С развитием электронных технологий, которые последнее время все чаще используются в сфере оказания услуг, в том числе в государственном секторе, появляются новые «интеллектуальные» способы мошеннических действий.
В операциях, связанных с недвижимостью, не обойтись без государственного регистрационного органа, чтобы все произведенные действия имели статус законных, а уж каким способом они дошли до такого статуса — это уже вопрос второй, отвечая на который, с учетом действующей презумпции невиновности, будет потрачено не мало времени и ресурсов.
Итак, хищение недвижимости, в большинстве случаев производиться группой лиц, состоящей как минимум из 2 звеньев: тот, кто отвечает на вопросы: «что? у кого? Как?»; тот, кто обеспечивает процесс (например, нотариус) и тот, кто покрывает погрешности при придании сделке «законного» статуса (государственный регистратор).
В рассматриваемом нами варианте хищений недвижимости лицом, которое является организатором процесса и вышеуказанной преступной группы выступает микрофинансовая организация (МФО).
Некоторые авторы статей, комментируя роковую причину потерпевшей стороны, лишившейся в результате воплощения в жизнь преступной схемы своей недвижимости, указывают на то, что нельзя обращаться в нелицензированные микрофинансовые организации. Это не так в том смысле, что, как минимум, деятельность МФО, в соответствии с действующим законодательством, не подлежит лицензированию.
Что такое МФО
Основным законом определяющим деятельность МФО является Федеральный закон N 151-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (ФЗ «Об МФО»).
В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об МФО» микрофинансовая организация — это юридическое лицо, которое осуществляет микрофинансовую деятельность и сведения о котором внесены в государственный реестр микрофинансовых организаций.
Микрофинансовая деятельность — это деятельность юридических лиц, имеющих статус микрофинансовой организации, а также иных юридических лиц, имеющих право на осуществление микрофинансовой деятельности по предоставлению микрозаймов (микрофинансирование).
Микрофинансовые организации могут осуществлять свою деятельность в виде микрофинансовой компании или микрокредитной компании;
Микрофинансовая компания — вид микрофинансовой организации, осуществляющей микрофинансовую деятельность и имеющая право привлекать для осуществления такой деятельности денежные средства физических лиц, в том числе не являющихся ее учредителями (участниками, акционерами), а также юридических лиц.
Микрокредитная компания — вид микрофинансовой организации, осуществляющей микрофинансовую деятельность, имеющей право привлекать для осуществления такой деятельности денежные средства физических лиц, являющихся ее учредителями (участниками, акционерами), а также юридических ли.
Микрозаем — это заем, предоставляемый заемщику на условиях, предусмотренных договором займа, в сумме, не превышающей предельный размер обязательств заемщика перед по основному долгу.
Таким образом, в соответствии с законом, МФО не вправе выдавать заемщику — юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю микрозаем (микрозаймы), если сумма его основного долга перед этой микрофинансовой организацией по договорам микрозайма превысит пять миллионов рублей (пп.8 п.1 ст. 12);
Также МФО не вправе выдавать заемщику — физическому лицу микрозаем (микрозаймы), если сумма его основного долга перед микрокредитной компанией по договорам микрозайма превышает пятьсот тысяч рублей (пп.2 п.3 ст. 12).
Для того, чтобы юридическое лицо приобрело статус (права и обязанности) микрофинансовой организации, оно должно быть внесено в государственный реестр МФО (ст. 5 ФЗ «Об МФО»), ведение которого осуществляются Банком России.
Для того, чтобы приобрести статус микрофинансовой организации, юридическое лицо должно быть зарегистрировано в форме фонда, автономной некоммерческой организации, хозяйственного общества или товарищества (п.1 ст.4 ФЗ «Об МФО»).
МФО, включаемая в реестр МФО, подтверждает наличие собственных средств (капитала) в размере не менее 70 миллионов рублей, соответствие учредителей МФО определенным требованиям, установленным законом, а также требованиям к органам управления такой компании (ст.ст. 4.1 — 4.3 ФЗ «Об МФО»).
В подтверждение внесения сведений о юридическом лице в государственный реестр микрофинансовых организаций, Банк России выдает соответствующее свидетельство (п.12 ст.5 ФЗ «Об МФО»).
Только компании, включенные в реестр МФО, официально могут использовать в своем наименовании словосочетание "микрофинансовая компания" или "микрокредитная компания" либо иным образом указывать на то, что данное юридическое лицо имеет право на осуществление микрофинансовой деятельности
Таким образом, законность осуществления деятельности МФО можно определить по нескольким признакам:
— наличие в ее наименовании словосочетания "микрофинансовая компания" или "микрокредитная компания";
— компания имеет одну из вышеуказанных организационно-правовых форм деятельности;
— наличие у такой компании свидетельства о включении в реестр МФО;
— договоры, заключаемые такой компанией, не должны превышать вышеуказанных установленных лимитов на выдачу займов.
В случае, если все пункты соблюдены, деятельность МФО вряд ли будет носить криминальных характер, в том числе по хищению недвижимости своих должников. Однако надо учитывать, что свидетельство о включении в реестр МФО может быть поддельным, однако это можно проверить зайдя на официальный интернет-ресурс Банка России в перечень организаций, за которыми последний осуществляет контроль и надзор.
