Интервью с А. Кичихиным, заведующим Московской коллегией адвокатов "Адвокат недвижимости", преподавателем кафедры Гражданского и семейного права, кафедры Адвокатуры и нотариата Московской государственной юридической академии. 
Александр, расскажите, пожалуйста, с чего начиналась ваша карьера? Как вы стали адвокатом в области недвижимости?
- После завершения работы в Комитете госбезопасности меня пригласили в комиссию по расследованию причин и обстоятельств государственного переворота августа 1991 года. В течение года я работал в комиссии Верховного Совета России, после чего встал перед выбором дальнейшей перспективы. Поскольку для крепкого мужчины в 40 лет негоже лежать на диване, возник вопрос, чем заниматься. И я, вместо того чтобы, как многие мои коллеги, пойти в охранные предприятия или в службы безопасности банков, решил получать третье высшее образование и поступил в Московскую государственную юридическую академию. Студенты пригласили меня к себе на фирму работать в качестве юриста и заместителя директора. Оттуда и начался мой интерес к области недвижимости. Фирма была сугубо риэлторская, но, учитывая то, что мы учились в юридической академии, постепенно мы начали менять организацию, развивая не только риэлторское, но и юридическое направление.
Я проработал в фирме "Сервис недвижимости" три года, окончил обучение, стал преподавателем Московской государственной юридической академии, написал учебник "Жилищное право. Пользование собственностью" и после этого решил создать свою фирму. Так появилась компания "Адвокат недвижимости". Это организация, которая специализируется на всех вопросах недвижимости: сделках, судах, вопросах налогообложения, консультировании граждан, проблемах вступления в наследство, земельных правоотношениях, перепланировках квартир и т. д. То есть мы занимаемся всеми аспектами вокруг недвижимости. А какие услуги наиболее востребованы сейчас на рынке Москвы? И какие вопросы наиболее сложны для вас как для юриста?
- На сегодняшний день наиболее востребованы, во-первых, риэлторские услуги. Наша организация отличается тем, что у нас два отдела - адвокатский и риэлторский. На рынке недвижимости Москвы после отмены лицензирования на риэлторские услуги появилось огромное количество, условно говоря, "серых" риэлторов.
Сегодня у меня на консультации было 6 человек по вопросам сделок с недвижимостью. Из шести - четыре судебных дела. Нам приходится разгребать судебные споры после некачественных риэлторских услуг, потому что покупались проблемные квартиры, не в соответствии с нормами законодательства, неправильно оформлялись.
Отличие нашей компании и в том, что риэлторами у нас работают исключительно люди с высшим юридическим образованием, а не просто выпускники институтов. Адвокаты ведут сопровождение сделок, в том числе ведут суды, вступление в наследство, потому что там есть специфика. Мы помогаем гражданам в вопросах предоставления жилья, постановки на очередь на жилье, в обменах, разменах, в вопросах налогообложения.
На сегодняшний день на рынке недвижимости востребован юридический аспект. За исключением нашей фирмы и фирмы "Сервис, недвижимость и право" юристов на рынке недвижимости практически нет. Профессиональные адвокаты считают, что не их это дело. Выступить в суде в белой рубашке - это да, а заниматься грязной работой, бегать по Москомрегистрациям, по БТИ, по сделкам... Насколько за последние 5-7 лет изменилось законодательство в области недвижимости? Легче стало работать с точки зрения законов или сложнее?
- Беда заключается в том, что законы пишут не юристы. Это основная печаль. Я веду в Московской юридической академии курсы гражданского права, семейного права и жилищного права. Когда мне приходится объяснять студентам нормы законодательства, я показываю противоречия внутри законов и несоответствие многих законов Конституции. Когда студенты спрашивают, почему же так и кто это написал, я отвечаю, что только преподаю, объясняю законы и применяю их на практике, а пишут законы шандыбины (не хочу обижать уважаемого депутата). Не имея юридического знания, они пишут законы.
