Ирина Деревицкая
В условиях рыночных отношений, сложившихся после введения санкций в отношении нашей страны, не многие бизнесмены могут похвастаться стабильностью или ростом прибыли. Довольно часто бизнес стал сталкиваться с проблемой невозможности платить по своим обязательствам, что в последующем рождает решение суда о взыскании задолженности и, соответственно, исполнительное производство.
Руководители бизнеса опускают руки и отдают всё, что у них есть, после чего вынуждены признать себя банкротом.
Действующее законодательство позволяет оставить имущество в бизнесе законным способом, но с помощью судебных приставов, как бы это не парадоксально звучало! На первый взгляд, это кажется невозможным, но давайте обратимся к законодательству и рассмотрим пробелы работы такой организации, как судебные приставы, и закрепим судебной практикой.
Так, в одном из предприятий М. имелась задолженность и в рамках исполнительного производства, судебный пристав применил меры по взысканию задолженности в виде реализации имущества, принадлежащего должнику. Пристав для реализации имущества, получив отчет об оценке, вынес постановление о принятии отчета и о передаче арестованного имущества на торги. При этом пристав не обратил внимания на тот факт, что имущество (гараж) является недвижимым имуществом и для потенциального покупателя будет необходимым владеть и распоряжаться земельным участком. Объектом оценки явился только гараж без земельного участка, расположенного под гаражом.
В случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее — оценщика).
Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя. В рамках разбирательства в арбитражном суде юрист должника указал, что не согласен в принципе с оценкой имущества. Суд для установления рыночной оценки назначил судебную экспертизу, согласно которой стоимость имущества уже составила не 1400000 руб., а 2800000 руб., а для должника это существенная разница. При этом в рамках оспариваемых ненормативных актов суд назначил экспертизу также без учета земельного участка, расположенного под гаражом, так как арест был наложен приставом только на объект недвижимости — гараж.
Достаточно резонный вопрос может возникнуть, почему и что мешало приставу наложить арест помимо гаража и на землю. Вот что — на земельном участке, на котором расположен гараж, имеется еще ряд объектов недвижимости в виде котельной, административного здания и еще ряда хозяйственных построек, и на часть этих построек не наложен арест.
Пристав не наделен полномочиями по межеванию земельного участка, что влечет дальнейшую невозможность реализации имущества.
При этом, как следует из разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В силу изложенного, оспариваемые постановления не могли содержать сведения о рыночной стоимости земельного участка, необходимого для эксплуатации реализуемого здания гаража, а определение и указание в их рыночной стоимости всего земельного участка не соответствует требованиям земельного законодательства.
Так, оспаривая постановление судебного пристава об оценке вещи и имущественного права, коллеги не смогли доказать факт нарушения прав заявителя и оспорить отчет об оценке имущества, и, судя по решению суда, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось стороной истца, в связи с чем суд отказал в удовлетворении требований, посчитав, что отчет составлен с учетом всех требований законодательства и нарушения Федерального закона «Об исполнительном производстве» судом не выявлено — имущество ушло на реализацию (см. постановление ФАС Московского округа от 26.12.2013 № Ф05-16332/2013 по делу № А40-4385/13-33-39, решение арбитражного суда Республики Алтай №А02-1263/2016).
А что делать, если земельный участок не в собственности должника, а в аренде? Обратиться к собственнику за разрешением межевания и выделения доли под гараж. Согласится ли собственник, ведь правила градостроения и землепользования никто не отменял, как и сроки реализации! На практике собственники таких земельных участков не приветствуют межевание земельных участков, что уже влечет проблемы, но пока только теоретические.
Необходимым условием продажи недвижимого имущества с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект (п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»). Если должником не зарегистрировано право собственности на арестованный объект недвижимости, регистрация его прав должна быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подп. 3 п. 3 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве») (см. Письмо от 27 сентября 2005 года № 12/1-2904-НВ Федеральной службы судебных приставов «Обзор вопросов, поступивших от руководителей территориальных органов — главных судебных приставов субъектов Российской Федерации»).
