По нашумевшему делу о сносе жилого дома в Одинцово вынесено положительное решение, несмотря на то, что многим жильцам просто некуда будет идти. А в Подольском районе отказали по исковому заявлению снести корпуса, возведенные на земельном участке. Почему? В чем отличие этих двух дел? И как обезопасить себя от подобных ситуаций? В этом разбирался наш автор и эксперт.
Многим лицам, заключившим договор долевого участия, известно, сколь тягостным бывает ожидание заветной квартиры, особенно когда сроки строительства объекта недвижимости растягиваются на года. В итоге сдача дома в эксплуатацию вызывает облегченные вздохи как новоиспеченных собственников жилья, так и организации, осуществлявшей строительство. Однако подписания заветного акта ввода в эксплуатацию и передача ключей от квартир еще не гарантируют решение всех проблем, поскольку нередки случаи, когда, например, администрация выходит с иском о сносе самовольной постройки, даже несмотря на тот факт, что здание давно заселено и многим жильцам просто некуда будет идти.
Проблема состоит в том, что такие требования могут быть заявлены даже за пределами всевозможных сроков исковой давности, если доводы подкреплены заявлениями об угрозе жизни, вызванной данной постройкой.
Так, например, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда апелляционным определением от 02.04.2014 по делу № 33-3589/2014 установила:
Администрация городского поселения Одинцовского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ответчикам о сносе самовольной постройки — многоквартирного жилого дома. Иск мотивирован тем, что спорный многоквартирный дом возведен без разрешения на строительство, на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилого строительства, в зоне малоэтажной застройки, без возможности подключения к центральным системам водоснабжения и канализования. С грубым нарушением градостроительного законодательства, а также норм и правил технологии строительства объектов (Градостроительный кодексом РФ, СНиП 2.08.01-89, СП 30-102-99, СНиП 2.07.01-89, СНиП 31-02-2001 и др.).
Представители ответчиков возражали против удовлетворения иска, указав, что не утверждены генеральный план городского поселения, а также план застройки, ответчики являются ненадлежащими - так, в соответствии со ст. 222 ГК РФ иски о сносе самовольной постройки предъявляются не к собственнику, а застройщику. Для некоторых собственников этот жилой дом является единственным местом жительства в Российской Федерации, люди приобретали квартиры для личного проживания, две семьи реально проживают в доме. Администрация препятствует в изменении целевого назначения земельного участка. Дом стоит в 20 метрах от администрации, строился на глазах у администрации, и та с 2008 года не ставила вопрос о неправомерности его возведения или его сносе, истцом не доказано, что самовольная постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе отсутствие разрешения на строительство не служит основанием к сносу существующего объекта, права на который в установленном законом порядке зарегистрированы. Жилое строение возведено в зоне жилой застройки в соответствии с правилами застройки города Одинцово, утвержденными Постановлением № 931 от 03.10.2012 года.
Представитель третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района Московской области - иск администрации поддержало, сообщив, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.
Учитывая вид разрешенного использования земельного участка, на нем допустимо возводить одноквартирный жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (СП 55.13330.2011, п. З ст. 48 ГрК РФ, п. 1 ст. 49 ГрК РФ).
Представителями Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района осуществлены выезды с осмотром, в результате которых установлено, что на земельном участке возведен 4-этажный многоквартирный жилой дом.
Правообладатели земельного участка в Управление архитектуры градостроительства не обращались, т.е. не предпринимали надлежащих действий, направленных на легализацию самовольной постройки и соблюдение градостроительного законодательства.
Учитывая, что спорный объект фактически является многоквартирным жилым домом, то в соответствии с положением ст. 48, 49, 52, 54, 55 ГрК РФ строительство подобных объектов в обязательном порядке должно осуществляться специализированными организациями, имеющими свидетельство СРО, на основании проектной документации, прошедшей экспертизу, под надзором Госстройнадзора (уполномоченного органа).
