НА ГЛАВНОЙ УЛИЦЕ...
С. Холодная, генеральный директор Mainstreet
Какими качествами должен обладать менеджер, чтобы стать успешным, чтобы результаты его работы были очевидны и конкретны?
— Несмотря на вопрос про конкретику, наверное, прежде всего он должен любить то, чем занимается. Может быть, это к цифрам напрямую не должно иметь отношения, но мой житейский опыт и опыт управленца достаточно большого стажа показывает, что если человек не любит что-то (вид деятельности, людей, которые его окружают, офис, в котором он сидит), то говорить о результативном успехе очень трудно.
Небольшой пример. Мы отбирали проект, который будем продавать на эксклюзиве. И, поскольку мы компания Аркадия Новикова, конечно, нам приносят очень красивые проекты, очень дорогие, очень блестящие, яркие — какие угодно. Выбрали проект Нормана Фостера. Очень необычный проект, очень красивый, и не потому что он Нормана Фостера, человека с мировым именем в архитектуре, и не потому что Норман Фостер уже немного известен российскому потребителю, но потому что это проект, который завораживает. И любой человек в этом офисе, который листал эту книгу или смотрел видео про этот проект, уже хочет на этот проект. В частности, я, как человек, который должен был принять решение и подписать контракт, основывалась прежде всего на том, что этот проект хочешь продавать, веришь в его успех, в его изящество, в его соответствие нашему сегменту рынка.
Я думаю, что мы его успешным сделаем, потому что надо любить то, чем занимаешься.
Какую роль в процессе установления успешности играют уровень и качество образования?
— На самом деле, может быть, ответ моего поколения немножечко будет отличаться от того, что надо бы ответить, и от того, что
сегодняшнее поколение уже приносит. Я думаю, что сегодня люди, когда выбирают свою профессию, в какой вуз идти или какое получать дополнительное образование, наверное, уже действительно основываются на успешной карьере в будущем. Мое поколение, наверное, закончив что угодно, в конечном итоге в новой жизни должно было перестраиваться. Я, например, закончила иняз, так что, безусловно, мне повезло и в советской жизни, и в капиталистической жизни. Я всегда работала с иностранными компаниями, с языком. Но вот напрямую иняз, безусловно, к недвижимости отношения не имеет. И сегодня, я думаю, иняз, МГИМО, МГУ — это те вузы, которые прежде всего интеллектуально развивают, дают умение мыслить, широту знаний, широту общения. Поэтому в моем случае иняз — недвижимость не прямая связь, но опосредованная, это помогло. Думаю, что вуз важная часть. Но в сегодняшней экономике, наверное, прежде всего важны те дополнительные знания, которые люди пытаются получить.
Это не только MBA, о котором очень много говорят, и, может быть, не столько даже MBA, честно говоря, сколько желание и возможность участвовать в семинарах, поездках, дополнительных каких-то сессиях с тем, чтобы уже специализироваться в том, что ты выбрал. Я не знаю пока, кроме строительной специальности, где готовят людей в недвижимость.
Нигде не готовят управленцев пока, управляющих недвижимостью, нигде не готовят брокеров. Тем не менее масса людей заняты в этом бизнесе, они могут быть из разных вузов, но просто придет время, и, наверное, они появятся…
Так же как гостиничное дело, сегодня уже в четырех вузах готовят, а 10 лет назад был единственный вуз, и то трудно сказать, что там управленцев готовили, скорее специалистов средней руки. Но, может, сегодня это путь дополнительных образований, которые, безусловно, напрямую уже к твоему карьерному росту имеют отношение. Я, например, закончила 4 различных управленческих в недвижимости повышений квалификации. Например, я в Лондоне училась управлению боулингами.
Боулинг — это тоже недвижимость на самом деле, и доходность ее измеряется просто дорожками. То есть, если офис — квадратными метрами, гостиницы — номерным фондом, а боулинги —дорожками. Но это тоже недвижимость. И вот, как управлять боулингами, тоже училась профессионально. Это просто дополнительные знания. Также пришлось учиться, как управлять гаражом.
