Обращение взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки

Автор: Елена Лизина

Елена Викторовна Лизина, юрисконсульт ООО ЮБ «Советникъ»

ellizina@mail.ru

Споры, связанные с обращением взыскания на жилые помещения, являющиеся предметами ипотеки, распространены и в судах общей юрисдикции, и в арбитражных судах. В последних обращение взыскания осложнено процедурами банкротства, в связи этим суды при вынесении решений иногда допускают ошибки при толковании норм действующего законодательства о залоге недвижимости.

Так, Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 26 ноября 2013 года № 6283/13 суд надзорной инстанции признал судебные акты, вынесенные нижестоящими судами, подлежащими отмене в связи с нижеследующим. Истец просила признать незаконными действия конкурсного управляющего по передаче доли в размере 4/5 в праве общей долевой собственности на квартиру закрытому акционерному обществу «Доставка» (далее - общество «Доставка»), настаивала на удовлетворении заявления об исключении квартиры из конкурсной массы.

Определением суда первой инстанции требования истца были удовлетворены: суд признал незаконными действия конкурсного управляющего и исключил из конкурсной массы должника спорную квартиру. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2012 года по делу N А65-15362/2009 определение суда первой инстанции оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 05 марта 2013 г. оставил акты нижестоящих судов без изменения. В заявлении, поданном в ВАС РФ, о пересмотре в порядке надзора вышеназванных судебных актов конкурсный управляющий просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Как установлено судами, 07 мая 2007 г. между истцом, занимающейся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица (заемщицей), и Татарским акционерным банком экономического развития (открытым акционерным обществом; далее - Банк) заключен кредитный договор N 74/07 п. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор ипотеки, по которому созалогодатели передали залогодержателю в залог доли в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 4/5 и 1/5 соответственно. Заемщица договорные обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов не исполнила. Банк по договору цессии уступил обществу «Доставка» требование к должнику. В рамках дела о банкротстве заемщицы требование общества «Доставка» включено в реестр требований кредиторов должника. Заочным решением Приволжского районного суда города Казани от 21 января 2010 года по делу N 2-34/10 в пользу общества «Доставка» взыскана в том числе задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на квартиру, заложенную по договору ипотеки. Впоследствии общество «Доставка» приняло решение оставить предмет залога за собой. Конкурсный управляющий заключил с обществом «Доставка» соглашение от 07 декабря 2011года о передаче последнему доли истца в размере 4/5 в праве общей долевой собственности на квартиру. Должник обратился в суд с жалобой на действия конкурсного управляющего, выразившиеся в передаче доли залогодержателю, а также заявил ходатайство об исключении квартиры из конкурсной массы.

Удовлетворяя требования должника при рассмотрении спора, суды исходили из того, что трехкомнатная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания истца и членов ее семьи помещением. Констатировав факт предоставления кредита на пополнение оборотных средств, а не на цели, связанные с приобретением или строительством квартиры, ее капитальным ремонтом или производством иных неотделимых улучшений, суды сочли, что на заложенное имущество не может быть обращено взыскание.

Между тем судами не учтено следующее. Пунктом 1 статьи 205 Федерального закона от 26 октября 2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что в конкурсную массу не включается имущество гражданина, на которое, в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ, не может быть обращено взыскание. Однако статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ позволяет взыскивать предмет ипотеки, на который в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими любых лиц, проживающих в них, при условии, что такие жилые помещения были заложены по ипотеке в обеспечение возврата денежных средств, предоставленных юридическим лицом на приобретение или строительство любых жилых помещений, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных аналогичных кредита или займа (ч. 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее – Закон об ипотеке)». Однако из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.

Таким образом, требования истца по тем основаниям, которые она сформулировала при обращении в арбитражный суд, а именно наличие исполнительского иммунитета в отношении обремененной ипотекой единственной пригодной для постоянного проживания квартиры, не подлежали удовлетворению.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Определение начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращено взыскание, является обязанностью суда, следовательно, установление большей цены имущества по сравнению с заявленной истцом не может быть расценено как выход за пределы исковых требований.

Определением Пермского краевого суда N 33-12238 от 25 декабря 2013 г. решение суда первой инстанции (от 09 сентября 2013 г.) в части отказа на обращение взыскания на заложенную квартиру судебная коллегия отменила, посчитав его основанным на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Суд первой инстанции, удовлетворив требования кредитора к должнику о расторжении кредитного договора и взыскании суммы задолженности по нему, отказал в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру) с определением ее начальной продажной цены. Основанием для отказа в удовлетворении иска в этой части явилось то, что истец не оспаривал представленный ответчиком отчет об оценке стоимости квартиры, согласно которому рыночная стоимость квартиры выше заявленной истцом, однако требования в части обращения взыскания на имущество не уточнил, настаивал на определении предложенной им начальной продажной цены квартиры, что противоречит рыночной стоимости имущества, тогда как суд не вправе выйти за пределы исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна быть определена судом и указана в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Таким образом, при несогласии суда с представленной истцом оценкой имущества, находящегося в залоге, суд обязан был определить начальную продажную цену такого имущества самостоятельно с учетом представленных сторонами доказательств его оценки.

Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Так, отменяя судебные постановления определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) от 24 мая 2011 г. N 5-В11-31), состоявшиеся по делу по иску банка к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору, страховой премии и обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ исходила из следующего.

Судом по делу установлено, что между банком и заемщиком был заключен кредитный договор, в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по данному договору между банком и заемщиком заключен договор об ипотеке, по которому заемщик предоставил в залог недвижимое имущество (квартиру). Поскольку принятые заемщиком на себя кредитные обязательства по осуществлению ежемесячных платежей не исполнялись, образовалась задолженность по кредитному договору, которая на момент рассмотрения судом дела ответчиком не была погашена.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласилась вышестоящая судебная инстанция, исходил из вывода о ненадлежащем исполнении должником обязательств, взятых на себя по кредитному договору, а также из отказа должника как залогодателя в добровольном порядке передать заложенное имущество залогодержателю (банку) для его внесудебной реализации с торгов. При этом, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из его цены, указанной в договоре об ипотеке, на день подписания этого договора.

Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Исходя из смысла приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору. Подтверждает это и пункт 3 статьи 50 Закона об ипотеке, в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение. Наряду с закрепленным в вышеназванном пункте статьи 348 ГК РФ общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Основания ответственности за нарушение обязательств установлены статьей 401 ГК РФ. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3). По смыслу приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является вина должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.

По данному делу суд, исходя из заявленных истцом требований, при определении обстоятельств, имеющих значение для его правильного разрешения, не учел вышеприведенные нормы права, подлежащие применению к отношениям сторон, и, соответственно, в предмет доказывания не вошло выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением наличия или отсутствия вины ответчика в нарушении кредитного договора.

При рассмотрении данного дела Судебная коллегия ВС РФ также признала незаконным вывод суда об определении начальной продажной цены заложенного имущества, указав при этом, что в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации устанавливается судом независимо от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.