Ирина Артемова, главный бухгалтер, консультант
При заключении крупных сделок, таких как купля-продажа и аренда недвижимости, строительные работы и др., стороны нередко используют предварительный договор для придания достигнутым договоренностям юридической силы. Предварительный договор имеет ряд существенных отличий от обычных договоров, в связи с чем в нем могут быть применены не все условия, допустимые в них. Рассмотрим несколько судебных споров, предметом которых были заключенные сторонами предварительные договоры.
1. ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 29.03.2011 № А78-2603/2010 указал, что в предварительном договоре нельзя применять задаток в качестве меры обеспечения обязательств.
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к администрации города о взыскании задатка, предусмотренного предварительным договором. Администрация города подала встречный иск об обязании предпринимателя заключить договор аренды земельного участка, что было предметом предварительного договора.
Суд первой инстанции отказал обеим сторонам спора.
В соответствии с предварительным договором администрация обязалась зарегистрировать право муниципальной собственности и после этого передать предпринимателю по основному договору аренды земельный участок для размещения летнего кафе в определенный срок.
Одним из пунктов предварительного договора была обязанность предпринимателя уплатить администрации задаток в сумме арендной платы за весь срок аренды (22 года) до заключения основного договора. Предварительным договором предусматривался последующий взаимозачет сумм арендной платы и уплаченного задатка.
Отказывая предпринимателю в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор аренды сторонами заключен не был, а обеспечение обязательств задатком в соответствии с нормами ГК РФ предусмотрено только для денежных обязательств, при этом предварительный договор денежным обязательством не является. Отказывая во встречном иске администрации, суд первой инстанции исходил из того, что администрацией нарушены условия заключенного соглашения, так как основной договор аренды в установленный срок предпринимателю для подписания не направлен.
Суд апелляционной инстанции и ФАС согласились с судом первой инстанции, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Предварительный договор сторон спора не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, так как все условия предусмотрены для основного договора. По этой причине невозможно применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.
2. Наличие заключенного предварительного договора в отношении объекта недвижимого имущества, проданного другому лицу, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным по признаку ничтожности. Подобная ситуация рассматривалась ФАС Поволжского округа в Постановлении от 06.04.2011 № А12-14235/2010.
Индивидуальный предприниматель и организация заключили предварительный договор купли-продажи недостроенного здания. Однако в оговоренный срок организация основной договор с предпринимателем не заключила, а продала недвижимость третьему лицу.
Предприниматель подал иск о признании сделки купли-продажи недостроенного здания иной организации ничтожной, так как данное здание было предметом заключенного с ним предварительного договора.
ФАС указал, что требования, связанные с недействительностью ничтожной сделки, могут быть предъявлены только заинтересованным лицом.
Под заинтересованным лицом следует понимать участника сделки либо лиц, чьи права и законные интересы прямо нарушены сделкой. Предприниматель заинтересованным лицом не является, так как не является участником оспариваемого договора купли-продажи.
Также ФАС счел недоказанным, что признание сделки недействительной восстановит права и законные интересы предпринимателя по следующей причине. Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают. Поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимости не является сделкой с недвижимостью, а наличие заключенного предварительного договора в отношении объекта недвижимого имущества, отчужденного другому лицу, не может служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным по признаку ничтожности.
Основываясь на двух вышеприведенных мотивах, ФАС поддержал судей предыдущих инстанций и отказал предпринимателю в удовлетворении иска.
3. Какие же условия должны обязательно присутствовать в предварительном договоре, чтобы признать его заключенным? На этот вопрос ответил ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 17.05.2011 № А81-2811/2010. Организация-продавец обратилась в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора, а также о взыскании неустойки, начисленной на основании предварительного договора, штрафных санкций и пени.
Суд первой инстанции в иске отказал, апелляционный суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи, ФАС поддержал суд апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались в течение 30 дней после оформления права собственности продавца на долю в законченном строительством объекте заключить основной договор купли-продажи этой доли покупателю. Стороны также указали в договоре цену 1 кв. м площади и то, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
В срок основной договор заключен не был, поэтому продавец обратился в суд.
ФАС, обязывая покупателя заключить основной договор, основывался на следующем. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которое оформлено в надлежащей форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), в частности, расположение объекта недвижимости, цену имущества.
В рассматриваемом споре все существенные условия были должным образом отражены в предварительном договоре сторон. При этом суд признал, что объект купли-продажи определен сторонами настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора (указаны этажи расположения помещений, проектная площадь и др.). Поэтому довод покупателя о необходимости более подробного описания объекта купли-продажи на момент подписания предварительного договора суд счел несостоятельным.
При таких обстоятельствах суд установил, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи содержит условия, позволяющие установить предмет договора и цену продажи, как того требует ГК РФ, и оснований считать его незаключенным не имеется. На основании этого суд обязал покупателя заключить с продавцом основной договор.
4. Обстоятельства прекращения предварительного договора без заключения основного рассматривал ФАС Центрального округа в Постановлении от 19.05.2011 № А35-1259/2009. Между предпринимателем-продавцом и организацией-покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому стороны обязались в будущем на условиях предварительного договора заключить основной договор. В договоре указана характеристика объекта, порядок действий продавца по заключению основного договора и срок его заключения.
Исполнение обязательств по предварительному договору обеспечивалось задатком, который подлежал зачету в счет оплаты стоимости недвижимости и был перечислен покупателем продавцу.
В срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был, и организация-покупатель обратилась в суд с иском о взыскании с продавца необоснованного обогащения (уплаченного задатка). Предприниматель-продавец недвижимости заявил встречный иск о понуждении организации заключить с ним договор купли-продажи недвижимости.
