Надежда Швырева
Председатель Ростовской областной коллегии адвокатов «Паритет»
адвокат
В последнее время москвичам, проживающим в квартирах, расположенных в муниципальных домах, которые ранее относились либо к ведомственному жилому фонду, либо же обладали статусом специализированного жилья, все чаще приходится сталкиваться с проблемами при оформлении договора социального найма. Департамент городского имущества выискивает все возможные поводы для того, чтобы отказать в заключении такого договора. Именно с такой проблемой столкнулись мои клиенты.
В 1976 г. на основании решения исполкома райсовета отцу моих клиентов, как работнику Ж/У, был выдан ордер на право занятия служебной жилой площади, состоящей из 2-х комнат. В ордер в качестве членов семьи включены жена и 2 сына. Впоследствии сам квартиросъемщик из квартиры выехал, снялся с регистрационного учета, супруга его умерла. И в квартире остались зарегистрированными только два его сына, которые решили свои жилищные отношения с государством узаконить и заключить с Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ) договор социального найма.
Для этого они обратились в ДГИ и получили ответ со ссылкой на Постановление Правительства Москвы от 05.08.2008 № 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, ранее предоставленных органам государственной власти города Москвы или организациям (предприятиям), финансируемым за счёт средств бюджета города Москвы, по договору аренды, а также гражданам по договору, заключённому на условиях субаренды или по служебному ордеру», из которого следует, что договор социального найма не может быть заключён, если занимаемое жилое помещение превышает норму предоставления жилой площади в г. Москве (18 кв. м. на человека). При этом учитывается суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности.
Несмотря на то, что в квартире зарегистрированы только братья, Департамент включил в расчёт имущества жен и детей моих клиентов и пришёл к выводу о том, что в случае предоставления их семье квартиры по договору социального найма с учётом суммарной площади всех жилых помещений или их частей, в отношении которых их члены семьи обладают самостоятельным правом пользования либо правом собственности, размер площади жилого помещения будет составлять более 18 кв. м. на каждого члена семьи. В связи с этим моим клиентам было предложено выкупить данную жилую площадь по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Не согласившись с данной позицией, мы обратились в Тушинский районный суд г. Москвы. В своём иске мы указали, что пункт 1.1. Положения о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений, определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ по административным делам от 17 апреля 2013 г. № 5-АПГ13-8 признан противоречащим федеральному законодательству и не действующим с момента вынесения решения. При этом в своём определении Судебная коллегия Верховного Суда РФ по административным делам указала, что анализ положений ст. 50-59 Жилищного кодекса РФ, устанавливающих основания, условия и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, позволяет сделать вывод, что такой критерий, как норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, применяется в случае, когда объектом жилищных прав являются жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма из числа свободных жилых помещений. А не уже занятые гражданами на законных основаниях, в том числе в соответствии с нормативами предоставления на момент их вселения в эти жилые помещения. Соответственно, обеспеченность жилыми помещениями более нормы предоставления площади жилого помещения, установленной статьёй 20 Закона города Москвы № 29, не влияет на заключение договора социального найма на жилое помещение, предоставленное ранее по служебному ордеру и занимаемое на законных основаниях.
Все это означает, что при рассмотрении такого рода заявлений граждан Департамент городского имущества г. Москвы не должен учитывать суммарную обеспеченность жильём, поскольку в рассматриваемых случаях это не имеет никакого правового значения.
Казалось бы, что все очевидно. Но не тут-то было. В судебное заседание Департамент предоставил отзыв, из которого следовало, что помимо всего прочего, отец моих клиентов не проработал 10 положенных лет в ведомстве (это действительно было так, не хватило 6 месяцев до 10 лет), предоставившем ему жилое помещение, либо в организациях, финансируемых за счёт средств бюджета г. Москвы. И это дополнительное основание для отказа в заключении договора социального найма. Однако и эту сложность нам удалось разрешить и убедить суд в своей правоте. Основывали мы свою позицию на следующих нормах закона.
В соответствии со статьёй 92 Жилищного кодекса Российской Федерации служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Согласно статье 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Как разъяснил Верховный Суд РФ, исходя из аналогии закона (статья 7 Жилищного кодекса Российской Федерации), к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным и муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, также должны применяться нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус служебных. Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Согласно ст. 62 ЖК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда обязуется передать другой стороне — гражданину жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.
Удовлетворяя заявленные нами требования, суд дополнительно указал, что анализ положений статей 50-59 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающих основания, условия и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, позволяет сделать вывод, что такой критерий как норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, применяется в случае, когда объектом жилищных прав являются жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма из числа свободных жилых помещений. А не уже занятые гражданами на законных основаниях, в том числе в соответствии с нормативами предоставления на момент их вселения в эти жилые помещения.
