Комментарий эксперта:
При заявлении перед арбитражным судом или арбитражем (третейским судом) ходатайства о наложении ареста на недвижимое имущество, для его удовлетворения необходимо соблюсти несколько условий.
Во-первых, независимо от того, идет ли спор о правах на недвижимое имущество, или заявляется такое ходатайство в рамках обеспечения исполнения решения суда по иску о взыскании задолженности, необходимо правильно сформулировать требования. Запрет на регистрацию права собственности и совершение сделок с объектом недвижимости имеет отличия от ареста по своей правовой природе и последствиям.
Так, наложение ареста является более строгой мерой, которая включает в себя и запрет на совершение любых сделок по отчуждению, распоряжение и запрет на внесение в ЕГРП каких-либо сведений (например, о технических характеристиках, площади объекта). Запрет на совершение действий по отчуждению объекта недвижимости или запрет проведения регистрационных действий является более мягкой мерой и не лишает ответчика права распоряжаться объектом недвижимости и использовать его в повседневной хозяйственной деятельности (например, сдавать в аренду).
Заявление ходатайства с требованием о запрете совершения тех или иных действий является более конкретной и лояльной мерой по отношению к ответчику, но способной обеспечить исполнение решения суда, при этом имеет больше шансов на удовлетворение судом или арбитражем (третейским судом).
Во-вторых, статья 94 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает возможность предоставления лицом, ходатайствующим о принятии мер по обеспечению иска, встречного обеспечения. Встречное обеспечение обеспечивает поддержание соблюдения принципа баланса интересов сторон в арбитражном процессе. Предоставление такого обеспечения не только дисциплинирует истца, заявляющего о принятии обеспечения, но и помогает покрыть убытки, которые могу возникнуть у ответчика при необоснованном предъявлении требований истцом. Предоставление встречного обеспечения, как правило, является гарантией удовлетворения ходатайства истца о принятии мер по обеспечению иска.
Адвокатарбитр, ведущий эксперт по экономическим вопросам и арбитражному законодательству, руководитель юридической компании арбитражная практика «Адвокат Арбитр»
Денис Шашкин
Справка о компании:
Юридическая компания
арбитражная практика «Адвокат Арбитр»
Почему нам доверяют и нас рекомендуют уже более 13 лет:
- успешный опыт, положительные отзывы и рекомендации клиентов;
- узкая специализация на работе с бизнесом по экономическим вопросам и арбитражным спорам;
- опыт работы в большинстве регионов России, странах СНГ и Европы;
- непосредственное участие адвоката на каждом этапе работы;
- быстрая связь по любым каналам связи, включая электронную почту, скайп, телефон и все современные мессенджеры;
- ответственность, справедливость и честность в отношениях с каждым клиентом;
- уникальные юридические услуги PRIVAT LAWING для привилегированных клиентов, не имеющие аналогов на российском рынке.
Арест недвижимого имущества
У истцов по делам, связанным с недвижимостью, нередко возникают опасения, что даже разрешение спора в их пользу в суде не повлечет фактического восстановления нарушенных прав. Дело в том, что недвижимость, являющуюся предметом иска, до разрешения дела по существу ответчик может передать третьему лицу в собственность. В такой ситуации исполнить решение об истребовании этого имущества от ответчика уже будет невозможно. Еще одна классическая проблемная ситуация может возникнуть при предъявлении денежного требования к ответчику, владеющему недвижимостью и не имеющему иных ценных активов. Если при исполнении решения суда о взыскании денег судебный пристав установит, что средств на счетах должника недостаточно, взыскание может быть обращено на иное имеющееся у последнего имущество. Чтобы не допустить обращения взыскания на такую недвижимость в исполнительном производстве, ответчик может передать эту недвижимость в собственность другого лица (https://www.eg-online.ru/article/224404/).
Для противодействия подобному поведению ответчиков истцы могут применить обеспечительные меры, среди которых в отношении недвижимости применяются арест имущества или запрет на совершение регистрационных действий.
Добиться от суда принятия такой обеспечительной меры не всегда легко. Зачастую суды отказывают в удовлетворении заявлений об аресте недвижимости при рассмотрении дел о взыскании денежных средств. Основной причиной отказа является несоразмерность предъявленных исковых требований. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 16.02.2016 по делу № 33-1110/2016 отказано в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимое имущество, принадлежащее ответчику, по делу о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку из ходатайства невозможно установить соразмерность меры по обеспечению иска заявленным исковым требованиям.