Разбирательство по делу продолжалось почти два года. Суд первой инстанции отказал покупателю в иске о взыскании задатка, а встречные требования продавца о понуждении заключить договор удовлетворил. Суд апелляционной инстанции поддержал данное решение. Однако ФАС направил дело на новое рассмотрение в связи с тем, что судами была дана неполная оценка доказательств относительно выполнения продавцом обязательств по предварительному договору.
При новом рассмотрении суд первой инстанции взыскал с продавца сумму задатка, в остальных исковых требованиях сторонам отказано. Апелляционный суд и ФАС оставили данное решение без изменения.
Мотивация решения была следующей. Обращаясь с требованием о понуждении организации заключить основной договор купли-продажи, предприниматель сослался на то, что он как продавец выполнил все обязательства по предварительному договору купли-продажи и направил покупателю предложение о заключении основного договора.
Однако суд установил, что в обязанности продавца, помимо прочих, входило получение нотариально заверенного согласия супруги на отчуждение имущества, а также погашение всех задолженностей, связанных с подлежащей продаже землей. Доказательств выполнения данных условий предприниматель не представил. Напротив, в деле имеется вступившее в законную силу решение арбитражного суда о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за оспариваемый земельный участок.
Также отсутствуют надлежащие доказательства обращения к покупателю с предложением о заключении основного договора купли-продажи. Кроме того, как установлено судом, исходя из переписки сторон, предприниматель фактически утратил интерес к заключению основного договора на условиях, согласованных сторонами.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о фактическом прекращении предварительного договора на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, так как обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Вследствие этого отсутствуют основания для понуждения покупателя к заключению основного договора купли-продажи, а предприниматель обязан возвратить задаток на основании статьи 1102 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение).
Отметим, что данное решение в части возврата задатка по предварительному договору противоположно Постановлению ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 № А78-2603/2010, которое рассматривалось выше.
5. Какое соглашение нельзя признать предварительным договором? Ответ на этот вопрос дал ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 06.06.2011 № А78-5935/2010.
Заказчик (истец) и ответчик (подрядчик) заключили предварительный договор подряда на проведение ремонтно-отделочных, согласно которому подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работы в соответствии со сметной документацией, а заказчик — произвести предоплату для приобретения подрядчиком строительных материалов. Заказчик произвел предоплату согласно договору. Подрядчик к ремонтным работам не приступил, и заказчик обратился в суд за взысканием необоснованного обогащения и процентов за пользование денежными средствами.
Суды всех трех инстанций были единодушны — — удовлетворили требование заказчика взыскать сумму необоснованного обогащения в размере перечисленного аванса и частично удовлетворили требование о взыскании процентов (сумма процентов была пересчитана).
Основания решения были следующими. В соответствии со статьей 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — — заключить в будущем основной договор — и право требовать от другой стороны заключения основного договора. В споре сторон соглашение, поименованное предварительным договором подряда на проведение ремонтно-отделочных работ, не содержит обязательного условия о заключении в будущем основного договора, в связи с чем оно не может быть признано предварительным договором.
Кроме того, суд рассмотрел вопрос о том, может ли в данном случае считаться заключенным между сторонами основной договор. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договоров подряда существенными являются условия об объеме и цене работ (пункт 1 статьи 740 ГК РФ), о сроках выполнения работ (пункт 1 статьи 708 ГК РФ).
Заключенный между сторонами предварительный договор не содержит условий о сроках и объеме работ, в связи с чем признан судами незаключенным. Кроме того, суд установил, что основной договор сторонами не заключался, сметная документация не согласовывалась, ремонтно-отделочные работы в помещении заказчика подрядчиком не производились. В связи с этим предоплата, перечисленная подрядчику, была признана судом необоснованным обогащением.
В заключение сформулируем основные выводы и рекомендации относительно заключения предварительных договоров.
1. Предварительный договор должен содержать все существенные условия, в том числе условие заключить основной договор в будущем.
2. Предварительный договор не является денежным обязательством, поэтому в нем крайне нежелательно применять условие о задатке и тому подобные условия, создающие денежные обязательства сторон до заключения основного договора. В противном случае при возникновении спора задаток будет нелегко вернуть.
3. В предварительном договоре целесообразно четко прописывать порядок заключения основного договора, в том числе сроки, порядок составления и направления основного договора, порядок обмена документами и др. Впоследствии это может помочь установить намерения сторон и полноту исполнения обязательств по предварительному договору
4. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания предусмотренного срока заключения основного договора он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В связи с этим стороне предварительного договора, заинтересованной в заключении основного, следует помнить, что она имеет право направить другой стороне предложение заключить договор и это следует сделать до истечения предусмотренного срока в надлежащей форме (вручить лично под роспись, отправить ценным письмом с описью вложения и др.). Это обстоятельство позволит не признавать предварительный договор прекращенным и требовать заключения основного договора.
Мнения экспертов-практиков о рассматриваемой проблеме
Волкова А.А., юрисконсульт
Рекомендовала бы заключать предварительный договор только в случае невозможности заключения сразу основного, а для защиты своих интересов лучше прописывать в нем все условия как можно подробнее. При необходимости можно через суд обязать ответчика привести условия основного договора в соответствие с условиями предварительного.
Мельников А.В., адвокат
В предварительных договорах, связанных с недвижимостью, советую указывать точный срок передачи недвижимости, а не только срок заключения основного договора. Это допустимо в предварительном договоре и защищает интересы стороны, приобретающей право.
Щербак В.И., юрист
Непосредственно в предварительный договор можно и нужно включать санкции за неисполнение обязательств, например за просрочку направления проекта договора. Гораздо проще взыскать штрафные санкции, предусмотренные самим предварительным договором, чем пытаться доказать и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.