Существуют случаи, когда земельный участок, предоставленный для ИЖС, фактически расположен по адресу, не соответствующему сведениям из публичной кадастровой карты или из иных документов. Как действовать в подобных случаях и к кому обратиться?
Например, муниципалитет предоставляет гражданину А. в аренду сформированный участок земли для целей строительства и поручает произвести межевание и постановку на кадастровый учет. Арендатор начинает пользование недвижимым имуществом, а через пару лет к нему обращается новый сосед Б. с требованием освободить незаконно занимаемые гражданином А. три сотки. Позднее было выяснено, что земельный участок гражданина А. в соответствии с публичной кадастровой картой находится совсем в другом месте. А фактически занимаемый им участок был свободен. Поэтому кадастровые инженеры, нанятые гражданином Б., включили в его участок часть земли А. Как решить подобную проблему?
За разрешением таких споров необходимо обращаться в суд с исковым заявлением об установлении границ и исправлении кадастровой ошибки. Такая ситуация может произойти, когда кадастровые инженеры осуществляют межевание земельного участка без выноса знаков границ в натуре, то есть выполняют свои функции из кабинета на основании документов.
Это право вытекает из ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в котором сказано, что ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:
1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее — техническая ошибка в сведениях);
2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее — кадастровая ошибка в сведениях).
Так, апелляционным определением Новгородского областного суда
от 6 ноября 2013 г. по делу № 2-142-33-1733К исковые требования были удовлетворены, ответчик был обязан провести повторные межевые работы. Истец обратился в суд с иском к ООО «Г.» (далее — Общество), который после дополнения сформулировал требованиями о признании установленным, что геодезические данные (координаты) принадлежащего ему земельного участка не соответствуют фактическому месторасположению; о возложении обязанности произвести повторную геодезическую съемку и предоставить межевой план с уточнением границ земельного участка с учетом фактического расположения строения, принадлежащего истцу.
Также он просил обязать филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новгородской области исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о месторасположении уточненных границ земельного участка по заявлению Т.А.В. как несоответствующие действительности, указав, что является собственником земельного участка площадью 2000 кв. м, на котором расположена баня, оказавшаяся при проведении межевания в 2008 г. за пределами принадлежащего ему участка.
Ответчиком ему отказано в проведении повторного межевания земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, была привлечена Администрация Демянского муниципального района Новгородской области.
Апелляционный суд посчитал, что решение подлежит отмене в части по следующим основаниям. Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, или в порядке информационного взаимодействия, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Из материалов дела видно, что согласно свидетельству о праве на наследство по закону К. после смерти матери принадлежит жилой дом с хозяйственными постройками в виде двух сараев и бани. Решением сельской администрации К. предоставлен в собственность земельный участок площадью 0,15 га. На основании данного решения К. выдано свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок.
Таким образом, К. на основании правоустанавливающего документа принадлежит только один земельный участок площадью 1500 кв. м, площадь которого в результате проведенного в 2008 г. межевания по фактическому землепользованию увеличилась на 500 кв. м и составила 2000 кв. м.
Из межевого дела по установлению границ земельного участка Р.М.Ф. (впоследствии участок Ф.В.В.) за 2006 г. следует, что земельный участок А.Ю.М. (впоследствии участок Т.А.В.) расположен между земельными участками Ф.В.В. и К. и имеет с участками перечисленных лиц общие границы.
В то же время, как следует из дела по установлению границ землепользования К., согласования границ земельного участка К. с участком А.Ю.М. (Т.А.В.) Обществом не производилось. При этом участок А.Ю.М. (Т.А.В.) в качестве смежного с участком истца в межевом деле К. вообще не обозначен.
Из показаний допрошенных судом свидетелей видно, что мать К. пользовалась баней, расположенной на чужом земельном участке. Данная хозяйственная постройка принадлежала и находилась в пользовании еще двух семей. Впоследствии К. осуществил строительство новой бани по причине пришедшей в негодность старой.
При этом свидетели А.Н.М. и Л.Н. показали, что баня К. была срублена на чужом земельном участке, принадлежавшем А.Ю.М. (впоследствии участок Т.А.В.). Согласно объяснениям истца, он не оспаривал, что поставил баню на не принадлежащем ему земельном участке, в связи с чем в 2006 г. обращался в орган местного самоуправления с целью предоставления дополнительного земельного участка, расположенного под баней ему в аренду, однако данный вопрос решен не был.
Таким образом, из материалов дела следует, что баня возведена К. за пределами принадлежащего ему земельного участка. Как видно из решения отдела кадастрового учета филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новгородской области, при рассмотрении заявления об учете изменений объекта недвижимости (земельного участка Т.А.В.) выявлена необходимость устранения кадастровой ошибки в кадастровых сведениях о местоположении ранее установленных границ земельного участка со ссылкой на то, что при проверке соответствия графического отображения земельного участка с кадастровым номером (участок Т.А.В.) сведениям государственного кадастра недвижимости обнаружено, что местоположение смежного земельного участка с кадастровым номером, сведения о характерных точках границ которого внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с описанием земельных участков, подготовленным ООО «Г.», не соответствует его фактическому местоположению, сведениям ортофотоплана масштаба 1:2000, а также разделу «Заключение кадастрового инженера» представленного межевого плана.
