В последние годы российским государством воплощается в жизнь ранее озвученная кадастровая политика, которая и по сей день тревожит умы россиян и представителей бизнеса.
До настоящего времени многие специалисты не усвоили суть кадастровой политики государства, а уж о простых гражданах и говорить не приходится.
Российским гражданам остается только нести дополнительные расходы по результатам проведения кадастровой политики государством.
В соответствии с последними изменениями жилищного и налогового российского законодательства недвижимое имущество подлежит налогообложению исходя из его кадастровой стоимости.
Речь идет о недвижимости в виде земельных участков, жилых помещений, а также о коммерческой недвижимости.
Другими словами, пострадавшими в данном случае будут как граждане, имеющие в собственности недвижимость, так и предприниматели, которые располагают коммерческой недвижимостью, для которых значительно возрастут налоги.
Все бы было ничего, если бы не одно «но».
Кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется в соответствии с правилами, зачастую на практике не соответствует рыночной.
При таких обстоятельствах российские граждане переплачивают из своего кармана не только в связи с повышением налогов, но и в связи с тем, что кадастровая стоимость имущества выше ее рыночной стоимости.
Справедливо ли это? Конечно, нет. Налог на недвижимость должен начисляться исходя из рыночной стоимости недвижимости, если она меньше чем кадастровая стоимость недвижимости.
Чтобы доказать свою правоту, гражданам приходиться оспаривать кадастровую стоимость сначала путем направления соответствующего заявления на основании «Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 № 263.
В случае недостижения положительного для себя результата по оспариванию кадастровой стоимости в комиссии граждане вправе обратиться в суд, но при любых обстоятельствах все это для них время и деньги.
Несмотря на положительную судебную практику по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, которая будет приведена ниже, государство продолжает разрабатывать нормативную базу для налогообложения недвижимого имущества граждан и бизнеса исходя из их кадастровой стоимости.
Примером может служить новая законодательная инициатива в виде проекта Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ», согласно которому доход собственника от продажи недвижимости будет облагаться налогом, если в договоре купли-продажи недвижимости указана стоимость меньшая, чем кадастровая.
О судебной практике по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, о материальных потерях граждан и бизнеса при использовании кадастровой стоимости недвижимости, о новой законодательной инициативе и ее влиянии на доход граждан —
об этих и других вопросах, касающихся кадастровой стоимости недвижимости, пойдет речь в настоящей статье.
Судебная практика об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости.
1. В соответствии с постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.08.2014 по делу № А41-43592/12 индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением в отношении незаконных действий кадастровой палаты и управления Росреестра.
В своем заявлении индивидуальный предприниматель просил признать незаконными действия последних по установлению кадастровой стоимости земельных участков и обязать кадастровую палату указать кадастровую стоимость равной рыночной, которая определена соответствующей оценкой.
Требования индивидуального предпринимателя удовлетворены, в том числе с кадастровой палаты взысканы денежные средства за государственную пошлину, оплату юридических услуг и за оценку недвижимости.
Не согласившись с вынесенным решением, кадастровая палата обжаловала соответствующие решения в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
При рассмотрении жалобы кадастровой палаты было установлено, что у земельных участков многократно увеличилась кадастровая стоимость в результате технической ошибки кадастровой палаты.
Индивидуальный предприниматель обратился в кадастровую палату, которая отказала индивидуальному предпринимателю в изменении кадастровой стоимости земель со ссылкой на распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области № 121-РМ от 23.12.2009.
Не согласившись с мнением кадастровой палаты, предприниматель провел независимую оценку земельных участков, в том числе на результатах которой строятся решения судов.
По мнению Федерального арбитражного суда Московского округа, кадастровая оценка — это не что иное как рыночная оценка недвижимости, учтенная для целей налогообложения.
Также Федеральный арбитражный суд Московского округа указал на то, что апелляционная инстанция правильно оценила все обстоятельства дела и приняла верное решение о явно завышенной оценке земельных участков, что нарушает права собственника.
Жалоба кадастровой палаты оставлена без удовлетворения.