Схемы хищения недвижимости
Рассмотрим самые основные схемы хищения недвижимости клиентов незаконно функционирующих компаний, которые выдают себя за МФО (далее — псевдо МФО). Хотя, на самом деле, компания может совершенно официально носить статус МФО, но при этом — это не значит, что это гарантия безопасности всех, проводимых ею операций. А может быть и так, что таким образом строиться политика компании МФО — совершенно легально — в рамках закона— заложенная недвижимость клиента-должника очень быстро реализуется на выгодных условиях и проходит по цепочке сделок, чтобы ее было совсем не вернуть прежним законным владельцам.
В таком последнем варианте — все основано на законе, и, соответственно, хищением это можно назвать с трудом. В реализации самой такой схемы все очевидно — подписывая договор кредита и залога своей недвижимости, нужно внимательно изучать их условия и прогнозировать возможную реальность того, что можно действительно остаться без недвижимости.
Схема 1: «Псевдо — МФО»
Алексей был счастливым человеком и все друзья ему завидовали — он работал в солидной компании с ежемесячными выплатами, имел хорошие квартальные премии, да и коллектив и начальство были добрые. Квартира ему досталась от матери по наследству, хоть и однокомнатная, но он был рад и этому. После рождения второго ребенка оформили ипотечный кредит на квартиру — двухкомнатную, но с большой площадью. Алексей с женой мечтали, что через пять лет можно будет продать две и купить большую просторную на всю семью.
Все началось с того, что у Алексея в компании поменялся директор. Как водится, в след за этим, началась «чистка рядов» — увольнения и сокращения должностей. Под такое сокращение попал и Алексей. Увольнение он воспринял, как сигнал к действию — пора что-то менять в жизни. Алексей был отличным менеджером по продажам со своей базой покупателей и был уверен, что найдет работу не хуже, уж по крайней мере не с меньшим заработком.
Единственное, что смущало в этой ситуации, что как-то надо протянуть пару-тройку месяцев, пока не найдется хорошая работа. Ведь, надо и платить кредит, и обеспечивать семью. Решил, пока ищет работу, обратиться в МФО за небольшим займом, понимая, что в банке ему пока сейчас денег не дадут. Посчитал, кредит нужен немалый, начал искать к кому обратиться.
В одной из компаний ему предложили нужную сумму. При оформлении только сказали, что нужно в заявлении указать, что и зарплата его такая-то, хоть и бывшая, он ведь еще собирается работать. И про квартиру в собственности указать и лучше принести документ и сделать копию ну, и конечно, паспорт необходимо предоставить. Ничего необычного. Подписать договор и забрать деньги сказали подойти через неделю. Через неделю, он действительно получил деньги. Правда в офисе пришлось долго подписывать какие-то договоры. Сначала Алексей пытался вчитываться во все юридические тонкости, но потом ему надоело и он начал просто ставить свою подпись там, где показывал ему офис-менеджер. Алексея все устраивало и он был рад, что смог решить так быстро свои проблемы. Даже за работу он волновался меньше.
И действительно, через два месяца, ровно как и планировал Алексей, нашлась работа с окладом повыше, правда с одним выходным и добираться далеко, но это ничего. Зато в финансовом плане даже выиграл.
А потом началось то, что не смог предположить и решить даже предприимчивый Алексей. В середине рабочего дня позвонила жена и сказала, что к ним пришли какие-то люди и требуют освободить их квартиру. Алексей поехал домой, хотя новый начальник не отпустил. Действительно, у молодых людей, как оказалось мужа и жены, на руках было свидетельство о собственности на квартиру Алексея, которую им продал какой-то незнакомый совершенно человек. Ребята оказались дружелюбными, не скандалили, но попросили съехать через неделю.
Алексей пошел завтра не на работу, а в полицию, подавать заявление. Разбирательство растянулось не на неделю, а на месяцы. Работу пришлось оставить по причине, что работодатель отказался отпускать через день Алексея по личным делам. Квартиру пришлось освободить, потому что документы новых владельцев оказались подлинными, а свидетельство о собственности Алексея оказалось, участвовало в сделке купли -продажи этой квартиры. И тогда Алексей все вспомнил — он подписывал много документов в МФО, а что это были за документы он не знал.
А теперь рассмотрим, что произошло. Компания, конечно, работает как «псевдо— МФО», об этом говорит хотя бы тот факт, что она не ждет никакой просрочки в погашении взятого кредита, ее цель — хищение недвижимости клиента. К сожалению, органы следствия работают очень долго — на это и расчет мошенников, а в такой ситуации нужно действовать очень быстро, пока недвижимость не была перепродана по цепочке.
Скорее всего, наш Алексей при подписании договора займа подписал и договор купли-продажи своей квартиры. Далее, для того, чтобы оформить такую сделку в органах регистрации прав на недвижимость -Росреестре— необходима еще нотариальная доверенность — значит в преступной группе был «свой» нотариус, который ее и оформил.
Схема 2: «свой регистратор»
Виктор с семьей снимали квартиру, работали, ребенок ходил в частный детский сад.
Оформили ипотечный кредит на покупку небольшой квартиры — студии 42 квадратных метра. Через пять лет Виктор с женой оплатили, наконец-то, кредит по ипотеке. Дом был сдан, и они имели теперь хоть маленькое, но собственное жилье.
