Дом упёрся в институт

Автор: Лариса Миннегалиева

Лариса Миннегалиева, канд. юрид. наук, руководитель юридической службы ООО «ПКФ «Палникс»

В современном мире всё больше людей приобретают квартиры на стадии, когда они ещё существуют только на бумаге, а не на земле. Это и приобретение жилья по договору долевого участия в строительстве, инвестиционному договору, договору внесения паевого взноса и т. д. Такой вариант приобретения обусловлен, прежде всего, сложившейся непростой экономической ситуацией в стране и стоимостью квартир, которая резко возрастает после сдачи дома в эксплуатацию. Однако этот способ далеко не идеален. Всегда существует опасность того, что строящийся дом может оказаться «долгостроем» на долгие-долгие годы. И порой лишь вмешательство вышестоящих государственных структур, долгие судебные тяжбы позволяют людям обрести жильё.

Ярким примером такого затянувшегося строительства стали и несколько домов на юго-западе Москвы на проспекте Вернадского. Инвестиционный контракт на их возведение был заключён с компанией-застройщиком ещё в 2002 году, однако спустя 13 лет ни один из домов не введён в эксплуатацию в полном объёме. Дата ввода всего комплекса в целом в эксплуатацию — 30 июня 2014 года. Со слов участников долевого строительства, в настоящий момент вместо трёх домов в 25–32 этажа возведено только по 16 этажей каждого дома, а денежные средства дольщиками уже давно внесены в полном объёме. Ситуация складывается достаточно непростая. Компания-застройщик утверждает, что строительство приостановлено в связи с тем, что МГТУ МИРЭА, на территории которого строятся эти дома, отказывается продлевать контракт, а сам институт пока официальных комментариев не даёт. Сами дольщики периодически устраивают митинги в защиту своих интересов, пытаясь привлечь общественность к сложившейся проблеме недостроя, обращаются в прокуратуру, администрацию президента России и т. д.

В этой ситуации многие сразу готовы обвинить в срыве сроков строительства домов компанию-застройщика. Однако не всегда застройщик виноват в том, что возводимый дом не может быть достроен и сдан в эксплуатацию в срок. Рассмотрим один из иллюстрирующих это примеров из судебной практики. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 ноября 2013 года по делу № А40-164725/12-118-1425 истцу — Правительству Москвы — было отказано во взыскании штрафных санкций по инвестиционному контракту за нарушение ответчиком ― обществом с ограниченной ответственностью «Институт Новых Технологий Строительства» ― срока ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в связи с тем, что своевременному вводу объекта в эксплуатацию препятствовали незаконно находящиеся на земельном участке строения и имущество третьих лиц, а противоправность действий ответчика не была доказана. Суть дела состояла в следующем: с иском в суд о взыскании с ООО «Институт Новых Технологий Строительства» штрафных санкций в размере 696 641 330 руб. за нарушение срока ввода в эксплуатацию объекта — жилого дома с нежилыми помещениями на 1-ом этаже и подземным гаражом-стоянкой, расположенного по адресу: город Москва, ул. Нижегородская, дом 84, корпус 1, обратилось Правительство Москвы. Предметом рассмотрения по делу стало взыскание убытков, размер которых эквивалентен рыночной стоимости части жилых помещений в объекте недвижимого имущества, являющемся предметом заключённого между сторонами инвестиционного контракта от 24 марта 2004 года № ДЖП.04.ЮВАО.00593. Как указал суд, исходя из анализа ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец должен доказать наличие четырёх квалифицирующих признаков, позволяющих суду принять решение о возмещении убытков: факт нарушения его права; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; размер требуемых убытков; факт принятия мер к предотвращению убытков. Причём, указанные признаки должны быть в совокупности. Исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу о том, что Правительство Москвы в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказало обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование заявленных исковых требований и входящие в предмет доказывания по рассматриваемому иску, в том числе одно из необходимых условий наступления гражданско-правовой ответственности — противоправность действий ответчика. Суд обоснованно обратил внимание на то, что из материалов дела не следует, что Правительство Москвы и подчинённые ему организации содействовали в реализации инвестиционного проекта, а также на то, что разрешение на строительство объекта инвестиционной деятельности было получено инвестором 20 февраля 2007 года, указав при этом, что строительству данного объекта препятствовали, в том числе, незаконно находящиеся на земельном участке строения и имущество третьих лиц, что повлекло за собой задержку в получении инвестором (ООО «Институт Новых Технологий Строительства») положительного заключения Москомэкспертизы и, в свою очередь, разрешения на строительство объекта Мосгосстройнадзором. Отклоняя возражения истца со ссылкой на судебную практику, суд отметил, что в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам с учётом представленных доказательств. Проанализировав данную ситуацию, можно сделать следующий важный вывод: лишь доказав в совокупности 4 квалифицирующих признака (факт нарушения его права; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; размер требуемых убытков; факт принятия мер к предотвращению убытков), суд удовлетворит требование истца о взыскании с компании-застройщика убытков (штрафных санкций) за нарушение срока ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Интересным в связи с рассматриваемой ситуацией является и решение Арбитражного суда Пермского края от 02 июня 2014 года по делу № А50-2460/2014, согласно которому требование истца о взыскании неустойки по инвестиционному договору удовлетворено судом, поскольку ответчиком нарушены сроки строительства по инвестиционному договору на строительство многоквартирного жилого дома. Суть дела такова: жилищно-строительный кооператив «Елькина, 39» обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Шанс-центр-плюс» о взыскании 6 288 000 руб. неустойки, начисленной за период с 01.04.2013 по 29.04.2014, по инвестиционному договору на строительство многоквартирного жилого дома от 30.09.2010. Удовлетворяя требования истца, суд сделал ряд важных выводов, на которые стоит обратить внимание при анализе данного судебного акта:

  • основания применения ответственности, порядок её применения и санкции за нарушение определяются сторонами самостоятельно;

  • отсутствие вины в срыве сроков строительства жилого дома должно доказываться лицом, нарушившим обязательство, т. е. ответчиком. Если лицо в силу ст. 65 АПК РФ не может доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, то на него ложится риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Следовательно, если ответчик не может доказать отсутствие вины в срыве срока завершения строительства жилого дома, то к нему применимы санкции, предусмотренные соответствующими пунктами инвестиционного договора;

  • если ответчик в суд не может представить подписанное сторонами дополнительное соглашение к инвестиционному договору о продлении сроков строительства, то неустойка будет применена к ответчику, даже если ответчик ссылается, что в настоящее время получено разрешение на строительство 20-этажного дома, которое влечёт изменение хода объемов строительства и сроков строительства.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2014 года № 17АП-9389/2014-ГК по делу № А50-2460/2014 указанное решение было оставлено в силе со следующей мотивировкой: ответчиком не доказан факт подписания дополнительного соглашения об изменении сроков сдачи объекта по инвестиционному договору от 30.09.2010, а предъявленные на опросе руководителя общества «Шанс-Центр-Плюс» в полиции 20.06.2014 документы, свидетельствующие о заключении трёхстороннего соглашения, которым увеличена этажность дома, изменены сроки финансирования, в частности, объяснения Адарюнова В.И. от 11.06.2014, доказательством не являются. Ссылка ответчиком на то, что истцом ненадлежащим образом исполнены обязательства по финансированию объекта строительства, также была отклонена судом по причине того, что из инвестиционного договора не усматривается, что обязанность общества «Шанс-Центр-Плюс» выполнить работы в установленные договором сроки обусловлена обязанностью инвестора по финансированию объекта. Эта обязанность не является встречной применительно к статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, если стороны инвестиционного договора меняют какие-то условия договора, то это обязательно должно быть отражено в письменном виде и подписано со всех сторон уполномоченными на то лицами.

Применительно к ситуации со строительством домов на юго-западе Москвы на проспекте Вернадского по инвестиционному договору приведённые примеры из судебной практики особо актуальны, и их анализ позволит избежать долгих судебных тяжб, если стороны смогут своевременно договориться о дальнейших действиях по завершению строительства и надлежащим образом это письменно оформят.