Как у нас с машино-местами?

Автор: Анжела Полторак

Анжела Полторак, старший юрист практики недвижимость юридической фирмы «Клифф»

- Машино-места в соответствии Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ — к чему должен готовиться бизнес?

- С 01 января 2017 года вступает в силу Федеральный законот 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон 315-ФЗ).

Одним из основных нововведений Закона № 315-ФЗ являются положения, уточняющие и конкретизирующие правовой статус машино-мест.

Вопрос назрел достаточно давно как для частных лиц, приобретающих машино-места и владеющих ими, так и для бизнеса, строящего и торгующего такими объектами, а также использующего машино-места иным способом в деловом обороте.

Самое главное и наиболее радикальное нововведение касается вопроса об отнесении машино-мест к самостоятельным объектам недвижимости.

- Почему нововведение является важным для бизнеса? Какова предыстория вопроса?

- До вступления в силу Закона № 315-ФЗ понятие «машино-место» отсутствовало в нормативных актах как таковое. Вместе с тем машино-места как части зданий и помещений давно являются предметом сделок в строительном, девелоперском, арендном бизнесе.

Вопрос о разделе машино-мест зачастую всплывал в рамках инвестиционных договоров, а также при реализации вновь созданных объектов.

В случае возникновения споров относительно данных объектов, их статус суды были вынуждены изучать дополнительно в рамках разрешения дела по существу.

При этом судебная практика в решении вопроса о статусе машино-мест шла двумя основными путями.

Первый и достаточно распространенный подход — машино-место самостоятельной вещью не является. В данном случае машино-место рассматривается как часть нежилого помещения или здания, принадлежащего его пользователям на праве общей долевой собственности. Следовательно, порядок пользования данной недвижимой вещью должен регулироваться соглашением участников долевой собственности, а в случае отсутствия такового — решением суда (постановление ФАС Московского округа от 20.09.2004 № КА-А41/8159-04, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 № А33-10690/2007-03АП-93/2008 по делу № А33-10690/2007, постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 № КГ-А41/4490-10 по делу № А41-21793/09).

Необходимо отметить, что аналогичного мнения придерживались и органы государственной власти. В частности, Минэкономразвития РФ в Письме от 26.05.2015 года № ОГ-Д23-7475 демонстрирует официальную точку зрения, полагая, что «Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Государственная регистрация права собственности на часть объекта недвижимости также не предусмотрена (статьи 1, 26, 27 Закона о регистрации)». «Если «машино-место» не отвечает требованиям, предъявляемым федеральными законами к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к объектам недвижимости, после постановки на государственный кадастровый учет здания, помещения, в котором находится «машино-место», возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания, помещения с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам «машино-мест», находящихся в таких зданиях, помещениях. Порядок пользования «машино-местами» может быть определен соглашением сособственников здания, помещения, в котором находятся «машино-места», или решением суда об определении порядка пользования указанными зданиями, помещениями».

Второй сложившийся подход судебной практики иной. Суды полагали, что наличие кадастрового паспорта помещения, индивидуализирующего границы машино-места в составе нежилого здания или общего нежилого помещения (парковочного зала), сданного в эксплуатацию в установленном порядке и прошедшего кадастровый учет, является достаточным основанием для признания машино-места объектом недвижимости, подлежащим государственной регистрации (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2009 № 09АП-21382/2009-ГК, апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2013 по делу № 11-3130, постановление арбитражного суда Московского округа от 05.09.2014 № Ф05-8719/2014 по делу № А41-65159/13, апелляционное определение Московского городского суда от 24.03.2016 по делу № 33а-7341/2016 и др.).

Причем последнее время складывалась тенденция к признанию именно второго подхода высшими судами. Например, определением Верховного Суда РФ от 27.05.2015 № 305-КГ15-4559 по делу № А40-22224/14 машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости. Верховный Суд РФ признал законной и правомерной регистрацию перехода права на машино-место по договору купли-продажи.

Таким образом, вопрос об уточнении юридического статуса мащино-мест назрел достаточно давно и законодательное закрепление машино-мест как самостоятельных объектов недвижимости, свободно включаемых в гражданско-правовой оборот, весьма актуально.

- Машино-место — самостоятельный объект недвижимости?

- Главной новеллой Закона № 315-ФЗ является признание машино-места отдельным объектом гражданско-правового оборота, как следствие, право собственности на него подлежит государственной регистрации, оно может быть предметом договора купли-продажи, может сдаваться в аренду, передаваться в наследство, быть объектом залога и т.д.

