Бартерная сделка в рамках долевого строительства представляет собой взаимоотношения между застройщиком многоквартирного дома и, как правило, подрядчиком, выполняющим строительные работы на объекте, или поставщиком строительных материалов на объект.
Между лицами заключается договор поставки или подряда, но оплата по договору осуществляется не денежными средствами, а жилыми (нежилыми) помещениями путем заключения договоров долевого участия. В дальнейшем указанные объекты недвижимости реализуются гражданам по договору уступки прав требований.
Однако при таких бартерных сделках часто возникают спорные ситуации между застройщиком и дольщиком. Рассмотрим некоторые из них.
-
Уклонение (отказ) застройщика от передачи после завершения строительства объекта жилого помещения по акту приема-передачи дольщику
Апелляционное определение Волгоградского районного суда от 15 марта 2012 г. по делу № 33А-2411/2012.
Е.А. обратился в суд с иском к ООО «Волгоградская проектно-строительная компания» (далее ООО «ВПСК») о признании права собственности на квартиру, понуждении передачи квартиры по акту приема-передачи.
В обоснование истец указал, что 29 ноября 2007 года между ним и ООО «Транс-Авто» был заключен договор цессии во исполнение предварительного договора NN <...>, прошедший государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
Стоимость уступленного права требования составила <...> рублей и была им оплачена подрядчику ООО «Транс-Авто» 26 октября 2006 года.
В соответствии с п. 3.1 договора подряда NN <...> между ООО «Транс-Авто» и ООО «ВПСК» заказчик передавал квадратные метры подрядчику по цене <...> рублей за кв. м. В соответствии с п. 7.5 договора подряда NN <...>, если подрядчик реализовывает квартиры по цене, превышающей указанную в договоре, то эта разница является собственностью подрядчика и не участвует во взаиморасчетах.
ООО «ВПСК» обратилось в суд с встречным иском к Е.А. и ООО «Транс-Авто» о признании договора цессии от 29 ноября 2007 года, заключенного между Е.А. и ООО «Транс-Авто», недействительным в силу его ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований указало, что договор не соответствует требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», согласно которому уступка участником долевого строительства, в данном случае ООО «Транс-Авто», права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Е.А. внес сумму <...> рублей подрядчику ООО «Транс-Авто». Указанная сумма в ООО «ВПСК» не передавалась, спорная квартира не передавалась ООО «Транс-Авто», следовательно, ООО «Транс-Авто» не имело права заключать с Е.А. договор цессии.
Исковое заявление Е.А. было удовлетворено, в удовлетворении встречного иска было отказано.
Суд при вынесении судебного решения основывался на следующих обстоятельствах:
-
оплата уступаемого права истцом была произведена полностью;
-
договор цессии был зарегистрирован в установленном законе порядке;
-
стоимость квартиры значительно превышает размер задолженности подрядчика перед застройщиком;
-
застройщик не представил доказательств, что спорная квартира была построена не за счет денежных средств истца или наличия притязаний других лиц на спорную квартиру.
Аналогичные выводы содержатся в целом ряде судебных актов Волгоградского районного суда (кассационное определение от 16 февраля 2012 г. по делу № 33-1838/2012, кассационное определение от 8 сентября 2011 г. по делу № 33-11931/2011).
Стоит критически отнестись к указанным судебным актам. С одной стороны, они в полной мере защищают интересы конечных дольщиков, но, с другой стороны, противоречат действующему законодательству. В настоящее время уступка права требования возможна в том случае, если полностью оплачена цена договора, по которому уступаются права, или в случае одновременного перевода долга. Как следует из судебного решения, цена договора долевого участия не была оплачена подрядчиком полностью. При этом бремя доказывания того факта, что денежные средства истца-дольщика не были направлены на строительство объекта, было возложено на ответчика-застройщика, хотя согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования. Следовательно, истец должен был доказать, что денежные средства, уплаченные им по договору цессии, были израсходованы в итоге на строительство квартиры.
-
Признание недействительным договора уступки прав требований по договору долевого участия
Апелляционное определение Тульского областного суда от 15 мая 2014 г. по делу № 33-1252.
К.Л. обратилась в суд с иском к ООО «Анкер» о признании ее дольщиком по договору о долевом участии в строительстве жилого дома и договору уступки прав требования с правом требования предоставления в собственность квартиры, взыскании расходов.
В обоснование заявленных требований истица сослалась на то, что между застройщиком - ООО «Анкер», и дольщиком - ООО «Новый век», заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику трехкомнатную квартиру N общей площадью <...> на <...> по строительному адресу: <адрес>.
Между Истцом и ООО «Новый век» заключен договор уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N, согласно которому ООО «Новый век» уступил права в части дальнейшего оформления ей в собственность квартиры.
Оплата уступки права осуществлена истцом наличными деньгами в кассу ООО «Новый век». Договор зарегистрирован в установленном порядке.
ООО «Анкер» обратилось в суд со встречным иском к К.Л. и ООО «Новый век» о признании недействительным договора уступки прав требования по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что стоимость квартиры N по договору долевого участия в строительстве N не была оплачена. ООО «Анкер» обратилось в Управление Росреестра по Тульской области с расторжением договора долевого участия N, который считало расторгнутым, а квартира возвращена застройщику.
Решением Центрального районного суда г. Тулы от 14 февраля 2014 года в удовлетворении исковых требований К.Л. о признании дольщиком по договору о долевом участии в строительстве жилого дома и договору уступки прав требования с правом требования предоставления в собственность квартиры, взыскании расходов, отказано.
Исковые требования ООО «Анкер» удовлетворены, договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве N, заключенный между К.Л. и ООО «Новый век», признан ничтожным.
При вынесении судебного акта суд руководствовался теми обстоятельствами, согласно которым оплата по договору долевого участия не была произведена, хотя между сторонами договора долевого участия существовали и отношения по поставке строительных материалов, в рамках которых ООО «Новый век» часть денежных средств направляло на финансирование строительства объекта. Суд не принял во внимание тот факт, что цессионарий исполнил все свои денежные обязательства перед цедентом. Также суд отметил, что застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке.
Таким образом, заключение договора уступки прав требований по договору долевого строительства между подрядчиком и конечным дольщиком является рискованной сделкой.
И для признания такой сделки действительной в суде необходимо наличие двух обстоятельств: государственная регистрация договора цессии и оплата подрядчиком-дольщиком цены договора долевого участия. Эти два важных факта вытекают из статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, который предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.