Другими словами, индивидуальный предприниматель добился своего, в результате чего кадастровая стоимость недвижимости была уменьшена до рыночной стоимости объектов, и соответствующие изменения внесены в реестр недвижимости.
2. Согласно определению от 01.03.2011 № 275-О-О Конституционного суда РФ исчисление кадастровой стоимости земельных участков может проводиться двумя способами: либо путем проведения кадастровой государственной оценки, либо путем установления рыночной стоимости объекта на индивидуальной основе.
По мнению Конституционного суда РФ, массовое определение кадастровой стоимости не может рассматриваться как нарушение принципа равного налогообложения граждан и обусловлено сложностью задач для исполнения в условиях несформированного рынка.
Физические и юридические лица при несогласии с кадастровой стоимостью недвижимости могут оспорить стоимость в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, представив отчет о рыночной стоимости объекта.
Российское законодательство дает возможность собственникам недвижимости предпринять шаги для пересмотра кадастровой стоимости объекта.
То есть Конституционный суд РФ признал право граждан на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости, но об этом должны позаботиться сами граждане уже после того, как кадастровая стоимость будет установлена соответствующими органами.
3. Администрация города Красноярска обратилась с заявлением о пересмотре в порядке надзора решения арбитражного суда Красноярского края и постановлений третьего арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.
Перечисленные судебные инстанции отказали администрации города Красноярска в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене решения комиссии об установлении комиссией рыночной стоимости спорного участка, так как, по мнению администрации, стоимость недостоверна и необоснованна.
Помимо отказа в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене решения комиссии администрации также было отказано в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы отчета оценки, на основании которого была установлена рыночная стоимость недвижимости.
С решениями судов администрация не согласилась, направив соответствующую надзорную жалобу.
При рассмотрении жалобы Президиум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.02.2014 № 13839/13 указал на следующее.
Администрация города Красноярска, на территории которой находится соответствующий объект недвижимости, имеет свой правовой интерес и вправе оспаривать решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости недвижимости.
К участию в судебном деле может быть привлечен независимый оценщик, а его заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости должно быть предметом исследования и оценки суда, в том числе по средствам привлечения специалистов, которые смогут дать заключение об обоснованности проведенной оценки.
По результатам рассмотрения жалобы Президиум Высшего арбитражного суда РФ удовлетворил жалобу администрации города Красноярска, отменил решения нижестоящих судов, направил дело на новое рассмотрение.
Проект Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ».
Для дальнейшего анализа вышеприведенной судебной практики имеет смысл предварительно упомянуть о проекте Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ» с тем, чтобы спрогнозировать влияние законодательных изменений на интересы и права российских граждан с учетом той же судебной практики.
В соответствии с проектом указанного федерального закона доход собственника, образовавшийся в результате разницы между куплей и продажей недвижимости, будет облагаться налогом, если в договоре купли-продажи недвижимости указана стоимость недвижимости меньшая, чем ее кадастровая стоимость.
Другими словами, если покупатель в договоре купли-продажи указал заниженную стоимость недвижимости, и она окажется меньше кадастровой, то налоговая служба в безапелляционном порядке начисляет налог, который будет в 0,7 раза выше цены в кадастре.
Таким образом государство пытается бороться с продавцами недвижимости, зарабатывающими на перепродаже квартир и скрывающими свой реальный доход с целью избежать уплаты налогов.
При этом под одну гребенку с предприимчивыми гражданами попадают и обычные граждане, которые имеют в собственности не один объект недвижимости, желающие продать лишний объект недвижимости, так как им тоже придется платить соответствующие налоги.
Проект федерального закона не разграничивает граждан на тех, для кого перепродажа недвижимости является основным источником дохода, и на тех, кто продает недвижимость в силу сложившихся обстоятельств, но не является лицом, постоянно занимающимся перепродажами.
Анализ судебной практики, в том числе в контексте проекта нового федерального закона.
1. Как показывает судебная практика, кадастровая стоимость недвижимости не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости.
Такое положение вещей имеет место быть как в отношении земельных участков и жилой недвижимости, так и в отношении коммерческой недвижимости.
