Самовольное строительство — судебная практика ВС РФ и арбитражных судов. Социальные самострои

Автор: Ольга Наумова

Обратимся к рассмотрению практики арбитражных судов по спорам, связанным с самовольным строительством объектов капитального строительства. В отличие от судов общей юрисдикции, рассматривающих дела подобной категории, арбитражные суды рассматривают по большей части вопросы самовольного строительства объектов нежилого назначения, что, конечно, влияет на принятие итоговых судебных актов.

Сразу необходимо отметить, что практика по последним изменениям (от 03.08.2018 г.) в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке еще только начинает формироваться — начиная с 01.09.2018 г. дел, дошедших до ВС РФ по рассматриваемому нами вопросу — немногим больше 100 — основная часть из них — не принята к рассмотрению в судебном заседании Судебной коллегией ВС РФ по тем или иным основаниям, в частности, в большинстве своем — за доказанностью факта самовольной постройки.

Рассмотрим самые интересные и актуальные споры по самовольному строительству с различными предметами требований, дошедшие до ВС РФ после вступления в силу последних изменений ст. 222 ГК РФ, в которых были найдены материальные и\или процессуальные нарушения при принятии решений нижестоящими инстанциями.

О признании строения самовольной постройкой и приведении земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования (Определение ВС РФ от 10 января 2019 г. N 305-ЭС18-18641)

Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ ГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы (далее — АСГМ) с иском к Обществу с вышеуказанными требованиями.

Решением Арбитражного суда Московской области (далее — АС МО), оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда (далее — 10 ААС) и постановлением Арбитражного суда Московского округа (далее — АС округа), в удовлетворении иска отказано.

Материалами дела установлено, что общество является собственником жилого дома. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок также принадлежит ответчику на праве собственности. Спорный объект недвижимости представляет собой двухподъездный, четырехэтажный с подвальным этажом дом площадью застройки 240 кв. м и используется в качестве гостиницы.

ДГИ ГМ в обоснование заявленных требований указал, что объект обладает признаками многоквартирного дома, а вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен — для индивидуального жилищного строительства, и объект размещен в отсутствие разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в материалы дела не представлено заключение уполномоченного органа о проведенной экспертизе проектной документации, результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации; не представлены и доказательства того, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отказывая в удовлетворении иска, суды трех инстанций руководствовались статьей 222 ГК РФ и исходили из отсутствия оснований для признания принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости, самовольной постройкой. При этом, суды установили, что спорный объект построен в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

Департамент обращает внимание, что в соответствии со сведениями, содержащимися в ГРН (государственном реестре недвижимости) спорный земельный участок имеет назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Между тем, на данном земельной участке располагается 4-этажная гостиница, назначение — специализированный жилой фонд. Заявитель полагает, что гостиница не относится к жилым помещениям, и разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.

Поскольку доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

На момент написания настоящей статьи рассматриваемое дело не имеет итогового акта Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в открытом доступе и возможно, еще не рассмотрено коллегией.

Однако уже сейчас можно сделать определенные промежуточные выводы по данному делу:

Признак ст. 222 ГК РФ о разрешенном использовании земельного участка, которому должна соответствовать возведенная постройка, указан первым, а значит, законодатель изначально определил его одним из главных признаков, при не соблюдении которого объект капитального строительства может быть признан самовольным.
В случае если разрешенное использование земельного участка указано как индивидуальное жилищное строительство, нельзя на таком участке возводить объекты капитального строительства, не отвечающие признакам ИЖС.
Необходимо понимать, что к объектам капитального строительства, являющимся источником дохода в предпринимательской деятельности и возведенным в нарушение законодательно установленного порядка, государство обоснованно имеет повышенное внимание.
Такие объекты недвижимости не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.

О признании права собственности на объект нежилого назначения — склад (Постановление 15 Арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2018 г. N 15АП-8990/2018)

Общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации города о признании права собственности на склад. Иск основан на том, что истцом в отсутствии выданного разрешения на строительство возведен объект недвижимости, в связи с чем обществу необходимо признать не него право собственности.

Решением Арбитражного суда Ростовской области в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что спорный объект является самовольной постройкой, суд установил, что спорный объект не нарушает прав и охраняемых законом интересов граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом подтверждено отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, что следует из заключения эксперта. Однако судом установлено, что за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился уже после окончания незаконно произведенных строительных работ, в связи с чем действия истца квалифицированы судом как недобросовестное поведение, направленное на обход административного порядка, установленного действующим законодательством.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истец дважды обращался за получением разрешения на строительство, то есть принимал надлежащие меры для легализации постройки, но суд первой инстанции не оценил обоснованность такого отказа.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником земельного участка общей площадью 3 150 кв. м, о чем в ЕГРН имеется соответствующая регистрационная запись о праве. Согласно градостроительному плану, земельный участок расположен в зоне производственной, коммерческой и деловой активности и согласно основному виду разрешенного использования на данном участке разрешено размещать производственные здания, помещения, складские здания, бытовые помещения, нежилые помещения.