Вот такие несколько сцепок дополнительных знаний напрямую, наверное, привели к тому, что сегодня есть.
Среди топ-менеджеров на самом деле присутствует немало «псевдо топ-менеджеров», то есть тех, кто внешне соответствует имиджу топа, но главное для него — процесс, а не успешный результат проекта фирмы.
Как отличать топ-менеджера от «псевдо топ-менеджера»?
— Вы, наверное, правильно в своем вопросе в какой-то степени ответили. Наверное, имиджевая часть — часы, галстук, ботинки, сумка — это важная часть. Действительно, когда занимаешь какой-то пост, хочешь или не хочешь, а надо соответствовать ему.
Но вы правильно сказали, что хорошего топ-менеджера от имиджевого отличает только одно — результативность в работе. Как это ни парадоксально звучит, мне кажется, топ-менеджер имеет некую «фору», потому что его результат ожиданий иногда имеет гораздо более протяженный период по сравнению с обычным сотрудником. Если от своего брокера, например, вы ожидаете результата через 3-6 месяцев, то топ-менеджеру иногда и 3-5-6 лет дают себя проявлять. Поэтому, если в ряды управленцев попал такой «псевдо топ-менеджер», то, наверное, это серьезный урон компании может нанести. Мне в жизни везло, может быть, в силу того, что я сначала работала в очень хороших компаниях с хорошими командами (нет хороших/плохих компаний — есть люди). Наверное, мне повезло в том плане, что те люди, которые были руководителями и надо мной, а кто-то, как и я, обладает какими-то сложностями в характере, но, поскольку всегда была команда, то не встречалась я с ложными топ-менеджерами.
Я думаю, что есть некое опасение в новой формации, когда придут к управлению дети собственников, которые, может быть, не всегда захотят быть этими самыми управляющими, потому что, когда ты производишь бизнес с нуля, когда ты с ним сам растешь, когда ты его «рождаешь» изнутри, то, конечно, ты волей-неволей становишься настоящим топ-менеджером. Когда же он тебе достался, то… Поэтому я думаю, что в нашей стране, когда начнут появляться эти топы со второго поколения, может быть, такая проблема действительно встанет… Пока не знаю. Могу сказать как пример: я работала с канадской компанией, непосредственно с ее собственником. Это одна из крупнейших корпораций для Канады. В России они открывали первый западный отель, я имела честь вместе с ними начинать этот бизнес. У этого собственника трое детей, и он дал возможность попробовать каждому из своих детей поучаствовать в управлении своей огромной корпорацией, тем не менее, когда он почувствовал, что хочет отойти от дел, и стал пожилым человеком, он назначил главным не кого-то из своих детей, а того, кого «вырастил» из регулярного менеджера.
И теперь президентом компании является фактически наемный человек. Но такой мудростью трудно обладать, таких людей, по-моему, единицы. Хотя MBA само по себе, вы правы, прежде всего должно предполагать, что человек уже «пощупал», попробовал, поработал, потому что это не образование, это как раз познание бизнеса.
Доверие в бизнесе: как Вы его понимаете?
— Сложный вопрос. Порой даже самому близкому человеку не всегда хочется все доверить. В тоже время, как без доверия? Вот
рядом сидит Светлана, мы с ней четвертую компанию вместе начинаем, доверяю 100%, потому что она меня знает до мозга костей.
Она у нас отвечает за подбор персонала. Я совершенно спокойно ей могу доверить первую, вторую, третью встречу, потому что:
а) она знает, что надо;
б) она уже знает, что надо мне как руководителю;
в) Светлана обладает таким человеческим качеством как честность, поэтому она заслужила мое стопроцентное доверие.
Поэтому, наверное, надо доверять, но для того, чтобы возникла возможность такого высокого доверия, столько пудов соли съешь — вот тогда это приходит. Не могу сказать, что всем, всегда и на 100%. Я человек эмоциональный и не могу доверить многие вещи своим эмоциям, поэтому, наверное, если человек прошел испытание, то доверю, но для этого должен пройти достаточно серьезный период времени и много-много ситуаций и сложных, и легких, и радостей, и горя, всего вместе, тогда оно возникнет или не возникнет.