Согласно заключению землеустроительной строительно-технической экспертизы, строение бани расположено между земельными участками, то есть на земельном участке Т.А.В. Другой земельный участок является фактически свободным, на нем не расположена хозяйственная постройка в виде бани. Земельный участок с кадастровым номером <...>:10 является ранее учтенным, уточнение его границ противоречит плану земельного участка из технического паспорта БТИ, составленному в августе 1991 г., и акту обмеров земельных участков. На местности однозначно определено только местоположение участка с кадастровым номером <...>:12.
В ГКН содержатся неверные сведения о местоположении участков с кадастровыми номерами <...>:10 и <...>:18. Описание границ участка с кадастровым номером <...>:10 должно быть исправлено. Имеется наложение фактической границы земельного участка с кадастровым номером <...>:12 на участок с кадастровым номером <...>:90, но так как само существование участка с кадастровым номером <...>:90 является кадастровой ошибкой, после ее исправления данное наложение перестанет существовать. Перенос бани был бы возможен в случае освобождения участка с кадастровым номером <...>:90 от забора обозначающего фактическое использование участка с кадастровым номером <...>:12 и если бы само существование участка с кадастровым номером <...>:90 не было бы кадастровой ошибкой.
Из схем, являющихся приложением к указанному заключению, видно, что баня К. вынесена за пределы его земельного участка и располагается на земельном участке Т.А.В., а земельный участок, поставленный на кадастровый учет как участок под баней, располагается далеко за пределами земельного участка К. и общих границ с ним не имеет.
Как утверждал в судебном заседании суда первой инстанции представитель Общества, при проведении межевых работ на земельном участке К. кадастровый инженер производил замеры и устанавливал границы по устному указанию К.
Следовательно, замеры кадастровым инженером произведены не по фактическому пользованию с учетом сведений, отраженных в правоустанавливающих документах, и границ смежных земельных участков, а произвольно, что противоречит п. 7 ст. 36 ЗК РФ.
С учетом изложенного решение суда в части отказа в требованиях К. о возложении на Общество обязанности исправить кадастровую ошибку является незаконным как постановленное с нарушением норм материального плана.
Также есть письмо Министерства экономического развития РФ от 27 марта 2009 г. № 4448-ИМ/Д23: в случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, органом кадастрового учета должно приниматься решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, в которое включаются рекомендации органа кадастрового учета о доработке представленного для осуществления государственного кадастрового учета межевого плана. При этом орган кадастрового учета сообщает соответствующему заявителю о возможности внесения в межевой план, предназначенный для осуществления государственного кадастрового учета, дополнительных сведений, необходимых для исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка (далее — дополнительные сведения).
В указанном случае, по мнению Минэкономразвития России, допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого либо уточняемого земельного участка и сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. При этом сведения о таком ранее учтенном земельном участке включаются в межевой план в составе раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях».
Таким образом, если путаница с адресом и границами земельного участка возникла по вине кадастрового инженера, необходимо обращаться в суд с требованием об исправлении ошибки. Но есть ситуации, когда возникает спор о праве и вышеназванный способ защиты не подходит. Такие споры связаны с проблемой регистрации своего права в ЕГРН.
Как следует из материалов решения Раменского городского суда Московской области от 3 июля 2017 г. по делу № 2-2283/2017, истец Л. приобрел земельный участок на основании договора купли-продажи, однако своевременно не осуществил межевание и не зарегистрировал его в госреестре. Спустя некоторое время часть земли была захвачена соседом, размежевана и зарегистрирована в соответствии с законом. Истец обратился в суд с иском о признании недействительным результатов межевания земельного участка, исключении из ГКН сведения об описании местонахождения его границ, установлении границ земельного участка истца, об обязании ответчика освободить самовольно занятый земельный участок.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований на основании следующего. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, указывает на возможность оспаривания не результатов межевания земельного участка площадью 1200 кв. м и установлении границы спорного земельного участка, принадлежащего ответчику, а самих прав истца, возникновение которых было зафиксировано в правоустанавливающих документах, оспаривание тех правовых оснований, исходя из наличия которых органом государственной регистрации была произведена регистрация права на недвижимое имущество.
В соответствии с разъяснениями п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, если право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Вместе с тем таких требований истцом не заявлялось.
При указанных обстоятельствах требование истца о признании недействительным результатов межевания земельного участка ответчика, исключении из ГКН сведений об описании местонахождения земельного участка, об обязании ответчика освободить земельный участок является ненадлежащим способом защиты права, поскольку разрешение указанных требований без обращения в суд с иском о признании права собственности на спорный земельный участок не может привести к восстановлению нарушенного права. В данном случае фактически усматривается наличие спора о праве собственности истца на земельный участок ответчика. При этом истец не лишен права обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Таким образом, является крайне важно определить предмет спора, чтобы правильно выбрать способ защиты своего права. Если сделать это неверно, суд может отказать в удовлетворении требований. Споры по земле для ИЖС при отличии реального местоположения от указанного в документах могут возникнуть либо по причине кадастровой ошибки, либо по причине недобросовестных действий правообладателей. В первом случае необходимо обращаться в суд с требованием об исправлении кадастровой ошибки, а во втором — с оспариванием права собственности.