«Платили за ипотеку, но в итоге выгнали из квартиры», — Как так получилось и что делать другим?

Если внимательный читатель обратится к лентам новостей, то может увидеть очередные «громкие» новости об ужасах ипотеки, например, «барнаульская семья выплатила 2,5 млн ипотеки, но ее выгнали из дома»1, «Россияне осмелели и стали брать очень много ипотеки. И чем больше берут — тем больше жалоб, что выплатить кредит на жилье невозможно»2, «… ипотечников, испытывающих финансовые и, как следствие, психологические трудности, — миллионы. Интернет-форумы забиты темами «Банк забирает ипотечную квартиру», «Проблема с выплатой кредита», «Ипотека при потере работы» и другими подобными»3, но так ли всё страшно и противоправно, как говорят об этом газеты?

Пожалуй, нужно в самом начале нашей статьи напомнить читателям (вполне вероятно, что среди них есть те, кто не является юристом) о том, что согласно п.1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Как видно из текста приведенной выше нормы, в российском праве ипотека рассматривается как вид залога. Аналогичная система характерна и для других европейских стран (Беларусь, Украина, Венгрия, Чехия, Югославия и др.). Однако в большинстве стран сохраняется соответствующие правовые институты в их традиционном виде (Германия, Франция, Нидерланды и др.), т.е. ипотека сохраняет свою самостоятельность, хотя и имеет тесную связь с залогом.4. 

Следовательно, ипотека — не просто способ получения финансирования для приобретения жилья, но и большой объем принимаемых на себя её получателем долгосрочных (!) обязательств. На примере «барнаульского» кейса (примечание №1 в нашей статье — прим. автора) рассмотрим, какую «работу над ошибками» могут провести другие заемщики, и какие советы могу дать им юристы.

Итак, как указывают СМИ, семья приобрела квартиру, воспользовавшись заемными средствами банка, в связи с чем жилье было обременено ипотекой. До какого-то времени все платежи заемщики вносили в срок, но, как говорят, «ничто не вечно под Луной», и у должника возникла необходимость изменить дату внесения платежей по кредитному договору — с начала месяца на его конец. Заемщики обратились в суд, но банк, к слову сказать, не нарушив на данном этапе законодательства, отказал в изменении срока (дат) внесения очередных платежей.

***

Напомним, что, как разъяснено в п.12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре» «в соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Исходя из положений названной нормы Кодекса к существенным условиям кредитного договора относятся условия о сумме кредита, сроке и порядке его предоставления заемщику, размере процентов за пользование кредитом, сроке и порядке уплаты процентов по кредиту и возврата суммы кредита», хотя некоторые эксперты не согласны с данным судебным органом толкованием. Так, например, существует следующая точка зрения: «к существенным условиям кредитного договора с точки зрения закона следует отнести предмет договора и сумму кредита»5

Классики российской цивилистики, проанализировав обязанности заемщика и банка по кредитному договора пришли «… к выводу, что обязательство на стороне заемщика по всякому кредитному договору подразумевает наличие во всех случаях двух непременных обязанностей заемщика: возвратить полученную сумму кредита и уплатить проценты за пользование денежными средствами (включающими вознаграждение кредитора) в порядке и в срок (сроки), предусмотренные кредитным договором»6.

***

Следовательно, у заемщика имелась обязанность вносить платежи в даты, указанные в договоре, однако у банка отсутствовала обязанность изменить указанные даты на основании заявления заемщика.

Итак, банк отказал заемщику во внесудебном изменении срока внесения платежей по кредитному договору, однако последний по неназываемым в многочисленных интервью для СМИ причинам, не стал обращаться в суд с требованием об изменении условий договора в судебном порядке, а по собственному усмотрению начал вносить платежи не в согласованную дату, а в «удобную» для заемщика. Естественно (хотела бы извиниться за возможный цинизм, но чего еще можно было ожидать в такой ситуации? — прим.автора), банк такое самовольное изменение срока погашения задолженности толковал как нарушение заемщиком его обязательств по погашению кредита и начислял пени. В этой части рассматриваемого кейса «показания», скажем так, заинтересованных лиц сходятся, да и спор имеет сугубо цивилистический характер.

Именно в этой части рассматриваемого спора нелишним, как нам кажется, будет напомнить еще одну законодательную установку:

«По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору»7.

