Продам особняк за криптовалюту!
Богатые люди, как известно, любят идти в ногу со временем. Тем более что средства позволяют. Именно этим можно объяснить появившееся сравнительно недавно на рынке жилья объявление о продаже элитного особняка на западе Подмосковья за криптовалюту. Владелец дорогого жилья был готов расстаться с ним в обмен на 3 тысячи биткоинов, что, на тот момент, (объявление разместили в августе 2017 г.) было эквивалентно 482 млн. рублей. Принял ли кто-нибудь данное предложение, и была ли совершена сделка — неизвестно.
Краткая справка. Криптовалюта является цифровой монетой, которая, в отличие от электронных денег, в реальном мире денежных аналогов не имеет. Разрабатывается и выпускается (эмиссируется) не государством, а частными лицами на основе специальных криптографических алгоритмов. Обращается на специализированных децентрализованных платформах, построенных по технологии блокчейн. Наиболее популярной криптовалютой являются биткоины. Возможна как покупка, так и продажа криптовалюты за обычные деньги, причем ее курс постоянно меняется. Максимально упрощая, можно сказать, что криптовалюта — это такая комбинация специализированных «электронных» акций и «электронного» средства платежа.
Рассмотрим, находится ли объявление о продаже недвижимости за криптовалюту в пределах «правового поля».
Криптовалютное законодательство и судебная практика.
Приобрести недвижимость за криптовалюту в рамках действующего гражданского законодательства невозможно. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, покупатель получает в рамках договора купли-продажи товар (например, объект недвижимости), передавая взамен покупателю денежные средства. А поскольку, криптовалюта не является платежным средством, то впоследствии сделку по купле-продаже недвижимости за криптовалюту автоматически признают недействительной.
Не признает криптовалюту денежными средствами, в настоящее время, и отечественная судебная практика.
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.05.2016 в иске ему было отказано. Не согласившись с решением суда, ИП Абрамов А.С. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.
Для законного, обоснованного и справедливого рассмотрения и разрешения дела подлежат установлению, в том числе факты исполнения обязательства покупателем по оплате имущества
В подтверждение факта передачи денежных средств истец ссылается на приобретение недвижимого имущества по спорному договору на заемные средства, полученные им от компании Magna Trading Ltd, в подтверждение чего истцом представлен договор займа N 2355/2014 от 10.03.2015 г. на сумму 5 000 000 SGD.
Компанией Magna Trading Ltd в Арбитражный суд Хабаровского края подан иск о взыскании с ИП Абрамова А.С. задолженности по возврату займа в сумме 5 000 000 сингапурских долларов по договору займа N 2355/2014 от 10.03.2015 г.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.12.2015 по делу N А73-7423/2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2016, в удовлетворении иска Magna Trading Ltd отказано.
Указанными судебными актами договор займа, заключенный 10.03.2014 между компанией Magna Trading Ltd (займодавец) и Абрамовым А. (заемщик) N 2355/2014, по условиям которого займодавец обязуется предоставить заемщику заем в сумме 5 000 000 сингапурских долларов со сроком возврата до 31.12.2014 признан мнимой сделкой.
Доводы Абрамова о возврате по соглашению от 15.03.2016 полученных им от Magna Trading Ltd по договору займа денежных средств, но не виде полученных наличными 5 млн. долларов, а в виде криптовалюты (виртуальных денег), оценивается судом критически, т. к. не подтверждает факта оплаты денежных средств ответчику (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 №06АП-2802/2016 по делу №А73-6112/2015).
Держать и не пущать — как государство с биткоинами боролось.
Наше государство, надо отдать ему должное, во все времена стремилось бороться с чем-то новым и необычным, ведь проще сразу запретить, чем разбираться, повредит это новшество ему и его престижу, или нет. В дореволюционной России как-то один местный губернатор запретил в своей губернии читать лекцию о добывании азота из воздуха. (Данный случай описан русским сатирическим писателем Аркадием Аверченко). В советское время государство боролось с джазом, рок-н-роллом, короткими юбками…
Советский Союз распался, но борьба «за все светлое против всего темного» продолжается. И криптовалюте посчастливилось, что называется, «попасть под раздачу». Все началось с Информации Банка России от 27.01.2014 «Об использовании при совершении сделок «виртуальных валют», в частности биткоин», в которой Банк России сообщал, что предоставление российскими юридическими лицами услуг по обмену виртуальных валют на рубли и иностранную валюту, а также на товары (работы, услуги) будет рассматриваться как потенциальная вовлеченность в осуществление сомнительных операций в соответствии с законодательством о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма. Банк России в Информации от 04.09.2017 также высказал мнение о том, что считает преждевременным допуск криптовалют к обращению и использованию на организованных торгах и в расчетно-клиринговой инфраструктуре на территории Российской Федерации.
