Индивидуальное жилищное строительство можно рассматривать и как сам факт строительства жилого дома, и с точки зрения вида разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Для строительства и отделки дома мы рекомендуем использовать только качественные материалы от проверенных поставщиков, например по каменным поверхностям можем посоветовать компанию - hilson.ru
Зачастую предоставление земельных участков для этих целей производится в городах и поселках.
Стоит отметить, что данный вид разрешенного использования обладает определенными плюсами, но при этом и связан с рядом проблем, которые могут возникнуть у граждан при применении данного разрешенного вида использования земельного участка. К сожалению, российское законодательство, регулирующее отношения в сфере недвижимости и строительства, не отличаются последовательностью и ясностью.
Всё большее количество граждан решают воспользоваться своим правом на приватизацию фактически используемых участков под жилыми домами и выкуп земель у государства по льготной цене.
Именно всё это приводит к увеличению количества судебных споров, связанных с недвижимостью, относящейся к ИЖС.
Земельные споры представляют собой один из наиболее сложных видов споров, как для судей, так и для практикующих юристов. Поэтому следует уделить должное внимание именно формальностям, которые предшествуют моменту непосредственного строительства. В первую очередь следует обратить внимание на статус участка, на котором планируется возведение дома, определив категорию землепользования.
Так, решением Нальчикского городского суда по делу № 2-6073/2014 от 22 августа 2014 г. исковые требования ФИО 2 к Местной администрации городского округа Нальчик о возложении обязанности перевести садовый участок в функциональную зону для индивидуального жилищного строительства и садовый дом в разряд жилого помещения были удовлетворены.
В обоснование своих требований ФИО2 указал на то, что является собственником земельного участка № площадью 689 кв.м. в садоводческом товариществе «Ландыш» и расположенного на участке садового дома площадью 48 кв.м. Неоднократно обращавшись к ответчику с заявлениями о переводе садового участка № в функциональную зону для индивидуального жилищного строительства, а садового дома - в разряд жилого дома, ФИО2 получал отказы в положительном решении данного вопроса, в связи с тем, что участок входит в зону садово-дачных товариществ и для положительного решения вопроса необходимо перевести территорию всего садоводческого товарищества в функциональную зону для ИЖС в порядке ст.33 ГрК РФ; в связи с тем, необходимо подготовить и согласовать проект планировки всего садоводческого товарищества, после чего представить его в комиссию по подготовке правил землепользования с заявлением об отнесении территории товарищества из земель сельхозиспользования в функциональную зону ИЖС в порядке ст. 33 ГрК РФ.
Считая, его дом по конструктивным, объемно-планировочным и технологическим параметрам пригоден к эксплуатации в качестве жилого и используется в качестве такого, а отказ ответчика противоречит положениям Жилищного кодекса РФ и ограничивает ее права как собственника недвижимого имущества в пользовании этим имуществом, истец просит суд возложить на ответчика обязанность удовлетворить ее просьбу.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО2 обращался к ответчику с заявлением о переводе своего садового участка как части земель садоводческого товарищества «Ландыш» в функциональную зону для индивидуального жилищного строительства и своего садового дома в разряд жилых домов.
Письмами и.о.заместителя главы местной администрации г.о.Нальчик от 20.10.2011г., и от 25.03.2013г. в удовлетворении просьбы ФИО2 о переводе садового участка № под ИЖС было отказано со ссылкой на то, что участок входит в зону садово-дачных товариществ и для положительного решения вопроса необходимо перевести территорию всего садоводческого товарищества в функциональную зону для ИЖС в порядке ст.33 ГрК РФ. Кроме того, необходимо подготовить и согласовать проект планировки всего садоводческого товарищества, после чего представить его в комиссию по подготовке правил землепользования с заявлением об отнесении территории товарищества из земель сельхозиспользования в функциональную зону ИЖС в порядке ст. 33 ГрК РФ.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ физические лица не лишены права обратиться в органы местного самоуправления с предложением о внесении изменений в документы территориального градостроительного зонирования; в силу п. 4 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.
Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, п. п. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Кадастровый план земельного участка № садоводческого товарищества «Ландыш» содержит сведения о принадлежности земли участка к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под садоводство и огородничество. Между тем, земли населенных пунктов могут использоваться под жилые зоны и под сельскохозяйственные.
В соответствии с Решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ "Об использовании территорий садоводческих товариществ, расположенных в пределах городской черты, под индивидуальное жилищное строительство", которое действует и в настоящее время, в целях упорядочения использования городских земель, дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства и создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования, Нальчикский городской Совет местного самоуправления решил: 1. В соответствии со ст. 68 Земельного Кодекса КБР перевести земли, соответствующие необходимым требованиям, используемые под коллективные сады в пределах городской черты, в категорию земель индивидуальной жилой застройки. Администрации <адрес> разработать и осуществить мероприятия, необходимые для выполнения пункта 1 настоящего решения в соответствии с Градостроительным Кодексом КБР.
Таким образом, отказы ответчика не основаны на законе, так как согласно указанного Решения Нальчикского городского Совета местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ "Об использовании территорий садоводческих товариществ, расположенных в пределах городской черты, под индивидуальное жилищное строительство", Администрации <адрес> обязана была разработать и осуществить мероприятия, необходимые для перевода земель, соответствующих необходимым требованиям, используемых под коллективные сады в пределах городской черты, в категорию земель индивидуальной жилой застройки.
