Снос домов в городе-курорте Сочи

Автор: Ольга Наумова

Текущая ситуация в строительстве самовольных объектов

Масштаб самовольного строительства в городе — курорте Сочи (далее — ГК Сочи) поражает своими объемами. Основными района ГК Сочи, где расположено больше всего объектов самовольного строительства являются Адлерский и Лазаревский. Как указывают некоторые авторы, Адлерский район можно просто снести весь «как преступление перед природой и человечеством». В Лазаревском районе также имеется не мало самостроев, а по некоторым данным — даже больше.

Наверное, как и в любом российском городе — курорте, а также поселке или иной более-менее крупной административно-территориальной единице на побережье Черного и Азовского морей, в Сочи очень много объявлений о легализации незаконных самостроев. Любой приезжающий не сможет не обратить внимание на такие объявления, потому что они есть чуть ли не на каждом доме. Любой встреченный житель города либо занимался недвижимостью, либо знает кого-то, кто знает «надежные дома, которые точно не снесут».

Если обратиться к сравнению так называемой «точечной застройки», к примеру, Москвы и Сочи, непонятно почему, но понимаешь, что это совершенно разные вещи — в Сочи такая застройка точечная в буквальном смысле этого слова, несмотря на то, что Градостроительный кодекс, а также иные строительные нормативы и правила — одни, регулируемые на уровне законов и федеральных нормативных актов, которым не могут противоречить региональные и местные акты.

Как указывают некоторые специалисты, в Сочи — главное в вопросе строительства — это скорость — изводятся тонны стройматериалов: купил участок под ИЖС для строительства 2-3 этажного личного дома, нарисовал проект на коленке, построил 12ти этажный отель из самых дешевых материалов по периметру участка, без учета всяческих существующих и не существующих строительных нормативных требований и, «БЫСТРО продавай! Можно и не достраивать», главное — продать, какому-нибудь не местному инвестору или переезжающему с периферии новоиспеченному предпринимателю, желающему зарабатывать на туристах. Для местных жителей это обычная практика — в туристический сезон зарабатывать на туристах, а в остальное время — готовиться к следующему сезону, вернее, думать, как можно это сделать более выгодно и менее затратно.

Таким образом, чтобы увеличить площадь подобных самовольных объектов, в Сочи стали строить так называемые «дома-грибы» — поскольку площадь участка увеличить невозможно, да и кто этим будет заниматься — это нужно делать, так сказать, официально, а значит — долго, что противоречит основному принципу строителей в Сочи — скорости; поэтому "ножку гриба" строят по границе земельного участка, а по второму этажу делают "шляпку", причем не просто балконы, а вынос этажей до соседских домов так, что первые этажи остаются в полной темноте, но это никого не волнует. На практике был такой случай, что только что отстроенный подобный «дом — гриб» просто «сполз» в овраг — как наглядный пример качества такого строительства.

Существуют примеры соблюдения «законного» порядка получения разрешения на строительство многоэтажных многоквартирных домов во дворе существующей жилой застройки города (!).

И самое интересное в такой ситуации то, что при всей достаточной очевидности самовольного характера строительства, такие объекты продаются — видимо сказывается спрос на "жилье у моря" по сравнительно низкой стоимости, без дополнительных проблем с визовым порядком и других положительных моментов приобретения недвижимости в России.

Также при таком строительстве, конечно, никто не учитывает нагрузку на коммунальные сети, что приводит к тому, что если приобретший самовольный объект владелец обращается за официальным подключением к ресурсоснабжающим организациям, то ему отказывают, потому что такой объект не имеет надлежаще оформленных документов, а если он подключается самовольно — это грозит приходом тех же представителей ресурсоснабжающих организаций, штрафами и отключениями.

Поскольку самостроенных объектов в ГК Сочи — целые районы, также необходимо обратить внимание на отсутствие всякой инфраструктуры — школ, садиков, поликлиник и иных необходимых объектов. Но об этом и говорить не приходиться — какие там школы, если то электричества нет, то воды. Про дороги и вовсе нет смысла вспоминать при такой застройке — их не может быть там в принципе.

С учетом того, что набережная ГК Сочи не является исключением самовольного строительства (!!) там тоже можно наблюдать подобные объекты, с которыми непонятно, что произойдет быстрее — рухнет, смоет или их, все таки, снесут. Даже, в так называемых, «элитных» районах города набережная в нарушение всяческих норм градостроительства застроена многоэтажками, признанными «законными» в судебном порядке (!!).

Существующая хаотичная застройка не добавляет городу Сочи привлекательности, приводит к утрате его курортно-туристического потенциала. При этом администрация ГК Сочи себя ни в чём не винит. По их мнению, все нарушения были выявлены на самых ранних стадиях. Документы они передавали в суд, но застройщики признаваемых самовольными объектов продолжали строить.

Изменение ситуации в сторону соблюдения законности?

Начиная с 2015 года местные власти, в том числе судебные инстанции, обратились к необходимости решения нарастающего неисполнения законов в области застройки города. Приняли решение составлять списки самостроенных объектов капитального строительства, стали выносить распоряжения о сносе отдельных объектов, заниматься каким-то контролем за таким строительством, суды начали принимать решения о признании таких объектов самовольными и обязании их снести, но до сих пор город имеет очень много самовольных объектов строительства, в том числе и жилых многоквартирных комплексов.

По данным различных официальных и не официальных источников самовольных объектов строительства, подлежащих сносу на текущий момент (апрель 2019 г.) в ГК Сочи не менее 500, а около 50 из них — это жилые многоквартирные объекты. Это с учетом того, что работа по сносу самоволок ведется уже 4 года, далеко не все такие объекты признаны самовольными и подлежащими сносу, а строительство при этом невозможно остановить и их количество все увеличивается с каждым грядущим туристическим сезоном.