Для улучшения и оптимизации своей производственной деятельности Общество приняло решение возвести на принадлежащем ему земельном участке объект капитального строительства — складское помещение площадью 150 кв. м. По заказу истца была подготовлена соответствующая проектная документация и подано необходимое заявление в департамент архитектуры и градостроительства о получения разрешения на строительство (далее — Департамент).

Департамент в ответ направил отказ в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, в котором указал, что обществом не представлены необходимые материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, с обозначением места размещения объекта, подъездов и проходов нему; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям; проект организации строительства объекта).

Далее Общество подготовило проект организации строительства по спорному объекту, а также все иные необходимые документы, указанные в отказе Департамента и повторно обратилось за выдачей разрешения на строительство.

Однако Департамент снова направил отказ в выдаче разрешения на строительство спорного объекта капитального строительства, в котором указал, что строительство спорного объекта начато без получения разрешений на строительство и, поскольку положениями ст. 51 ГрК РФ не предусмотрена выдача разрешений на строительство самовольно строящихся капитальных объектов, департамент не вправе выдать необходимое разрешения.

Истцом в отсутствии выданного разрешения на строительство был возведен объект недвижимости, а именно склад общей площадью 144,8 кв. м. Как указывает истец, спорный объект соответствует действующим строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарно-техническим нормам и правилам, что следует из соответствующего заключения эксперта. Общество, полагая, что отсутствие разрешения на строительство при возведении объекта недвижимости не является основанием для отказа в легализации постройки, обратилось в суд с иском о признании права собственности.

По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции верно указал, что, в соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является в том числе строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из анализа содержания статьи 222 ГК РФ в совокупности с нормами ГрК РФ, можно сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить разрешение на строительство на вновь создаваемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, но в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный законом административный порядок получения разрешительных документов. Доказательства соблюдения установленного законом порядка в настоящем деле истцом не представлены. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании п.3 ст. 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 также выражена правовая позиция, согласно которой право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права собственности на объект самовольной постройки входят обстоятельства осуществления строительства в установленном порядке, что истцом были предприняты все возможные и необходимые меры для осуществления строительства, однако в силу исключительных обстоятельств, соблюдение указанного порядка оказалось невозможным.

Для признания за истцом права собственности на спорный объект, недостаточно установленных в деле совокупности фактов, позволяющих признать право собственности, (как то: спорный объект не нарушает прав и охраняемых законом интересов граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом подтверждено отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, строительство осуществлено за свой счет на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности и с соблюдением нормы, позволяющей осуществить строительство спорного объекта на таком участке), поскольку истец осуществил строительство спорного объекта без получения разрешения на строительство, не предпринял необходимых и достаточных мер по его получению до начала строительства.

Получив первоначальный отказ в выдаче разрешения на строительство, законность которого истцом не оспаривается (поскольку отказ основан на отсутствии необходимой документации), истец тем не менее до устранения указанных недостатков и до получения разрешения приступил к строительству. На момент повторного отказа Департаментом был подтвержден факт осуществления строительства. Сам по себе факт того, что истец отказ в выдаче разрешения, мотивированный ведением самовольного строительства не оспорил, свидетельствует о том, что таковое действительно осуществлялось на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения. Получив повторный отказ и полагая таковой незаконным, истец не принял мер к его обжалованию, но продолжил строительство, не обосновав неотлагательность такового и невозможность приостановления строительства, исключительность обстоятельств, понудивших его к продолжению строительства.

Суд первой инстанции правомерно указал, что в такой ситуации истец намеренно нарушал закон, продолжая возводить самовольный объект.

По смыслу ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство должно быть получено до начала строительства. Использование данного института для легализации объекта самовольного строительства как завершенного, так и незавершенного противоречит смыслу и цели приведенной нормы права.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований правомерно отказано.

Вывод по рассмотренному спору:

Обращаясь с иском о признании права собственности, необходимо установить объем доказывания, а именно, совокупности фактов, подлежащих подтверждению перед судом. Не достаточно указать на одно обстоятельство — что истец обращался в установленном порядке за выдачей разрешительной документации на строительство, однако, орган, осуществляющий согласование такой документации, отказал в такой выдаче.
В подобных спорах истцу необходимо указать на обстоятельства осуществления строительства в установленном порядке, что им были предприняты все возможные и необходимые меры для осуществления строительства, однако в силу исключительных обстоятельств, соблюдение указанного порядка оказалось невозможным.
Для удовлетворения подобного иска необходимо доказать отсутствие всех признаков самовольной постройки, перечисленных в ст. 222 ГК РФ. Наличие или недоказанность хотя бы одного из них, не позволяет суду не признать объект недвижимости самовольным строением.
В случае, если получен отказ органа, осуществляющего согласование разрешительной документации на строительство о необходимости устранения определенных отступлений, указанных подобным органом, необходимо устранить указанные недочеты и вновь подать заявление о согласовании.
В случае, если органом, осуществляющим согласование разрешительной документации на строительство, выдан отказ с указанием на причины, которые заявитель не может устранить, либо считает их незаконными и не обоснованными, необходимо обжаловать такой отказ в установленном законом порядке.
За выдачей разрешения на строительство необходимо обращаться до начала производства строительных работ.
В случае, если строительные работы уже начаты, а орган, осуществляющий согласование разрешительной документации на строительство, выдал отказ в согласовании такой документации, необходимо приостановить строительные работы.