При изменении режима жилого помещения оформление (заключение) договора социального найма на жилое помещение с гражданами, проживающими в таком жилом помещении, само по себе не свидетельствует о предоставлении другого жилого помещения и не влечёт изменения предмета договора. Оно является по своей сути признанием и подтверждением правомерного пользования и владения гражданином жилым помещением. И потому не может быть поставлено в зависимость от норматива предоставления жилого помещения по договору социального найма, ибо объектом жилищных прав в этом случае являются жилые помещения, пусть и находящиеся в собственности города Москвы, но ранее предоставленные гражданам на законных основаниях и с учётом существующего на момент предоставления жилых помещений норматива предоставления, и право на которые у граждан возникло до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Очевидно, что сообразно с этим определяется и дальнейшая юридическая судьба правоотношений, возникших ранее при аналогичных обстоятельствах в связи с договорами служебного найма жилых помещений.
Указанные жилые помещения при передаче в муниципальную собственность утрачивают статус служебных. И к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, не лишены возможности приобрести их в собственность в соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Предпосылки для такого вывода даёт и правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в Обзоре Судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года и указывающая на то, что факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных. И к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
С учётом изложенного можно выделись три основных основания отказа в заключении договора социального найма на помещение, ранее предоставленное как служебное:
-
Превышение суммарной площади, приходящейся на всех членов семьи (т.е. свыше 18 кв.м. на человека);
-
Отсутствие решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда;
-
Отсутствие необходимого 10-летнего стажа работы в организации/учреждении, предоставившем служебное жилое помещение, либо отсутствие стажа работы в организациях/учреждениях, финансируемых за счёт бюджета г. Москвы.
Если вы попали в этот перечень, то не нужно отчаиваться. Настройтесь на борьбу. Результат будет, возможно, не очень скоро с учётом загруженности московских судов, но будет однозначно.
По такой категории дел практика вполне сложилась. Среди положительных решений особо можно обратить внимание на апелляционное определение Московского городского суда от 24 августа 2015 г. по делу № 33-27614 (отменено решение Преображенского районного суда г. Москвы и суд обязал Департамент городского имущества г. Москвы заключить договор социального найма), апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-12261 (решение Преображенского районного суда г. Москвы об обязании Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы заключить договор социального найма оставлено без изменения), апелляционное определение Московского городского суда от 10 марта 2015 г. по делу № 33-7292/15 (решение Таганского районного суда г. Москвы об обязании Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы предоставить жилое помещение на основании договора социального найма и признании незаконным отказа предоставить по договору социального найма жилое помещение оставлено без изменения), определение Московского городского суда от 4 августа 2014 г. по делу № 33-30681 (решение Зюзинского районного суда г. Москвы об обязании Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы предоставить жилое помещение на основании договора социального найма и признании незаконным отказа предоставить по договору социального найма жилое помещение оставлено без изменения).
Но основа всей судебной практики — это, конечно же, определение Судебной коллегии по гражданским и административным делам Верховного Суда РФ от 17 апреля 2013 г. № 5-АПГ13-8.
Обстоятельствами, подлежащими доказыванию и имеющими значение для правильного рассмотрения спора, являются:
-
Определение статуса жилого помещения на момент его предоставления и основания его предоставления;
-
Наличие трудовых отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, либо с организацией, финансируемой из бюджета г. Москвы, и стаж работы в этих организациях;
-
Определение статуса жилого помещения на момент обращения с требованиями в суд.
Исходя из вышеизложенного, для обращения в суд необходимо будет собрать следующие документы:
-
Документы, подтверждающие первоначальное предоставление жилого помещения (ордер, решение жилищной комиссии, постановление/решение исполкома и др.);
-
Документы, подтверждающие вашу регистрацию в жилом помещении на момент обращения в суд (выписка из домовой книги, финансово-лицевой счёт, единый жилищный документ);
-
Документы, подтверждающие факт несения обязанности по оплате коммунальных платежей за период вашего там проживания (квитанции об оплате ЖКУ, справки об отсутствии задолженности по ЖКУ);
-
Документы, подтверждающие факт нахождения в трудовых отношениях с организацией, предоставившей жилое помещение (трудовая книжка, трудовой договор, справка с места работы);
-
Письменное обращение в Департамент городского имущества о заключении договора социального найма;
-
Письменный отказ в заключении договора социального найма;
-
Выписка из ЕГРП о том, что жилое помещение находится в собственности г. Москвы.
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и иные документы. В силу ст. 30 ГПК РФ иски о правах на жилые помещения предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Рассматривают такую категорию дел районные суды.
Наша справка. Ростовская областная коллегия адвокатов «ПАРИТЕТ» Сайт коллегии: http://roka-paritet.ru/