«От сумы да от тюрьмы, — как говорит русская пословица, — не зарекайся». Вопрос привлечения к уголовной ответственности, как это не прискорбно звучит, может коснуться каждого. Печальное событие может случиться и с близкими родственниками. Целью наказания согласно уголовному законодательству России является восстановление социальной справедливости.
И вот, кода социальная справедливость восстановлена, осужденный выходит на свободу. На свободе осужденный начинать вновь обустраивать свою жизнь, искать работу. И, кончено, остро становится вопрос наличия места проживания. Может случиться, что к моменту освобождения в квартире, в которой проживал осужденный, уже проживают другие люди. Сроки осуждения могут быть длительными, за это время умирают родственники осужденных. Не имея возможности заявить о праве на наследование, осужденные лишаются квартир, в которых проживали с детства, в которых жили их родители. Часто такие лица не имеют ни материальных возможностей вести судебные тяжбы за право на жилплощадь, ни моральных, оставшись один на один со своей бедой.
Есть и обратная сторона проблемы. Это права новых жильцов таких квартир. Обнаружить, что право на проживание в квартире, которую ты приобрел или получил по договору социального найма имеет лицо, освободившееся из мест лишения свободы, не станет приятным сюрпризом для собственников и нанимателей.
С точки зрения законодательства и судебной практики важно сохранять баланс между правами осужденных на жилье и правами добросовестных собственников и нанимателей на «юридическую чистоту» жилплощади. Гарантировать 100 %-ную чистоту сделки купли-продажи недвижимости не может сегодня ни один юрист или нотариус. Кроме того, наследие советского прошлого породило большое количество жилищных споров по нарушениям прав граждан при приватизации квартир.
В соответствии с п. 1 ст. 40 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Декларативная норма. Вместе с ней в России удовлетворяются сотни исков о выселении.
В соответствии с п. 4 ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Ст. 10 ЖК РФ регламентирует основания возникновения жилищных прав и обязанностей, относя к таковым, в частности: договоры и иные сделки, акты государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей, судебные решения установивших жилищные права и обязанности, приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом и др.
Если квартира (доля в квартире) принадлежали осужденному на праве собственности, оставить такого осужденного без жилья будет проблематично. Сложнее обстоит дело, если жилое помещение предоставлялось осужденному и членам его семьи по договору социального найма.
В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
Так, Уссурийский районный суд Приморского края, рассмотрев гражданское дело по иску Н. к П. о признании утратившим право пользования жилым помещением, в удовлетворении исковых требований отказал. В обоснование своих требований Истец указала, что является собственником жилого помещения, в указанной квартире в качестве члена семьи истицы был зарегистрирован и вселен ответчик П. Ответчик выехал из спорной квартиры, в которой с данного времени больше не проживал, коммунальные услуги не оплачивал. Ответчик препятствий в пользовании жилым помещением не имел, договор найма с ним не заключался, ответчик осужден к лишению свободы, содержится в ФКУ. Наличие регистрации ответчика создает препятствия истице при продаже квартиры. Мотивируя свое решение, суд указал, что часть 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Весте с тем, в соответствии со ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации спорного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Судом учитывается, что ответчик был вселен в спорное жилое помещение в с соблюдением требований жилищного законодательства. Истицей право собственности на квартиру было приобретено на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан, следовательно, ответчик, будучи зарегистрированным на дату приватизации, и не принявшей в ней участие, в силу закона приобрел бессрочное право пользования приватизированной квартирой.
Несмотря на то, что основная волна приватизационных мероприятий жилого фонда уже прошла, и по сей день в судах рассматриваются споры по нарушениям жилищных прав граждан при приватизации.
Так, в Республике Татарстан, в Набережночелнинском городском суде рассматривался спор о выселении лиц из квартиры. Новый собственник приобрел жилье с зарегистрированными в ней лицами (бывшими членами семьи собственника). При этом, сами проживающие не знали о том, что квартира продана новому лицу. В соответствии с договором на передачу жилого помещения в собственность граждан право на приватизацию квартиры реализовал бывший муж и отец проживающих. При этом остальные члены семьи последнего (Ответчика) от права приватизации отказались, о чем свидетельствовало их заявление. Бывшие муж и жена при разводе добровольно договорились о том, что квартира остается жене и детям. В дальнейшем бывший муж был привлечен к уголовной ответственности, с семьей больше связь не поддерживал, переехал в другой город. И оттуда продал квартиру, которая де-юре оставалась в его единоличной собственности. Новый собственник подал исковое заявление о выселении. Примечательно, что суд первой инстанции удовлетворил исковое заявление.