Вторым основанием отказа является недоказанность необходимости принятия данной обеспечительной меры. Стороне важно предъявить такие материалы и документы, которые свидетельствуют о том, что непринятие обеспечительных мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также причинит значительный ущерб заявителю (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2016 № 09АП-7668/2016-ГК по делу № А40-135313/2014). Таким образом, необходимо доказать вероятную недобросовестность владельца недвижимости. По мнению Пленума ВАС РФ, затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55). Поскольку арбитражные суды руководствуются, прежде всего, документальными доказательствами, для заявителя крайне проблематично обосновать отсутствие у должника иного имущества. Например, информация о наличии средств на банковских счетах ответчика охраняется банковской тайной, а информация о наличии в собственности должника движимого имущества не является публичной и обязательной к раскрытию. В связи с этим в спорах о взыскании денежных средств у истца возникают серьезные сложности с обоснованием необходимости ареста недвижимости.
Так, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 № 10АП-2659/2016 по делу № А41-108121/15 сделан вывод о том, что первая инстанция правомерно отказала в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на объекты недвижимого имущества, поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих, что какими-либо лицами совершаются (или они намерены совершить) противоправные действия в отношении имущества, или что их действия способны или направлены на то, чтобы затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта либо причинить значительный ущерб, не представлено. Схожие решения приняли суды в постановлениях Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 № 17АП-6894/2015-ГК по делу № А60-19470/2015, Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 № 09АП-15594/2015 по делу № А40-5297/15, арбитражного суда Московского округа от 08.02.2016 № Ф05-19814/2015 по делу № А40-118183/15.
Если спор возник в отношении прав на конкретную недвижимость, ситуация несколько иная. В этом случае суды могут применить обеспечительные меры, если установят, что необходимость обеспечения иска путем применения указанной меры обусловлена предметом и основанием заявленных требований. Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.01.2016 № Ф07-3643/2015 по делу № А21-2976/2013 удовлетворено заявление конкурсного управляющего о принятии по делу о признании недействительным заключенного должником договора купли-продажи недвижимого имущества обеспечительных мер в виде наложения ареста на индивидуальный жилой дом и земельный участок.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 № 17АП-18219/2015-ГК по делу № А50-26098/2015 сделан вывод, что суд первой инстанции требование о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на объекты недвижимости удовлетворил правомерно, поскольку заявленные обеспечительные меры соразмерны заявленным исковым требованиям и обеспечивают фактическую реализацию целей обеспечительных мер.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 № 17АП-17793/2015-ГК по делу № А60-47971/2015 установлено, что требование о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на объект недвижимости ответчика удовлетворено правомерно, поскольку принятые судом обеспечительные меры находятся в непосредственной связи с предметом спора, соразмерны заявленному требованию, направлены на сохранение существующего положения сторон и обеспечение балансов интересов заинтересованных сторон. Такое же мнение высказал Московский областной суд в определении от 29.07.2015 № 33-18386/2015.
Апелляционным определением от 10.11.2015 по делу № 33-39905/2015 Московский городской суд оставил в силе определение первой инстанции об удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на объекты недвижимого имущества, так как непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. Подобное решение принял и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 02.07.2015 № 17АП-5043/2015-ГК по делу № А50П-615/2014.
Обстоятельствами, которые могут сподвигнуть суд к применению ареста недвижимости, могут быть действия ответчика, направленные на отчуждение спорной недвижимости. Если в ходе рассмотрения дела ответчик заключает договор, влекущий переход права на спорное имущество к другому лицу, суд может расценить эти действия как направленные на затруднение последующего исполнения судебного акта (постановление ФАС Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-9733/12). В судебной практике также встречаются случаи, когда суд делает аналогичный вывод при отчуждении ответчиком недвижимого имущества по цене ниже рыночной. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 № 09АП-28736/2015 по делу № А40-51132/15 установлено, что ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на недвижимое имущество удовлетворено правомерно, поскольку отчуждение спорного имущества заинтересованному лицу по заниженной стоимости нарушит права и законные интересы кредиторов должника.
Суды признают незаконным наложение ареста на имущество должника, обремененное залогом в пользу третьих лиц. Согласно ст. 80 ч. 3.1 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 30.03.2016) «Об исполнительном производстве» арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.
Вывод о незаконности наложения ареста на заложенное имущество по требованиям взыскателей, не являющихся залогодержателями, является устоявшейся судебной практикой еще до вступления в силу поправок к Федеральному закону № 229-ФЗ. Считается, что это влечет нарушение прав и законных интересов залогодержателя в смысле удовлетворения его требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими взыскателями (определение ВАС РФ от 23.03.2010 № ВАС-3172/10 по делу № А41-К2-17623/09). Как следует из п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.07.2003 № 72 «Обзор практики принятия арбитражными судами мер по обеспечению исков по спорам, связанным с обращением ценных бумаг», наложение ареста на принадлежащее ответчику имущество, заложенное им третьему лицу, неправомерно и не будет обеспечивать исполнение судебного решения. Напротив, подобный арест нарушает права залогодержателя, так как лишает его возможности обратить взыскание на имущество и реализовать его в установленном законом порядке до снятия ареста.