О признании зданий самовольными постройками и обязании ответчика осуществить их снос (Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 307-ЭС18-15986)

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, решение суда первой инстанции отменено по безусловному основанию, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм права.

Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями ст. 130 о движимых и недвижимых вещах, ст. 222 о самовольной постройке ГК РФ, положениями ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 29 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, установив, что земельный участок, на котором находятся спорные объекты, предоставлен по договору аренды для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения временной автостанции пассажирских автобусов и маршрутных такси, названные объекты носят временный характер, не обладают признаками недвижимого имущества, пришли к выводу о том, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с их созданием, в связи с чем, отказали в удовлетворении требований.

Суды учли, что в производстве арбитражного суда имеется дело по иску администрации к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса временных построек и передать земельный участок в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о правильности применения норм права судами нижестоящих инстанций.

Рассмотрение подобного спора позволяет сделать следующие выводы:

Принятие судебными инстанциями определенных решений об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований органов власти не связано со статусом истца. Решающее значение при вынесении решений имеет наличие или отсутствие необходимых фактов и их доказанность.
В случае если спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, к ним не может быть применена ст. 222 ГК РФ, которая регулирует правоотношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, однозначно отнесенных действующим законом к объектам недвижимости. Об этом говорит и ст.51 ГрК РФ, которая исключает объекты не капитального строительства из процесса необходимого согласования для их возведения.

О взыскании процентов с администрации за просрочку исполнения ей денежного обязательства (Определение ВС РФ от 20 ноября 2018 г. N 303-ЭС18-10142)

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации города Благовещенска (далее — администрация) о взыскании за счет казны муниципального образования 1 768 739 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2012 по 05.08.2016.

Решением Арбитражного суда Амурской области заявленное требование удовлетворено частично, с администрации в пользу предпринимателя взыскано 1 596 101 руб. 52 коп. процентов за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, в остальной части иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Администрация обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и кассационной инстанций, в которой просит их отменить, оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что жалоба администрации подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как установлено судами 21.04.2000 г. комитет по управлению имуществом города Благовещенска (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества сроком действия с 24.04.2000 по 31.12.2024. В период действия договора аренды предпринимателем с согласия администрации произведена реконструкция указанного здания, в результате которой произошло изменение объекта с одноэтажного здания на двухэтажное. Право собственности муниципального образования на указанный реконструированный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке. Сторонами также было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменен предмет данного договора в связи с изменением параметров объекта.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимости, а также отказом собственника компенсировать предпринимателю понесенные затраты на реконструкцию, последний обратился в арбитражный суд с иском о возмещении расходов.

Решением Арбитражного суда Амурской области, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, с муниципального образования города Благовещенска в лице администрации в пользу предпринимателя взыскано 4 844 848 руб. в счет возмещения расходов на реконструкцию здания.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа указанные акты изменены в части распределения между сторонами судебных расходов по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы, в остальной части оставлены в силе.

Исполнительный лист, выданный Арбитражным судом Амурской области по указанному делу, исполнен ответчиком 05.08.2016.

Предприниматель, ссылаясь на просрочку исполнения администрацией денежного обязательства, присужденного решением Арбитражного суда Амурской области, обратился к ответчику с претензией о выплате 1 634 596 руб. 90 коп. процентов, начисленных в соответствии со статьей 395 ГК РФ на взысканную судом по указанному делу сумму (4 844 848 руб.), определив период просрочки с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на реконструируемый объект недвижимости (14.09.2012) и до момента перечисления ответчиком денежных средств на расчетный счет истца (05.08.2016). Оставление администрацией претензии предпринимателя без удовлетворения послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из положений статьи 222 ГК РФ, предусматривающей право лица, осуществившего самовольное строительство, на денежное возмещение, определяемое судом, понесенных им расходов за счет лица, за которым признано право собственности на постройку, и учитывая вступившее в законную силу решение суда по делу, которым установлено денежное обязательство для администрации в пользу предпринимателя (определены расходы в отношении реконструированного объекта), посчитал заявленное предпринимателем по настоящему делу требование обоснованным, в связи с чем, рассчитав период взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.09.2012 по 04.08.2016, частично удовлетворил требования предпринимателя в размере 1 596 101 руб. 52 коп.

Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что по смыслу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей, а потому начисление процентов на сумму возмещения расходов на постройку противоречит компенсационной природе гражданско-правовой ответственности, решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказал.