Как следует из ответа Главгосстройнадзора Московской области от 18.02.2013 г. № Ж-59/31 и Предписания Главгосстройнадзора Московской области № 44и от 16.11.2011 г., застройщик с извещением о начале строительства объекта в органы государственного строительного надзора не обращался, государственный строительный надзор за строительством объекта на указанном земельном участке не осуществлялся. По результатам линейных замеров установлены нарушения противопожарных расстояний между спорным строением и жилыми домами, расположенными на соседних участках. К центральным сетям водоснабжения и канализации объекты не подключены. Так как качество строительно-монтажных работ в доме не соответствуют требованиям нормативно-технических документов, предъявляемых для жилых зданий, возникают сомнения в долговечности и ремонтопригодности дома (нарушения СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные»).
Ответчики считают, что данным иском нарушаются их конституционные права как собственников земельного участка, а истцом не доказано нарушение его прав и свобод возведением строения, пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ, в связи с чем просили в иске отказать.
Из материалов дела следует, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
По проекту дом должен отапливаться газовыми котлами от существующего газопровода, водоснабжение осуществляться от существующего колодца, канализация — индивидуальные локальные очистные сооружения, в перспективе подключение к канализационным сетям, утилизация мусора - в металлические контейнеры посредством заключения договора на вывоз мусора. Данный проект разработан в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами. Ответчиками после приобретения квартир в многоквартирном жилом доме принимались меры к легализации жилого дома и доведения его до состояния пригодного для проживания — обеспечение дома инженерными коммуникациями.
Относительно заявления ответчиков о пропуске администрацией срока исковой давности необходимо отметить, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Согласно разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Изучив все обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска о сносе самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт возведения самовольного многоквартирного дома на земельного участке для индивидуального жилого строительства.
В рассмотренном примере судом установлены обстоятельства, свидетельствующие о допущенных ответчиками многочисленных нарушениях законодательства о строительстве, которые в итоге привели «к угрозе жизни и здоровью граждан». Однако каким образом «угрожающее здание», строительство которого уже шло в 2008 году «в двадцати метрах от администрации», оставалось незамеченным множеством контролирующих организаций вплоть до заселения – неизвестно. Тем не менее последствия возведения многоквартирных домов вместо разрешенных, согласно целевому использованию земель, объектов индивидуального строительства оказывается печальным. И речь идет не только о факте проживания в доме несвязанных родственными отношениями людей.
Так, по делу № 33-6054, рассмотренному Судебной коллегией по гражданским делам Пермского краевого суда определением от 06.08.2014 г., администрация Дзержинского района г. Перми основывала свою позицию на том, что фактически спорный объект не индивидуальный жилой домом, предназначенным для проживания одной семьи собственника (собственников), а многоквартирный, предназначенный для проживания более одной семьи. В связи с этим на его строительство и ввод в эксплуатацию требовалось разрешение компетентных органов, их отсутствие свидетельствует о возведении самовольной постройки.
Не соглашаясь с доводами истца, ответчики настаивали на том, что разделение внутреннего пространства дома ненесущими стенами (перегородки из гипсокартона) не меняет его статус, т.к. по функциональному назначению он по-прежнему используется для проживания только семьи собственников.
Тем не менее судом сделан следующий вывод.
На основании ст. 49 Гр РФ многоквартирным жилым домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования Из представленного в материалы дела технического паспорта здания следует, что строение имеет лестничные марши с первого на второй и со второго на третий этажи, на каждом этаже от лестничной клетки стенами капитального типа выделены четыре помещения с отдельным выходом из каждого на лестничную площадку.
Довод жалобы о том, что строение не угрожает жизни и здоровью граждан, судебная коллегия не принимает во внимание. В данном случае речь идет о том, что изначально при строительстве допущены нарушения требований к возведению объекта капитального строительства, в связи с чем отсутствие угрозы жизни и здоровью само по себе не может повлечь сохранение спорной постройки, которая возведена на земельном участке с нарушением целевого назначения участка.
В указанном примере каких-либо доказательств угрозы жизни и здоровью не представлено, тем не менее вынесено решение о сносе. Можно было бы говорить о сложившейся судебной практике и формировании единой точки зрения на схожие обстоятельства дела, если бы позиции судов не разнились. Однако, как видно ниже, опираясь на Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды выносят и обратные приведенному выше решения.
Так, например, по делу А41-47838/13 кассационная инстанция указала следующее.