Для того, чтобы сдавать свою новую студию в аренду и получать хорошие деньги, ее необходимо было обставить мебелью и техникой. Дополнительных денег на такое не было. Сдать пустую квартиру было невыгодно. Решили все-таки взять небольшой кредит.
Чтобы найти денег на запланированные покупки, Виктор обратился сначала в банк, но там все оформление заняло бы много времени, и не факт, что дали бы нужную сумму. На работе коллеги посоветовали ему обратиться в МФО. Там ему предложили оформить кредит быстро и сумму необходимую пообещали в течение недели выдать.
Виктор не удивился, когда ему предложили в заявлении указать наличие собственной недвижимости. Через неделю, как и обещали, ему позвонили и предложили подъехать на подписание договора и получения необходимой суммы кредита.
Арендаторы нашлись очень быстро, молодая семья без детей. Договор заключили на год, деньги взяли вперед за полгода.
Не прошло и месяца, как в семье начались неприятности. На работе жене предложили уволиться, потому что коммерческой организации совсем не выгодно платить больничные и ждать работника, малыш заболел раз за разом. Когда ребенок наконец выздоровел, оказалось, что место в саду заняли, садик тоже коммерческий и ждать там не стали.
Виктору пришлось пропустить не один платеж по кредиту, потому что планы стремительно менялись. Ему позвонили из МФО, он пообещал оплатить через месяц.
Еще через три месяца позвонили арендаторы и попросили срочно приехать. Оказывается, к ним приехали новые владельцы квартиры и они требовали вернуть им деньги за аренду, потому что их выселяют. Ничего не понимающий Виктор поехал на свою квартиру и не вернулся домой. Вместо этого к жене пришли полицейские, которые сказали, что Виктор пока арестован до выяснения всех обстоятельств. А именно, как он мог продав квартиру, сдавать ее в аренду, да еще и взять деньги за полгода вперед? Разбирались долго. Жена пыталась доказать, что это все в МФО могли подделать. Но оказалось, что МФО представили документы, по которым Виктор взял у них деньги под залог новой квартиры и не оплатив вовремя платежи, МФО продало квартиру в погашение существующего долга.
В этой схеме нельзя однозначно утверждать, что компания работает как «псевдо— МФО», поскольку основанием для отчуждения недвижимости явилась просрочка в оплате периодических платежей по займу. Поскольку такие организации займы выдают быстро, то и условия договоров у них соответствующие — высокие проценты, большие штрафы при минимальных просрочках, и, конечно, короткие сроки для вполне законного отчуждения недвижимости заемщика. Другое дело, что сам процесс отчуждения недвижимости проходит незаконно — он изначально основан на обмане. Т.е. такие МФО ждут, когда же их клиент допустит просрочку — а там уже заранее все готово к реализации преступных намерений.
Итак, наш Виктор при подписании договора займа совсем не читал его условий и сроков и, конечно, там был договор залога новой квартиры, а заодно, наверное, и соглашение о внесудебном порядке реализации заложенного имущества — закон предусматривает такую возможность (ст. 349 ГК РФ). Далее, для совершения всех регистрационных действий — регистрации займа, залога, соглашения нужен государственный регистратор, который при оформлении сделки, не заметит отсутствие залогодателя или его нотариальной доверенности.
Схема 3: «поддельная доверенность»
Марианна жила с мамой-пенсионеркой и давно мечтала иметь свою квартиру и жить отдельно. Она работала, но приобрести собственную квартиру на ее заработок можно было и не мечтать. С мамой они жили дружно, но приводить друга к себе домой Марианна не могла. Разменивать квартиру тоже сложно, добавить, чтобы иметь две квартиры нечем, а жить соседями в коммуналке нет желания. Да и жить далеко от мамы тоже не могла, мало ли чем надо помочь.
И вот появился молодой человек Геннадий. Он, конечно, готов жить совместно и даже создать семью и завести детей. Вот только что если бы у них была отельная квартира, то все было бы хорошо, а жить с тещей он не хочет. Можно, конечно, снимать, но он сейчас не так много получает.
Вариантов устроить жизнь отдельно практически не было. Недвижимость, то есть их с мамой квартира была оформлена в долях на маму и Марианну. Геннадий сказал, что сейчас работает в МФО, и предложил Марианне оформить на нее кредит, продать их двухкомнатную квартиру и купить две однокомнатные. Он говорил, что конечно, мог бы на себя оформить кредит, но он только устроился и ему пока не дадут. У них вообще строго с этим в МФО, своим работникам неохотно оформляют кредиты. Марианна пообещала подумать.
При следующей встрече Марианна рассказала Геннадию, что готова к необходимости совершения такой сделки. Он сказал, что предварительно выяснил, что у него в офисе нет такого оформления, а вот у его друга, в другом офисе, есть.
Все прошло хорошо. Через неделю кредит был оформлен, правда в офис нужно было представить все документы, долго все оформлять и подписывать много бумаг, но Марианна была очень рада, что ее мечта сбывается так, как она и хотела.
Правда, теперь она должна была отдавать тридцать процентов своей зарплаты на уплату этого кредита в течении 5 лет. Но Геннадий обещал помогать.
Маме оформили однокомнатную квартиру на окраине, далековато, конечно, но.. Геннадий сказал они теперь и машину купят. Вторую однокомнатную удалось по счастливой случайности купить очень выгодно у метро почти в центре города. С Геннадием они договорились, что пока она благоустраивает квартиру мамы, он делает ремонт и обустраивает мебелью другую. Встречаться особо было некогда, договорились, что через месяц отпразднуют и новоселье и подадут сразу заявление в ЗАГС.