На сегодняшний день они пишут Жилищный кодекс РФ, где в одном законе соединили два метода регулирования. В мире нет ни одного закона, где соединены два метода. В Госстрое России работают специалисты по кирпичу, бетону, металлоконструкциям, но не в юриспруденции. Они десять лет писали Жилищный кодекс. Сначала меня приглашали на диспуты, когда обсуждался новый проект кодекса. Я всегда задавал вопрос: сколько методов регулирования. Их два - гражданско-правовой и административно-правовой. Ни в одном законе этого нет. Все говорили, что это проблема, и на этом обсуждение заканчивалось. Потом меня просто перестали приглашать на эти обсуждения.
То, что они написали - это не закон. Его нельзя будет применять в жизни. Туда переписали куски из Гражданского кодекса с искажениями. Получится так, что в ГК статья в одной формулировке, а в новом Жилищном кодексе статья в искаженной формулировке. Какую из статей применит суд? Получится абсолютное бесправие. То есть это закон не на урегулирование отношений, а на их запутывание. Гражданский кодекс выше Жилищного?
- Они одинаковы по статусу. Это, во-первых. А во-вторых, зачем нам Жилищный кодекс, если все это уже есть в Гражданском кодексе? Закон нельзя издать в приказном порядке. У закона есть своя логика. Это наука, а наука не терпит приказа. Слава богу, что его не пустили на второе чтение. Но то, что написано и прошло первое концептуальное чтение, не лезет ни в какие ворота.
А что касается программы "Доступное жилье", под которую Госдума сейчас пропустила во втором чтении 17 законов, то правоотношения - это одно, а цены - совсем другое. И цену законом не установить. Депутаты пытаются пропагандировать идею, что они урегулируют законодательство и жилье станет доступным. Да никогда оно не будет доступным на рынке в том виде, в каком они понимают! Да, убрали они госпошлину за удостоверение договора ипотеки. Но эти госпошлины по сравнению со стоимостью жилья составляют лишь сотую часть. А цена определяется не Государственной думой, а рынком. Или давайте возвращать социализм и цены будет устанавливать государство, или рынок будет устанавливать цены сам. Очень болезненна проблема кондоминиумов. Существуют планы чуть ли не насильственным порядком перевести весь жилой фонд в кондоминиумы. Ваше видение этой проблемы? Как ее решить?
- Тут проблема двоякая. Я буду рассуждать, с одной стороны, как гражданин и обычный житель, с другой стороны, как юрист. Это несколько разные аспекты. Во всем мире и в нашем гражданском законодательстве собственник сам оплачивает содержание и эксплуатацию своей собственности. Если это так, то создания товариществ собственников жилья и оформления кондоминиумов избежать нельзя. Государство на сегодняшний день тратит огромные деньги на содержание жилищного фонда.
Но нельзя это делать огульно. Есть дома-новостройки, где человек за большие деньги приобрел квартиру и знает, на что он идет. Приобретая такую квартиру, он может ее содержать с нуля и поддерживать в хорошем состоянии. Но когда в ТСЖ загоняют жителей полуразрушенных пятиэтажек и вешают на граждан капитальный ремонт за свой счет, это не годится. Ведь государство многие годы брало с граждан деньги в виде квартплаты, в том числе туда включались и отчисления на капитальный ремонт. Эти деньги государство увело на другие цели. И если создавать кондоминиум в пятиэтажке, то надо, чтобы государство сначала привело дом за счет этих денег в надлежащий вид, сдало его жильцам, передало в новом состоянии, а после этого уже повесило на собственников содержание имущества. Нельзя предъявлять абсолютно одинаковые требования и к новостройкам, и к ветхому жилищному фонду. Поэтому, с одной стороны, этот процесс неизбежен, но подходить надо избирательно. Что бы вы могли сказать о ваших клиентах? Какие типичные ошибки совершают наши граждане - юридические и физические лица? Есть ли у вас своя методика работы с клиентами?
- Основная методика у адвоката такая же, как у любого врача. Лечить заболевание всегда легче и проще в ранней стадии. Я очень доброжелательно отношусь к тем клиентам, которые приходят к нам перед тем, как что-то сделать. Человек приходит посоветоваться, и мы ему подсказываем все нюансы. Если он хочет, чтобы мы его сопровождали, мы берем его за руку и обводим вокруг всех подводных камней. Мы гордимся, что за 8 лет нашей работы у нас ни одна сделка не признана недействительной. И даже не было подано ни одного иска в суд по нашим сделкам. Это уже определенный критерий.
