна ситуация, когда по одному многоквартирному дому будут зарегистрированы два ТСЖ хоть и в нарушение запрета, установленного Жилищным кодексом РФ. В связи с этим встает вопрос, какое именно из ТСЖ является легитимным, и как законными способами бороться с ТСЖ, которое создано в нарушение требований законодательства.
Правомочным ТСЖ является то, которое было зарегистрировано первым, но в таких ситуациях создается неопределенное положение для обоих ТСЖ, собственников многоквартирного дома и членов обоих ТСЖ.
Первый способ отстаивания прав по управлению многоквартирным домом — оспаривание государственной регистрации незаконного ТСЖ.
В описанном случае возможно обратиться в судебное производство с заявлением по делам, возникающим из публичных правоотношений, с требованием о признании государственной регистрации, осуществленной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы незаконной, а решение о государственной регистрации подлежащим признанию недействительным в порядке, установленном статьями 254, 255 Гражданского процессуального кодекса РФ, как несоответствующее закону и нарушающее права заявителя. В таком случае заявителем может быть собственник многоквартирного дома, заинтересованным лицами будут Регистрирующий орган и незаконно зарегистрированное ТСЖ. В судебной практике неоднозначно решен вопрос — в публичном ли порядке необходимо заявлять требование, или же требование должно быть заявлено в исковом производстве, и требования должны быть не о признании государственной регистрации недействительной (поскольку налоговый орган, как указывалось выше, формально не нарушил требования закона), а о признании решения общего собрания о создании ТСЖ недействительным.
Судебная практика: Решением Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга от 13.03.2014 года по делу № 2-1520/2014 было отказано в требовании о признании государственной регистрации, осуществленной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы, незаконной, а решение о государственной регистрации подлежащим признанию недействительным в порядке, установленном статьями 254, 255 Гражданского процессуального кодекса РФ. Суд посчитал, что заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты права и должен обращаться в порядке искового производства непосредственно к ТСЖ с требованием о признании недействительным решения о создании ТСЖ.
Несмотря на то, что заявитель по указанному делу заявлял и предоставлял доказательства того, что не только Регистрирующий орган, формально проверяющий документы, предоставляемые на государственную регистрацию, который при формальном подходе не проверяет полноценно документы на соответствие законодательству, но и о нарушении при проведении общего собрания, его незаконности по следующим основаниям:
В соответствии с пунктом 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Пункт 5 этой же статьи Жилищного кодекса РФ требует при государственной регистрации товарищества собственников жилья предоставления протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (который в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ должен быть подписан всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие соответствующих решений), на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, устава товарищества, а также сведений о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Между тем такой протокол, соответствующий вышеуказанным нормам Жилищного кодекса РФ и содержащий, согласно требованиям статьи 12 Закона, достоверные сведения, не мог быть представлен в регистрирующий орган лицами, принявшими решение о создании ТСЖ, поскольку собрание проведено в отсутствие установленного Жилищным кодексом РФ кворума (если вообще проводилось).
Заявитель о созываемом собрании не знал, участия в нем не принимал, так как в обход положений части 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ и части 3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, обеспечивающих собственнику реализацию его права на участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и голосовании по вопросам повестки дня, инициаторы собрания не уведомили заявителя о созываемом собрании и его повестке и не довели до его сведения принятые решения и результаты голосования ни одним из способов, установленных указанными нормами. Учитывая отсутствие уведомлений о созыве собрания не только заявителя, но и других собственников жилых помещений в многоквартирных домах, а также то, что голоса, принадлежащие заявителю, составляют около 42% от общего количества голосов в домах, решение о создании ТСЖ, а также об утверждении его устава, не могло быть принято при наличии кворума.
Еще одним сложным юридическим моментом является следующий. По такого рода делам заявитель обычно не располагает сведениями о том, кто был инициатором собрания; где и когда оно было проведено; какие вопросы выносились на повестку дня; каким образом осуществлялся подсчет голосов и каковы были результаты голосования ввиду указанных выше нарушений норм Жилищного кодекса РФ, допущенных инициаторами собрания, поскольку не принимал участия в собрании ТСЖ, и, как показывает практика, на запросы собственника ТСЖ не предоставляет протокол, составленный по итогам собрания.
Также непростым с точки зрения права является вопрос по доводу, который указывал заявитель по рассматриваемому судебному делу, а именно:
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, создание одного ТСЖ для обслуживания двух и более многоквартирных домов возможно только в случае, если общее количество квартир в них не превышает тридцати, и если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Заявитель считал государственную регистрацию ТСЖ незаконной еще и потому, что последнее создано в нарушение норм закона, не допускающих создание одного ТСЖ для обслуживания двух и более многоквартирных домов, и одновременного существования двух ТСЖ для управления общим имуществом собственников в одном и том же многоквартирном доме.
Также было указано, что общее количество квартир в домах превышает тридцать, данные дома имеют раздельное инженерно-техническое обеспечение, а земельные участки, на которых расположены указанные дома, не имеют общей границы, а потому не могут управляться одним ТСЖ.
Описанные аргументы не были приняты судом при рассмотрении дела.
Заявитель указывал, что в силу положений части 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. При этом Межрайонной инспекцией федеральной налоговой службы России № 15 по Санкт-Петербургу зарегистрировано и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц товарищество собственников жилья, которое осуществляло управление указанными выше многоквартирными домами, по настоящее время эта организация не ликвидирована, сведения о ней содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц. Таким образом, государственная регистрация ТСЖ проведена на основании документов, содержащих недостоверные сведения, в частности, относительно соблюдения установленного законом порядка учреждения данного юридического лица, что уже само по себе должно было послужить основанием для отказа в государственной регистрации, а кроме того, нарушает требования, установленные в отношении товариществ собственников жилья действующим жилищным законодательством. Допущенные при создании ТСЖ нарушения являются грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер.
Вторым способом решения сложившейся ситуации с двумя ТСЖ в одном многоквартирном доме может являться следующий (не судебный).
В соответствии с Жилищным кодексом РФ общее собрание собственников может провести общее собрание и принять решение о ликвидации незаконно созданного ТСЖ. На собрании собственники помимо решения о ликвидации ТСЖ должны назначить физическое лицо ликвидатором ТСЖ.
Трудностями при таких событиях могут быть следующие: для того чтобы начать процесс ликвидации ТСЖ (при уже принятом собственниками решения о ликвидации ТСЖ) необходимо заверить у нотариуса заявление (по форме установленной правительством РФ) об уведомлении налогового органа (регистрирующего органа) о начале процесса ликвидации ТСЖ. Но чтобы заверить указанный документ, нотариусу необходимо предоставить свидетельство о государственной регистрации и свидетельство о постановке на учет ТСЖ.
Указанные документы выдаются при регистрации ТСЖ, и, соответственно, в случае, если председатель ТСЖ не передаст документы ликвидатору, то возникает вопрос, каким образом заверить заявление на ликвидацию ТСЖ, поскольку законом не предусмотрено получение даже дубликата таких документов посторонним лицом, даже ликвидатором ТСЖ. В таком случае остается только начинать судебные тяжбы с председателем ТСЖ об истребовании необходимых документов.
Таким образом, несмотря на установление Жилищным кодексом РФ описанных в статье запретов, эти нормы явно не согласованы с другими законами, что приводит к описанной правовой и фактической неопределенности по появлению нескольких равных субъектов.