С. Федоранич, юрист, г. Москва
На сегодняшний день рынок жилья регулируется самостоятельно, но далеко не собственниками и нанимателями, а так называемыми риэлторами, которые устанавливают правила в отношениях между сторонами договора найма жилого помещения. Причём не всегда правила риэлторов соответствуют закону.
Истец А. обратился в суд с иском к ответчику Г. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на то, что с ответчиком, как наймодателем, был заключён договор коммерческого найма жилого помещения. При заключении договора по требованию наймодателя была выдана расписка, в подтверждение внесения на страховой депозит денежной суммы в размере 55 000 руб. за междугородние телефонные переговоры и сохранность переданного внаём имущества, и обязательство наймодателя возвратить нанимателю переданную сумму при выезде нанимателя из жилого помещения в случае отсутствия задолженности по оплате счетов и нанесению ущерба имуществу. Однако при выезде из квартиры сумма страхового депозита ответчиком возвращена не была, при этом у ответчика отсутствовали основания удерживать страховой депозит — неоплаченных счетов не было, имущество не повреждено. Ответчик Г. указала, что все условия договора коммерческого найма жилого помещения ею соблюдались в полном объёме, никакого письменного уведомления от истца о досрочном расторжении договора она не получала, а в соответствии с положениями п. 5.2.1 договора в случае его расторжения по инициативе нанимателя при соблюдении наймодателем условий договора возврат денег за неиспользованный срок найма может быть произведён наймодателем только по его добровольному согласию. Кроме того, ответчик пояснил, что истец постоянно нарушал сроки внесения оплаты по договору коммерческого найма, с августа 2011 года не оплачивал услуги за электроэнергию и междугородние разговоры, а сумма 55 000 руб. является залогом, обеспечивающим исполнение истцом своих обязательств по договору коммерческого найма.
12 марта 2013 года Таганский районный суд Москвы исковые требования А. удовлетворил, указав, что доводы ответчика не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, а именно: ответчиком не представлено доказательств оплаты электроэнергии и междугородних телефонных разговоров, а также не представлено доказательств порчи имущества. Указание ответчика на то обстоятельство, что истец не вносит плату по договору коммерческого найма жилого помещения, было отвергнуто судом, поскольку не является юридически значимым для разрешения настоящего спора, при этом суд разъяснил, что ответчик вправе обратиться с самостоятельным иском к истцу.
В основу решения судом были положены следующие доказательства: договор найма, расписка наймодателя о получении депозита и условиях его удержания, а также расписка в получении ключей и подтверждении сохранности имущества. Таким образом, у истца были надлежащие доказательства того, что ответчик просто не захотела возвратить деньги.
А что делать в случае, когда наймодатель отказывается подписывать акт приёма-передачи квартиры и ключей и составлять опись? Когда у истца нет никаких доказательств своего добросовестного поведения?
Гражданин С. заключил договор найма жилого помещения с гражданкой Л., согласно которому он будет проживать в принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартире с уплатой ежемесячно 33 тыс. рублей и отдельно ― коммунальных платежей по счётчикам. При сделке присутствовали два риэлтора с обеих сторон, которые в этот же день разделили комиссионное вознаграждение между собой, посчитав свою работу на этом завершённой.
Согласно договору, в случае нанесения ущерба имуществу Л. и / или в случае неоплаты коммунальных платежей и телефонных переговоров эти суммы удовлетворяются из внесённого единовременно с первым платежом страхового депозита в размере месячной платы за жильё.
Кроме того, согласно договору С. обязан предупредить Л. за один календарный месяц в случае, если пожелает расторгнуть договор найма и выехать из квартиры. О том, каким образом С. должен уведомлять Л., в договоре не указано, равно как и отсутствовал запрет на повышение платы за жильё. Л. этим воспользовалась и после внесения очередного платежа предупредила С. о повышении платы со следующего месяца, с чем С. не согласился и предупредил о расторжении договора со следующего месяца.