Денег на снос крупных незаконных объектов у администрации ГК Сочи, видимо, нет, поэтому было принято решение, что за снос отдают земельный участок под незаконными самостроями. Уже утверждена схема реализации такой сделки и даже есть первые желающие на подобные сносы.

Только не совсем понятно насколько это может быть интересно и выгодно новым собственникам земельных участков с таким «наследием». Ведь снос — это не простая процедура, которая была четко регламентирована последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ. Да и что он там построит — пусть мини-мини гостевой дом в соответствии с требованиями законодательства и на основании законно выданного разрешения на строительство — и через сколько лет такой объект окупит произведенные затраты на снос многоэтажки — неизвестно. Или новый застройщик уже согласовал «законное» разрешение на строительство иного доходного объекта?

Вот и получается, что если здание построено с нарушениями правил и норм застройки оно должно быть снесено. Но закон у нас имеет возможность субъективной трактовки в зависимости от конкретной ситуации. И одно дело незаконная пристройка, ларёк или гараж простого человека и совсем другое — незаконная высотка. Если это, к примеру, многоквартирный дом и застройщик — «свой» человек, то можно сказать так: «это ведь социальный объект, люди покупали квартиры, что же их на улицу?», а если застройщик— не в угоду власти, можно сказать так: «и что что люди покупали квартиры — они должны были понимать, что это не 214 Закон, который защищает права дольщиков, совершали сделку на свой страх и риск — нужно было думать и не идти в обход закона» — и это все будет в рамках закона. Если же, к примеру, это будет не «социальный» объект, а, предположим, торговый комплекс — он будет стоять и считаться «законным», пока власть имеет в нем интерес, а как только он пропадет — снесут сразу же как самовольный объект, построенный в противоречие нормам строительства.

Узаконивание незаконных построек — это плохой пример для других застройщиков, который в очередной раз демонстрирует, что с чиновниками можно договариваться. Видимо, поэтому в прошлом году были громко сняты со своих должностей: первый вице-мэр Сочи, вице-мэр, руководитель департамента имущественных отношений, еще один первый вице-мэр Сочи, бывший вице-мэр. В октябре 2018 г. задержаны еще вице-мэр, руководитель департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства, директор городского МУП «Водоканал».

Уже в 2019 году Глава города Сочи пообещал в решить все проблемы с дольщиками 11 жилых комплексов, построенных в нарушение действующего строительного и градостроительного законодательства, но выхода здесь не видно. Сколько можно пытаться как-то защищать права людей, которые сами изначально действуют себе во вред и в обход действующего закона, который обеспечивает их же права.

Нормативная основа сносов

Еще в марте 2016 г. Городским Собранием ГК Сочи было принято решение N 48 «О принятых мерах, направленных на предотвращение, выявление и пресечение самовольного строительства на территории МО ГК Сочи».

Решением были приняты следующие положения:

  1. Просить Законодательное Собрание Краснодарского края и администрацию Краснодарского края (далее — ЗС края и Администрация края) выступить с законодательной инициативой о внесении изменений в действующее законодательство Российской Федерации, направленных на устранение имеющихся "пробелов" (двояких толкований) в определении объектов, подлежащих строительному надзору, органов, осуществляющих строительный надзор и (или) обладающих правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

  2. Просить ЗС края и Администрацию края разработать единый для всех территориальных органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти Краснодарского края и органов местного самоуправления алгоритм действий при выявлении объектов самовольного строительства на территории Краснодарского края с четким определением полномочий каждого органа, основанном на действующем законодательстве и сложившейся практике его применения судами, и координацией деятельности всех участвующих органов департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края как уполномоченным органом государственной власти Краснодарского края по осуществлению регионального строительного надзора.

  3. Просить ЗС края и Администрацию края выйти с предложением о внесении изменений в Положение о департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края, утвержденное постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.12.2015 N 1245, предусмотрев в качестве полномочий департамента:

— обращение в суд с исками о сносе самовольных построек;

— составление протоколов о привлечении к административной ответственности, в том числе по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в отношении всех лиц, участвующих в самовольном строительстве: застройщика и подрядчиков с обязательным заявлением в качестве наказания административное приостановление деятельности юридических лиц и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица;

— обязательное применение таких мер обеспечения производства по делу об административном правонарушении по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, как арест транспортных средств и строительной техники, используемой всеми лицами, участвующими в самовольном строительстве: застройщиком и подрядчиками.

  1. Просить ЗС края и Администрацию края выступить с законодательной инициативой о внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, направленных на ужесточение санкций, применяемых к виновным лицам при исполнении службой судебных приставов судебных актов о запрете осуществления строительных работ, и распространении их в полной мере на всех физических лиц, в том числе не осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Рассматривая принятые решения, необходимо пояснить следующее:

По 1. — в соответствии с Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ №54 от 01.02.2006 г. (в редакции, действовавшей на момент принятия рассматриваемого Решения Горсобрания ГК Сочи) п. 2 пп.а), Государственный строительный надзор осуществляется в том числе, при строительстве объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство подлежит государственной экспертизе (в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, федеральным нормативным правовым актом, принятым в 2006 г. однозначно было установлено без каких-либо изъятий, что государственный строительный надзор осуществляется только при условии одновременного соблюдения 2х обязательных условий:

— в случае, если объект капитального строительства требует получения разрешения на строительство;

— в случае, если проектная документация на строительство объекта капитального строительства подлежит государственной экспертизе.