Но через месяц начались проблемы. Сначала пропал Геннадий, его нигде не было, а его телефон был отключен. Подать заявление в полицию Марианна не могла, кто ей этот Геннадий и что она о нем знает? Как оказалось, совершенно ничего.
Документов на квартиру, в которой он, якобы, делал ремонт и встраивал мебель у нее не было, и ключей от двери тоже. Марианна вызвала слесаря, чтобы квартиру вскрыть, но слесарь попросил показать документы, а следом вызвал наряд полиции. Марианна не смогла доказать, что это ее квартира. А через месяц там поселились новые жильцы. И у них оказались документы на собственность. Купили они ее у молодого человека по невысокой стоимости.
Заявление в полиции от Марианны все-таки приняли. В итоге оказалось, что Марианна подписала документы на кредит под залог маминой новой недвижимости, а заодно и доверенность на какого-то совершенно незнакомого ей мужчину на продажу ее только что купленной квартиры.
В такой схеме «псевдо— МФО» работает, так сказать в связке с риэлтором, в нашем случае — с Геннадием. Поскольку здесь основной вопрос заключается не столько в деньгах, которые выдает «псевдо-МФО», сколько в размене недвижимости, т.е. они изначально работают на целевую выдачу займов. В этом направлении работает очень много риэлтерских контор.
И, как обычно, вопрос незаконности относиться к самому процессу оформления документов. Марианна, при подписании договоров займа, продажи прежней недвижимости и приобретении двух новых квартир, подписала, якобы, в том числе, и доверенность на продажу одной из них. Конечно, она этого не помнит, но вряд ли такое возможно. Форма доверенности, как ее не составь, явно отличается от формы договоров продажи и покупки недвижимости, ее просто и не было при подписании этих документов, она появилась позже — уже после оформления всех прав на приобретенную недвижимость. Скорее всего, ее просто подделали сразу после оформления документов в «псевдо-МФО», а государственные регистраторы у нас в редких случаях, когда обнаруживают подделки.
Схема 4: «электронные технологии»
Два друга детства Матвей и Павел, встретились случайно через десять лет в другом городе. Встреча произошла в сквере, где оба выгуливали своих любимых собак. Разговорились, оказалось, что они жили и работали совсем рядом. А в ходе разговора еще и выяснилось, что они из одного города.
Матвей рассказал Павлу что у него все нормально, работает по специальности электромехаником в автосалоне, неплохо зарабатывает. Два сына погодки, жена работает в школе, дает уроки дополнительно. Недавно купили квартиру, правда маленькую, но им хватает. А сейчас он выплачивает ипотеку и скоро уже будет готов дом и его семья будет иметь свободную квартиру и у каждого будет своя комната. Есть, конечно, у Матвея и то, что он пока не может себе позволить. Давно он уже мечтает о машине, которые каждый день видит в салоне, где работает. Но мечтать похоже будет еще долго. Жена хочет на море съездить, в отпуске давно не были, да и квартиру новую скоро надо будет мебелью обставлять, кто даст кредит еще и на машину.
Павел в ответ поведал свою историю — живет один, заводить семью не хочет, чтобы сбывались его мечты.
Павел рассказал, что он работает в МФО и все давно имеет, и машину, и квартиру. И в отпуск ездит регулярно, по три раза в год бывает за границей. Он посоветовал другу оформить кредит у него в МФО, он ему поможет… А если Матвей хочет, лучше он готов дать ему денег прямо сейчас, поедем и купим машину, а потом кредит оформим на всю сумму покупки.
Матвей растерялся, Павел настаивал. А что возьмешь кредит, сядешь на машину и поедешь в отпуск с семьей на море. Матвей согласился и они с Павлом на следующий день купили машину и оформили все документы на кредит в МФО. Павел как и обещал, сказал, что оформил кредит под залог авто, Матвей не глядя подписал документы. Павел попросил только у Матвея автомобиль на два дня срочно съездить к теще в деревню. И пропал.
Но это была не последняя беда. Пришлось поискать не только машину, которую Матвей оформил в салоне кредит. Через месяц его пришли выселять из квартиры. Потом уже выяснилось, он не только купил в кредит машину, но и оформил продажу своей квартиры. А Павел никогда в МФО не работал. Так Матвей остался без машины, на которой не успел даже прокатиться, без квартиры и с очередным кредитом.
В данной схеме «псевдо— МФО» работает для одной цели — хищение недвижимости.
Как и в первом примере, наш Матвей при подписании документов на оформление займа, совсем их не читал, поэтому заодно подписал и договор продажи квартиры и договор на ЭЦП. И вот как это было зарегистрировано.
Сейчас, с точки зрения современных цифровых технологий, самый «законный» вариант воплощения в жизнь подобной преступной схемы — это с помощью совершенно официальной услуги Росреестра — электронная регистрация. В этом случае продавцу недвижимости, да и любому участнику такой сделки не нужно никуда ходить и ничего подписывать — только подписать один раз договор на оказание услуг электронно-цифровой подписи (ЭЦП). Далее тот, в чьих руках находится ваша ЭЦП может подписывать от вашего имени что угодно совершенно законно и, соответственно ему доступны все электронные услуги от вашего имени, в том числе — регистрация недвижимости.
