Крюк Галина Андреевна, директор ООО «Юридический центр «БАРРИСТЕР», г. Тула advokat1915@yandex.ru
Предлагаю обсудить сегодня вопросы оптимизации налогообложения по налогу на имущество юридических лиц путём снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность данного вопроса состоит в том, что с 2015 года, согласно новой редакции п. 2 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН организациями освобождает их от обязанности по оплате налога на имущество, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ.
Соответственно, все компании, владеющие коммерческой недвижимостью и применяющие УСН, с 2015 года должны будут не только представлять налоговую декларацию, но и фактически платить налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости.
В связи с тем, что налог на имущество будет исчисляться из кадастровой стоимости соответствующего имущества, платежи в бюджет могут составить значительную для налогоплательщика сумму.
Перечень конкретных объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться исходя из их кадастровой стоимости, должен быть определён исполнительным органом субъекта РФ не позднее 1-го числа налогового периода (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Состав сведений о недвижимом имуществе, которое будет включено в этот Перечень, определяется ФНС России (п. 8 ст. 378.2 НК РФ, п. 1 Положения о ФНС, утв. Постановлением Правительства РФ № 506 от 30.09.2004).
До определения ФНС России состава сведений, подлежащих включению в Перечень, их состав утверждается высшим исполнительным органом субъекта РФ по согласованию с ФНС России (ч. 1 ст. 4 Закона РФ № 307-ФЗ).
В качестве примера Перечня объектов недвижимого имущества, по которым налоговая ставка определяется как кадастровая стоимость, можно привести Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость на 2015 год, утверждённый Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области № 1904 от 18 ноября 2014 года.
Что делать, если Вы обнаружили себя в данном Перечне?
Во-первых, не волноваться, так как размер кадастровой стоимости объекта, указанный в Перечне, кого угодно может повергнуть в состояние шока.
Во-вторых, необходимо убедиться, что объект налогообложения, включённый в Перечень, по своему назначению и фактическому использованию действительно подпадает под действие пп. 1 и 2 п. 1. ст. 378.2 НК РФ. Иначе говоря, недвижимость (здание или помещение) документально и / или фактически является административно-деловым центром или торговым центром (комплексом), или хотя бы 20 % её площади используется под данные цели. На практике очень часто имеют место случаи, когда в такие Перечни включаются объекты недвижимости, документально и фактически используемые под склады, производственные цеха и даже котельные.
Как указано в письме Министерства финансов РФ № 03-05-05-01/4065 от 03.02.2014, если законом соответствующего субъекта РФ установлены особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Кодекса, определён и официально опубликован Перечень объектов недвижимого имущества, то определение налоговой базы в качестве кадастровой стоимости производится исключительно в отношении указанных в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Кодекса объектов недвижимого имущества, хотя они и включены в Перечень.
Однако, во избежание возможных споров с налоговым органом, автор рекомендует обратиться в высший орган исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший Перечень, с письмом об исключении из него вашего объекта недвижимости. Процедура исключения в настоящее время во многих регионах юридически не регламентирована. Налицо пробел в правовом регулировании, который подлежит устранению. Так, например, в Тульской области на момент написания данной статьи только создаётся Комиссия по рассмотрению подобных обращений. В неё планируется включать представителей высшего органа исполнительной власти, представителей органов местного самоуправления и представителей Росреестра.
И в-третьих, если назначение и фактическое использование вашего здания или помещения подпадают под действие пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса, а размер налога на имущество, подлежащего уплате по вновь насчитанной кадастровой стоимости, навевает мысли о скором разорении, необходимо знать, что существует возможность минимизировать налоговую базу путем оспаривания кадастровой стоимости.
В федеральное законодательство, регламентирующее процесс оспаривания кадастровой стоимости, в июле 2014 года были внесены значительные изменения. В настоящее время, согласно действующей редакции ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия). При этом судебное оспаривание для юридических лиц возможно только после надлежащего обращения в Комиссию. Законодатель предусмотрел обязательное досудебное рассмотрение данных споров через Комиссию, так как суды за несколько прошлых лет были просто завалены исками об оспаривании.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (абзац 2 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, Постановление Президиума ВАС РФ № 10761/11 от 25.06.2013).
По статистике, около 30 % обращений в Комиссию и суд получают отказ из-за неправильно выбранной даты оценки.
