ДА КАКОЙ ЧИНОВНИК БУДЕТ ДОГОВАРИВАТЬСЯ, ЕСЛИ ЕГО НЕ ОБЯЗАТЬ ДЕЛАТЬ ЭТО ПО ЗАКОНУ?
ГАЛИНА ХОВАНСКАЯ, депутат Государственной Думы РФ, руководитель Общественного совета и председатель Комиссии Мосгордумы по жилищной политике
Депутат Государственной Думы РФ, руководитель Общественного совета и председатель Комиссии Мосгордумы по жилищной политике Галина Хованская рассказывает о законодательных инициативах в сфере жилищного права. Они помогут обеспечить средний класс жильем, разумеется, если будут поддержаны парламентским большинством.
Галина Петровна, расскажите, пожалуйста, каким будет жилищное право страны в ближайшем будущем? Каких его изменений ждать?
— Если говорить о крупных законодательных инициативах, то на рассмотрение Думы давно внесен большой пакет изменений в Жилищный кодекс и другие законодательные акты. Практически его принятие означало бы новую редакцию Жилищного кодекса. Но документ «висит» в состоянии готовности ко второму чтению с 2006 года.
В чем причина такой задержки?
— Причины, на мой взгляд, чисто политические. Если бы наши поправки были приняты, то многих обращений граждан просто не было. Пусть законом станет хотя бы то, что сохранилось от первоначальной версии. А сохранилось немного, около 40 %. Есть еще одна интересная инициатива, которая поддерживается президентом и которую называет «привлекательной темой» председатель правительства. Ее внесла я совместно с Сергеем Михайловичем Мироновым, сейчас к нам присоединились и другие депутаты. Это новый большой раздел в Жилищном кодексе, посвященный государственному некоммерческому фонду жилья.
Напомню, что после введения в действие в 2005 году Жилищного кодекса социальное жилье в большинстве случаев, если иное не предусмотрено указами президента, предоставляется малоимущим гражданам. Признание малоимущими идет в соответствии с законодательством субъекта Федерации, по оценке душевых доходов и всего имущества семьи. Во многих регионах планка опускается очень низко. Федеральный законодатель не предусмотрел четких критериев. А критерием должна быть возможность приобретения квартиры за собственные средства либо возможность найма жилья на рынке. Доходит до абсурдных ситуаций. Женщине предпенсионного возраста рассчитывают доход на 20 лет вперед, решают, что она «имущая», и отказывают в постановке на учет, притом что еквартира непригодна для жилья. Итак, на жилищном поле сложилась парадоксальная ситуация: есть жилье для малоимущих, а есть частный рынок найма квартир. Всем прекрасно известно, каковы цены на этом рынке, снимать квартиру дорого. Молодые семьи, семьи бюджетников не могут получить социальное жилье, потому что их не признают малоимущими. И в то же время они не могут купить собственную квартиру. Им остается лишь очень дорогой наем.
Для решения этой проблемы в России должен быть создан фонд некоммерческого жилья для сдачи внаем. Пока мы предполагаем, что фонд должен быть в собственности субъектов Федерации. Не потому, что мы устраняем муниципалитеты от участия, а потому что 98 % муниципалитетов дотационные, они сейчас не в состоянии нести расходы по формированию некоммерческого жилья. От социального жилья этот государственный фонд будет отличаться договором, заключаемым на срок, а не «вечным»; разумеется, с преимущественным правом на продление, если наниматель аккуратно оплачивает жилищнокоммунальные услуги. Жилье из фонда не подлежит приватизации. Какой смысл строить социальное жилье, если его сразу приватизируют и инструмента для решения жилищной проблемы так и не появляется, так регионы объясняют свое нежелание строить социалку. Этот вопрос будет снят. Плата за жилье из некоммерческого фонда будет выше платы за социальное жилье, которое во многих регионах, как например в Москве, еще и дотируется. Эта плата будет полностью компенсировать все издержки на содержание и ремонт жилья. То есть никакой нагрузки на бюджеты не возникнет. В течение 20-25 лет жилье окупится при умеренной плате за наем.