Из технического паспорта на садовый участок № в садоводческом товариществе «Ландыш» от 06.11.2003г., усматривается, что садовый дом, обозначенный литером «А», возведенный на участке № 180, по планировочным и конструктивным решениям удовлетворяет требованиям строительно-технических, санитарно-гигиенических, нормам пожарной безопасности дома соответствуют в целом нормативным требованиям; использование их в качестве жилого помещения возможно.
Учитывая, что ответчиком не указано оснований отказа в переводе нежилых садовых домов истца в разряд жилых, установленных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ в части перевода садового дома в жилой дом не соответствует положениям статей 22, 23 и 24 ЖК РФ и нарушает права и законные интересы истца, а потому заявленное требование подлежит удовлетворению.
Также важно проверить, имеются ли обременения на данный участок.
«К. Е. обратился в суд с иском к Н., Б. Н., Управлению Росреестра по Пермскому краю и по Добрянскому району Пермского края о прекращении ипотеки на земельный участок, площадью 20 000 кв. метров, расположенный в д. <...>, возложении на органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязанность выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок без указания в нем на наличие обременений. Исковые требования мотивировал тем, что 01.03.2010 года по договору купли-продажи приобрел у Н. спорный земельный участок. 23.09.2011 года договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в свидетельстве о регистрации права содержатся сведения о наличии обременения земельного участка в виде ипотеки, что нарушает его права как собственника объекта недвижимости т. к. договор залога в отношении принадлежащего ему имущества он не заключал. Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ответчик Б. Н., ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка. Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам данного дела и неправильным применением норм материального права (п. п. 3 и 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ). Как установлено судом, Н. являлся собственником земельного участка, площадью 20 000 кв. метров, расположенного по адресу: <...> (л. д. 15). 01.03.2010 года между К. И., действующим на основании доверенности от имени Н. (продавец), и К. Е. (покупатель) подписан договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л. д. 12). 23.11.2010 г. между К. И., действующим на основании доверенности от имени Н. (залогодатель), и Б. Н. (залогодержатель) подписан договор залога недвижимого имущества, согласно которому спорный земельный участок передан в залог Б. Н. в обеспечение исполнения обязательств К. Н., возникших на основании договора займа от 23.11.2010 г.; данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 29.11.2010 г. (л. д. 34-36). 23.09.2011 года за К. Е. зарегистрировано право собственности на земельный участок, на основании решения Добрянского районного суда Пермского края от 31.05.2011 года о признании за истцом права собственности на спорное имущество; ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности, содержащее сведения об ограничении (обременении) права в виде ипотеки на основании договора от 23.11.2010 г. (л. д. 38-39, 14). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Из абзаца 3 пункта 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности, покупатель, хотя и является законным владельцем этого имущества, однако не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. С учетом изложенного, Н., реализуя права собственника, вправе был заключить договор залога принадлежащего ему имущества от 23.11.2010 г. То обстоятельство, что Н., несмотря на договор с истцом от 01.03.2010 г. заключил договор с Б. Н., не является основанием полагать прекратившимися обязательства по договору залога недвижимого имущества и, соответственно, о прекращении ипотеки в отношении спорного земельного участка. Исчерпывающий перечень оснований прекращения залога содержится в ст. 352 ГК РФ. Учитывая, что предусмотренные ст. 352 ГК РФ основания прекращения ипотеки в данном случае отсутствуют, доказательства исполнения обеспеченного залогом обязательства суду не представлены, договор ипотеки от 23.11.2010 г. недействительным не признан, истец стороной договора залога и участником регистрационных действий не является, его права регистрацией договора залога не затронуты, формальные требования закона о порядке погашения записи об ипотеке не соблюдены, то решение суда об удовлетворении требований К. Е. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене. В удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме в связи с отсутствием законных оснований для их удовлетворения.»
Не следует забывать, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.
Помимо соблюдения требований, предъявляемых к земельному участку для ИЖС, согласно обзору судебной практики, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, а также Постановлению Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ от 29.04.2010 № 10/22, для закрепления за застройщиком права собственности на строение, должны быть выполнены следующие условия:
Соответствие постройки градостроительным и строительным нормам, а также отсутствие угроз с ее стороны жизни и здоровью граждан. Эта же норма, как отмечено выше, установлена и п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Для того чтобы подтвердить данный факт, потребуется получить соответствующие заключения во всех уполномоченных органах, или же произвести судебно-техническую экспертизу по данному вопросу.
Таким образом, собственнику жилого дома необходимо было четко соблюдать все законодательные нормы и правила, установленные для такого разрешенного вида использования как индивидуальное жилищное строительство.
Гражданин должен помнить, что возведение самовольной постройки влечет за собой последствия в виде возложения обязанности самостоятельно осуществить снос подобной постройки. Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и градостроительства города, М. о признании незаконным и об отмене постановления о выделении земельного участка, признании незаконным разрешения на строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя постановление администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка под строительство, возлагая обязанность на М. освободить земельный участок от размещенного объекта путем сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о предоставлении земельного участка под строительство и выдаче разрешения на строительство были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных обязательных нормативов, что влечет признание строения самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях М. вины при возведении строения в обжалуемых судебных постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении строения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не указано, какие конкретно негативные последствия наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 39-В11-8.)
Соответственно вопросы, связанные с ИЖС можно отнести к разряду сложных и запутанных не только для рядовых граждан, но и опытных юристов. В связи с этим важно в полном объеме подготовить документацию, как на земельный участок, так и на предполагаемый объект строительства и согласовать её в соответствующих органах, а при необходимости и с соседями.