По п.2. — у каждого органа государственной власти, будь то орган госвласти РФ, края или орган местного самоуправления — есть Положение на основании которого он осуществляет свою деятельность и Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи — не исключение. В Положении о его деятельности установлены задачи и функции, которые он осуществляет при реализации своей деятельности. Какую еще дополнительную инструкцию ему нужно выдать, чтобы осуществлять свои полномочия, пусть даже не совсем однообразно с иными субъектами РФ или органами местного самоуправления.

По п. 3 — что касается полномочий департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о возможности обращение в суд с исками о сносе самовольных построек, такого действительно Положением о его деятельности не предусмотрено, но существуют (и на момент вынесения рассматриваемого Решения Горсобрания ГК Сочи) общефедеральные нормы, в частности:

— ст. 11 ЗК РФ, которая говорит о полномочиях органов местного самоуправления в области земельных отношений,

— ст. 14 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", которая к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относит вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

По смыслу названных норм в целях защиты интересов муниципального образования, населения городского округа администрация при выявлении самовольно возведенной постройки, создающей потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, вправе обратиться в суд с иском о сносе такой постройки. Такой вывод был подтвержден, в том числе, в Обзоре судебной практики ВС РФ №3 (2018), утвержденным Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 г. и сделан на основании действующего ранее законодательства.

Что касается полномочий департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о возможности составления протоколов о привлечении к административной ответственности, в том числе по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ.

Ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ устанавливает ответственность за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления такого строительства, реконструкции предусмотрено получение разрешений на строительство. Лицами, уполномоченными рассматривать подобные нарушения законодательства, составлять протоколы об административном правонарушении в соответствии со ст. 23.56. КоАП РФ являются уполномоченные сотрудники органа, осуществляющего государственный строительный надзор, в то числе и департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

Что касается полномочия департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о возможности применение таких мер обеспечения производства по делу об административном правонарушении (по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ), как арест транспортных средств и строительной техники, используемой всеми лицами, участвующими в самовольном строительстве: застройщиком и подрядчиками, такая возможность как наложение мер обеспечения, в соответствии с текущим законодательством имеется в прерогативе суда или службы судебных приставов в рамках судебного процесса или исполнительного производства соответственно. Это не мешает департаменту, в рамках подобных процессов пользоваться указанными обеспечительными мерами, чем они, в общем-то успешно пользуются.

По п. 4 — что касается ужесточения ответственности за неисполнение судебных актов о запрете осуществления строительных работ и распространении их в полной мере на всех физических лиц, в том числе не осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, здесь нужно обратить внимание на следующее.

Ответственность за неисполнение содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера установлена:

— п. 1 ст. 17.15 КоАП РФ и санкция предусмотрена в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от 1 000 до 2 500 рублей; на должностных лиц — от 10 000 до 20 000 рублей; на юридических лиц — от 30 000 до 50 000 рублей.

— п. 2 ст. 17.15 КоАП РФ за вновь установленный срок для исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем после наложения административного штрафа,

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 000 до 2 500 рублей; на должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей; на юридических лиц — от 50 000 до 70 000 рублей.

Ответственность за неисполнение решения суда установлена также УК РФ, а именно ст. 315, где указано, что злостное неисполнение вступившего в законную силу решения суда или иного судебного акта, совершенное в отношении того же судебного акта, -наказываются штрафом в размере до 50 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до 240 часов, либо исправительными работами на срок до 1 года, либо арестом на срок до 3 месяцев, либо лишением свободы на срок до 1 года.

Таким образом, рассматриваемый вид ответственности распространяется как на физических лиц, так и на осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Если же рассматривать сами санкции, т.е. размер ответственности — они не являются такими уж минимальными, если учесть, что за продолжение неисполнения можно применить ответственность до 3х раз.

Также рассматриваемым решением Горсобрания ГК Сочи принят доклад о текущем состоянии самовольного строительства на территории города, который раскрывает, в том числе цифры самовольных объектов — в 2013 году — 408 объектов, в 2014 году — 190 объектов, в 2015 году — 271 объект, в 2016 году — 13 объектов. Итого — 882 объекта. По каждому объекту проведена соответствующая работа и поданы заявления в судебные органы.

Еще одним ненормативно-правовым актом, составляющим основу для сноса самовольных объектов капитального строительства в ГК Сочи, являются Распоряжения Администрации города о сносе таких объектов в отдельных районах города. Такие распоряжения приняты на основании п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, т.е. в отношении объектов:

расположенных на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо

самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо

в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

По иным основаниям постройку можно признать самовольной по ст. 222 ГК РФ только по решению суда, как и признаются все такие постройки, относящиеся к жилым, и при этом не важно — многоквартирный это объект самовольного строительства или индивидуальный. Таким образом, сейчас мы рассмотрим нежилые самовольные объекты, признанные таковыми именно на основании распоряжений муниципального органа власти.

К каждому такому распоряжению прилагается список необходимых ко сносу объектов, установлен срок для сноса и указание на то, что в случае невыполнения решения о сносе, снос указанной самовольной постройки будет организован администрацией ГК.

Всего таких распоряжений было принято 21 (по официальной информации Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства на текущую дату — 30.04.2019 г.). Но Администрация принимает такие распоряжения далеко не всегда в отношении одного объекта самовольного строительства, подлежащего сносу (таких распоряжений всего 2 или 3), в основном это от 3х до 8ми таких объектов.