Я думаю, что все-таки бизнес — это результативный денежный выход. Даже если это не деньги, а ценность в виде картин, все равно это деньги в конечном итоге. Наверное, между партнерами без доверия невозможно. Будучи наемным человеком, генеральный директор или руководитель предыдущих своих компаний все равно топом… Мне трудно здесь судить, потому что между партнерами в бизнесе, наверное, доверие необходимо; между подчиненным и собственником, наверное, доверие не является ключевым фактором, за исключением одного: если у собственника есть хоть какое-то сомнение в правильности показателей финансов, то я бы тут же уволила этого человека, на всякий случай. Если хоть один раз закралось хоть какое-то сомнение, неважно на чем основанное, то лучше и самого себя не подставлять, и человека не доводить до того, что он твой косой взгляд поймает.
Опять же, мне, наверное, действительно, по большому счету, везло в жизни, потому что доверие возникало достаточно серьезное,
может быть, с возрастом, а может быть, какие-то иные свойства. Но между партнерами это необходимо.
Вас предавали? Что делать, если вы чувствуете, что кто-то в вашей компании предатель?
— Я, к сожалению, получила очень хороший урок, очень его болезненно пережила, и для себя сделала (далеко не сразу) один простой вывод: я перестала общаться с тем человеком, который, считаю, предал меня в бизнесе.
Решение было нелегкое, потому что я этого человека, смею надеяться, многому обучила, за собой вела, бесконечно ему доверяла. Поэтому — да, предавали. И смею надеяться, что это единичный пример в моей жизни, надеюсь, больше этого не случится. Но могу сказать, что с этим человеком мы ни разу не выясняли отношений, ни разу не обсуждали, я просто решила, что общаться больше не буду.
Какими лидерскими качествами Бог наделил Вас?
— За мной идут люди. Я всегда очень сильно погружаюсь в то, чем занята, и, наверное, это как раз исходит из первого пункта, о котором мы говорили. И обычно не потому, что я придумываю лозунги, или какие-то гимны мы поем…
Возникает какое-то такое единение с коллективом, что я точно знаю, даже когда я не права бываю — или шумлю, или не в настроении, я знаю, что за мной идут. По аналогии с тем, как продать нельзя, не веря в проект.
Это точно могу сказать, как человек, который сдал своими руками 80 тыс. площадей в аренду. Когда знаешь каждый пятачок этого
дома, каждый лифт, каждого инженера и охранника, то все получится. Так и будучи руководителем… Должны идти. Мне кажется, что это либо дано, либо нет. Есть такое слово «кураж», если ты его поймал, то он с тобой, и за тобой идут. Я смею надеяться, что лидерство — качество врожденное.
Мне кажется, что это не дается родителями, воспитанием, хотя родители дали очень многое, и слава Богу, что они это сделали. Но это как раз врожденное такое качество, когда я сама глубоко верю в правильность того, что делаю, и люди следуют за мной.
В разных компаниях работала (всего в четырех за свою большую жизнь), и до сих пор со многими бывшими коллегами дружу, они советуются в житейских вопросах, у кого-то уже дети выросли, у кого-то даже внуки, и, в общем, поддерживаю отношения, наверное, потому что многое прошли вместе.
Говорят, прогнозы — неблагодарное дело, рынок недвижимости не исключение, но все же?
— Это нормальный вопрос для нас как для специалистов. Это вопрос, на который мы отвечаем ежедневно, встречаясь с клиентами, потому что работаем в очень дорогом секторе недвижимости, естественно, мы должны помочь нашему клиенту принять решение: сейчас вкладывать, потом вкладывать, что будет происходить с его дорогой собственностью. Поэтому для нас это совершенно профессиональный вопрос. Понятно, что ваш журнал читают люди разных специальностей, но с недвижимостью, наверное, как с воспитанием детей: все всегда все знают и готовы давать советы. Мы их даем профессионально, но в этой компании мы специализируемся на высшем секторе недвижимости с точки зрения цены, места положения, качества и так далее. Поэтому, отвечая на Ваш вопрос — что будет с недвижимостью, я могу говорить только про свой сектор.