К сожалению, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится массовым способом, нет возможности применения «плавающей» кадастровой стоимости в зависимости от изменений рыночной цены на недвижимость.
2. Российские законотворческие органы при разработке кадастровой и налоговой политики пошли путем, устраивающим только государство.
Совершенно не учтены интересы российских граждан и бизнеса, которые должны тратить время и деньги на установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости недвижимости.
3. Что касается оспаривания кадастровой стоимости, то, как показывает практика, суды становятся на сторону собственников недвижимости, если собственники подкрепляют свои доводы в суде соответствующим заключением об оценке объекта недвижимости.
4. Как собственники недвижимости могут добиться установления кадастровой стоимости недвижимости не выше рыночной, так и другие заинтересованные лица вправе оспорить мнение собственников о рыночной стоимости объектов недвижимости и решение комиссии путем заявления в суде ходатайства об экспертизе проведенной оценки недвижимости.
По результатам рассмотрения дел в суде заинтересованные лица могут добиться того, что кадастровая стоимость в некоторых случаях будет изменена в стороны повышения.
5. Несмотря на существующую судебную практику о превышении кадастровой стоимости недвижимости над рыночной ее стоимостью, государство в лице уполномоченных органов не предпринимает шагов для изменения подходов при определении кадастровой стоимости.
6. В то время, когда россияне вынуждены все чаще оспаривать кадастровую стоимость недвижимости, на публичное обсуждение предложен проект Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ», который также привязывается к кадастровой стоимости недвижимости.
Если законопроект будет принят в том виде, в котором он есть в настоящее время с привязкой к кадастровой стоимости, продавцам недвижимости в массовом порядке придется оспаривать кадастровую стоимость недвижимости.
Оспаривать с тем, чтобы снизить кадастровую стоимость и установить в реестре новую кадастровую стоимость, равную рыночной.
В противном случае, если цена продажи недвижимости будет ниже кадастровой, продавцы попадают на существенные налоги, оспорить величину которых будет еще сложней, чем поменять кадастровую стоимость.
7. В целом использование кадастровой стоимости, в том числе налоговыми органами, прежде всего негативным образом сказывается на достатке российских граждан, которым приходится не только платить дополнительные налоги, но и оспаривать кадастровую стоимость с целью уравнять ее с рыночной стоимостью.
Рекомендации по изложенной проблематике.
1. Соответствующим законотворческим органам можно рекомендовать разработать методику применения кадастровой стоимости при использовании в целях налогообложения с «плавающей составляющей», когда исчисление налога будет проводиться на основе кадастровой стоимости, приравненной к рыночной стоимости недвижимости.
В противном случае собственникам недвижимости придется каждый год оспаривать кадастровую стоимость в связи с переплатами по налогам, что выльется не только в дополнительные расходы для граждан, но и в дополнительные объемы работ для судебных органов.
Сложно даже представить себе, что будет, если наступит экономический кризис, и цены на недвижимость существенно упадут, но при этом кадастровая стоимость останется на старом уровне.
2. Есть иной выход, который устроил бы собственников недвижимости: установить кадастровую стоимость меньшую, чем рыночную стоимость недвижимости.
В таком случае собственникам нет необходимости оспаривать кадастровую стоимость за исключением ситуаций, когда рыночная стоимость недвижимости резко меняется, что бывает нечасто.
Возможно, государство недополучит часть налогов, но оно вернет себе недополученные доходы за счет уменьшения объемов работ судов и других органов, которые задействованы при оспаривании собственниками кадастровой стоимости недвижимости.
В конце концов, государство улучшит настроение своим гражданам, если налоги будут уменьшены за счет снижения кадастровой стоимости недвижимости, и общество ответит государству благодарностью.
3. В связи с рассмотрением проекта Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ» именно государство обязано взять на себя расходы при начислении налогов за перепродажу недвижимости по проведению оценки, проданного имущества, если оно продано по стоимости ниже кадастровой.
В противном случае, если уж государство будет использовать кадастровую цену для начисления налогов, граждане, на доход которых начислен налог, вправе взыскивать с государства неустойку, если в суде граждане смогут доказать, что налог начислен незаконно.