Как же правильно определить эту дату? Целесообразно воспользоваться положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», где сказано, что заявитель вправе обратиться к заказчику работ по оценке и в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. При этом в течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса вам должны дать ответ, в котором и будет указана дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта.
Кроме того, в региональных Комиссиях имеются специальные отделы, занимающиеся приёмом и рассмотрением заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Расположены они при органах кадастрового учёта. Обычно раз в неделю специалисты таких отделов ведут приём и отвечают на все интересующие вопросы, в том числе о дате, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Также установить данную дату можно и самим. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако после изучения положений главы III.1 данного закона, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, становится понятно, что необходимо указывать рыночную стоимость на ту дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчёта об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчёту об определении кадастровой стоимости»).
В случае отсутствия такой даты в отчёте оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, не учтённых на дату оценки объектов недвижимости, а также при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости (абзац 2 ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», Решение Арбитражного суда республики Карелия от 12 сентября 2014 г. по делу № А26-4547/2014).
В данном случае кадастровая стоимость здания / помещения определяется в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости». Результаты определения кадастровой стоимости здания, помещения отражаются в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, датой составления которого и будет являться дата установления кадастровой стоимости.
При определении даты, на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, необходимо обратить внимание на то, что в силу п. 1 ст. 24.12. Закона «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще чем один раз в течение трёх лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет.
Прежде чем обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта, целесообразным будет получить информацию о том, когда планируется следующая государственная кадастровая оценка.
Если после вашего обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссию, а затем в суд, будут установлены новые результаты определения государственной кадастровой оценки, то дата оценки в Вашем отчёте об определении рыночной стоимости уже не будет являться актуальной. В связи с чем Комиссией, а затем и судом будет вынесено решение об отказе в удовлетворении заявления (Постановление АС Центрального округа от 20.10.2014 по делу № А54-2415/2013, Постановление АС Московского округа от 31.10.2014 по делу № А41-52354/13).
Итак, дату, на которую проводим оценку, установили.
Следующим важным моментом является размер рыночной стоимости, рассчитанный оценщиком. Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утверждённого приказом Минэкономразвития № 263 от 04.05.2012, в случае если рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает положительное решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании одного отчёта о рыночной стоимости.
Если же рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, помимо отчёта, необходимо прикладывать положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщика. При этом надо иметь в виду, что стоимость такого заключения составляет примерно пятикратную стоимость отчёта и срок его изготовления составляет не менее двух месяцев.
Вывод: либо сразу заплатишь много и снизишь налог в десятки раз, либо сэкономишь на процедуре оформления и снизишь кадастровую стоимость не более чем на 29 %.
Затем собираем документы по списку, указанному в ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», и предоставляем в Комиссию.
Срок рассмотрения заявления — 1 месяц с даты его поступления. Обычно на заседания такой Комиссии приглашаются заявитель, оценщик, определивший рыночную стоимость недвижимости, и представитель органа исполнительной власти — заказчик работ по кадастровой оценке. В ходе заседания отчёт об оценке подлежит тщательной проверке, в связи с чем целесообразно заранее самостоятельно проверить его на наличие ошибок и опечаток. Проверяются и анализируются объекты недвижимости, представленные для сравнения. При этом должны совпадать назначение, фактическое использование, местонахождение объектов.
Если Комиссией не выявлено нарушений в проведённой оценке, она принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, и Вы можете облегченно вздохнуть.
Однако в ряде регионов России, например, в Ульяновской области, Красноярском крае, существует практика обжалования решений Комиссии. Речь идёт о решениях, существенно уменьшающих размер кадастровой стоимости. Показателен в данном случае пример судебных арбитражных дел № А72-11131/2012 и № А33-11256/20122. Заявителям являлись Администрация Красноярского края и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ульяновской области соответственно, которые не согласились со значительным уменьшением налогооблагаемой базы. Однако в обоих случаях в требованиях заявителям было отказано, так как решение Комиссии соответствовало законодательству, кроме того, суды указали на отсутствие у администрации охраняемого законом интереса в данных правоотношениях, поскольку она не является администратором доходов по данному налогу.
Если же Комиссией выявлены нарушения в отчёте о рыночной стоимости, методах оценки и прочее, то она отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Следовательно, требование предъявляется к органу кадастрового учёта, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке, и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства. Эти правила включают распределение бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка. Для чего в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается ещё одна, теперь уже судебная, экспертиза (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11).
И в заключение, большой подарок от наших законодателей. Согласно п. 5 ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», в случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости применяются для целей налогообложения с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.