После «отмашки» Банка России за дело активно взялась прокуратура, начав «направо и налево» выносить предупреждения хозяйствующим субъекта о незаконности приема криптовалюты в качестве средства платежа, а также блокируя сайты с размещением информации о ней. Так, например, Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 13.02.2017 №33-2537/2017 сайт http://www.bitcoininfo.ru был включен в Единый реестр доменных имен, указателей страниц сайтов в сети Интернет и сетевых адресов, позволяющих идентифицировать сайты в сети Интернет, содержащих информацию, распространение которой в России запрещено.
Красноярские служители правосудия в борьбе с «глубоко чуждой нашей идеологии» валютой пошли еще дальше, указав следующее. Анонимность при проведении трансакций и возможность бесконтрольного трансграничного перемещения денег с последующим обналичиванием служат причинами активного использования криптовалюты в торговле наркотиками, оружием, поддельными документами, а также в процессе иной преступной деятельности. По этим причинам распространение информации о криптовалюте является недопустимым (решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 10.01.2017 по делу №2-779/2017).
Однако полной и окончательной победы в битве с криптовалютой достичь не удалось, поскольку за нее неожиданно заступился… Президент России.
«Криптовалютные» законопроекты — либеральные и консервативные.
Осенью 2017 г. В.В. Путин дал поручение до июля 2018 г. законодательно урегулировать операции с криптовалютой. Президента, конечно же, как сейчас модно говорить, услышали. Суды, почувствовав себя, наконец, независимой ветвью власти, начали активно отказывать по «криптовалютным» искам прокурорам, а Банк России и Министерство финансов, наперегонки начали готовить законопроект «О цифровых финансовых активах».
В своих проектах и Банк России и Минфин признали криптовалюту имуществом. Дословно, криптовалюта — вид цифрового финансового актива, создаваемого и учитываемого в распределенном реестре цифровых транзакций участниками этого реестра в соответствии с правилами ведения реестра цифровых транзакций. В свою очередь, цифровой финансовый актив — имущество в электронной форме, созданное с использованием шифровальных (криптографических) средств. При этом, оба разработчика криптовалюту средством платежа не признали.
О том, каким образом следует совершать с криптовалютой сделки, мнения Банка России и Минфина разошлись. Банк России предложил более жесткий вариант, разрешив обменивать на рубли и иностранную валюту только, так называемые, «токены» — вид цифрового актива, выпускаемого хозяйствующим субъектом для привлечения финансирования и учитываемого в реестре цифровых записей. При этом, Банк России, в который раз, указал, что свободный оборот криптовалюты угрожает отечественной денежной системе…
Проект Министерства финансов РФ является более либеральным. В нем предусмотрен обмен любых видов цифровых финансовых активов на денежные средства, но только через специальных операторов обмена. При этом сделки с криптовалютой анонимными больше не будут, так как, при открытии специальных счетов, операторы обмена будут проходить соответствующую идентификацию. Обычные граждане обменивать криптовалюту смогут, но деньги, при этом, будут зачисляться на вышеуказанные специальные счета.
Таким образом, оба законопроекта продажу чего-либо (в том числе и недвижимости) за криптовалюту по-прежнему не предусматривают.
А как у них?
В тоже время, в развитых странах криптовалюта уже давно стала законным средством платежа, за которую можно приобретать все, что угодно, в том числе, и недвижимость.
В Японии биткоин официально признан средством платежа. В Германии с 2013 г. биткоин признан разновидностью частных денег. Законодательство Великобритании считает биткоин иностранной валютой. Европейский суд (высший судебный орган Евросоюза) постановил, что операции в биткоинах освобождаются от налога на добавленную стоимость в соответствии с положениями, регулирующими обращение валют, банкнот и монет, используемых в качестве законного платежного средства. Таким образом, Европейский суд также посчитал биткоин платежным средством. Наибольшее число судебных дел, связанных с продажей недвижимости за криптовалюту, возбуждается в США по инициативе Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), Комиссии по срочной биржевой торговле (CFTC) и Федерального бюро расследований (FBI) в связи с нарушением прав инвесторов криптовалюты.
Как же, все-таки, приобрести недвижимость за криптовалюту?
Однако приобрести объект недвижимости за криптовалюту в пределах нашего Отечества возможно. Первый вариант — между сторонами составляется договор купли-продажи недвижимого имущества за «обычные» деньги, а к договору составляется дополнительное соглашение о том, что в зачет рублевой суммы покупатель передает такую-то и такую-то криптовалюту. Другой вариант — оформить переход недвижимости «из рук в руки» не в форме договора купли-продажи, а в форме договора мены. В обоих случаях, договора, что немаловажно, смогут пройти регистрацию в Росреестре.
Но, учитывая возникающие при этом организационные, правовые и технические сложности, проще будет продать криптовалюту и на вырученные деньги купить вожделенный объект недвижимости.