В день выезда С. передал Л. ключи от квартиры, Л. приняла квартиру без претензий к сохранности имущества, однако отказалась возвратить страховой депозит и подписать акт приёма-передачи квартиры, вела себя агрессивно, и С. посчитал, что лучше не провоцировать конфликт и уйти.
Вместо того, чтобы обратиться к участковому и засвидетельствовать с его помощью факт расторжения договора и выезда из квартиры или попросить соседей подписать акт с указанием на то, что Л. отказывается подписывать акт приёма-передачи жилого помещения, С. связался со своим риэлтором и попросил его о помощи. Риэлтор, естественно, ничего сделать не смог, но пообещал засвидетельствовать в суде, что Л. ключи от квартиры получила и страховой депозит не возвратила.
В ходе судебного разбирательства, которое продолжалось около трёх месяцев, Л. заявила, что С. не платит за наём, о том, что он выехал из квартиры и расторг договор найма, не знала, так как письменных уведомлений от него не поступило. Во встречном иске просила взыскать 66 000 рублей за пользование жилым помещением.
09 июля 2014 года Бутырским районным судом требования С. были удовлетворены в полном объёме, встречные исковые требования Л. отклонены. Суд посчитал доказанным, что С. своевременно и надлежащим образом уведомил Л. о расторжении договора, об этом свидетельствуют: а) то, что С. подал иск в течение пяти дней с момента выезда из квартиры, а Л. никаких исков и претензий по поводу неоплаты не подавала; б) поведение Л. изменилось в спорный период: 20-го числа каждого месяца Л. звонила С. и назначала время встречи для передачи денег, однако, согласно представленной С. детализации звонков в спорный период, она не позвонила ни разу; в) С. представил новый договор найма, заключённый в дату его фактического выезда из квартиры; г) согласно детализации интернет-соединений, в спорный период никто к интернету в квартире не подключался. В апелляции (Мосгорсуд, 08 октября 2014 г.) решение устоялось.
Рынок некачественных услуг
Рынок риэлторских услуг сегодня — это элементарное посредничество, которое строится не на реальной потребности, а на фактическом отсутствии альтернатив. Однако в связи с тем, что большинство риэлторов работают в тени, отрегулировать законодательно качество предоставляемых услуг невозможно.
Мало того, что риэлторы сегодня не отвечают за качество своих услуг, так они ещё и пропагандируют неграмотную политику отношений, связанных с наймом жилого помещения.
Почему это происходит? Вопреки главному бизнес-принципу, что клиент всегда прав, риэлторы людей, которые являются их непосредственными клиентами (то есть, нанимателей, платящих комиссию), не считают за правоспособный субъект. С их точки зрения, это разумно, ведь клиентов может быть очень много, а собственников жилья мало. Поэтому, у будущего нанимателя нет шансов отстоять свои права во время согласования сделки, нет права возражения, нет вообще никаких прав, кроме как согласиться с условиями, которые продиктованы собственником вкупе с его риэлтором, либо отказаться.
И ладно, если бы условия соответствовали закону (то есть были минимально справедливыми), но нет, усилиями риэлторов эти условия становятся кабальными и порой откровенно мошенническими.
Схема работы такая: располагающий базой собственников риелтор размещает рекламу о сдаче жилья в наём и назначает дату просмотра. Риэлторы, располагающие базой клиентов, везут в указанное место своих нанимателей, предварительно договорившись с коллегой о разделении комиссионных. Всех людей выстраивают в шеренгу, и собственник вкупе со своим риэлтором отсматривают желающих, отсеивают тех, кого считают недостойными их жилого помещения, а между остальными устраивают аукцион. Зачастую аукционом руководят риэлторы, повышая свою комиссию, в итоге победитель остаётся, остальные уходят.