Первый итог: чтобы имущество не ушло на реализацию, необходимо на первых этапах не оспаривать действий судебного пристава, а устно, без заявлений и пр. узнавать о ходе процесса, после получения постановлений судебного пристава-исполнителя по почте уже оспаривать его действия с обязательным указанием того, как нарушено ваше право.
В рамках этой статьи мы не будем подробно вдаваться в порядок реализации, а рассмотрим только срок реализации арестованного имущества и последствия для должника, если имущество не было реализовано в эти сроки.
В настоящее время существует два способа реализации: должник реализовывает имущество самостоятельно, и имущество реализовывается через специализированную организацию, занимающуюся данным видом деятельности. Подробнее остановимся на реализации имущества должника через специализированную организацию.
Сроки реализации (2 месяца) арестованного имущества, предусмотренные ст. ст. 87, 90 Федерального закона, исчисляются с момента передачи имущества (документов на имущество) на реализацию по акту приема-передачи имущества или документов на имущество.
Практически сделать это правильно невозможно, и это является «болезнью» системы по стране. Но данную «болезнь» ни один должник не заинтересован вылечить. Почему? Разберемся.
Так, законом предусмотрена обязанность судебного пристава направлять взыскателю и должнику постановления, выносимые в отношении каждого действия, необходимого для реализации имущества на торгах. Ошибка должника заключается в человеческом факторе, в виде желания знать, что сделал пристав, и когда уже имущество передадут на торги. Здесь нужно набраться терпения и ждать… или приходить к приставу и устно или по телефону узнавать на какой стадии находится процесс. Совет: не просите постановления у пристава, у пристава и так много работы, тем более с учетом сокращения штата! Пусть все направит почтой… ведь направляют постановления почтой они крайне редко!
Итак, мы имеем факт передачи имущества на реализацию, и здесь начинается борьба за имущество.
Лица, участвующие в исполнительном производстве, извещаются о времени и месте совершения исполнительных действий или применения мер принудительного исполнения, либо вызываются к судебному приставу-исполнителю повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой, телеграммой с использованием электронной, иных видов связи и доставки или лицом, которому с его согласия судебный пристав-исполнитель поручает их доставить. Таким образом, если пристав не выполнил свои обязательства, и суд признал бездействие судебного пристава незаконным, то торги признать законными невозможно, так как напрямую нарушаются права должника (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2014 по делу № А43-20169/2013), что влечет незаконность проведения торгов (первых или повторных). Важно доказать сам факт нарушения вашего права.
Произвести дважды реализацию одного и того же имущества нельзя, поэтому имущество, принадлежащее должнику, будет возвращено собственнику, так как срок реализации уже подойдет к концу. Фактически специализированная организация не в силах ничего сделать, так как ошибки ей не принадлежат, она будет вынуждена передать имущество приставу, так его и не реализовав.
Из вышесказанного следует, что работа судебного пристава-исполнителя при реализации имущества наполнена формальностями, не выполнение которых влечет за собой невозможность реализации имущества должника. Должник, в свою очередь, не намерен оказывать содействие в мероприятиях по реализации, но взыскатель, пользуясь рекомендациями, вправе контролировать работу судебного пристава-исполнителя и регулировать работу для удовлетворения своих интересов.
Проблемы пробелов в исполнительном производстве при реализации арестованного имущества довольно выгодны представителям должника. Соблюдая простые правила: не вмешиваться в работу пристава до реализации (если документы не направляются почтой должнику), ознакомиться с материалами дела (на стадии реализации) и начинать оспаривать бездействие судебного пристава, тем самым вы докажете:
- пристав свои обязательства не выполняет;
- нарушает ваше право на оспаривание его действий (бездействий), сами же вы не пропустите 10-дневный срок на обжалование и смело можете приступать к оформлению заявлений в суд.
Основная цель, которую должен преследовать должник, это пропуск 2-х месячного срока реализации. Исходя из вышесказанного, есть все шансы для того, чтобы этот срок был пропущен, так как исполнительное производство не приостанавливается на срок рассмотрения заявления о признании незаконным ненормативного правового акта.
Желаю всем защищать свои права законным способом, не злоупотребляя правом.