Обычно его называют «deluxe» (не люблю это слово, но тем не менее). Он будет расти по одной простой причине… для специалистов это вопрос абсолютно понятный, я имею в виду, что то, что лежит в сфере высшей категории собственности и высшей стоимости, никогда не понижается. Как пример: 1998 год. Все помнят то тяжелое время, когда произошел обвал, у многих рухнул бизнес.
Все было, а высший сектор квартир и тогда не понизился ни на копейку. Он остановился на какой-то высшей точке, но он не упал. Почему? Потому что это очень ограниченная стоимость. Мы, например, занимаемся Рублевским шоссе, и там осталось так немного красивых единичных точек с соснами, что это естественный прирост. По всему, что лежит выше ценовой категории (а мы только с ней работаем), наша оценка — будет расти. Да, она не будет расти так, как росла в период 2004-2005 гг., когда прирост недвижимости был до 300% — совершенно ненормальная цифра. Но в рамках 20-30% в год наш сегмент будет расти, потому что это очень локальные точки, таких мест рядом с Остоженкой уже почти не осталось, на Рублевке остались перечисленные небольшие участки, и землю, к сожалению, нельзя расширить, нельзя ни за какие деньги прибавить, она только будет уменьшаться.
«Пузырь» цен на недвижимость уже надулся?
— Нет. Но мы будем очень аккуратно редактировать эту часть, потому что я не имею права утвер ждать это, кто-то будет читать ваш журнал из специалистов, и у них может быть совершенно другая точка зрения. Я здесь наблюдатель их деятельности, так же, как все остальные. Но насчет «пузыря» вообще я бы очень аккуратно выражалась, потому что это рынок. Он надулся не потому, что кто-то в него сильно дул, — это немного ошибочная, на мой взгляд, точка зрения. Просто рынок позволил подняться до такой цены. Сейчас мы наблюдаем в регионах, что ситуация совсем другая, цены совсем другие. Но ведь тоже все ползет, стабилизация какая-то наметилась, заводы стали открываться, то есть у людей появились деньги. Доверие к банкам, например, еще не восстановилось до такой степени, чтобы туда вносить деньги, вносят в недвижимость. Машина тоже, к сожалению, движимая недвижимость. Поэтому, конечно, вносят в то, что у людей вызывает большее доверие. Расслоение общества колоссальное, поэтому есть свободные деньги, и люди покупают, может быть, три квартиры сразу, а кто-то не может купить даже комнату — это правда, но это не имеет отношения к ценам. На таком среднем профессиональном уровне сказала бы, что вряд ли
«пузырь» цен лопнет. Чуть остановится, как мы это сейчас наблюдаем в невысоком сегменте. Цены немножко приостановились.
Расскажите о своей карьере.
— Я с 1992 г. в недвижимости и с тех пор направление деятельности ни разу не меняла, но, может быть, уникальность моей «жизни в недвижимости» в том, что я за этот период освоила разные виды недвижимости. 7 лет отработала в управлении гостиницей.
Я была среди тех, кто одну из первых гостиниц в Москве под западным управлением открывал, а потом возглавляла уже представительство этой компании и работала с другими гостиницами. Затем было управление и создание офисных проектов, это 80 тыс. площадей. Совсем вроде другая жизнь, но на самом деле опыт гостиниц я перенесла очень нежно и аккуратно в опыт работы с арендаторами.
Потому что все мы живем на работе, все мы приходим в офисы, все мы основную часть жизни проводим здесь. Поэтому, может быть, нам в определенной степени, мне и моему собственнику, немножко повезло, потому что мы своих арендаторов воспринимали так же, как я воспринимала своих гостей в гостинице. Мы старались оказывать им какие-то дополнительные услуги и видеть в них людей, не просто машины, которые сели за столы, напечатали, разошлись и сдали нам деньги за аренду.