Мы разрабатываем для каждого из наших клиентов свою технологию приобретения объекта, и мы их не бросаем, если у них возникают какие-то трудности в дальнейшем. Если они обращаются к нам, мы помогаем.
А не люблю я тех клиентов, которые сначала надуют щеки, что они сами с усами и все знают, напортачат, а потом приходят к нам: разгребите, пожалуйста, авгиевы конюшни. Однако с такими мы тоже работаем.
Часто к нам приходят клиенты, обойдя половину юридических консультаций Москвы, и им говорят, чтобы они шли к нам, потому что если там не помогут, можно больше никуда не ходить. В определенной мере мы гордимся и такими отзывами.
Конечно, мы не всеобъемлющи, не всеядны и не всесильны. Мы просто стараемся работать добросовестно в интересах наших клиентов. Бывают случаи, когда в процессе защиты клиентов нас пытается перекупить другая сторона. Мы на это не идем. Недавно наш адвокат - Панкова Ольга Васильевна - выиграла судебное дело у Московско-Парижского банка. Во время ведения этого дела к ней на переговоры приезжали адвокаты и пытались купить ее за 8 тысяч долларов, чтобы она "сдала" нашего клиента. Несмотря на то, что наш гонорар составлял отнюдь не 8 тысяч долларов, мы не продались. Сейчас мы начали вести еще одно судебное дело: до вступления в наследство по поддельным документам была перепродана квартира. Мы выступили на стороне наследников, уже возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Прокуратура с большим скрипом все это делала. И тоже приезжали адвокаты со стороны покупателя и предлагали неплохие деньги, чтобы мы проиграли дело. Таким образом, у адвоката трудная профессия. Раз мы затронули тему коррупции, есть ли, на ваш взгляд, свет в конце тоннеля? Что прежде всего надо сделать, чтобы коррупция была меньше?
- На мой взгляд, Россия опередила события. Есть русская поговорка: "из грязи в князи". Когда-то был сделан политически правильный, но исторически неправильный шаг - ввели несменяемость судей. Россия до этого не дозрела внутренне. И на сегодняшний день главная беда - это коррупция в судах. Потому что передел собственности с использованием пистолета уже закончился, теперь идет передел собственности с использованием судебной системы. Это самая страшная вещь. Чтобы защититься от этого в дореволюционной России было простое и действенное средство: все судебные решения публиковались в официальном журнале Министерства юстиции. Как говорил Петр I, "дабы дурость каждого была видна". Публикация судебных решений приведет к тому, что судьи поймут, что беззаконие в судах творить нельзя.
Одной нашей клиентке судья, еще не рассматривая дела, заявила, что дело проиграно. Судьям запрещено предопределять судебное решение, а она уже высказывает мнение. Как в таких условиях вести защиту? Судья должен быть нейтральным.
Три дня тому назад я вернулся из Красноярска. Такого количества нарушений гражданско-процессуального кодекса я еще не встречал. Это только некоторые примеры.
В Москве все-таки больше порядка, чем на местах. На местах больше не коррумпированности, а местечковой связки, потому что они вместе ходили в школу и в детский сад. И там судебная система скрипит со страшной силой. В Саратове адвокат присвоил себе звание почетного адвоката России, хотя такого звание не существует вообще. У адвоката имя отчество одно, в доверенности указано другое. И судья, поскольку они живут на соседних улицах, по поддельной, получается, доверенности принимает дело к производству от этого адвоката. И такое сплошь и рядом.
Но больше всего меня поразила Казань. Вел я там судебное дело и присутствовал на кассационном рассмотрении в Верховном суде Татарстана. Статья 40 Конституции РФ гласит, что каждый имеет право на жилище. Это означает, что на улицу выселить нельзя никого. И с 1993 года в России не принято ни одного закона, где указывается о выселении на улицу. А в старом Жилищном кодексе есть несколько статей о выселении на улицу, но они уже не соответствуют Конституции и не должны применяться. Однако их по каким-то причинам никто в Конституционный суд не обжаловал. Верховный суд Татарстана утверждает решение о выселении человека из квартиры на улицу. Когда я во время перерыва задал судье вопрос по поводу соответствия ее решения статье 40 Конституции РФ, она ответила: "Это у вас там Конституция Российской Федерации, а у нас в Татарстане..." и после этого замолчала. Это отношение к закону и к Конституции самих судей.
