Светлана Сергеева, начальник отдела судебной практики правового управления ООО «УК «РД»»
alanka@list.ru
Данный метод реализуется посредством «привязки» границ земельного участка к относительно постоянным ориентирам, таким как дорога, река и т. д. В результате постановка на кадастровый учёт происходит, участку присваивается кадастровый номер, но в системе координат участок не существует, и, как следствие, орган кадастрового учёта не видит границы этого участка в своей базе.
Смежный землепользователь либо любое другое лицо при наличии соответствующих оснований может отмежевать себе часть ранее учтённого земельного участка, но уже имеющую границы в системе координат. При этом очевидно происходит наложение, и законные интересы правообладателя ранее учтённого участка нарушаются. Каким образом можно разрешить данную ситуацию? Одним из способов защиты является обжалование действий органа кадастрового учёта, признание данных действий незаконными, обязание органа кадастрового учёта аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости о земельном участке, который накладывается на ранее учтённый земельный участок.
Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при доказывании заявления с указанными требованиями. Во-первых, соблюдение срока на обжалование. В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявление о признании недействительными ненормативных актов может быть подано в арбитражный суд в течение 3 месяцев со дня, когда гражданину (организации) стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. В то же время постановка на кадастровый учёт — это процесс, который, как правило, происходит без привлечения внимания смежных землепользователей. Правообладатель ранее учтённого земельного участка обнаруживает, что у него появился «сосед», когда последний начинает осваивать этот земельный участок. В этот момент и обнаруживается, что участок один, а правообладателей у него несколько.
Ключевым моментом здесь является дата, с которой подлежит исчисление трёхмесячного срока. Если буквально читать ст. 198 АПК РФ, то днём, когда гражданину или организации, т. е. правообладателю ранее учтённого земельного участка, стало известно о нарушении прав и законных интересов, является день освоения новым «соседом» земельного участка.
Однако, если анализировать судебную практику, то имеет место и другая позиция в этом вопросе. В частности, как следует из постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2014 по делу № А53-18577/2013, одним из оснований подателя жалобы являлся пропуск срока на обжалование действий кадастровой палаты, который необходимо исчислять с даты совершения указанным органом оспариваемых действий, то есть с момента вынесения решения о постановке на государственный кадастровый учёт новых земельных участков.
В отношении данного довода, в первую очередь, необходимо исследовать, надлежащим ли способом происходила постановка на кадастровый учёт нового земельного участка. Следует обратить внимание, каким образом согласовывались границы земельного участка. Если это происходило в частном порядке, то в листе согласования границ должна стоять отметка смежного землепользователя. Если согласование происходило через публичное уведомление, то необходимо проследить всю процедуру такого уведомления. Если речь идёт о земельных участках сельскохозяйственного назначения, то ранее этот порядок устанавливался в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, в настоящее время он определён ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Особое внимание стоит уделить и тому обстоятельству, в каком периодическом издании было опубликовано объявление. Так, согласно п. 8 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ, извещение должно быть опубликовано в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Названия газет, где происходит такое опубликование, могут быть определены через обращение к Уставу муниципального образования, на территории которого выделяются земельные участки. На данный нюанс, в частности, было обращено внимание в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013 по делу № А35-9523/2012.
В любом случае, даже если срок пропущен, заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).
Кроме того, исходя из положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод (от 04.11.2005), любое заинтересованное лицо должно иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде — органе государственной системы правосудия. Не допускается при рассмотрении спора установление чрезмерных правовых или практических преград.
Таким образом, хотя срок на обжалование и может выступать самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, но, тем не менее, он не является непреодолимым препятствием к доступу на судебную защиту и может быть либо восстановлен судом, либо может быть принято правовое обоснование своевременного обращения в суд.
Вторым фактором, на который следует обратить внимание, является непосредственно само обоснование того, что, несмотря на отсутствие границ ранее учтённого земельного участка в системе координат, они существуют и должны были быть внесены в государственный кадастр недвижимости. Наличие кадастрового номера и соответствующая постановка на кадастровый учёт свидетельствуют об индивидуализации ранее учтённого земельного участка в силу закона.