Поэтому несколько лет — 4 года — это офисные проекты. Один из них был исключительно интересный. Это было первое офисное здание в Москве, индустриальное наследие… Мы переделали ткацкую фабрику Морозовскую в офисный центр. Мы погрузились и в историю этой фабрики… В Англии учились, сохранить замечательное здание и вместе с тем сделать его современным. Очень был интересен проект с инженерной точки зрения, очень интересный опыт. Замечательные арендаторы, мировые компании, поэтому финансовый результат был тоже прекрасный. Потом был такой тоже необычный опыт еще 4 года — работа с загородными поселками.
Я и консультировала многие поселки с точки зрения управления недвижимостью, и участвовала в создании поселков. Фактически,
не побоюсь этого слова, создала направление управления недвижимостью частным имуществом.
В России до сих пор с этим проблемы, честно говоря. И еще, по моим прогнозам (может быть, профессионала, потому что по профессии я управляющий недвижимостью), лет пять еще у нас будут серьезно относиться к этим услугам. Вспомним — 10 лет назад, профессиональных уборщиков в торговых центрах мы редко встречали. Были сотрудники, которые, в частности, и убирали помещения. А сейчас даже никто не может себе представить, что не уборочная компания будет этим заниматься.
В управлении недвижимостью сегодня пока еще в частном имуществе в офисах класса «А» это уже абсолютно 100- процентное понимание и собственника, и потребителя, что должно быть профессиональное управление. А вот в отношении жилья пока еще очень много сейчас говорят, и законодательно еще не все нормы прописаны. Но и прежде всего менталитет людей играет большую роль в отношении оплаты этих услуг и нет специалистов, честно говоря… Поэтому такой интересный сегмент, но создали с нуля на самом деле.
Несколько поселков взяли в управление, написали регламенты, создали массы бумаг на этот счет, научили сотни людей этому делу.
Я читала лекции по управлению недвижимостью. Ну и последнее: мы с вами беседуем в компании, которая принадлежит Аркадию
Новикову, и некоторое время назад он решил создать новое направление деятельности, много раз мы с ним дискутировали, зачем это надо, с позиции рынка тоже было не совсем понятно, для чего нужно создавать это направление, но ответ очень простой на самом деле… Аркадий исключительно публичный человек, очень интересный, очень увлеченный, знающий, наверное, всю Москву,
а его знает теперь вся страна, его прекрасно знают в Италии и в Лондоне, и в Париже. У него была масса разговоров во время встреч о недвижимости, и в конце концов он решил, что надо эти разговоры превратить в бизнес. Он поручил это сделать мне. Сделали. 3 апреля компании исполнился год. В итоге, мы не только выполнили то, что запланировали, но и, наверное, немножко перевыполнили. Хотя первый год — это всегда год выведения компании на уровень узнаваемости. Благодаря нашему собственнику, безусловно, у нас есть фора такая. Мы очень избирательно относились к выбору объектов, к выбору тех собственностей, которые мы будем предлагать клиенту, а они исключительные, каждая из них — это действительно жемчужинка.
Сегодня это прекрасный персонал, который у нас работает. Кто-то к нам пришел с опытом, и не сразу люди соглашались переходить в неизвестную новую компанию, но имя Аркадия, конечно же, помогало; кого-то учили с нуля, и сегодня силы приблизительно сравнялись.