В основном самовольно возведенными объектами, подлежащими сносу по вышеуказанным распоряжениям Администрации ГК Сочи являются традиционно курортные объекты:

  • торговые павильоны
  • торговые ряды
  • летние кафе/столовые/бары
  • магазины

Причем площадь некоторых самовольных объектов может достигать 655 м.кв (например летнее кафе, указанное в Распоряжении Администрации города № 200-р «О сносе объектов самовольного строительства в Адлерском районе ГК Сочи» от 16.06.2017 г.). Указанные объекты признаны объектами недвижимости, имеющими характерные признаки самовольной постройки, указанные в ст. 222 ГК РФ, в том числе потому, что они имеют забетонированную или иную основу, ограждающие конструкции по периметру объекта (в некоторых случаях — не только по периметру) и навес или иную конструкцию в виде крыши, что составляет единое сооружение не отвечающее признакам сборно-разборных конструкций.

Среди подлежащих сносу самовольных объектов также есть и такие традиционные для обычного города как:

  • нежилые строения
  • объекты незавершенного строительства
  • строения неопределенного назначения
  • гараж (с надстройкой второго этажа)

Площадь таких объектов может достигать 150 м.кв. (как например, постройка неясного назначения на набережной ГК, указанная в Распоряжении Администрации города № 225-р «О сносе объектов самовольного строительства в Лазаревском районе ГК Сочи» от 20.06.2018 г.)

Достаточно в практике встречается, что люди, желающие построить какой-либо объект, в том числе для собственных бытовых нужд, даже не для цели предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, считают, что если есть территория, которую до настоящего момента никто не использует (и не важно что этот земельный участок принадлежит государству, даже наоборот — хорошо, так как он «ему наверняка не нужен или оно о нем не знает»), значит наверняка на ней можно построиться. И не объяснить такому амбициозному застройщику, что это будет самовольное строительство, он уверен в своем деле: «все узаконивают, а я — что — все равно он никому не мешает».

Также хотелось бы обратить внимание на такие необычные самовольные объекты как:

  • бетонная площадка с ограждением и спуском к набережной (Распоряжение Администрации города № 50-р «О сносе объектов самовольного строительства в Лазаревском районе ГК Сочи» от 13.02.2017 г.);
  • металлическое ограждение пирса (Распоряжение Администрации города № 55-р «О сносе объектов самовольного строительства в Хостинском районе ГК Сочи» от 20.02.2017 г.);
  • 18 строений неопределенного назначения, расположенные на территории проведения XXII Олимпийских зимних игр на земельных участках, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особое ценное значение на основании принятого Указа Президента РФ от 05.11.2014 г. №712 (Распоряжение Администрации города № 286-р «О сносе объектов самовольного строительства в Адлерском районе ГК Сочи» от 23.08.2017 г.).

Достаточно странно, что бетонную площадку с ограждением и спуском к набережной признали объектом самовольного строительства, поскольку теперь иного пути как осуществление ее сноса по действующему законодательству не имеется, а прежний ее владелец вряд ли будет заниматься ее сносом, а значит администрация должна будет сама его организовать, изыскав на это дополнительные средства. В то же время это не обязательный путь для такого объекта, с учетом того, что его никак по-другому не используешь — и пусть бы он остался без придания ему статуса самовольной постройки — ведь всеравно объект расположен на муниципальной земле — скажите спасибо прежнему ее владельцу, что он обустроил бетонный спуск к набережной, инвестировав в улучшение государственного имущества.

То же самое можно сказать и про следующий объект — металлическое ограждение пирса — как еще лучше или, может быть, по-другому, обустроило бы государство ограждение пирса — наоборот — неизвестно сколько по времени стоял бы объект без ограждения — создавая угрозу для жизни и здоровья маленьких, неосторожных и смелых отдыхающих.

Говоря про 18 строений, расположенных на территории земельных участков, принадлежащим к объектам зимней Олимпиады, можно отметить следующее. Скорее всего они были возведены еще до того, как указанную территорию признали статусной. И теперь, после признания ее территорией, имеющей особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особое ценное значение, где искать прежнего владельца таких самовольных объектов — а значит — сносить снова государству.

Судебная практика

Для начала рассмотрим гражданское дело застройщицы Р, по которому Определением (от 31 мая 2016 г. N 18-КГ16-48) Верховный суд РФ согласился с доводами собственника самовольного объекта.

О признании постройки самовольной и ее сносе

По инициативе администрации г. Сочи к Р был заявлен иск с вышеуказанными требованиями. Как установлено материалами дела, ответчице по договору аренды был предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, с целевым использованием — для индивидуального жилищного строительства. На данном земельном участке Р без соответствующего разрешения возвела трехэтажный жилой дом, который, по мнению истца, является самовольной постройкой и подлежит сносу. Истец также просит аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ответчика на указанный объект недвижимости.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 23 июня 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 сентября 2015 г., иск был удовлетворен. Р подала кассационную жалобу с просьбой об отмене обжалуемых судебных постановлений.

Проверив материалы дела, Судебная коллегия посчитала, что имеются основания для отмены апелляционного определения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что жилой дом, по поводу которого возник спор, возведен Р без получения необходимых разрешений, при этом ответчиком не предпринималось никаких мер для получения этих разрешений.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определила, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, в том числе без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает:

  • допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил,
  • создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

При рассмотрении дела судом установлено, что право собственности Р на трехэтажный жилой дом было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

ВС РФ установлено, что помимо ссылки на отсутствие разрешения на строительство, суды первой и апелляционной инстанций не указали иных оснований, по которым спорный объект недвижимости подлежит сносу, а ранее признанное право собственности прекращению.

При рассмотрении дела судом установлено и не оспаривалось сторонами, что земельный участок, на котором ответчиком возведен жилой дом, предназначен для индивидуального жилищного строительства, то есть постройка соответствует целевому назначению земельного участка, на котором находится.

Какие-либо данные о том, что жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за Р в установленном законом порядке, нарушает градостроительные, строительные, противопожарные, санитарные либо иные нормы и правила, создает угрозу для жизни или здоровья людей, судом при рассмотрении дела получены не были.