Апелляционным определением Санкт-Петербургский городской суд от 17.08.2015 № 33-12334/2015 по делу № 2-735/2015 оставил в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении требования об освобождении имущества от ареста, поскольку наложенные на недвижимое имущество (квартиру) обеспечительные меры в виде ареста нарушают права и законные интересы заявителя как залогодержателя данного имущества.
В силу п. 50 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае наложения арбитражным судом ареста в порядке обеспечения иска на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с ходатайством об отмене обеспечительных мер в арбитражный суд, их принявший. Такое ходатайство рассматривается арбитражным судом по существу даже в том случае, если заявитель не является лицом, участвующим в деле, поскольку определение арбитражного суда о принятии обеспечительных мер — это судебный акт о его правах и обязанностях (ст. 42 АПК РФ).
Принципиальных проблем с отменой обеспечительной меры в виде ареста недвижимости в судебной практике не встречается.
Так, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 № 13АП-19607/2015 по делу № А21-2976/2013 оставлено в силе решение суда первой инстанции, поскольку отпали основания для сохранения принятых обеспечительных мер.
Московский городской суд апелляционным определением от 20.04.2015 по делу № 33-10450 отменил обеспечительные меры в виде ареста недвижимого имущества, поскольку оснований для дальнейшего сохранения обеспечительных мер по делу нет, так как решение суда состоялось и вступило в законную силу.
Суды отказывают в отмене обеспечительных мер, если с заявлением об их отмене обратилось в суд неуполномоченное лицо.
Так, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 № 13АП-15247/2015 по делу № А42-2503/2014 установлено, что в удовлетворении заявления об отмене обеспечительных мер в виде снятия ареста с недвижимого имущества отказано, поскольку за заявителем в установленном законом порядке не зарегистрирован переход права собственности на имущество, следовательно, он не вправе требовать освобождения имущества из-под ареста.
Московский городской суд в апелляционном определении от 14.12.2015 по делу № 33-47266/2015 сделал вывод, что в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя об отмене мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на недвижимое имущество и запрета регистрационных действий в отношении земельных участков необходимо отказать, так как судебный пристав-исполнитель не являлся стороной по делу, в связи с чем по его заявлению обеспечительные меры отменены быть не могут.
Несмотря на обязанность заинтересованного лица представить суду доказательства необходимости обеспечительных мер, ошибки при решении таких вопросов не исключены. Потому АПК РФ предусматривает возможность лиц, права и законные интересы которых были нарушены применением обеспечения, потребовать возмещения причиненных им убытков или выплаты компенсации (ст. 98 АПК РФ). Такое требование можно заявить в рамках нового процесса, при этом иск следует подавать в арбитражный суд, рассматривавший дело, по которому были применены обеспечительные меры. Обратиться с указанным иском можно после вступления в законную силу судебного акта об отказе в удовлетворении иска, в обеспечение которого были приняты соответствующие меры. При рассмотрении иска о взыскании убытков, причиненных обеспечением по иску, суд не вправе отказать в его удовлетворении только на том основании, что размер убытков невозможно установить с разумной степенью осмотрительности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 2929/11). Но, как и необходимость обеспечения, наличие убытков, причинно-следственной связи между применением обеспечения и их возникновением, а также противоправный характер действий нарушителя (лица, потребовавшего применения обеспечения) ответчику или иному заинтересованному лицу также придется доказывать (определения ВАС РФ от 29.04.2013 № ВАС-5423/13 по делу № А71-4736/2012, от 02.07.2012 № ВАС-8265/12 по делу № А32-5362/2011, от 10.04.2012 № ВАС-3499/12 по делу № А19-5004/2011).
Представляется интересным рассмотреть судьбу договора аренды недвижимого имущества при наложении ареста на данное имущество. Гос. регистрация договора аренды недвижимости приостанавливается, если на нее наложен арест. Так, по мнению суда кассационной инстанции, арестованное недвижимое имущество в период действия данной меры пресечения не может быть обременено правами третьих лиц. Таким образом, гос. регистрация сделок в отношении указанного имущества неправомерна (постановление АС Московского округа от 22.05.2015 по делу № А41-41827/14).
Существует противоположная судебная практика по данному вопросу. По мнению ФАС Дальневосточного округа (судебный акт от 20.03.2013 № Ф03-1016/2013 по делу № А51-14418/2012), государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, не приостанавливается. В данном случае суд исходил из того, что заключение договора аренды не свидетельствует о совершении действий со стороны собственника по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судом мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество. Право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право по распоряжению имуществом. При этом собственник имущества в данном случае остается прежним. Спорным договором аренды не предусмотрен и переход права собственности на арендованное имущество по окончании срока его действия в соответствии со статьей 624 ГК РФ. Установлено и не опровергнуто то обстоятельство, что обременение недвижимого имущества заключается только в его аресте, что при этом не исключает и не ограничивает возможности использования помещений собственником по его прямому назначению, в том числе и путем сдачи в аренду, при которой собственник имущества не меняется.