Так, согласно п. 3 ст. 1 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», государственным кадастровым учётом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости). Статус участка как ранее учтённого предполагает, что он существовал как объект гражданских прав ранее, и изначально при постановке на государственный кадастровый учёт участка должны были быть определены границы земельного участка.
Таким образом, необходимо исходить из того, что границы ранее учтённого участка, несмотря на отсутствие их в системе координат, существуют и изначально формировались в соответствии с действовавшим на момент постановки законодательством.
Третьим и основным обстоятельством является правовое обоснование незаконных действий органа кадастрового учёта. В данном случае имеет место нарушение п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 7, п. 3 ст. 45 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», п. 9 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости. Согласно п. 9 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утверждённого Приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 № 42, сведения о ранее учтённых земельных участках в Реестре должны соответствовать сведениям о таких земельных участках, содержащимся в документах государственного земельного кадастра. Данный Порядок устанавливает также структуру, состав кадастровых сведений, правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости и ведения кадастровых дел.
Таким образом, законодатель однозначно закрепляет обязанность по внесению соответствующих сведений о ранее учтённом участке в государственный кадастр недвижимости. Неисполнение органа кадастрового учёта данной обязанности является основанием для признания его действий незаконными.
Кроме того, одним из принципов ведения государственного кадастра недвижимости, закреплённых в п. 1 ст. 4 названного закона, является осуществление государственного кадастра недвижимости на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с настоящим Федеральным законом общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нём сведений (далее — кадастровые сведения), сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.
Следовательно, орган кадастрового учёта обязан включать сведения о ранее учтённом участке в государственный кадастр недвижимости, при этом включение сведений в государственный кадастр недвижимости означает, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», указание следующих уникальных характеристик объекта недвижимости:
-
вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершённого строительства);
-
кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
-
описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
-
площадь, определённая с учётом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Обладая информацией о наложении границ указанных земельных участков, руководствуясь принципами государственного кадастрового учёта, учитывая назначение государственного кадастра недвижимости как официального информационного ресурса, содержащего сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, орган кадастрового учёта не имеет правовых оснований осуществлять кадастровый учёт до урегулирования заинтересованными лицами вопроса о границах соответствующих земельных участков.
Выводы, о том, что при постановке на кадастровый учёт орган кадастрового учёта должен исполнять обязанность по проверке уже имеющихся в государственном земельном кадастре сведений в отношении ранее учтённого участка, подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 июня 2011 г. по делу № А66-6702/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 июля 2010 г. № А33-14279/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05 августа 2011 г. по делу № А66-6796/2010).
Кроме того, в Определении ВАС от 31.10.2011 по делу № ВАС-11647/2011 при аналогичных обстоятельствах дела судом отмечено: «…управление [орган кадастрового учёта] должно было проверить уже имеющиеся сведения в государственном земельном кадастре в отношении принадлежащего заявителю земельного участка, поставленного на кадастровый учёт как ранее учтённый участок.
Орган кадастрового учёта имел возможность обнаружить наложение границ спорного земельного участка и участка общества, при этом, в силу части 1, пункта 2 части 2 статьи 26 Закона № 221-ФЗ, ответчик обязан был принять решение о приостановлении осуществления кадастрового учёта спорного участка.
Неисполнение данной обязанности ответчика привело к нарушению принципа сопоставимости кадастровых сведений и, как следствие, нарушению прав общества…».
Таким образом, из анализа судебной практики, а также норм законодательства однозначно следует вывод о том, что орган кадастрового учёта обязан, во-первых, иметь в государственном кадастре недвижимости сведения о ранее учтённом земельном участке; во-вторых, обязан сопоставлять эти сведения со сведениями о других земельных участках, и в-третьих, в случае обнаружения наложения орган кадастрового учёта обязан приостановить постановку на кадастровый учёт земельного участка, накладывающегося на ранее учтённый земельный участок. Несоблюдение указанных обязанностей является достаточным основанием для признания действий органа кадастрового учёта незаконными.
Разумеется, что матрицы для решения всех спорных вопросов в данной области не существует, но приведённые в данной статье выводы помогают правообладателю ранее учтённого земельного участка при обращении в суд иметь развернутые доводы в обоснование своей позиции.