Таким образом получается, что электронные услуги и сервисы — это очень удобно, но вместе с ними появляются новые опасные схемы мошенничества.
Практика рассмотрения споров
Обратимся к практике рассмотрения споров по рассматриваемому вопросу. Конечно, ее не столь много, поскольку такие дела связаны скорее с криминалом и это скорее вопрос для рассмотрения правоохранительными органами. Однако если есть основания, с учетом сроков рассмотрения дел полицией, обращаться в суд о возврате утраченной недвижимости или хотя бы взыскании денежных средств, всеравно нужно, с целью защиты своих гражданских прав.
Московский городской суд (апелляционная инстанция по отношению к районным судам города Москвы)
Истица состояла в браке с ответчиком, во время брака на имя ответчика была куплена квартира. Недавно истице стало известно, что данная квартира продана, когда она не смогла провести платеж за коммунальные услуги по причине смены кода лицевого счета, которое возможно только при смене собственника. Из выписки ЕГРН ей стало известно, что ответчик заключил договор купли-продажи квартиры с ООО Микрофинансовая организация.
Данный договор был заключен в период брака с истцом, вместе с тем истец в сделке по продаже квартиры ООО Микрофинансовой организации не участвовала, своего согласия не давала, согласия на продажу квартиры, имеющегося в материалах дела, не выражала, в реестре за N 5С-247 не удостоверяла у нотариуса Раменского нотариального округа, денежных средств по сделке не получала. Полагает, что указанный договор купли-продажи квартиры является недействительным как несоответствующий требованиям закона.
Истице стало известно, что спорная квартира была продана несколько раз без ее ведома и желания. Согласно выписки из ЕГРН: право собственности на квартиру перешло к ООО Микрофинансовая организации на основании договора купли-продажи для передачи в лизинг. Данный договор был заключен с лицом, которому права собственности на квартиру перешло на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от лица, которому право собственности перешло от ООО Микрофинансовая организация на основании договора купли-продажи, заключенного с ответчиком.
Все сделки со спорной квартирой проходили, когда супруги находились в браке. В квартире на регистрационном учете состоят лица, имеющие право пользования квартирой, которые не знали о продажи квартиры и каких-либо заявлений на снятие с регистрационного учета из спорной квартиры у нотариуса Раменского нотариального округа не удостоверяли.
Поэтому истица обратилась в Хорошевский районный суд г. Москвы с требованиями к ООО Микрофинансовая организация о признании согласия, заявлений, договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, внесении изменений в ЕГРП, аннулировании записи о регистрации права собственности. Суд первой инстанции требования удовлетворить частично.
Признал недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный с ООО Микрофинансовая организация и зарегистрированный Управлением Росреестра. Истребовал квартиру из владения ООО Микрофинансовая организация. Указал, что данное решение суда является основанием для регистрации в ГРН прекращения права собственности на квартиру за ООО Микрофинансовой организацией. В остальной части исковых требований было отказано.
Судебная коллегия Московского городского суда не нашла оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона судом первой инстанции.
Раздел имущества между истцом и ответчиком не производился, брачный договор не заключался. А, поскольку брачного договора между сторонами не заключалось, в силу ст. 39 СК РФ, истцу причиталась 1/2 доля в праве собственности на указанную квартиру. Поэтому истец просила признать сделку, совершенную ответчиком в отношении недвижимого имущества, и последующие сделки, совершенные с квартирой недействительными.
В силу ст. 35 СК РФ, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Судом установлено, что с ООО Микрофинансовой организацией заключен договор купли-продажи спорной квартиры, зарегистрированный Управлением Росреестра. Для заключения договора купли-продажи квартиры представлено согласие на совершение сделки с квартирой а именно, на заключение договора купли-продажи квартиры, удостоверенное нотариусом Раменского нотариального округа реестр N 5С-247.
Из ответа нотариуса Раменского нотариального округа следует, что указанное нотариальное действие ею не совершалось, бланк строгой отчетности с таким номером ею не получался.
Далее ГУ МВД России было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, повлекшее лишение права на жилое помещение) в отношении неустановленных лиц. Из постановления о возбуждении уголовного дела следует, что ответчик по нашему делу, являясь собственником спорной квартиры, имея умысел на быстрое получение денежных средств путем проведения сделок по залогу указанной недвижимости, не намереваясь при этом ставить в известность лиц в ней проживающих, обратился в ООО Микрофинансовую организацию, специализирующуюся на выдаче микрозаймов. После чего неустановленные лица из числа сотрудников ООО Микрофинансовой организации, осознавая, что для проведения сделок с недвижимым имуществом необходимо получить нотариально удостоверенные согласия (заявления) лиц, проживающих в квартире, и осознавая, что законным способом указанные документы от членов семьи получить невозможно, умышленно, с целью хищения права на указанное недвижимое имущество, организовали изготовление заведомо поддельных документов, а именно: согласия от имени на совершение сделки, якобы удостоверенные нотариусом Раменского нотариального округа. Впоследствии подложные документы явились основанием для незаконного перехода права собственности на указанную квартиру.
Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что истец своего согласия на отчуждения квартиры, приобретенной в браке, не давала, о чем другая сторона в сделке заведомо знала.