Очень хорошо работают те, кто уже был в рынке и прекрасно его знал, и, может быть, энтузиазм тех, кто не был в рынке, помогает
им сегодня очень хорошо делать свою работу и обслуживать клиентов наилучшим образом. Специфика выбора наших сотрудников еще была в том, что когда работаешь с клиентом, который привык ко всему самому дорогому, самому лучшему, у которого уже все есть в этой жизни, то, конечно, приходится отбирать людей — не просто специалистов своего дела, они должны уметь с этими людьми разговаривать, чтобы их слышали, уметь подать не только рассказ про объект, а уметь в определенной степени себя «продать». Ну вот, все вроде случилось. У нас замечательный юрист, прекрасный финансовый человек. Секретари меняются, потому что работаем с девяти до девяти, и субботу, и воскресенье… Конечно, это сменная работа, ну и такая, может быть, не самая продвинутая, но тем не менее есть девушки, которые с самого начала работают, и чувствуется, что они уже выросли, можно их дальше переводить, на следующий уровень.
То есть Вы предпочитаете скорее выращивать у себя, чем нанимать?
— Нет, ровно пополам, провели мы такое исследование. На самом деле никаких предпочтений в данном случае нет. Я с большим удовольствием обучаю людей, но поскольку все-таки мы работаем с очень дорогим продуктом, то для нас очень важно, что свою собственность — недвижимость — люди доверяют именно нам, а не кому-то другому отдают на продажу, поэтому работать должны профессионалы. Отвечаю: 50 на 50.
Насколько интересны для бизнес-сообщества такие премии, как наша?
— Отслеживая развитие рынка недвижимости, со своей точки зрения, могу сказать следующее. Если я вижу, что компания начала нанимать инженеров один месяц, второй месяц, третий месяц — значит, она выходит на стадию стройки, значит, с документами работа закончена, значит, проект можно ожидать через 2 года. Поэтому с любым подходом, с любой точки зрения, если ты профессионал, то ты из этого можешь извлечь пользу. Вообще, большая проблема нанять хоть опытного, хоть неопытного сотрудника, но подходящего для нашей работы.
У нас здесь специфика, конечно, очень своеобразная, у нас все должны ездить на дорогих машинах, потому что иначе просто на Рублевку не пустят. И поэтому если бы мы больше знали, больше публичности было бы этой премии. Даже дело не только в премии, может быть, потому что любая премия — это повод для общения, и повод для общения с сообществами.
Я бы с удовольствием на самом деле выделила целый день и пообщалась со всеми агентствами, потому что я никак не пойму, почему с таким трудом мы нанимаем людей. Может быть, пообщавшись и покрутившись в ином сообществе, не своих «недвижников», а совершенно иных людей, которые занимаются персоналом, или пообщавшись с другими директорами, я какие-то услышала бы интересные идеи для себя.
Мне когда-то один очень умный человек, достигший больших высот в этой стране, сказал: «Я уже давно не ищу новые идеи в своей сфере».
Например, человек работает с нефтью и говорит: «Наоборот, я ищу идеи в твоей недвижимости или, например, в озеленении».
О вашей премии мало известно, может быть, надо сайтов побольше, рассылок, не могу сказать. Этот журнал, наверное, читают в тех больших отделах кадров, где много тысяч людей. Я абсолютно уверена, что, например, в компании «Миэль» читают, потому что там 3 000 человек работает. А ведь кадры нужны всем, и нашей небольшой компании, и западной компании, у всех существует эта проблема. Меня почти каждый второй после открытия компании спрашивал: «Где ты их взяла?» Потому что это огромная проблема на самом деле. Поэтому не могу пока определенно сказать: нужна ли премия, не нужна…
Наверное, нужно больше публичности, не ради премии, а ради общения и ради возможности услышать профессионалов. Может быть, если круглый стол приурочить… Я знаю, что «Анкор», например, проводят очень интересные конференции по персоналу и по направлениям деятельности. Может быть, если бы, например, вы свои усилия объединили, то это было бы интересно и вам, у них же разные секторы… Меня всегда приглашают на недвижимость, естественно. Это дает возможность поговорить со своими же «недвижниками», но, честно говоря, я бы с удовольствием, например, побывала на продажах FMCG, потому что мы тоже продавцы, просто другое продаем.
Поэтому, наверное, все-таки побольше информации надо. Здесь дело не в интервью и не в премии, а дело в том, что у любого человека, который чего-то достиг, времени почти нет, еще и жить все-таки хочется.