Закон № 315-ФЗ ликвидировал неопределенность и пункт 1 статьи 130 ГК РФ, раскрывающий понятие недвижимых вещей, дополняется абзацем, однозначно относящим к недвижимым вещам «жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

При этом статья 1 Градостроительного кодекса РФ дополнена пунктом 29, в котором прописано понятие «машино-место». Это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Из данного определения вытекает, что нововведения не касаются парковочных мест, расположенных на земельных участках вне зданий, сооружений, помещений. Такие объекты самостоятельными не являются, и закрепить права на парковочное место не удастся.

Безусловно, статус машино-места как самостоятельного объекта гражданско-правового оборота является плюсом для бизнеса с точки зрения ясности и достаточной простоты оформления сделок с машино-местами. Предложение машино-мест в качестве отдельной вещи повышает степень доверия покупателей данных объектов. Кроме того, становится более понятной и обоснованной процедура раздела машино-мест между соинвесторами.

Особым образом стоит отметить и то, что машино-места теперь могут быть и предметом залога. Это расширяет возможности как частных лиц, так и бизнеса использовать заемные средства. Причем для строительного, девелоперского бизнеса в сегодняшней экономической ситуации это особенно актуально.

- Что нового в процедурах кадастрового учета и государственной регистрации права?

- Изменения, вносимые Законом № 315-ФЗ, уточняют порядок кадастрового учета машино-мест и ликвидируют неопределенность относительно государственной регистрации данного вида объектов.

Согласно новой редакции части 10 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) сведения о машино-месте указываются в техническом плане, составленном на основании разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

При этом в соответствии с вновь введенной частью 6.1. статьи 24 Закона № 218-ФЗ местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности — в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее — специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования (часть 6.2 статьи 24 Закона № 218-ФЗ).

Важно, что изменения, вносимые Законом № 315-ФЗ, уточняют порядок кадастрового учета и государственной регистрации права собственности как при одновременном осуществлении этих действий относительно машино-мест во вновь созданных зданиях и сооружениях, так и на объекты в зданиях, сооружениях, право собственности на которые уже зарегистрировано.

В первом случае государственный кадастровый учет и регистрация права собственности могут быть осуществлены одновременно и на все машино-места в случае предоставления заявителем технического плана вновь созданного здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Во втором случае государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

Ну и очевидно то, что машино-место, являясь самостоятельным объектом права, теперь будет иметь собственный кадастровый номер.

- Сохраняется ли преимущественное право?

- Несмотря на то, что машино-место становится самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом любой законной сделки, оно все же является частью здания, сооружения, помещения. Следовательно, имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на машино-места и регистрации на них прав, и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников машино-мест.

На практике это означает, что при продаже машино-места, остальные владельцы машино-мест в данном здании, помещении сохраняют преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. В данном случае можно провести аналогию с порядком продажи комнат в коммунальной квартире — комната является отдельным объектом права, но места общего пользования находятся в общей собственности и при продаже комнаты, собственники остальных комнат имеют преимущественное право покупки по цене предложения третьим лицам.

В связи с этим Закон № 315-ФЗ уточняет и упрощает порядок уведомления дольщиков о продаже машино-места.

Во-первых, новая редакция пункта 2 статьи 250 ГК РФ уточняет, что в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее обязательного месячного срока.

Во-вторых, статья 42 Закона № 218-ФЗ дополнена частью 4.1, которая гласит, что в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте без взимания платы. При этом порядок размещения извещения на официальном сайте будет установлен органом нормативно-правового регулирования.

- Чем грозит переходный период?

- Закон № 315-ФЗ достаточно лояльно подходит к вопросу о регистрации или перерегистрации прав на уже существующие машино-места. В частности, объекты, которые отвечают требованиям и характеристикам машино-места и права на которые уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, признаются машино-местом, замены ранее выданных документов или внесения в них изменений не требуется.

Но при этом правообладатели таких машино-мест вправе подать в регистрирующий орган заявление об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона № 218-ФЗ.

Правообладатели долей в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

- Выводы?

- Таким образом, нововведения, вступающие в силу с 1 января 2017 года, для бизнеса имеют в целом положительное значение, так как:

во-первых, делают абсолютно легальными договоры аренды машино-мест как отдельных объектов;

во-вторых, придают юридической надежности сделкам купли-продажи машино-мест, значит, делают их инвестиционно-привлекательными для частных инвесторов и юридических лиц;

в-третьих, расширяют возможности бизнеса, владеющего подобными объектами недвижимости, в плане привлечения кредитных средств;

в-четвертых, в целом обеспечивают стабильность гражданско-правового оборота машино-мест.