Суд округа согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Между тем судебная коллегия ВС РФ посчитала, что судами при рассмотрении дела не было учтено следующее.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела, администрацией в суд первой инстанции были представлены возражения на иск предпринимателя о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в которых администрация просила применить исковую давность по заявленному предпринимателем требованию. При этом администрация указывала, что о нарушении его прав предпринимателю стало известно как минимум с 21.09.2012 — даты заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды от 21.04.2000 в части, касающейся уточнения передаваемого в аренду имущества, в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности в ЕГРП на реконструированный объект недвижимости, и отсутствием компенсации его расходов. Вместе с тем с иском о взыскании процентов предприниматель обратился в суд лишь 08.08.2017 г., по прошествии почти пяти лет с указанной выше даты, то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.

По смыслу пункта 3 статьи 395 Гражданского кодекса, проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются за каждый день просрочки по день уплаты суммы этих средств кредитору. При этом обязательство по уплате этих процентов считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти проценты начисляются; срок же исковой давности по требованиям об уплате процентов должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

Суды первой и кассационной инстанций, делая вывод, что проценты подлежат взысканию за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, не учли обращение предпринимателя в арбитражный суд 08.08.2017 г.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Сославшись на то, что иск о взыскании расходов на реконструкцию здания подан предпринимателем 04.03.2014 г., судебный акт по делу принят 01.10.2015 г., суд первой инстанции счел довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для взыскания процентов несостоятельным.

Между тем суд первой инстанции не учел разъяснения, данные в пунктах 10, 15 постановления Пленума N 43 о необходимости исследования обстоятельств о пропуске срока исковой давности, наличию у него бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, которые должны быть проверены и оценены судами.

Однако изложенная мотивировка суда первой инстанции, который не применил исковую давность со ссылкой на обращение истца в суд с требованием о взыскании суммы расходов в 2014 году, не может быть признана относимой и обоснованной к периоду взыскания суммы процентов с 2012 года, то есть по времени начавшегося ранее указанного обстоятельства. О наличии такого противоречия администрацией указывалось ранее при рассмотрении дела, однако суд кассационной инстанции, оставивший в силе решение суда первой инстанции, не обеспечившего полноту исследования всех обстоятельств, которые могли повлиять на выводы о применении исковой давности, его не устранил.

Таким образом, ВС РФ указывает на не рассмотрение должным образом заявления администрации о применении исковой давности и взыскании с администрации процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период, указанный истцом, суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, в связи с чем, обжалуемые судебные акты отменил, а дело — направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, определить период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами и, с учетом установленных обстоятельств, разрешить спор по существу.

Итак, по рассмотренному делу можно сделать следующие выводы:

Законом предусмотрено право (на основании абз.3 п. 3.2. ст. 222 ГК РФ) застройщика, не имеющего права собственности на возведенный или реконструируемый объект недвижимости, требования от собственника такого объекта возмещения расходов на постройку или реконструкцию.
Законом также предусмотрено право (ст. 395 ГК РФ), в том числе в подобном случае, взыскания процентов за неоплату в установленный срок определенных судом денежных сумм.
Обращаясь за взысканием расходов на постройку на основании абз.3 п. 3.2. ст. 222 ГК РФ, а также процентов за просрочку исполнения установленного денежного обязательства, истец должен учитывать требование закона об исковой давности (лг. 12 ГК РФ).
При расчете сроков исковой давности необходимо учитывать, что по требованиям об уплате процентов такой срок должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

Таким образом, практика рассмотрения споров Арбитражными судами по ст. 222 ГК РФ и связанной с ней требованиями, имеет несколько иную основу при принятии и вынесении соответствующих итоговых актов, нежели практика рассмотрения подобных споров судами общей юрисдикции. Это связано с тем, что Арбитражный суд как орган власти, осуществляющий рассмотрение споров, связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью в соответствии с требованиями действующего законодательства, имеет повышенное внимание к объектам недвижимости и капитального строительства, являющимся по большей части источником дохода в предпринимательской деятельности. Тем более, если это связано с нарушениями законодательства, в том числе в градостроительной деятельности.

Такие объекты недвижимости и капитального строительства не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.

При рассмотрении подобных споров нужно учитывать, что обращаясь за признанием прав на объекты на основании ст. 222 ГК РФ, необходимо, чтобы реально существующее положение дел, а именно, построенный\ возведенный\реконструированный объект недвижимости соответствовал требованиям земельной и градостроительной документации.

При рассмотрении споров о признании прав на объекты на основании ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать процессуальные моменты доказывания факта строительства\реконструкции такого объекта в соответствии с требованиями законодательства.

Рассмотрим еще один важный для практики рассмотрения споров по ст. 222 ГК РФ пример о том, что регистратор государственного реестра недвижимости (далее — ГРН) не вправе проверять и\или подвергать сомнению ранее внесенную в ГРН запись (Определение ВС РФ от 5.12.2018 г. №67-КГ18-20).

Демьянов обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление Росреестра) о признании незаконным решения государственного регистратора, оформленного уведомлением "О приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности", а также о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности общества на земельный участок и склад к Демьянову.

