Как мы знаем, в своё время возник спрос на строительство и инвестирование в строительство жилья, которое, будучи чрезвычайно востребованным в экономическом отношении, крайне слабо нормативно регулировалось разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой закон, затрагивающий сферу экономики, Закон № 214-ФЗ также неоднократно изменялся и дополнялся. Последние изменения были внесены Федеральным Законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступила в силу с 1 января 2017 года.
Большая часть изменений коснулась застройщиков, но есть изменения и в деятельности инвесторов (дольщиков). Разделим их на несколько частей и рассмотрим ниже.
Изменения, касающиеся застройщиков
Новая редакция Закона № 214-ФЗ вводит изменённые требования к застройщику на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган:
-
в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица;
-
в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
-
деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;
-
сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены в реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 28 и 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ;
-
размер существующей у застройщика недоимки по налогам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25 % балансовой стоимости активов по данным финансовой отчётности за последний отчётный период;
-
у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует неснятая (непогашенная) судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялись наказания в виде лишения права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации.
Эти изменения вводятся с 01.07.2017, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 01.01.2017.
-
Минимальный размер уставного капитала
Увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставный капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов. Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Понятно, что такой размер уставного капитала не мог обеспечивать интересы дольщиков в случае ликвидации или банкротства. Хорошо, если есть активы в собственности, а если нет и (или) все активы в аренде?
На стадии обсуждения законопроекта предлагались различные варианты определения уставного капитала. В итоге остановились на следующем: минимальный уставный капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади:
Минимальный размер уставного капитала (руб.) |
Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м) |
2 500 000 |
1500 |
4 000 000 |
2500 |
10 000 000 |
10 000 |
40 000 000 |
25 000 |
80 000 000 |
50 000 |
150 000 000 |
100 000 |
400 000 000 |
250 000 |
800 000 000 |
500 000 |
1 500 000 000 |
от 500 000 |
Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем минимальный размер, указанный в ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Если уставный капитал застройщика не соответствует установленному размеру, застройщик обязан заключить договоры с поручителями в соответствии со ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ.
Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставный капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об ООО и АО, то есть всё те же 10 000 руб.
Правила о том, что весь уставный капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель не ввёл. Следовательно, оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени должно амортизировать, может изнашиваться, терять цену и даже погибать (утрачиваться). Соответственно, гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Моё мнение прежнее: уставный капитал ― это цифры на бумаге, которые реально ничего не гарантируют.
В этой связи изменение минимального размера уставного капитала больше выглядит как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить чьи-то интересы.
-
Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.
Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома. Обязательно должна быть на сайте и форма договора долевого участия (ДДУ), который застройщик предлагает заключать гражданам.
Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям Закона № 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.
Размещение этих документов в сети Интернет должно способствовать прозрачности строительства.
Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
-
Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
Новой редакцией Закона № 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.
Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как Закон № 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона РФ «О защите прав потребителей» к отношениям «застройщик / дольщик» на практике вызывало вопросы, в первую очередь ― о размере ответственности за просрочку.
Однако сам срок для устранения строительных недостатков теперь должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остаётся застройщик, а значит, возможен необоснованно большой срок для устранения небольшого дефекта.
5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе ― по площади. До рассматриваемых изменений в Закон № 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10 % от площади, предусмотренной ДДУ, не является существенным. Теперь чётко указан размер существенности ― 5 % от заявленной в ДДУ площади.
-
Счета эскроу, цена ДДУ
Множество споров на этапе законопроекта вызвали счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчётов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом. Суть эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счёт застройщика, а на специальный счёт в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства. Но ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, реализуется множество других статей расходов. Как будет на практике, непонятно.
С 01.01.2017 ст. 5 Закона № 214-ФЗ дополнена тем, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства. При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади жилого помещения и общей приведённой площади жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с установленными понижающими коэффициентами.
1.5. Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект, целевое использование
Изменения коснулись ещё одного важного вопроса ― использования денежных средств одного объекта застройки на завершение ранее начатых. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к финансовой неустойчивости застройщика и в итоге ― к банкротству. Действовала лотерея: кто раньше пришёл к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала всем известные «пирамиды».
Новая редакция Закона № 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчётность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.
Кроме того, значительные изменения затронули перечень способов использования денежных средств участников долевого участия, зафиксированных в новой редакции ст. 18 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, существующий перечень направлений использования денежных средств дольщиков уточнён и расширен, что должно привести к снижению количества споров с контролирующими органами, ФНС.
Но по моему (и не только моему) мнению, некоторые формулировки, скорее всего, станут поводом для многочисленных судебных споров, потому так как допускают двоякое толкование:
Поступающие средства могут расходоваться на строительство одного или нескольких домов, а также:
-
возведение объектов социальной инфраструктуры;
-
возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведётся строительство, в собственность или в аренду);
-
на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;
-
затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона).
1.6. Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям Закона № 214-ФЗ. Важным является то, что сведения, содержащиеся в ЕРЗ, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти.
1.7. Компенсационный фонд
Ну и наконец, в Законе № 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счёт обязательных взносов застройщиков, ― застройщики будут отчислять в фонд 1 % от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года. Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.
Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счёт? Очевидно, что государство, следуя общей политике СРО хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства. Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по бизнесу. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда актуально, а шаги законодателя в этом направлении верные.
Изменения по инвесторам (дольщикам)
-
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
Теперь при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него ― нужно участвовать вплоть до сдачи объекта, что является логичным и защищает права застройщика. Иное возможно только в судебном порядке, это право теперь нужно доказать.
-
Ответственность за просрочку передачи квартиры
Немало споров вызывает и новая редакция ст. 6 Закона № 214-ФЗ ― об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. Формулировка двояка и неконкретна: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приёма-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.
Заключение
Определённые шаги и предпосылки для стандартизации отношений сторон по ДДУ сделаны. Теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка ― покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование, осталось ещё много «белых пятен».