Залоговый задаток в виде аванса
Если победитель сразу готов выложить три суммы за наём жилья, то риэлтор приступает к «писанию», то есть составлению договора между нанимателем и наймодателем. Если у человека денег с собой нет, то ему предлагается внести некую денежную сумму, свойство которой объясняется весьма туманно.
Безусловно, риэлтор и собственник под «авансом» и «залогом» явно понимают задаток, однако так его не называют, чтобы избежать последствий, предусмотренных ч. 2 ст. 381 ГК РФ, и, в силу части третьей этой же статьи, всякая предварительно уплаченная сумма признаётся авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком.
Существо такого «залога» и «аванса» не позволяет предполагать, что некая денежная сумма, уплачиваемая будущим нанимателем наймодателю, является именно залогом или авансом. В соответствии с действующим гражданским законодательством, в договоре залога, помимо предмета залога, существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, должны быть указаны условия, относящиеся к основному обязательству, то есть прямо в договоре залога должна иметься отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Таким образом, без заключённого между сторонами договора найма договор залога заключить невозможно, и правила § 3 главы 23 ГК РФ не работают. Аванс же является предварительным платежом по договору и обязательств по заключению договора между наймодателем и нанимателем не обеспечивает. В случае, если наниматель откажется от заключения договора, предварительно уплатив денежную сумму, названную «авансом» или «залогом» или любым иным образом, но не задатком, эти деньги он сможет взыскать обратно в силу ст. 1102 ГК РФ с процентами по ст. 395 ГК РФ.
На самом деле, денежная сумма, уплачиваемая будущим нанимателем наймодателю в качестве гарантии заключения договора найма с последующим включением этой суммы в первый платеж по этому договору, есть не что иное, как задаток. Однако, в связи с тем, что указанный платёж имеет определённое законодательное правило, риэлторы стараются не называть его задатком (потому что одновременно с наймодателем берут такую же сумму и себе). Хотя, если наниматель откажется от заключения договора, эту сумму они ему не возвращают, но ведь это позволяет только задаток. Но справедливые правила задатка совершенно не устраивают ни риэлтора, ни собственника, ведь в случае, если попадётся более привлекательный клиент, задаток придётся возвратить в двукратном размере.
Невозвратный депозит
Три суммы месячной платы за наём жилья — обязательное условие для заключения договора найма жилого помещения. При этом риэлторы требуют, чтобы две суммы месячной платы остались у наймодателя, а третья сумма — агентское вознаграждение — причитается риэлтору за услуги.
Комиссионное вознаграждение в размере 100 % от суммы месячной платы явно несоразмерно посредническим услугам риэлторов, учитывая, что никакой ответственности за свои действия и бездействие они не несут. Никакого договора, как правило, с риэлтором не заключается. Деньги просто передаются наличными, ни расписок, ни чеков, ни актов оказанных услуг риэлторы не выдают, соответственно, подоходных налогов не уплачивают. Откуда взялась себестоимость такой услуги, равной 100 % от месячной платы за наём жилья, не понятно. Надо учитывать, что эта сумма зависит от величины стоимости квартиры и всегда разная, что говорит о явном отсутствии какого-либо финансового учёта и анализа.
С деньгами, которые остаются у наймодателя, также необходимо разобраться. Обычно, вариантов два: когда в договоре найма указано, что две суммы месячной платы за наём считаются оплатой за первый и последний месяцы проживания в квартире; и когда одна сумма является предоплатой за месяц, а вторая — опять-таки названная «залогом» — в счёт обеспечения сохранности имущества и своевременной оплаты коммунальных платежей.
В первом случае сумма за последний месяц, по сути, является долгосрочным и беспроцентным займом. Как правило, договор найма жилого помещения заключается на срок не более 11 месяцев, чтобы не регистрировать договор в порядке, предусмотренном законодательством в органах государственного реестра. Таким образом, минимальный срок займа составит 10 месяцев, без уплаты процентов, получается, что при плате в 50 тыс. руб. в месяц за жильё и средней банковской ставке по потребительскому кредиту в размере 17 % годовых наймодатель обогащается на 7 тыс. рублей, экономя на процентах, которые он заплатил бы, возьми он эти деньги в кредит.