В обоснование своих требований заявитель ссылался на то, что заключил с ООО договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества. 29 августа 2017 года сторонами данного договора в Управление Росреестра было подано заявление о переходе права собственности на указанные объекты недвижимости. Оспариваемое решение принято в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений относительно наличия у продавца права собственности на данный склад и необходимостью представить документы, подтверждающие наличие у продавца такого права. Заявитель полагал, что законных оснований для принятия государственным регистратором такого решения не имелось.

Решением Центрального районного суда города административный иск был удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам областного суда данное решение суда отменено, и по административному делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе Демьянов просил апелляционное определение отменить и оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы административного дела, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ пришла к следующему выводу.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, согласился с доводами административного истца об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для приостановления государственной регистрации перехода права, при этом суд исходил из того, что право собственности Общества на склад подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, сведений об аннулировании такой записи о праве у государственного регистратора не имелось; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр; таким образом государственный регистратор вышел за пределы своих полномочий, поскольку разрешение вопроса о том, является ли зарегистрированный объект недвижимости самовольной постройкой, не относится к его компетенции.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основанием для приостановления государственной регистрации перехода права явилось наличие у государственного регистратора сведений о том, что склад обладает признаками самовольной постройки, распоряжаться которой создавшее такую постройку лицо не вправе.

Однако как указал ВС РФ, судом апелляционной инстанции не учтены следующие обстоятельства.

При рассмотрении и разрешении административного дела установлено, что согласно договору купли-продажи, заключенному между Демьяновым (покупатель) и Обществом (продавец), его предметом являлись земельный участок и склад, право собственности Общества на склад зарегистрировано в 2016 году, на земельный участок — в 2017 г. данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации прав собственности. Сведений о том, что право собственности общества на склад кем-либо было оспорено или данный объект недвижимости признан самовольной постройкой, материалы административного дела не содержат.

В соответствии с действующим законом, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости №218-фз предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным федеральным законом оснований для приостановления такой регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Так, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.

Само по себе отсутствие разрешений на строительство и ввод склада в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности на данный объект не свидетельствует о том, что указанное право аннулировано либо никогда не возникало у общества — продавца по спорной сделке.

При таком положении государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию права, фактически поставил под сомнение существование ранее зарегистрированного права собственности общества на склад, что недопустимо в силу пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ. Иной подход может привести к нарушению конституционных гарантий охраны частной собственности, одной из которых является лишение имущества только по решению суда (часть 3 статьи 35 Конституции РФ).

Таким образом, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ, установив, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлекли принятие незаконного судебного акта, без отмены которого невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Демьянова, отменила апелляционное определение, а решение суда первой инстанции, признав его законным и обоснованным, оставила без изменения.

Вывод по рассмотренному спору:

Решения государственных регистраторов, вынесенные в нарушение законных прав правообладателей на объектов недвижимости можно и нужно оспаривать, для этого законом предусмотрен специальный порядок защиты прав.
Итоговые акты судов, вынесенные определенной инстанцией с нарушением прав и законных интересов правообладателей по подобным спорам, в том числе об обжаловании действий государственных регистраторов, могут быть обжалованы в вышестоящую судебную инстанцию.

Самовольные объекты с социальным статусом.

Если обратиться к рассмотрению вопроса о применении судами мер ответственности за возведение объекта самовольного строительства или такую реконструкцию, суды в сложившейся практике рассмотрения подобных споров до последних изменений в ст. 222 ГК довольно часто применяли формально-крайний подход, а именно, если застройщик не предпринимал никаких мер, то можно применить меру ответственности в виде сноса.

В связи с последними изменениями, внесенными в ст. 222 ГК РФ, а именно — предусмотрена еще одна мера ответственности как возможность приведения в соответствие с параметрами и установленными обязательными требованиями к такому строительству. Сейчас еще рано говорить о «популярности» или «непопулярности» вновь принятой меры ответственности, поскольку не понятно насколько это просто с точки зрения технической возможности, к примеру, разобрать пару лишних этажей объекта капитального строительства, из-за которых такому объекту присвоен статус самовольного.

А вот обращаясь к рассмотрению сложившейся до последних изменений практики подобных споров невозможно не обратить внимание на следующий факт — применение судами крайней меры ответственности в виде сноса самовольного объекта практически не использовалось в отношении так называемых объектов недвижимости "социального назначения".

Обратимся к рассмотрению одного из показательных примеров — АС Северо-Западного округа от 18.12.2017 по делу № А13-5821/2017, г., где суды отходят от формального критерия нарушения разрешительной процедуры — О признании права муниципальной собственности на здание школы.

Администрация муниципального района (далее — Администрация района) обратилась в Арбитражный суд области с иском к администрации сельского поселения (далее — администрация поселения), о признании права собственности муниципального образования муниципального района на двухэтажное здание бюджетного образовательного учреждения «Николоторжская средняя общеобразовательная школа» (далее — БОУ школа).