Заявленное представителем ответчика ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для решения указанных выше вопросов, которые требуют специальных познаний в области строительства, определением Лазаревского районного суда г. Сочи было оставлено без удовлетворения.

При таких обстоятельствах вывод суда о сносе объекта недвижимого имущества не основан на установленных судом обстоятельствах и не соответствует нормам материального права, вследствие чего не может быть признан законным и обоснованным. Таким образом, Судебная коллегия ВС РФ направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Выводы по рассмотренному делу:

  1. На основании норм действующего процессуального законодательства— стороны в процессе являются равными, доказательства не имеют заранее установленной силы и преимущества, таким образом, администрация, подавая иск о сносе должна была указывать все основания для признания спорного объекта самовольным, приводить все имеющиеся доводы и подтверждать их соответствующими доказательствами и не рассчитывать на то, что если иск подан органом власти, то он непременно будет удовлетворен без надлежащей подготовки к делу.

  2. Тот факт, что дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, не означает, что решение априори будет иным, ВС РФ указал на недостаточность доводов администрации. С учетом того, что Верховный суд РФ не оставил в силе ранее принятые судебные акты, но и не отменил их, это может означать на некое «указание на недочеты администрации при рассмотрении подобных исков».

Снос парковок

Рассмотрим для примера следующее решение — Центрального районного суда г. Сочи от 18.06.2018 г. по делу №2-1863/18.

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит суд обязать П своими силами и за свой счет произвести снос самовольных построек — навесов под индивидуальные парковочные места.

Согласно данным кадастрового паспорта от 10.08.2011 г. земельный участок расположен на землях населенного пункта и предназначен для строительства многоквартирного жилого дома. Многоквартирный жилой дом расположен по тому же адресу и был введен в эксплуатацию 25 июня 2009 года.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и был произведен кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового ЖК РФ.

Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу расположения спорных парковочных мест являются участниками общей долевой собственности на сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок.

В силу положений ст. ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, в результате возведения ответчиком на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, навесов для индивидуальных парковочных мест, размер общего имущества уменьшился на площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации индивидуальных парковочных мест, что нарушает права и охраняемые законом интересы других собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Разрешение на строительство навесов для индивидуальных парковочных мест ответчиком не получалось, равно как не было получено и согласие всех участников долевой собственности.

Кроме того, навесы для индивидуальных парковочных мест, принадлежащие ответчику, расположены в непосредственной близости с трансформаторной подстанцией с нарушением требований строительных норм и правил СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является в том числе другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Таким образом, спорное строение возведено без разрешения и отвода земельного участка под строительство, в нарушение требований СНиП 2.07.01-89, в отсутствие согласия всех собственников земельного участка, что не может не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд принял решение исковые требования к П удовлетворить, обязать П своими силами и за свой счет произвести снос самовольных построек — навесов под индивидуальные парковочные места.

Снос построек

На самом деле, даже изучая решение суда по конкретному делу, не совсем ясно, что суд подразумевает под постройкой, на деле это может быть как:

  • торговый ряд,
  • торговый павильон,
  • отдельно стоящий магазин,
  • гостиница,
  • отель (мини-отель),
  • дома под сдачу.

И только рассматривая дело по каким-то признакам можно судить о назначении спорного самовольного объекта.

Рассмотрим следующее гражданское дело Центрального районного суда г. Сочи от 18.06.2018 г. по делу № 2-2406/18 о сносе самовольной постройки.

Истец — администрация г. Сочи обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит признать возводимый ответчиком Д, объект капитального строительства, площадью застройки 300,72 кв.м., самовольным строением; обязать Д осуществить снос объекта капитального строительства, за свой счет.

В обоснование исковых требований указано, что на основании распоряжения о проведении внеплановой выездной проверки управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи  проведена проверка правомерности использования земельного участка, на предмет соблюдения обязательных требований к параметрам разрешенного строительства.

По результатам проведенной проверки установлено, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности на территории муниципального образования город-курорт Сочи , предоставленным департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи , указанный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-3 (среднеэтажная жилая застройка высотой до 22 метров).

На указанном земельном участке было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 290 кв.м., общей площадью 695,2 кв.м., с количеством этажей — 3, количеством подземных этажей — 1. 

В результате проверки установлено, что на указанном земельном участке возведен одноэтажный незавершенный строительством капитальный объект (возведен фундамент, часть стен, колонны, часть верхнего перекрытия первого этажа) площадью застройки 300,72 кв.м., что на 10,72 кв.м. превышает площадь застройки, указанную в разрешении на строительство. Отступ от лицевой границы участка (граница, примыкающая к улице)2,60 -2,73 м, при минимальном допустимом отступе в 3м для территориальной зоны «Ж-3». Таким образом, строительство указанного объекта выполнено с несоблюдением минимального отступа от границ участка.

Таким образом, возведение ответчиком с перечисленными нарушениями градостроительных норм, что является признаком самовольной постройки, установленным п.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи о сносе самовольно возведенной постройки.

Перечисленными действиями ответчик также нарушил требования пункта 1 статьи 263 ГК РФ, который гласит, что собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, при условии соблюдения градостроительных норм. Как видно из текста акта проверки ответчик при строительстве спорного здания допустил нарушения градостроительных норм.

Согласно пункту 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ для признания постройки самовольной достаточно установления одного из следующих признаков: здание, сооружение или другое строение возведены, созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведены, созданы без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ изложенной в определении N2318-О по буквальному смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ, содержащаяся в нем санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации.

В силу требований пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу лицом ее осуществившем либо за его счет.