Разумеется, федеральные законодатели не будут указывать, какой субъект и сколько миллионов квадратных метров должен построить, пусть сами решают, в соответствии со своими потребностями и возможностями. Наша главная задача — дать регионам инструмент решения жилищной проблемы для среднего класса. Пока жизнь заставляет субъекты Федерации в отсутствие федеральных норм фантазировать кто во что горазд. В Москве, например, создается такой фонд под названием «бездоходные дома в коммерческом фонде», в Белгороде — «доходные дома для малоимущих» — такие формулировки противоречат гражданскому законодательству и здравому смыслу, но законодательно закрепленной альтернативы им пока нет. Хотя потребность очевидна. Если бы главу о некоммерческом фонде ввели в Жилищный кодекс раньше, в 2005 году, то сейчас проблема мобильности трудовых ресурсов в условиях кризиса решалась бы значительно легче.
Являются ли такие фонды распространенной в мире практикой?
— В США большая часть жилья находится в частной собственности, но есть и муниципальный фонд, претендовать на который могут не только малоимущие, но все семьи, доход которых ниже среднего по штату. В Европе около 45 % жилищного фонда сдается внаем и находится под контролем государства и муниципалитетов. По проценту нахождения жилья в муниципальной собственности либо в собственности некоммерческой жилищной организации страны Европы сильно разнятся, в Нидерландах, например, такого жилья около 90 %. Созданием некоммерческого фонда Европа занялась сразу после войны, то есть система создавалась более 60 лет и она прекрасно работает.
Во Франции существует некоммерческий фонд HLM. Тысячи организаций HLM управляют 3 млн 300 тыс. квартир с умеренной платой за наем. Эти квартиры построены частными застройщиками, и государством придумана эффективная система стимулирования такого строительства. Небогатые граждане делились на две категории: «совсем бедные» и «люди с невысокими доходами». Если застройщик брал на себя строительство жилья для таких семей, то заселять жилье следовало в соответствии с определяемыми муниципалитетами правилами. В этом случае стоимость строительства жилья для «совсем бедных» на 20 % погашалась напрямую из бюджета, по жилью для «небогатых» компенсировалось 12 %. После проведения реформы система изменилась. «Социальный» застройщик получает серьезную налоговую льготу, НДС для него уменьшается с 26 до 6,5 %. То есть застройщик заинтересован в строительстве такого жилья. Отмечу, что если семья разбогатеет, ее не будут выгонять из квартиры. Она отвечает стандартам качества, но не престижная. И если люди захотят переехать в лучшее дорогое жилье, то им полностью оплатят расходы на переезд, т. е. переселение стимулируют.
Корректно ли будет тратить средства на такой фонд, когда очередь малоимущих очередников растянулась на 20 лет?
— Говорят: «Ах, мы не выполнили обязательства перед малоимущими, перед социальными очередниками, поэтому не можем заниматься проблемами среднего класса». Но в семьях, десятилетиями стоящих на учете, уже выросло новое поколение людей, которые работают, они не хотят, чтобы их дети росли в таких же условиях, и готовы участвовать в решении собственной жилищной проблемы. Многие согласились бы платить за наем некоммерческого жилья.
Перейдем к другой важной теме. Как известно, 1 марта 2010 года — последний день подачи заявления на приватизацию квартиры. На Ваш взгляд, достаточен ли этот срок?
— Группа депутатов от фракции «Справедливая Россия», и я в том числе, предлагает продлить приватизацию и деприватизацию жилья еще на два года. Из-за кризиса многие очередники, ожидающие предоставления социального жилья, не получат его в ближайшее время. Ввод домов замедлился. Плюс ко всему затормозился процесс переселения из аварийного жилья, приватизировать которое граждане не имеют права. Но они, не являясь малоимущими, хотели бы стать собственниками. Неблагоприятный экономический фон не дает гражданам реализовать свое законное право. Я считаю это несправедливым. Есть еще один аспект проблемы. Вскоре во втором чтении будет принят проект закона о внесении изменений в Налоговый кодекс. Налог на имущество будет поступать в местный бюджет, и определение его конкретной ставки окажется в компетенции муниципальных органов в диапазоне, который установит федеральный законодатель. Есть опасение, что в дотационных регионах, которых подавляющее большинство, эта ставка будет выведена на максимальную величину.