Если взять, к примеру, Германию, то обычай делового оборота гласит, что сумма за последний месяц проживания в квартире уплачивается единовременно с первым платежом, но уменьшается на сумму процентов, подлежащую выплате за пользование денежными средствами. При этом за основу начисления процентов берётся средняя банковская ставка по потребительскому кредиту.
Когда эту сумму называют «залогом за сохранность имущества» (бывают, включают ещё и страхование неоплаченных телефонных разговоров и коммунальных платежей), то под этим подразумевается, безусловно, не залог, а страховой депозит. Соответственно, правила § 3 главы 23 ГК РФ о залоге здесь также не работают, потому что залог должен обеспечить выполнение какого-либо обязательства, то есть определённого договором между сторонами встречного исполнения. Например, встречное исполнение по договору найма — это проживание в квартире. Так как сама по себе эта сумма никаких обязательств не обеспечивает, то она служит гарантией возмещения возможного вреда наймодателю, соответственно, также обогащает его на сумму сэкономленных процентов за пользование деньгами.
Договор найма
К сожалению, большинство риэлторов являются юридически неграмотными и зачастую принимаются яростно доказывать, что договор найма жилого помещения регулируется положениями Жилищного кодекса России, тогда как это не соответствует действительности. Если квартира не находится в собственности государственного или муниципального жилищного фонда, а наниматель не отвечает любому из признаков, перечисленных в ст. 51 ЖК РФ, то это никак не договор социального найма (разделы III–V ЖК РФ), а договор найма (или, как принято в юридической литературе «договор коммерческого найма») и регулируется главой 35 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.
Исходя из буквального толкования этой нормы, можно установить, что наниматель жилого помещения пользуется всеми правами, которые предоставляются собственнику жилого помещения, исключая право распоряжения. В соответствии с этой же нормой, при заключении договора найма жилого помещения право пользования и владения переходит к нанимателю, наймодатель остаётся собственником жилого помещения с правом распоряжения (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).
Свобода договора, предусмотренная гражданским законодательством, не предполагает подписание договора найма под принуждением и отсутствием иных вариантов. В любом случае, злоупотреблением права будут считаться заранее несправедливые условия, такие как, например, отсутствие неустоек наймодателя, тогда как у нанимателя они есть (тот же «страховой депозит» удерживают за любое нарушение, даже самое незначительное).
Ошибка в толковании
Самоуверенность, с которой риэлторские агентства обещают «грамотный подход к делу» и «безопасность сделок», не знает границ. Ошибки, которые риэлторы допускают при толковании норм права («залог», «аванс», «задаток», «договор аренды жилого помещения» и т. д.), создают поистине гигантскую воронку, в которую засасывает деньги поверивших им людей. Непонятно, почему законодатели медлят с лицензированием риэлторской деятельности, ведь совершенно очевидно, что сделки с недвижимостью — очень сложные и тонкие, их нельзя сопровождать нахрапом, опираясь на опыт 90-х.
Радует, что некоторые люди всё же пытаются привлечь к ответственности недобросовестных наймодателей или нанимателей, но всё же в таких ситуациях, когда наймодатели и наниматели оказываются втянутыми в конфликт, помогать им просто обязаны люди, взявшие деньги за риэлторские услуги. К сожалению, подавляющее большинство риэлторов работают в тени, и привлечь к ответственности риэлтора невозможно, так как договор оказания услуг отсутствует, соответственно, установить пределы ответственности нельзя.
Безусловно, необходимо срочно законодательно вывести риэлторов из тени, ввести лицензирование и надзор за этой деятельностью, пока закон совсем не вытеснил обычай.