Ссылаясь на то, что на земельном участке ответчиками в настоящее время возведены объекты недвижимости, которые отвечают признакам самовольных построек, администрация Подольского муниципального района Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о признании корпусов, возводимых на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Подольский район, самовольными постройками и об обязании снести корпуса.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суды исходили из того, что истец не представил доказательств в подтверждение того, что спорные постройки нарушают права администрации и могут угрожать жизни и здоровью третьих лиц, в связи с чем истец не может быть отнесен к субъектам, имеющим право на предъявление иска о сносе самовольной постройки.
При этом судами отклонены доводы истца о том, что при строительстве спорных объектов ответчиками нарушены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, а администрация вправе решать вопросы местного значения, которые направлены на обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности жителей Подольского муниципального района, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о нарушении прав администрации
Принимая во внимание изложенное, а также то обстоятельство, что земельный участок, на котором производится строительство спорных многоквартирных жилых домов, принадлежит на праве собственности РФ, суд посчитал обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Можно было бы строить предположения, что одним из решающих факторов, перевесивших часу весов правосудия в сторону отказа от сноса здания, является принадлежность на праве собственности земель такому субъекту, как РФ. Однако решение по делу А33-4054/2014 Волгоградского областного суда не позволяет сделать такой вывод. Ведь при аналогичных обстоятельствах дело, рассмотренное в суде Пермского края и приведенное выше (дело № 33-6054), закончилось решением о сносе, тогда как Волгоградский суд вынес решение об отказе в исковых требованиях администрации.
Администрация города Волгограда обратилась в суд с иском к К., В.Л.П. Установлено, что на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилого дома, расположен объект капитального строительства. Возведенный объект по своим параметрам не соответствует выданному разрешению на строительство индивидуального жилого дома, построен в отсутствие разрешения на строительство здания, выполнено без разрешения на строительство, с нарушением параметров допустимого размещения объектов, эксплуатируется как гостиница, что требует разработки проектной документации, подлежащей государственной экспертизе, проведения инженерных изысканий, чего при его строительстве сделано не было, что свидетельствует о наличии угрозы жизни и здоровью граждан. Учитывая вышеизложенное, администрация просила суд возложить на К. и В.Л.П. за свой счет произвести снос объекта самовольного строительства.
Тем не менее судом определено:
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым при рассмотрении гражданских дел настоящей категории суд устанавливает, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно приведенному легальному определению, постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков): возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие необходимого разрешения на строительство/ реконструкцию; существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.
В данном случае, как верно указано судом первой инстанции, указанные постройки не подлежат сносу, поскольку возведены на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, который используется в установленных границах, при этом объективных доказательств тому, что сохранение построек нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом не представлено.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требований о его сносе.
Комиссией был сделан вывод, что возведенный объект по своим параметрам не соответствует выданному разрешению на строительство индивидуального жилого дома, построен в отсутствие разрешения на строительство
Однако, поскольку в данном случае судом рассматривался вопрос о лишении ответчика объектов недвижимости, наличие формальных оснований, таких как отсутствие разрешения на строительство, либо возведение постройки с нарушением установленных градостроительных и иных норм и правил, само по себе еще не является безусловным основанием к их сносу.
Для правильного разрешения спора необходимо установить, нарушает ли факт возведения постройки права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, и если нарушает, то какие конкретно права и каким образом нарушены.
Указанные постройки не подлежат сносу, поскольку возведены на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, который используется в установленных границах, при этом объективных доказательств тому, что сохранение построек нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом не представлено.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о сносе самовольных построек на том лишь основании, что ответчиком нарушен разрешительный порядок строительства объектов, поскольку сам факт несоблюдения такого порядка в отсутствие доказательств нарушения права и интересов других лиц, не является безусловным основанием для их сноса.
В такой ситуации о формировании единой позиции судов говорить пока не приходится. И, собираясь на заседание, сторонам имеет смысл прикладывать пухлую пачку желательно самой свежей практики, состоящую из судебных решений, вынесенных именно в их пользу, с подробным описанием формулировок и доводов, которые легли в основу интересующего акта правосудия.
М.А. Кузина, юрист ООО «Лё нет Нет»