В судебном заседании также установлено, что после совершения сделки купли-продажи спорной квартиры, новые собственники в квартиру не вселялись, в ней не проживали, лицевой счет по квартире переведен на собственника ООО Микрофинансовая организация недавно.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между ответчиком и ООО Микрофинансовая организация, зарегистрированный Управлением Росреестра, подлежит признанию недействительным полностью, поскольку истец своего согласия на отчуждение жилого помещения не давала.
Суд пришел к правильному выводу, что спорная квартира подлежит истребованию из владения ответчика ООО Микрофинансовая наименование организация.
На основании изложенного судебная коллегия Решение Хорошевского районного суда оставила без изменения.
Рассмотрим еще одно дело Московского городского суда, которое подтверждает наличие обратной практики по рассматриваемому нами вопросу о признании недействительными сделок заемщиков с МФО,связанными с незаконными действиями последних.
С. обратилась в суд с иском к ООО "КРЕДИТФИНАНС" о признании соглашения об отступном недействительным.
Между сторонами был заключен договор займа, в соответствии с которым ответчик предоставил истцу денежные средстве в размере 15 000 000 руб. под 36 процентов годовых на срок 12 месяцев. В обеспечение исполнения заемщиком обязательств между сторонами был заключен договор ипотеки, предметом которого являлась принадлежащая истцу квартира. Позже между сторонами было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым истец передает ответчику указанную квартиру.
По мнению истца, данное соглашение является недействительным, поскольку удовлетворение требований залогодержателя в отношении жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, во внесудебном порядке, предусмотренном ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не допускается (п. 3 ст. 349 ГК РФ). Спорная квартира является единственным местом проживания истца. В соответствии со ст. 168 ГК РФ соглашение является ничтожной сделкой. Кроме того, соглашение является притворной сделкой, прикрывает сделку по передаче предмета залога, направлено на преодоление законодательного запрета на передачу в собственность ответчика спорного заложенного имущества. Соглашение не считается заключенным в силу того, что квартира ответчику не передана и находится в фактическом владении и пользовании истца. В квартире также зарегистрированы и проживают родители истца и ее несовершеннолетний ребенок. Соглашение об отступном не было направлено на реальное прекращение обязательств по договору займа.
Рыночная стоимость квартиры составляла 31 000 000 руб. 00 коп. Предмет ипотеки в договоре об ипотеке и в соглашении об отступном был оценен сторонами в размере 20 400 000 руб. 00 коп. Это свидетельствует о заключении соглашения на крайне невыгодных условиях. Сделка является кабальной. Деньги, превышающие долг истца, истцом не получены. Соглашение не было удостоверено нотариально.
В соответствии с соглашением об отступном, оно вступает в силу при определенных обстоятельствах — при просрочке возврата денежных средств по договору займа. В силу п. 4.4.7 договора займа ответчик обязан уведомлять заемщика о просрочке. Соответствующих требований и уведомлений в адрес истца не поступало. Заявление в регистрирующие органы о регистрации перехода права собственности истец не подавала. Выдача доверенности на имя представителей ответчика противоречит п. 3 ст. 182 ГК РФ, согласно которой Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В этой связи истец С. просила суд признать недействительным заключенное между сторонами соглашение об отступном и применить последствия недействительности сделки, признав за истцом право собственности на указанную квартиру.
Проверив материалы дела, судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями закона.
В соответствии с заключенным между сторонами соглашением об отступном, оно вступает в силу при систематическом нарушении сроков внесения и/или не поступления денежных средств по договору займа более чем три раза в течение 12 месяцев на общую сумму более 5 процентов от суммы основного долга и/или при единовременном непрерывном неплатеже более чем 14 календарных дней подряд с момента наступления даты очередного платежа, даже при условии, что каждая просрочка незначительна по времени.
Также данным соглашением об отступном установлено, что стороны или их доверенные лица обязались зарегистрировать переход права собственности на квартиру в течение 14 календарных дней с момента наступления обстоятельств, указанных в предыдущем пункте соглашения.
Согласно условиям соглашения об отступном, для регистрации перехода права собственности должник подписывает в регистрирующих органах заявление по требуемой форме или выдает на имя кредитора (его уполномоченного лица) доверенность.
На основании указанного соглашения об отступном была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Микрофинансовая организация "КРЕДИТФИНАНС" на спорную квартиру.
Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к ответчику была произведена на основании заявления, поданного представителем С. — Б.В., действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом города Москвы Б.А.
ООО "Микрофинансовая организация "КРЕДИТФИНАНС" переименовано в ООО "КРЕДИТФИНАНС".
Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом установленных обстоятельств пришел к верному выводу об оставлении исковых требований С. без удовлетворения.
При этом суд верно исходил из того, что соглашение об отступном соответствует требованиям закона и не может рассматриваться как притворная сделка, прикрывающая обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, в связи с чем оснований для признания соглашения об отступном недействительной сделкой на основании ст. ст. 168 (как нарушающей требования закона или иного правового акта), 170 (как мнимой или притворной сделкой) ГК РФ не имеется.
Кроме того, не имеется оснований для признания соглашения об отступном недействительным по основанию ст. 179 (как совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств) ГК РФ, поскольку доказательств того, что соглашение об отступном было заключено на крайне невыгодных для истца условиях, и что истец была вынуждена заключить его вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, не представлено. То обстоятельство, что стороны оценили передаваемый по соглашению объект ниже его рыночной стоимости, само по себе о кабальности сделки не свидетельствует.