Ответчик считает, что суды неверно применили пункт 3 статьи 222 ГК РФ и указывает, что спорный объект не соответствует указанным в этой норме условиям; вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведен спорный объект, в установленном порядке не определен, возможность строительства на нём спорного объекта с Министерством не согласована, в отсутствии положительного заключения государственной экологической экспертизы экологическая опасность строительства и эксплуатации спорного объекта для природных комплексов и объектов национального парка презюмируется, суды не дали оценку тому, что истцом не предпринимались меры к легализации спорного объекта во внесудебном порядке.

Также по мнению ответчика — подателя жалобы в вышестоящую инстанцию, легализация объекта нарушает публичные интересы, а также интересы Министерства, осуществляющего управление в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий.

На основании постановления главы муниципального района области школе предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства средней общеобразовательной школы земельный участок. Упомянутый земельный участок, на котором возведено здание школы, входит в состав земель, включенных в границы национального парка «Русский Север». В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 31.12. «Об утверждении перечня особо охраняемых природных территорий федерального значения, находящихся в ведении Минприроды России» национальный парк «Русский Север», область, входит в перечень особо охраняемых природных территорий федерального значения, находящихся в ведении Минприроды России. Финансирование строительства спорного здания школы осуществлялось за счёт средств федерального, областного и районного бюджетов в порядке софинансирования в соответствии с соглашением о предоставлении субсидии бюджету муниципального района на строительство и реконструкцию объектов социальной и коммунальной инфраструктур муниципальной собственности и новых мест в общеобразовательных организациях.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации района школе выдано разрешение на строительство. В соответствии с разрешением, выданным администрацией муниципального района, законченное строительством здание школы введено в эксплуатацию. Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, школа с сентября 2017 открыта, в спорном здании осуществляется образовательный процесс.

Администрация района обратилась в Управление Росреестра с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на построенное здание школы. Управление Росреестра уведомлением сообщило о приостановлении государственной регистрации права, посчитав, что представленные разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не соответствуют требованиям статьи 51 ГрК РФ, так как земельный участок, в пределах которого расположено здание школы, находится в зоне с особыми условиями использования территории национального парка «Русский Север» и разрешение на строительство объекта может быть выдано Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации (МинПрироды).

Ссылаясь на то, что невозможно осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности района на построенное здание школы в связи с отсутствием разрешения на строительство, выданного МинПрироды, что нарушает права муниципального образования, так как препятствует в реализации права собственности, администрация района обратилась в арбитражный суд с вышеуказанным иском о признании права.

Суды первой и апелляционной инстанций применили статью 222 ГК РФ и пришли к выводу о том, что требования администрации района являются правомерными.

Кассационная инстанция также не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды в соответствии с установленными по делу обстоятельствами сделали правильный вывод о том, что спорное здание школы обладает признаками самовольной постройки в связи с тем, что Министерством природных ресурсов и экологии РФ разрешение на строительства этого объекта не выдавалось. Также суды пришли к обоснованному выводу о том, что имеются предусмотренные статьей 222 ГК РФ основания для признания права собственности на спорный объект недвижимости в связи со следующим.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно п.п. 2 и 3 статьи 95 ЗК РФ, земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в т.ч. и в муниципальной собственности. На землях государственных природных заповедников запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов РФ. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.
Согласно пункту 6 упомянутой статьи земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям (ФГБУ), осуществляющим управление государственными природными заповедниками и национальными парками, в порядке, установленном законодательством РФ. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.

Национальный парк «Русский Север» создан на основании предложения органов исполнительной власти области постановлением Правительства РФ в целях сохранения уникальных природных комплексов, использования их в рекреационных, эколого-просветительских и научных целях.

На территории национального парка установлен дифференцированный режим особой охраны с учётом природных, историко-культурных и иных особенностей, согласно которому выделены следующие зоны:

заповедная зона,
особо охраняемая зона,
рекреационная зона,
зона охраны объектов культурного наследия,
зона хозяйственного назначения, предназначенная для осуществления деятельности, направленной на обеспечение, в том числе жизнедеятельности граждан, проживающих на территории национального парка, в пределах которой допускается строительство и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов, связанных с обеспечением функционирования расположенных в пределах национального парка границах населенных пунктов.

Суды установили, что вся территория сельского поселения включена в состав национального парка, земельный участок, на котором расположено здание школы, относится к землям поселения и был предоставлен БОУ для строительства здания школы до издания распоряжения Правительства РФ о передаче национального парка «Русский Север» в ведение Минприроды России. Земельный участок расположен в границах зоны хозяйственного назначения национального парка. Спорный объект недвижимости построен в соответствии со схемой территориального планирования муниципального района, согласованной с Минприроды, строительство осуществлено за счёт бюджетных средств в процессе реализации государственных программ, направленных на формирование для населения комфортной среды проживания и обеспечение развития образования.

Суды установили, что здание школы построено в соответствии с утвержденной проектной документацией, соответствует требованиям технических регламентов, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей. Требование о сносе спорного здания заинтересованными лицами, в том числе Министерством, не заявлено.