Таким образом, суд решил исковое заявление администрации г. Сочи к Д о сносе самовольно возведенной постройки — удовлетворить, признать возводимый объект капитального строительства, площадью застройки 300,72 кв.м., самовольным строением и обязать Д осуществить снос  такого объекта за свой счет.

И таких подобных решений в районных судах г. Сочи очень много — только за период сентябрь— май 2018 г., дел о сносе именно построек — около 20, при этом необходимо учесть, что сюда не входит снос самовольных объектов ИЖС, гаражей, многоэтажных домов и иных конкретизированных объектов.

Снос строений в связи с многоэтажной застройкой

Обратимся к рассмотрению интересного дела о сносе существующих строений в связи с активной многоэтажной застройкой города — решение Хостинского районного суда г. Сочи от 22.09.2016 г. №2-1036/2016.

Общество обратилось первоначально в суд с иском к С, в котором просит суд признать жилой дом, литер А, самовольной постройкой и снести указанный объект, а также забор, расположенный на земельном участке Истца. В обоснование заявленных требований указало, что оно является собственником земельного участка площадью 1 000 кв. м. На указанном земельном участке Истцом ведется строительство многоквартирного жилого дома 12 этажей на основании разрешения на строительство от 29.09.2015 г. №, выданного Администрацией г. Сочи предыдущему собственнику земельного участка.

В результате выполнения топографических работ выяснилось, что смежным землепользователем — собственником земельного участка и находящегося на нем жилого дома — С. было допущено нарушение прав Истца. Указанное нарушение состоит в том, что забор Ответчика и его жилой дом частично находится в границах земельного участка Истца.

В ходе судебного разбирательства была проведена судебная комплексная строительно-техническая землеустроительная экспертиза.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с позицией, изложенной в п. 45 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав», иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Соседний земельный участок со спорным имеет смежную (общую) границу, что подтверждается экспертным заключением. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

«1. Имеется ли наложение на границы земельного участка площадью 1000 кв.м, забора смежного землепользователя земельного участка площадью 1112 кв.м, а также расположенных на нем построек (жилые дома, пристройки к ним и иные постройки различного назначения)? В случае наложения данных объектов на границы указанного земельного участка описать фактические границы этих объектов (строений), а также установить, кто является их собственником (правообладателем)?

2. Соответствует ли градостроительным и строительным нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам, а также Правилам землепользования и застройки, действующим в г. Сочи , строения, находящиеся на земельном участке площадью 1112 кв.м,? В случае наличия нарушений указать какие именно имеются нарушения и в отношении какого объекта, с указанием его собственника (правообладателя). 

3. Создают ли угрозу жизни и здоровью граждан, повреждению имущества граждан и юридических лиц постройки (строения), находящиеся на земельном участке площадью 1112 кв.м, в том числе с учетом их частичного нахождения в границах земельного участка площадью 1000 кв.м, (если это будет установлено)?

4. Имеется ли техническая возможность передвинуть забор вглубь земельного участка площадью 1112 кв.м, а также произвести частичный снос построек, находящихся на нем, таким образом, чтобы их расположение не нарушало права землепользования земельного участка площадью 1000 кв.м, а также соответствовало градостроительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам?

5. В правомерных ли границах располагается строящийся объект недвижимости 12-ти этажный жилой дом по отношению к смежному земельному участку и не создают ли угрозы жизни и здоровью граждан ведущиеся строительные работы при строительстве указанного дома?»

Согласно экспертному заключению сделаны следующие выводы:

1. Имеется наложение на границы земельного участка площадью 1000 кв.м, забора смежного землепользователя земельного участка площадью 1112 кв.м Площадь наложения составляет 17,1 кв.м.

Также имеется наложение расположенных на нем построек хозяйственного назначения лит. «Г20» и лит. «Г1», находящихся в фактическом пользовании С. Площадь наложения составляет 5,6 кв.м.

3. Двухэтажные каменные строения, находящиеся на земельном участке площадью 1112 кв.м, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, повреждению имущества, поскольку соответствуют требованиям СП 14.13330.2011 «Строительство в сейсмических районах», актуализированная редакция СНиП П-7-81*, а их местоположение соответствует противопожарным требованиям.

Одноэтажные деревянные строения, находящиеся на земельном участке площадью 1112 кв.м, частично расположенные в границах земельного участка площадью 1000 кв.м и создают угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку их местоположение не соответствует противопожарным требованиям.

4. Имеется техническая возможность передвинуть забор вглубь земельного участка площадью 1112 кв.м, но для этого потребуется произвести снос строений лит. «Г20», «Г1», «Г21», «Г», поскольку строения лит. «Г20», «Г1» частично расположены в границах земельного участка, а строения лит. «Г21», «Г» расположены на границе с вышеуказанным земельным участком.

5. По результатам проведенной инструментальной съемки контура строящегося жилого дома установлено, что объект недвижимости — 12-ти этажный жилой дом площадью застройки 402,8 кв.м расположен в границах земельного участка площадью 1000 кв.м Местоположение строящегося жилого дома соответствует требованиям градостроительных норм и правил и Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи , утвержденным решением Городского Собрания № 202 от 29.12.2009года, поскольку отступы от стен дома до границ с соседними земельными участками составляют более 5,0м

Строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Строительно-монтажные работы при возведении многоквартирного жилого дома уже завершены. Отделочные работы, а также работы по установке оконных блоков не создадут угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании данного экспертного заключения суд пришел к следующему выводу.