Еще одна большая беда на сегодняшний день - это разорванность обучения юристов. Кажется, это далеко от правоприменительной практики, но на самом деле это очень близко. Традиционно в российской правовой системе юристы учились все вместе и учились общему праву. Теперь наплодили ведомственных вузов. Например, создали институт государственных регистраторов, где учат не российскому праву, а праву государственных регистраторов. И это беда, потому что закон нельзя понимать по-разному. Это в англо-американской системе учат отдельно прокуроров, отдельно полицейских, отдельно адвокатов. И у них адвокат заучивает предыдущие судебные решения только в той области, где работает. У нас другая правовая система.
Поскольку Россия не хочет, но ей приходится входить в мировое сообщество, нам надо четко осознать, куда мы входим. Мы входим в европейскую правовую систему, где мы всегда исторически были. Но многие наши крупные бизнесмены учились когда-то в Штатах, в Англии, и они пытаются ввести в России, в том числе в законодательном собрании, чужую правовую систему. А эти системы не совместимы, хотя постепенно имеют тенденцию к сближению. Например, в Соединенных Штатах стало больше законов и меньше судебных прецедентов. Но мы не можем поставить судебный прецедент в качестве закона. А суды сейчас хотят стать законодателями. Им нужна власть, чтобы их решение было законом. Этого нельзя допустить. Все, о чем я говорю, способствует тому, что в судебной системе идут нездоровые процессы. Очень часто предприятия выигрывают споры у налоговых инспекций. Какие типичные случаи вы можете привести в сфере недвижимости? Что бы вы посоветовали предприятиям?
- Посоветовать тут можно только одно: налоговая академия должна давать дополнительное образование к высшему юридическому. Сначала налоговый инспектор должен получить высшее юридическое образование, чтобы правильно читать Налоговый кодекс, а потом изучать налоговую специфику. Если в законе Российской Федерации 1992 года о налоге на имущество, переходящего в порядке наследования и дарения, записано, что налог берется с договора дарения, удостоверенного нотариально, это означает, что с договора дарения в простой письменной форме налог не берется. Это деталь, но очень существенная. Потому что налог на дарение родственникам составляет до 30%.
Недавно мы делали договор дарения. Профессиональный адвокат усомнился в том, что налог платить не надо, и стал отказываться от сделки. Мне пришлось написать гарантийное обязательство, что, если налоговая инспекция пришлет извещение об уплате налога, я его уплачу из своего кармана. Только после этого они пошли на простую письменную форму договора дарения. Хотя в законе это четко написано. Возникает еще один интересный вопрос. У нас традиционно адвокаты всеядны. Но сейчас столько законов, что один человек все знать не может. А во-вторых, чтобы перейти от закона к практике, которая тоже не всегда идет по закону, а с небольшими отклонениями, необходима специализация. Старое поколение адвокатов это пока категорически отрицает. И мы с трудом получили согласие президиума Московской областной коллегии адвокатов на учреждение специализированной организации, только благодаря поддержке нашей инициативы председателем коллегии Алексеем Павловичем Галагановым (сейчас он председатель Московской областной адвокатской палаты) и Александром Викторовичем Клигманом. Наша компания создавалась до закона об адвокатуре, но мы угадали тенденцию развития. Говорят, что самое высшее счастье человека - это когда он имеет любимую работу. Вы получаете удовлетворение от вашей работы?
- Я чаще получаю головную боль, но в то же время и удовлетворение. Любому человеку приятно выигрывать вчистую - головой, а не взятками. Мы судьям взяток не даем, и когда выигрываем по закону - это приятно. Конечно, приятно, что мы разгребаем проблемы граждан и организаций, чтобы они могли нормально жить и работать. Я говорю студентам, что люблю свою работу, но не люблю работать в судах. Но приходится. Пожелаем вам удачи, успехов и терпения на этом длинном пути.
