Аренда торговых площадей является одной из наиболее популярных договорных конструкций в сфере торговли.
Данный вид договора позволяет арендатору удовлетворить временную потребность в торговой площади, а арендодатель получает вознаграждение за такое использование и обеспечивает поддержание объекта аренды в надлежащем состоянии.
Между тем, несмотря на популярность данного вида договора, согласно статистическим показателям, количество судебных споров по вопросам заключения, исполнения и прекращения договора аренды неизбежно растёт. При таких обстоятельствах представляется обоснованным в рамках настоящей статьи рассмотреть ряд спорных вопросов, возникающих на практике между субъектами договора аренды торговой площади.
-
В качестве объекта аренды торговой площади может выступать часть нежилого помещения.
Как известно, гражданско-правовые основы договора аренды регулируются нормами гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ).
На основании норм ст. 625 ГК РФ к отдельным договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие нормы арендных отношений, если отсутствуют специальные нормы, установленные ГК РФ в отношении перечисленных арендных договоров. Из этого можно заключить, что к договору аренды нежилого помещения будут применяться как общие положения об аренде (ст. 606―625 ГК РФ), так и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, поскольку арендуемая торговая площадь, как правило, находится в здании или сооружении и неразрывно с ними связана. Такого подхода придерживаются и суды, которые относят договоры аренды нежилых помещений к договорам аренды недвижимости, что подтверждает Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» (далее ― Информационное письмо № 53).
Проблема оказалась не исчерпанной, поскольку, как показывает практика, в настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот не только самих нежилых помещений, но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платёжного терминала, автомата для кофе и т. п. Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций, которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных организациях и учреждениях, заключая подобные договоры.
На первый взгляд это является недопустимым, поскольку в соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду может передаваться только индивидуально-определённая вещь. Вместе с тем судебная практика идёт по пути признания таких договоров заключёнными.
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что положение ГК РФ (в том числе с учётом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только её отдельная часть.
Из первой особенности договора аренды торговой площади вытекает следующая.
2. Необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета аренды.
Несогласованность предмета договора аренды может повлечь для сторон различные негативные последствия, такие как: признание договора незаключённым, доначисление налогов, налоговые санкции.
Существенным условием для договоров данного вида является точное определение имущества, предоставляемого арендатору во временное владение и пользование арендодателем. Само по себе наличие заключённых арендатором договоров с ресурсоснабжающими организациями, а также расчёт и оплата пользования общей площадью нежилого помещения не свидетельствует о достижении между сторонами соглашения по указанному существенному условию договора аренды. Таким образом, судебная коллегия считает не доказанным, что своим фактическим поведением стороны пришли к соглашению по существенному условию договора ― предоставлению в аренду помещения магазина. (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 11.09.2014 по делу № 33-5241/2014).
Следовательно, если предмет договора не определён ни в его тексте, ни в акте приёма-передачи, договор аренды признаётся незаключённым и арендатор, начавший фактически использовать имущество, становится обязанным освободить занимаемое помещение.
Что касается налогообложения и привлечения к налоговой ответственности, то особую актуальность точное определение торговой площади приобретает при применении специального налогового режима ― единого налога на вменённый доход.
Так, решением налогового органа предпринимателю был доначислен единый налог на вменённый доход, пени, применены налоговые санкции. Основанием послужил тот факт, что, применяя специальный налоговый режим, он исчислял и уплачивал налог с площади, не соответствующей условиям договора. Указанное решение налогового органа было предметом рассмотрения в Арбитражном суде Уральского округа, решение признано законным и обоснованным (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2016 № Ф09-3964/16). Суд указал следующее:
Положениями ст. 346.27 Налогового кодекса РФ определено, что площадью торгового зала является часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчётов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. При этом площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приёма, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).
Таким образом, при осуществлении розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, физическим показателем, определяющим налоговую базу в целях исчисления единого налога, является площадь торгового зала. При этом обязательным условием квалификации площади помещений, используемых налогоплательщиком для осуществления торговли как площадь торгового зала в целях исчисления ЕНВД, является фактическое использование этой площади для непосредственного обслуживания покупателей в процессе торговли.
Помещения для приёма, хранения товаров и подготовки их к продаже, иные вспомогательные помещения, в которых не производится обслуживание посетителей, не относятся к площади торгового зала.