Согласно ст.60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос . Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Нежилые строения лит. «Г1», «Г21», «Г», «Г20», принадлежащие ответчикам расположены на земельном участке, с нарушением санитарных норм, противопожарных требований и иных требований действующего законодательства РФ, и создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также угрозу повреждения и уничтожения имуществу истцов. Учитывая изложенное, нежилые строения лит. «Г1», «Г21», «Г», «Г20», принадлежащие ответчикам могут быть признаны самовольными строениями.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении указанных хозяйственных построек, суд полагает, что следует учитывать положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. Снос постройки является крайней мерой, применяемой только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан. В данном случае, в условиях наличия доказательств в подтверждение вышеуказанных обстоятельств, учитывая заключение судебной экспертизы, имеются все основания для сноса спорных объектов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части обязании ответчиков перенести забор вглубь их земельного участка, а также признании нежилых строений лит. «Г1», «Г21», «Г», «Г20» самовольными постройками, подлежащими сносу

Снос незавершенных строительством объектов

Рассматривая незавершенные строительством объекты как самовольные и подлежащие сносу, именно в рамках самовольных объектов Сочи, признанных таковыми в судебном и/или административном порядке, понятно, что их назначение бывает разное — жилые и нежилые объекты коммерческого и потребительского назначения, ИЖС, многоквартирные дома. Самыми «громкими» объектами являются, конечно, многоквартирные дома. Обратимся к рассмотрению гражданского дела такого объекта незавершенного строительства— решение Адлерского районного суда от 18.09.2018 г. №2-2750/2018.

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к ответчикам о сносе самовольно возведенной постройки. В обоснование исковых требований указано, что на основании распоряжения управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи была проведена внеплановая выездная проверка на предмет соблюдения земельного законодательства при использовании земельного участка ответчиков. По результатам проведенной проверки установлено, что земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику, имеет площадь 551 кв.м, разрешенное использование — многоквартирный жилой дом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный участок находится в территориальной зоне «ОЦ 1», которая в соответствии с пунктом 8.2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (утв. Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 года) является жилой и общественно-деловой зоной. 

В соответствии с таблицей 11 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи для данной территориальной зоны в числе прочего установлены следующие параметры разрешённого строительства объектов капитального строительства: максимальная высота здания до конька крыши — 12 м, максимальный коэффициент застройки 40%, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м., минимальный процент озеленения — 30%, максимальная высота ограждения — 2м., максимальная высота ограждения -2м, коэффициент использования территории (КИТ)— 0,6%.

Администрацией города Сочи ответчику выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома с параметрами: общая площадь 216,80 кв.м., площадь застройки 85 кв.м., количество этажей — 3, высота — 9,85 м.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на рассматриваемом земельном участке расположено здание — многоквартирный дом, площадью 1324,2 кв.м., этажностью — 3.

В ходе проверки установлено, что ответчиком данный земельный участок частично огорожен, в фактических границах проверяемого земельного участка расположен четырехэтажный капитальный объект незавершенного строительства, с возведенными конструкциями пятого этажа, ориентировочной площадью застройки 500 кв.м.

Ответчику администрацией не выдавалось разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Анализ полученных в результате проверки сведений показал, что ответчиком при строительстве объекта недвижимости были допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил, а именно в разрешение на строительство этажей разрешённому к строительству объекту составляет 3 этажа, а возводимый капитальный объект в стадии возведения конструкций пятого этажа. Также превышена площадь застройки, которая в соответствии с разрешением на строительство составляет 85 кв.м., но на момент проверки составила 500 кв.м. Таким образом, ответчик при строительстве спорного объекта недвижимости превысил разрешённое количество этажей и площадь застройки, чем нарушил требования Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи .

Ответчиком нарушен максимальный коэффициент застройки. Согласно пункту 1.1. Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Сочи коэффициент застройки — это часть территории земельного участка, которая занята зданиями, строениями, сооружениями. Таблицей ПЗЗ для территориальной зоны установлен максимальный коэффициент застройки равный 40 % от площади земельного участка. Учитывая, что площадь застройки капитального объекта недвижимости составляет 500 кв.м, а площадь земельного участка 551 кв.м, то фактически коэффициент застройки участка составляет 90,7 ((500 кв.м / 551 кв.м) х 100%), что на 50,7 % больше максимального процента застройки участка, установленного ПЗЗ.

Также ответчиком указанными действиями нарушен коэффициент использования территории. Учитывая, что площадь застройки капитального объекта недвижимости составляет 500 кв.м., а площадь земельного участка 551 кв.м, то фактически коэффициент использования территории составляет 3,6% ((500кв.м х 4 этажа) / 551 кв.м.), что на 3% больше максимального процента коэффициент использования территории, установленного ПЗЗ.

Также, необходимо принять во внимание тот факт, что указанной самовольной постройкой грубо нарушены права муниципального образования города-курорта Сочи , а именно право на нормальное осуществление деятельности по градостроительному зонированию, так как в первую очередь спорное строение возведено с нарушением ПЗЗ.

Кроме того, спорным строением нарушены права неопределенного круга лиц, так как правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи были приняты с проведением общественных (публичных) слушаний, где граждане выражали свое волеизъявление относительно параметров градостроительных регламентов соответствующей территориальной зоны, в которой расположен земельный участок ответчиков.

Ответчик обратилась в суд с исковым заявлением о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии. В обоснование встречных исковых требований указала, что она является собственником земельного участка. В установленном законом порядке администрацией города Сочи был подготовлен градостроительный план земельного участка, Администрацией города Сочи  было выдано разрешение на строительство жилого дома.  При строительстве объекта недвижимого имущества ответчик отступила от проектной документации в части увеличения этажности и общей площади строения, кроме того, было изменено назначение объекта недвижимого имущества. Согласно данным технического паспорта, в результате реконструкции возведен многоквартирный жилой дом. В связи с тем, что возведенное строение соответствует строительным нормам и правилам, просила суд признать за ней право собственности на многоквартирный жилой дом площадью всех частей здания 2710,4 кв.м., общая площадь квартир здания 2212,5 кв.м., в том числе жилая площадь 2195,5 кв.м., площадь мест общего пользования 348,6 кв.м., площадь вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд) 149,3 кв.м., количество этажей 6, обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести кадастровый учет изменений характеристик объекта с кадастровым номером здания ( многоквартирный дом и зарегистрировать за ответчиком право собственности на квартиры и помещения, расположенные в нем. 