Итак, банк получив несколько платежей с просрочкой, абсолютно законно реализовал свое право на обращение в суд с требованием к заемщику (насколько мы понимаем из материалов СМИ, — с требованием об обращении взыскания на заложенной имущество — квартиру).

Однако дальше история из гражданско-правовой становится скорее полу-криминальной (или кажется такой из слов заемщиков). По словам заемщиков, действовало решение суда о приостановлении исполнения решения суда об обращении взыскания, но тем не менее квартира все равно было продана банком на торгах, а в один не очень прекрасный день в бывшую квартиру заемщиков вселились новые собственники (или их представители). Полагаю, что, основываясь только на достаточно поверхностных материалах СМИ проводить глубокий и корректный анализ, сложившийся ситуации с уголовно-правовой точки зрения, будет некорректно и непрофессионально, поэтому коснёмся лишь аспектов, которые могут заинтересовать цивилиста.

Итак, с развитием ипотечного кредитования пропорционально растет количество их невозвратов, а следовательно, и выселения семей из ипотечного жилья. И как бы то ни было жалко людей, выплачивавших существенные денежные суммы на протяжении нескольких лет, нужно всегда помнить, что банк не обязан помогать заемщику, а ровно до момента погашения регистрационной записи об ипотеке заемщик в определенном смысле не может чувствовать себя «в своей квартире» и надеяться, что «теперь банк точно не выселит».

Во-вторых, нельзя не напомнить коллегам, занимающимся консультированием физических лиц, в том числе будущих ипотечных заемщиков или, напротив, заемщиков на этапе выселения, о необходимости постоянного напоминания нашим клиентам о 2 важных аспектах:

- необходимости здраво оценивать свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и при такой оценке исходить из пессимистического сценарий («если должно случиться что-то плохое, то это случится», а не оптимистического («родители помогут», «зарплату повысят», «я никогда не буду болеть» и т.п.);

- при возникновении каких-либо проблем с погашением кредитов не ждать, пока «само рассосется», не накапливать снежный ком непогашений или погашений с просрочкой, а как можно быстрее обращаться к юристам для помощи в общении с банками.

***

Вот еще один пример увеличений проблем заемщика при невыплате ипотечного кредита. В 2018 году до Верховного суда РФ (см. Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 5-КГ18-65) дошел спор о взыскании неосновательного обогащения. Ответчицей в споре выступала бывшая заемщица банка, в результате неисполнения кредитного договора которой на квартиру было обращено взыскание, а собственником квартиры стало иное лицо. Однако несмотря не решение суда о выселение данная заемщица продолжала проживать в некогда принадлежащей ей квартире, в связи с чем новый собственник обратился в суд с иском о взыскании с неё неосновательного обогащения в размере арендной платы, которую она не вносила. И вот, определением от Мосгорсуда по делу №33-32147/2018 от 04.10.20188 требуемое неосновательное обогащение было взыскано.

***

В-третьих, полагаю особенно важным доносить до заемщиков информацию о том, что, к сожалению, ни один из факторов, кажущихся исключительным, не является таковым для банка: ни несовершеннолетние дети, ни инвалиды в семье сами по себе не являются «индульгенцией» от выселения из ипотечной квартиры, кредит по которой не погашен.

В-четвертых, если нужно помнить о таком способе сохранить жилье (безусловно, при соблюдении всех необходимых условий и процедур) как объявление заемщика банкротом. Но и здесь консультирующим юристам нужно четко разъяснить клиенту- заемщику в такой трудной ситуации все плюсы и минусы предлагаемого решения проблемы.

Итак, читая очередную историю возможно сломленной судьбы выселенных ипотечников, не заплативших по кредиту, юристам, как нам кажется, в первую очередь нужно отключать эмоциональное восприятие, а напротив, нужно сухо и взвешенно проанализировать: что же произошло с правовой точки зрения? Можно ли как-то сейчас помочь?

Если же помощь цивилиста заемщику, как бы печально это не было, уже не нужна или обратиться (хотя бы за консультацией) нужно уже к специалистам в области уголовного права, как например, в рассмотренном «барнаульском» деле, то, как нам кажется, нужно проводить «работу над ошибками» для того, чтобы можно было помочь другим заемщикам: на чем акцентировать внимание при их консультировании, с какими требованиями к банку можно обратиться в суд, какие «неожиданные» в отношении заемщика еще могут быть и т.п.