Для определения функционального назначения конкретных площадей помещений, относящихся к стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, могут быть использованы любые имеющиеся у налогоплательщика документы на объект стационарной торговой сети, позволяющие установить назначение, конструктивные особенности, планировку, площадь объекта торговли и отдельных его частей.
Таким образом, заключая договор аренды целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, необходимо определить его объект. В этом случае достаточно указать его адрес и площадь.
Если предметом аренды становится часть здания, следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания.
В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нём арендуемую площадь.
3. Государственная регистрация договоров аренды торговой площади, заключённых на срок более года.
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его регистрации. Данное требование распространяется и на договоры аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из Информационного письма № 53.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Так как государственная регистрация договора аренды недвижимости ― процедура довольно утомительная, да и не дешёвая, стороны, как правило, заключают такие договоры на срок менее 1 года, например на 11 месяцев. В этом случае регистрировать договор аренды нет необходимости. Даже если стороны в дальнейшем захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия нельзя квалифицировать как изменение срока договора. Именно на это указано в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поддерживают этот подход и региональные суды, о чём говорит, например, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 по делу № А32-32124/2013.
В отношении договоров, заключённых на неопределённый срок, Минфин России считает, что такие договоры не подлежат государственной регистрации, на что указывает, например, Письмо от 03.04.2009 № 03-03-06/1/214. Согласна с таким подходом и налоговая служба (Письмо ФНС России от 24.05.2010 № ШС-37-3/2340@).
Много спорных вопросов возникает в ситуации, если в аренду передаётся торговая площадь в виде части здания, сооружения или помещения и договор заключается на срок год и более, ― в каком порядке необходимо регистрировать данный договор.
Исходя из анализа судебной практики, можно сделать следующие выводы:
― Если по договору аренды, заключённому на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Следует иметь в виду, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указал, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
― Представление на государственную регистрацию договора аренды части вещи кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещён в соответствующее дело правоустанавливающих документов (Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 № 304-ЭС15-10520 по делу № А45-20470/2014).
Примечание: данный вопрос актуален для правоотношений, возникших до 01.01.2017 ― даты вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ.
― Если права на здания, сооружения, помещения ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды части вещи может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (в том числе с учётом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
Примечание: С 01.01.2017 государственный кадастровый учёт, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее ― Закон № 218-ФЗ).
Технический или государственный учёт объектов недвижимости, осуществлённый до указанной даты, является юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтёнными (ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Исходя из ч. 4 ст. 14, ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действовавшей до 01.01.2017, постановка на учёт таких объектов может подтверждаться, в частности, кадастровым паспортом.
Если права на здания, сооружения, помещения были зарегистрированы за арендодателем до 01.01.2017, то представляется, что для целей идентификации передаваемой в аренду части недвижимой вещи на государственную регистрацию договора аренды части вещи может быть представлен подписанный сторонами документ с графическим и (или) текстуальным описанием той части, которой будет пользоваться арендатор, в том числе с учётом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи.
4. Распределение между сторонами расходов на коммунальные услуги, электроэнергию, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т. п.
По общему правилу обязанность по несению расходов на текущий ремонт возлагается на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В случае, когда арендуется только часть нежилого помещения, обязанность по несению этих затрат фактически должна распространяться на всё нежилое помещение. Поэтому при заключении договора сторонам заранее следует согласовать перераспределение этих расходов. Кроме того, возникает вопрос, на кого должны возлагаться расходы на поддержание в надлежащем состоянии мест общего пользования: уборка коридоров, содержание охраны, оплата электроэнергии, уборка туалетов и т. д. До последнего времени он был достаточно спорным и по-разному решался на практике. Итогом таких споров явилась выработка единой позиции судов, которая нашла своё отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015. В соответствии с этой позицией собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключённого в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 26 июня 2015 года № 2 (2015).
Таким образом, при заключении договора сторонам во избежание неблагоприятных последствий следует согласовать условие о распределении между ними расходов на текущий ремонт; а также определиться, как они будут нести расходы на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования. В противном случае будет действовать правило, в соответствии с которым эти расходы возлагаются на арендодателя.
Подводя итог, необходимо отметить, что аренда торговых площадей имеет ряд особенностей, которые стороны должны учитывать при заключении и исполнении договора. И в отсутствие чёткой правовой регламентации некоторых положений, касающихся данного вида договора, целесообразно учитывать разъяснения судебных инстанций.