Изменения в законодательстве введут только после Нового года, и тогда многие поймут, какова реальная цена обладания квартирой. Переехать пенсионерам будет тяжело, а вернуться в статус социального нанимателя, избавиться от головной боли с уплатой налога, от платежей за капитальный ремонт, от страховых платежей возможности уже не будет. Поэтому деприватизацию нужно сохранить. Мы предлагаем пока компромиссный вариант — продление деприватизации на два года, но ее стоило бы сделать бессрочной. Сфера действия этой нормы и так достаточно ограничена, она касается только тех объектов, по которым после приватизации не проводилось никаких сделок.
Потребность в деприватизации велика?
— Потребность в деприватизации была мала тогда, когда я предложила ее с целью защиты прав одиноких людей, в то время я еще была депутатом Московской городской Думы и проводила поправку в федеральное законодательство в порядке законодательной инициативы от Москвы. Меня тогда убеждали: «Ну зачем нам эта поправка? Всегда можно будет договориться и отдать жилье назад». Да какой чиновник будет договариваться, если его не обязать делать это по закону? Помните, какой был криминал в жилищной сфере буквально еще десять лет назад? Пожилые люди приходили и просили: «Заберите у меня эту квартиру, пусть от меня бандиты отстанут». Потом деприватизация оказалась востребованной жителями переселяемых домов. Быть собственником маленького жилья невыгодно, потому что взамен получишь новое, но точно такое же маленькое. Если вы будете социальным нанимателем, то новое жилье получите по нормам, но уже без права приватизации.
Сегодня деприватизация интересна тем, кто уже знает о поправках в Налоговый кодекс и методике массовой оценки жилья по рыночным показателям.
Могли бы Вы рассказать о тех законодательных инициативах в сфере жилищного права, которые не кажутся Вам разумными?
— Да. Стоит упомянуть о попытке внесения изменений в 57 статью Жилищного кодекса. Сейчас статья гласит: очередник получает новое жилье в границах населенного пункта, в котором проживает. Теперь эта норма подвергается ревизии. Предполагается, что в будущем очереднику будут предлагать жилье за границами его субъекта Федерации. Если первоначально эта норма была придумана для Москвы и Санкт-Петербурга, то ко второму чтению ее хотят распространить на всю Россию. Не задумываясь о многом. В том числе о том, что для пожилых людей сложившийся круг общения, социальные гарантии имеют большое значение. И переехав из Москвы, например, в Коломну, пенсионер потеряет доплату к пенсии, другие льготы, сложившиеся десятилетиями личные связи. Это неприемлемо.
Все делается под прикрытием принципа добровольности. Но прекрасно известно, как реализуется принцип добровольности чиновничьими руками. Тебе предлагают несколько вариантов жилья, ни один из них не подходит, и тебя просто снимают с очереди в Москве.
К счастью, на этот проект есть отзыв президента: «Документ нуждается в серьезной концептуальной доработке». Надеюсь, идея себя исчерпает. Есть еще одна схожая инициатива, которая идет под вывеской изменений в Градостроительный кодекс и иные законодательные акты. Суть инициативы: если в вашем городе строительство не идет, давайте построим жилье в другом городе, там, где строить дешевле, и переселим людей из аварийных домов в новые квартиры. Например, из Красноярска в Дудинку, или из Санкт-Петербурга в Пикалево. Эту норму я считаю просто античеловечной.
Биографическая справка
Галина Петровна Хованская Родилась в 1943 году в Москве в семье преподавателей. Окончила Московский инженерно-физический институт и Академический правовой университет. С 1966 года — научный сотрудник Института прикладной математики Академии наук СССР. С 1993 года трижды избиралась депутатом Московской городской Думы. Руководитель Общественного совета и председатель Комиссии Мосгордумы по жилищной политике.
В 2003 году избрана депутатом Государственной Думы ФС РФ. В 2007 году повторно избрана депутатом Государственной Думы. Председатель Подкомитета по реформированию ЖКХ Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям, президент ассоциации «Жилищная стратегия». Автор многих законодательных инициатив в жилищной сфере.