Нотариальная форма соглашения об отступном в рассматриваемом случае не требуется, в связи с чем, то обстоятельство, что соглашение не было удостоверено нотариально, также не может служить основанием для признания его недействительным.
Суд первой инстанции верно признал несостоятельным довод истца о незаключенности соглашения об отступном в связи с тем, что квартира находится в фактическом владении и пользовании истца, как не основанного на положениях действующего законодательства. Кроме того, ООО "КРЕДИТФИНАНС" обратилось в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением, выселении С.
Суд первой инстанции правильно отметил, что проживание в жилом помещении членов семьи собственника, в том числе несовершеннолетних, сам по себе не ограничивает право собственника на отчуждение данного жилого помещения.
При изложенных обстоятельствах, районный суд пришел к верному выводу о том, что оснований для признания недействительным заключенного между сторонами соглашения об отступном не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что соглашение об отступном является недействительной сделкой по основаниям ст. 178 ГК РФ, как совершенная под влиянием существенного заблуждения, судебная коллегия отклонила, поскольку такие требования истцом в ходе судебного разбирательства не заявлялись, предметом рассмотрения судом первой инстанции не являлись.
Довод апелляционной жалобы о том, что требований и уведомлений со стороны ответчика о погашении задолженности в адрес истца не поступало, опровергается представленными ответчиком в судебном заседании судебной коллегии копией телеграммы в адрес истца о погашении задолженности по договору займа и уведомлением о вручении данной телеграммы истцу.
Довод апелляционной жалобы о том, что у истца не имелось возможности выплатить задолженность по договору займа в связи с тем, что истец чинит истцу в этом препятствия, не предоставляя истцу реквизиты своего расчетного счета, также подлежат отклонению, поскольку не приводились истцом в ходе судебного разбирательства. Кроме того, договор займа содержит условия об оплате задолженности, в том числе путем внесения денежных средств в кассу заимодавца.
Довод апелляционной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие истца, которая по состоянию здоровья не могла присутствовать в судебном заседании и заблаговременно уведомила об этом суд, также не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку доказательств, подтверждающих, что по состоянию здоровья истец не могла участвовать в судебном заседании, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции истцом не представлено.
Иные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, по существу направлены на ошибочное толкование норм материального права, иную оценку представленных доказательств, что не может служить основанием к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, судебная коллегия Решение Хамовнического районного суда г. Москвы оставила без изменения.
Московский областной суд (кассационная инстанция по отношению к районным судам города Москвы)
В, действуя в интересах несовершеннолетних детей, обратился с иском к ООО "Микрофинансовая организация" о признании недействительными договора ипотеки и соглашения об отступном, заключенных между В.Е.И. и микрофинансовой организацией в отношении квартиры, признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между микрофинансовой организацией и П.А.Б. и прекращении права собственности П.А.Б., на указанное жилое помещение. Истец ссылался на то, что при заключении оспариваемых сделок в отношении квартиры В.Е.И. действовала в ущерб интересов несовершеннолетних детей, лишив их единственного жилья.
В.Е.И. иск признала, указав, что при заключении сделок она была введена в заблуждение ООО "Микрофинансовая организация", где заверили, что не претендуют на спорное жилое помещение, нужен только возврат денег.
Решением Железнодорожного городского суда иск удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в иске.
Президиум указал на допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права при разрешении требований о признании недействительными соглашения об отступном, договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности П.А.Б.
Судом установлено, что истец с В.Е.И. и малолетними детьми проживают и зарегистрированы в трехкомнатной квартире, которая ранее принадлежала В.Е.И. на праве личной собственности.
26.03.2014 г. В.Е.И. заключила договор займа на сумму 1 650 000 руб. сроком на 8 месяцев, с процентной ставкой — 3,5% ежемесячно (42% годовых) с ответчиком — микрофинансовой организацией, в обеспечение которого был заключен договор об ипотеке спорной квартиры, стоимость квартиры определена в размере 4 393 000 руб.
В связи с неисполнением обязательств по возврату займа, 16.12.2014 г. между В.Е.И. и микрофинансовой организацией заключено соглашение об отступном, по условиям которого: стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 650 000 руб.; квартира В.Е.И. передана в качестве отступного в собственность микрофинансовой организации взамен исполнения ею обязательств по договору займа от 26.03.2014; соглашение вступало в силу в случае не поступления денежных средств по договору займа в размере 57 750 р. в течение трех месяцев; стороны обязались зарегистрировать переход права собственности на указанную квартиру в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу данного соглашения.
Между тем переход права собственности на квартиру от В.Е.И. к микрофинансовой организации зарегистрирован через 15 дней с момента подписания соглашения об отступном.
Вступившим в законную силу решением суда от 18.11.2015 г. удовлетворен иск микрофинансовой организации к В.Е.И. и В.А.В. и их несовершеннолетним детям о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры.
30.12.2015 г. квартира продана микрофинансовой организацией П.А.Б., переход права собственности зарегистрирован 22.01.2016 г.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что в результате заключения В.Е.И. соглашения об отступном были нарушены жилищные права ее несовершеннолетних детей, которые лишились единственного места жительства.