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования администрации города Сочи  о сносе самовольно возведенной постройки обоснованы и подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ответчика о сохранении объекта в реконструированном состоянии не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Пункт 2 ст. 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос , разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Факт реконструкции подтверждается техническим паспортом на здание — многоквартирный дом, согласно которого площадь всех частей здания составляет 2710,4 кв.м., общая площадь квартир 2212,5 кв.м., в том числе жилая площадь 2195,5 кв.м., площадь мест общего пользования 348,6 кв.м., площадь балконов, лоджий, террас 149,3 кв.м., этажность 6.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статьей 222 часть 1 ГК РФ, определены признаки, по которым строение может быть признано самовольным. К ним относятся: возведение строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В судебном заседании установлено, что, осуществляя реконструкцию объекта капитального строительства, ФИО нарушила положения ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие необходимость получения разрешения не только на строительство, но и на реконструкцию объектов недвижимости.

На основании положений ст.1 п.10 Градостроительного кодекса Краснодарского края под существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил понимают несоответствие параметров объектов капитального строительства, требованиям градостроительных и строительных нормативов, создающее угрозу причинения ущерба правам, законным интересам, имуществу, здоровью граждан, а так же имуществу, правам законным интересам юридических лиц.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие обращение ответчиков в администрацию г. Сочи для легализации реконструкции объекта недвижимости. Наличие технического паспорта на объект недвижимости не может свидетельствовать о намерениях собственника узаконить реконструкцию в предусмотренном законодательством РФ административном порядке. 

На основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, суд пришел к выводу, что истцом по встречному иску не приведено достаточных оснований для удовлетворения искового заявления о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости. 

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о сносе самовольной постройки и отказе заявленных требований ответчика — признать железобетонные конструкции фундамента площадью застройки 500 кв. м., возведенной на земельном участке площадью 551 кв.м., самовольным строением, обязать ответчика осуществить снос , капитального объекта недвижимости.

Мораторий на снос

Некоторые эксперты заявляют, что в Государственную Думу ФС РФ намереваются направить предложению по введению моратория на снос многоквартирных самовольно возведенных домов в ГК Сочи.

На законных основаниях под снос идут многоквартирные дома, которые заселенны людьми. Естественно, их владельцам, считающим себя добросовестными приобретателями, такая ситуация не может нравиться: вложить немалые средства в строительство и в итоге остаться и без денег, и без квартиры никому не хочется.

Существует мнения, что некоторые такие дома были возведены незаконно, потом «узаконены» через суд, а сейчас суд, вроде как, вновь, опираясь на действующее законодательство, признает такой объект самостроем и выносит новое решение снести. Это очень не похоже на правду, поскольку нет оснований и законодательно установленных процессуальных возможностей пересматривать вступившее в законную силу решение на уровне того же суда. Такие заявления о «двойном узаконивании», не подтверждены фактами, возможно, там было что-то иное в качестве основания для «узаконивания».

Инициатор подобного моратория — участник рабочей группы Госдумы ФС РФ по защите прав обманутых дольщиков, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор считает, что отсрочка сноса поможет провести оценку объектов и не оставить людей без жилья.

«Мы сейчас пытаемся предложить мораторий временный на снос таких домов (признанных впоследствии самостроями), для того, чтобы действительно не спешить, а дать оценку на федеральном уровне таким объектам для того, чтобы защитить людей. [Инициатива — прм.ред.] разрабатывается. Мы сейчас формируем это предложение на базе центра, на базе наших экспертных рабочих групп, дальше будем направлять в Госдуму, в правительство», — цитирует Моора ТАСС.

Ранее губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев сообщал, что порядка 30% жителей региона, купивших жилье по договору долевого строительства, живут в самостроях. После инициации властями сноса таких объектов, в 2018 году снесли 372 таких строения включая 101 в Краснодаре и 152 в Сочи. Несмотря на то, что часть строений ранее была узаконена, по новым решениям судов они подлежат сносу.

По словам Моора, чтобы ввести правовой механизм, необходимо обосновать инициативу и собрать примеры изменения судами своих решений о сносе узаконенной постройки. А пока столкнувшиеся с такой проблемой жителям предлагают обращаться с коллективными письмами в прокуратуру Краснодарского края.

Основной функцией Прокуратуры, конечно, является надзор за законностью, но не за принятыми и вступившими в силу решениями судов. Для это существует иной механизм — обжалование, пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам. Поэтому очень интересно будет узнать чем же закончатся жалобы нерадивых дольщиков в прокуратуру.

Как считает депутат Госдумы ФС РФ, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский, «индивидуально каждый объект должен оцениваться с точки зрения несущих конструкций».

«Первый показатель, на мой взгляд, — это его состояние. Если объект в нормальном состоянии не противоречит градостроительным нормам в муниципалитете, не несет угрозу жизни и здоровью людей и не обременен правами третьих лиц, — такие объекты должны вводиться.

По предварительным данным, в Сочи всего должно быть снесено более 500 самовольных объектов, 54 из которых — многоквартирные дома, признанные судами незаконными. За сложившейся в городе ситуацией следит заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин, который считает, что власти должны включиться в решение проблемы и не допустить того, чтобы люди остались без жилья.