На основании вышеизложенного кассационная инстанция посчитала, что нижестоящие суды сделали обоснованный вывод о том, что в данном случае отсутствие разрешения на строительства объекта, выданного Минприроды, является единственным признаком самовольной постройки, и правомерно удовлетворили иск о признании права собственности муниципального района на здание школы.

Рассмотрим еще один пример самовольного строительства, но принятый на основе решений суда общей юрисдикции — Определение ВС от 21.09.2018 № 46-КГ18-34 — О сносе самовольных построек.

Министерство имущественных отношений области (далее — Министерство) обратилось в суд с иском к Пискаевой о сносе самовольных построек, расположенных на земельном участке, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование заявленных требований истец указал, что вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда установлено, что названные земельные участки не принадлежат Пискаевой, поскольку входят в состав земельного участка, находящегося в собственности области, в связи с чем истребованы из незаконного владения ответчика. Судом также установлено, что на участке ответчиком незаконно возведено нежилое здание и зарегистрировано право собственности на него, а также другие строения и сооружения. По мнению истца, данные объекты недвижимости являются самовольными постройками, поскольку Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых они возведены.

Заочным решением районного суда исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским

делам областного суда решение суда первой инстанции отменено в связи с ненадлежащим извещением ответчика о времени и месте судебного заседания, по делу принято новое решение, которым с Пискаевой взыскано неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении исковых требований о сносе самовольных построек отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, проверив правильность обжалуемого апелляционного определения посчитала, что имеются основания для отмены апелляционного определения.

Судом установлено, что 24 декабря 2007 г. Пискаевой по договору купли-продажи приобретены земельный участок. В период с 2007 по 2009 гг. Пискаевой на этих земельных участках возведены нежилое здание, а также другие строения и сооружения. Право собственности Пискаевой О.В. на нежилое здание зарегистрировано в ГРН.

Вступившим в законную силу апелляционным определением областного суда удовлетворены исковые требования Министерства об истребовании из незаконного владения Пискаевой земельных участков. Данным судебным постановлением установлено, что Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении вышеуказанных земельных участков, поскольку эти участки входят в состав земельного участка, который находится в собственности области и предоставлен в постоянное пользование школы-интерната постановлением администрации города. Отсутствие у ответчика правовых оснований для владения и пользования спорным имуществом, на осуществление построек на принадлежащем истцу земельном участке послужило основанием для предъявления рассматриваемого иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что возведённые ответчиком строения являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку Пискаева не имеет каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых возведены эти строения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части сноса самовольных построек, судебная коллегия апелляционного суда исходила из того, что на момент возведения нежилого здания и других строений Пискаева являлась собственником земельных участков, на которых они расположены, в связи с чем данные строения не могут быть признаны самовольными постройками. Суд апелляционной инстанции также указал, что земельные участки, на которых ответчиком возведены спорные строения, фактически не используются школой-интернатом, а вопрос о сносе этих строений при рассмотрении иска об истребовании земельных участков из незаконного владения ответчика Министерством не ставился.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что апелляционное определение принято с нарушением норм права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда установлено, что Пискаева никогда не имела каких-либо прав в отношении земельных участков, на которых возведены строения, по поводу которых возник спор, и владела этими участками без законных оснований, поскольку с 1994 года эти участки находятся в собственности области и в постоянном пользовании школы-интерната. Между тем, суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, и указал, что ответчик имела право собственности в отношении названных земельных участков.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой в том числе является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (пункте 3 статьи 222).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 26, 28 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. года № 10/22 следует, что сохранение самовольной постройки возможно только при установлении необходимой совокупности юридических фактов:

строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении) лица;

застройщиком соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила;

постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры к получению разрешения на строительство или акта на ввод объекта в эксплуатацию.

Принимая решение об отказе в сносе самовольных построек, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент возведения построек Пискаева владела спорными земельными участками на законных основаниях. Между тем в нарушение приведенных норм права суд апелляционной инстанции не указал, на каком законном основании Пискаевой принадлежат земельные участки, на которых возведены строения, в том числе и на момент рассмотрения дела в суде.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что истец не доказал нарушение своих прав и законных интересов. Между тем сохранение постройки, самовольно возведенной на земельном участке, не находящемся в законном пользовании ответчика, нарушает права иных лиц, в том числе права органов, наделенных соответствующими полномочиями в сфере земельных правоотношений, что судом апелляционной инстанции учтено не было.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора также не учёл, что фактическое неиспользование школой-интернатом земельных участков, на которых Пискаевой возведены спорные строения, не может служить основанием для сохранения построек, возведенных ответчиком на чужом земельном участке без законных оснований.

При отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако это не было учтено судом апелляционной инстанции, указавшим, что возведенные ответчиком постройки не подлежат сносу по тому основанию, что истец не предъявлял требование об их сносе одновременно с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. По смыслу приведенной правовой нормы при рассмотрении споров о

признании постройки самовольной суду надлежит разрешить вопрос о юридической судьбе такой постройки, возложив на лицо, создавшее эту постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку, что судом апелляционной инстанции сделано не было.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части сноса самовольных построек, судебная коллегия пришла к выводу о том, что исковые требования Министерства в части взыскания суммы неосновательного обогащения за использование земельных участков без правоустанавливающих документов являются обоснованными. Таким образом, в апелляционном определении судебной коллегии областного суда с одной стороны признаётся правомерность возведения ответчиком спорных построек как

добросовестным приобретателем земельных участков (что противоречит выводам, содержащимся во вступившем в законную силу судебном акте по ранее рассмотренному делу) без признания при этом права собственности на данные постройки, с другой стороны содержится вывод о необходимости устранить нарушение прав Министерства в части использования ответчиком земельных участков без правоустанавливающих документов. При изложенных обстоятельствах, обжалуемое апелляционное определение является противоречивым, содержит взаимоисключающие выводы. Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм действующего законодательства являются существенными и непреодолимыми, не позволяют считать состоявшееся апелляционное

определение законным и справедливым, и могут быть исправлены только посредством отмены вступившего в законную силу судебного акта.

При таких обстоятельствах, как указала судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам областного суда. При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и принять судебное постановление в соответствии с требованиями закона, установив при этом, на каком законном праве и кому принадлежат земельные участки, в отношении которых возник спор, и разрешив вопрос о юридической судьбе возведённых на этих участках построек.

В судебной практике появился особый вариант защиты социально важных объектов от ст. 222 ГК РФ, если их единственный дефект — отсутствие разрешения на строительство. Экономическая коллегия, ещё в 2016 году пришла к выводу — нельзя сносить из-за формальных нарушений социально значимый объект (Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу N А32-22681/2014, недостроенная детская поликлиника). Арбитражные суды восприняли этот подход (пример — Постановление АС Московского округа от 19.01.2017 N Ф05-19221/2016 по делу N А41-9863/2014, объект, поставлявший коммунальные ресурсы). Также можно отметить, что отсутствие разрешения — не препятствие для признания права собственности на самовольный, но социально значимый объект (Постановления АС Северо-Западного округа от 18.12.2017 N Ф07-14465/2017 по делу N А13-5821/2017, Постановление АС Московского округа от 29.01.2018 N Ф05-21020/2017 по делу N А40-174977/2016).

Сегодня закон и практика судов по этому вопросу выглядят весьма противоречиво, поскольку, с одной стороны, позволяют сохранять те объекты, которые нарушают строительные нормативы, градостроительные правила, разрешённое использование земельного участка, при условии приведения правового режима строительной площадки под ним (в том числе путём публичных слушаний) и самих спорных объектов в соответствие, а с другой, требуют сноса тех объектов, которые даже не нуждаются в переустройстве, а уже полностью соответствуют всем правилам, кроме соблюдения разрешительной процедуры. Но ведь смысл её, как раз, заключается в контроле соблюдения содержательных правил. В одних делах и даже в одном абстрактном разъяснении суды говорят о необходимости выявления существенных и неустранимых нарушений публичных требований к объекту капитального строительства для цели сноса и признают право собственности в условиях выдачи дефектной разрешительной документации, с другой стороны, суды напрочь лишают возможности признания права на уже сейчас полностью годные объекты. К тому же, в отсутствие длящихся нарушений, угрожающих правам третьих лиц, как и при утрате владения собственниками земельных участков, застройщики таких объектов вправе рассчитывать на их приобретение по давности владения.

Как считают некоторые эксперты, любые самовольные постройки социальной категории не должны подлежать сносу. Коль скоро, как заявляет КС РФ (например, Определение от 27 сентября 2016 г. № 1748-О), это правонарушение, то санкция должна быть соразмерна его общественной опасности. Справедливо, если в зависимости от категории самовольной постройки правовые последствия будут различны.

Но возможно ли рассматривать в качестве санкции невозможность признания права собственности без обязанности снести самовольную постройку в качестве санкции за публичное правонарушение? Скорее — нет, это очень странный способ, не способный восстановить публичный интерес. Главный стимул разрешительной процедуры — избежать необходимости дополнительных вложений или даже сноса объекта, который окажется не соответствующим установленным техническим требованиям к нему. Этот риск сам по себе является неблагоприятным последствием нарушения разрешительной процедуры.

Эксперты предлагают за самовольную постройку социальной категории налагать административный штраф и приостанавливать строительство до получения разрешения, когда спор возникает в процессе возведения объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что для социально значимых «самоволок» создан специальный правовой режим. Насколько он будет прочен, зависит от применения новой редакции ст. 222 ГК РФ. Если альтернативная санкция (приведение в соответствии с установленными требованиями) будет активно применяться, то возможно в этом режиме не будет нужды (риски сноса будут снижены), если альтернатива сносу останется декларацией, то суды, скорее всего, по-прежнему будут использовать вышеуказанный вариант признания прав.

Вернуться в раздел