Отменяя указанное решение и принимая новое решение об отказе в иске, судебная коллегия исходила из того, что к спорным правоотношениям не применяются положения п. 4 ст. 292 ГК РФ, в силу которого предварительное согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, обязательно только в случае, если последние остались без попечения родителей. В данном случае, В.Е.И. не была лишена родительских прав в отношении несовершеннолетних детей, а потому, как единственный титульный собственник квартиры, заключая соглашение об отступном, она действовала в их интересах.
Коллегия также указала, что В.Е.И. не оспорила соглашение об отступном, не заявила о его недействительности, тогда как суд первой инстанции, удовлетворяя иск, по сути, позволил В.Е.И. уйти от ответственности за невозврат полученных денежных средств.
Данные выводы судебной коллегии президиум расценил, как противоречащие позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П о том, что п. 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Согласно правовой позиции, изложенной в указанном Постановлении Конституционного Суда РФ, регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел.
В силу ч. 2 ст. 38 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ во взаимосвязи с ее ч. 3 ст. 17, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и, во всяком случае, их действия не должны приводить к лишению детей жилища.
Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечить ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов — при наличии спора о праве — в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1) должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя — собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем.
Вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав несовершеннолетних детей, В.Е.И. при заключении соглашения об отступном действовала в ущерб интересам своих детей, т.к. не приняла необходимых мер к тому, чтобы минимизировать ухудшение их условий и обеспечить им возможность пользования другим жилым помещением, в то время как такая возможность у нее имелась, поскольку по договору ипотеки (залога) квартиры, ее стоимость была определена в сумме 4 393 000 руб., а поэтому в случае реализации квартиры в соответствии с Законом об ипотеке с торгов, с последующим распределением между залогодержателем (микрофинансовой организацией) и залогодателем (В.Е.И.) вырученных от продажи квартиры сумм, В.Е.И. имела бы реальную возможность обеспечить своих детей другим жильем.
Однако при подписании соглашения об отступном те же стороны определили стоимость квартиры в сумме 1 650 000 руб. (в размере суммы займа). Распорядившись таким образом квартирой, и отдав ее в счет исполнения своих обязательств по договору займа в собственность микрофинансовой организации без получения разницы между ее рыночной стоимостью и суммой долга, В.Е.И. утратила реальную возможность обеспечения своих детей иным жильем, а, следовательно, нарушила их права и законные интересы.
Кроме того, отказывая в иске о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного микрофинансовой организацией с П.А.Б., коллегия оставила без надлежащей правовой оценки то обстоятельство, что переход права собственности на квартиру к микрофинансовой организации был зарегистрирован до вступления в силу соглашения об отступном от 16.12.14 г., а квартира продана П.А.Б. уже в период разрешения настоящего спора в суде, что свидетельствует о недобросовестности сторон данной сделки, и в силу положений ст. 10 ГК РФ может служить основанием для отказа в защите их прав.
При этом ни микрофинансовая организация, ни П.А.Б. в результате признания данной сделки недействительной не утрачивают возможности защитить свои права иным способом: микрофинансовая организация — путем обращения взыскания на квартиру в рамках договора об ипотеке, П.А.Б. — путем понуждения данной организации к исполнению принятых на себя обязательств по приобретению ему равнозначной квартиры в г. Подольске либо предоставлению денежных средств для ее покупки.
Допущенное судебной коллегией существенное нарушение норм материального права явилось основанием для его отмены и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.
Таким образом данное дело является хотя и примером того, что сделки, совершенные МФО, основаны на законе, однако как сама сделка, нарушающая права несовершеннолетних, так и ее срок оформления в собственность в МФО, говорит о том, что данная организация действует также мошенническими методами.
Выводы
- В МФО лучше не обращаться вовсе, а если отсутствуют возможности более законного кредитования (например в коммерческих банках с хорошей» кредитной историей»), взвесить риски обращения.
- В случае обращения в МФО — проверить законность их статуса, деятельности, например, поискать судебную практику с их участием, поискать о них иную общедоступную информацию.
- Гарантией законного обеспечения ваших прав и их не нарушением будет наличие хорошего представителя, который будет принимать участие во всех переговорах и сделках непосредственно. Однако не надо обращаться к представителям, по совету данного МФО, они могут действовать в сговоре. Не жалейте денег на представителя, поскольку он обеспечивает законность ваших интересов.
- В случае, если вы не доверяете представителям или по иным причинам его не имеете, при подписании документов внимательно изучайте их содержание, не относитесь к этому халатно — вы можете рисковать своей недвижимостью, которую вернуть будет не всегда возможно. Если вы не в состоянии читать все предоставленные на подпись документы, попросите их почитать домой, составьте все интересующие вас вопросы, если МФО работает законно — вам не откажут и все разъяснят. И еще — в законно работающих компаниях, вторые экземпляры договоров отдают клиенту наруки.
- В случае, если вы подписали документы не глядя, еще не поздно обратиться за помощью или просто передумать, вернуться, попросить почитать.
- Если к вам уже пришли с требованием о выселении, попросите документы, соберите имеющиеся у вас — подписанные ранее в МФО — и обращайтесь хотя бы за консультацией, чем быстрее вы придете, тем проще будет все как-то восстановить.
- Обязательно обратитесь в полицию. Часто бывает, что с десятого подобного заявление правоохранительные органы начинают работать быстрее. Главное в заявлении указывать наименование компании, адрес, какие-то имеющиеся у вас контакты.