Решением Набережночелнинского городского суда от 09 октября 2018 года по делу № 2-8769/2018 иск о выселении был удовлетворен. Суд указал, что в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
На основании статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Истец не является бывшим членом семьи ответчиков, никогда совместно квартирой они не пользовались, условий о приватизации квартиры с сохранением право пользования квартирой он не устанавливал, и не исходил от этого, автоматически на нового собственника эти обязательства не переходят, так как отношения приватизации и отношения по договору купли-продажи регулируются разными отраслями права, в силу чего действие Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №14 от 02 июля 2009 года и положения Конституционного Суда Российской Федерации от 02 июля 2013 года №1033 на ответчиков не распространяются.
Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда не согласился. Указав, что Согласно определению Конституционного суда Российской Федерации от 02.07.2013 .№ 1033-0, бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении при его приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного пользования данным жилым помещением и осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным законодательством; гражданам, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, предоставляется право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними, и право требовать устранения нарушений своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника такого помещения (пункты 1 и 3 статьи 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации; статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; часть 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации). Таким образом судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у суда первой инстанции правовых оснований для удовлетворения иска приобретшего квартиру Истца, поскольку ответчики, отказавшись от приватизации этого жилого помещения, имеют право бессрочного пользования данной квартирой.
Указанная проблема обостряется тем, что нет возможности гарантированно удостовериться перед покупкой квартиры, что никто не имеет право в ней проживать. Информацию о лицах, отказавшихся от приватизации и имеющих право проживать в квартире можно узнать только от самого Продавца. Такие лица могут быть не зарегистрированы в ней, информации о них нет в данных Росреестра. Таким образом, при покупке квартиры важно обязательно запросить справку о зарегистрированных в приобретаемой квартире лицах. Желательно воочию убедиться в их наличии в квартире и поинтересоваться их судьбой. В приведенном выше примере, если бы новый собственник лично познакомился с проживающими в квартире гражданами, то наверняка бы узнал о том, что выписываться они и не собирались. Важно запросить выписку из Росреестра на объект недвижимости. Благо такую выписку, зная адрес, может заказать любое лицо, в том числе потенциальный приобретатель квартиры. Удостовериться нет ли на квартире обременений. В частности, имеется практика, что лица, отказавшиеся в свое время от приватизации, могут направить соответствующее заявление в Росреестр о внесении указанных данных и тогда информация о них будет отражаться в выписке. Важно посмотреть историю сделок с приобретаемой квартирой, фамилии собственников. Также можно набрать на сайте районного суда, в котором расположена квартира, данные собственников (бывших собственников квартиры) и проверить были ли какие-либо судебные тяжбы по поводу приобретаемого имущества. Много ли исков, с участием продавцов рассматривалось судом, каков характер этих споров.
Рассматривая жалобу Маленкина С.С. по оспариванию конституционности положений Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 года N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах территории Российской Федерации», которыми определены основания для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства (статья 7), и Федерального закона от 31 декабря 2014 года N 525-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», которым осуждение к лишению свободы или принудительным работам на основании вступившего в законную силу приговора суда исключено из числа оснований для снятия гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства (пункт 3 статьи 1) Конституционный Суд Российской Федерации указал, что согласно статье 27 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и, согласно части второй статьи 3 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.
Вместе с тем, как следует из представленных судебных постановлений, суды как при обжаловании С.С. Маленкиным действий по снятию его с регистрационного учета по месту жительства, так и при обжаловании им отказа в восстановлении его на регистрационном учете по месту жительства, указали на то, что снятие его с регистрационного учета по месту жительства не влечет утраты им права пользования жилым помещением.
Однако, такой подход, когда лица право проживать имеют, но эта информация нигде не зарегистрирована несет опасность в том, что третьи лица узнать о таких гражданах не смогут.
Бывают случаи, когда родственники осужденного умерли, а право на наследование имущества в установленные законом сроки осужденный по понятным причинам не реализовал. В таком случае, осужденный может ходатайствовать о восстановлении срока на принятие наследства.
Таким образом, в случае, если квартира находилась у осужденного в собственности, реализовать такую недвижимость можно только с участием собственника. При найме, лицо, осужденное к лишению свободы, не утрачивает право на жилое помещение в течение периода отбывания наказания. Его отсутствие признается вынужденным и не зависит от его волеизъявления. С точки зрения приобретателей недвижимости лучшим вариантом будет лично осмотреть квартиру, посмотреть кто в ней проживает, сравнить эту информацию с данными о зарегистрированных лицах, запросить соответствующую справку, поинтересоваться судьбой прописанных лиц, запросить выписку на квартиру в органах Росреестра, посмотреть на сайте судов общей юрисдикцию по фамилиям собственников информацию о наличии судебных делопроизводств с их участием, ознакомиться с сущностью споров.