Законопроект о запрете изъятия приватизированной недвижимости у добросовестного приобретателя вносит изменения в статью 302 ГК РФ. Он создает дополнительные гарантии для добросовестных участников сделок купли-продажи недвижимости. Защищает конституционное право граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ).
Понятие добросовестного приобретателя закреплено в статье 302 ГК РФ. Это гражданин, который приобрел на возмездной основе имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При этом добросовестный покупатель не знал и не мог знать, что у продавца нет прав на совершение сделки купли-продажи.
В настоящее время права добросовестного приобретателя в достаточной степени не защищены. В ряде случаев собственник имущества вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, даже если покупатель надлежащим образом оформил сделку купли-продажи недвижимости, проверил правоустанавливающие документы и внес полную оплату. Так, в соответствии со статьей 302 ГК РФ собственник имущества вправе истребовать его от добросовестного покупателя, если докажет, что имущество:
— Утеряно;
— Похищено;
— Выбыло из его владения помимо его воли.
Если имущество было утеряно лицом, которому собственник передал его во владение, было похищено у такого лица или выбыло из его владения помимо воли, оно также истребуется в пользу собственника.
Если сделка с недобросовестным продавцом была безвозмездной, собственник во всех случаях вправе истребовать данное имущество.
Законопроект лишает государственные органы и органы местного самоуправления права изымать через суд у добросовестных приобретателей приватизированное жилье. В том числе жилье, приобретенное на безвозмездной основе – в порядке дарения, наследования. Законопроект имеет две отличительные особенности. Во-первых, он устанавливает запрет на изъятие у добросовестных покупателей любого жилья, а не только единственного. Во-вторых, он лишает органы публичной власти права заявлять иск против добросовестного приобретателя на том основании, что имущество выбыло из их собственности помимо их воли.
Данные законодательные поправки актуальны. В настоящее время в судебной практике складывается следующая тенденция: суды при разрешении споров об истребовании приватизированного жилья выступают на стороне государственных органов. Схема доказывания во всех спорах является однотипной. Суды признают недействительной сделку по приватизации квартиры и заключенный на ее основании договор купли-продажи. Принимают решение об истребовании приватизированного имущества, аннулируют в ЕГРН запись о праве собственности на квартиру, выселяют из нее покупателей. Такие последствия наступают даже в тех случаях, если суды констатируют добросовестность приобретателя. При доказывании одним из ключевых аргументов государственных органов в спорах об истребовании имущества является довод о том, что имущество выбыло из их собственности помимо их воли.
Нарушение порядка приватизации – основание признания сделки по покупке квартиры недействительной и изъятия квартиры
Практика показывает, если суд устанавливает, что порядок приватизации квартиры был нарушен, он признает недействительными договор передачи жилого помещения в собственность и договор купли-продажи квартиры и применяет последствия недействительности сделки – прекращает право собственности, выселяет покупателя из жилого помещения и возвращает квартиру в государственную собственность.
При разрешении споров суды руководствуются статьей 302 ГК РФ. Юридическое значение имеют способ выбытия недвижимости из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества покупателем. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его собственности помимо воли (постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.03 № 6-П, п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10).
Московский городской суд в апелляционном определении от 22.03.18 по делу № 33-10336/2018 установил, что сделка по приватизации квартиры была совершена с нарушением требований действующего законодательства: договор передачи квартиры в собственность был заключен без согласия всех зарегистрированных в квартире лиц. На основании чего сделал вывод, что заключенный впоследствии договор купли-продажи также является недействительным, продавец не являлся надлежащим собственником спорного жилого помещения, не имел права на отчуждение квартиры. Прекратил права покупателей на спорное жилое помещение, выселил их из квартиры и снял с регистрационного учета. При этом суд отклонил довод покупателей о том, что они являются добросовестными приобретателями: приобрели квартиру на возмездной основе, при покупке проверили правоустанавливающие документы, в которых какие-либо обременения отсутствовали, вследствие чего не имели оснований сомневаться в законности сделки.
В другом деле Московский городской суд подтвердил, что приобретатель квартиры является добросовестным, однако все равно признал недействительным договор безвозмездной передачи имущества, договор купли-продажи квартиры, аннулировал в государственном реестре запись о праве собственности на квартиры. При принятии решения суд руководствовался буквальным толкованием пункта 1 статьи 302 ГК РФ: собственник всегда вправе истребовать от добросовестного приобретателя имущество, выбывшее из его владения помимо его воли (апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.15 по делу № 33-23302). В данном деле суд также установил нарушение порядка приватизации квартиры. Признал договор приватизации недействительным, так как при его заключении не было получено согласие ответственного квартиросъемщика, заключившего договор социального найма спорной квартиры.
Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 28.04.16 по делу № 33-7344/2016 также констатировал добросовестность покупателей квартиры. Однако установил нарушения при передаче жилья в собственность – отсутствие согласия на приватизацию всех проживающих в квартире лиц. Признал сделку по приватизации и последующий договор купли-продажи недействительными, изъял квартиру в собственность города. Интересно, что в апелляционном определении суд подчеркнул, что запись в государственном реестре о праве собственности продавца на квартиру не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Еще одним основанием признания сделки по приватизации квартиры недействительной является подписание договора передачи квартиры в собственность на основании ничтожной доверенности.
Московский городской суд в апелляционном определении от 28.07.17 по делу № 33-16890 установил, что от имени нанимателя договор передачи квартиры в собственность подписал его представитель по доверенности, которая была оформлена после смерти нанимателя, то есть по ничтожной доверенности. Как следствие, суд признал все последующие сделки с данной квартирой недействительными. При этом суд подчеркнул, что покупатель не является добросовестным приобретателем, так как при жизни наниматель квартиры договор передачи в собственность не заключал, своей воли по передаче права собственности не выражал. Квартира выбыла фактически из собственности города помимо его воли.
Требования об изъятии приватизированной квартиры удовлетворению не подлежат, если сделка купли-продажи зарегистрирована и не оспорена уполномоченным органом на момент ее совершения
В ряде случаев суд защищает добросовестного покупателя и отказывает в удовлетворении исковых требований органов публичной власти об истребовании приватизированной квартиры.
Один из интересных примеров — апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.19 по делу № 33-13013. В данном деле суд защитил добросовестного приобретателя, признал незаконным истребование жилого помещения. Подчеркнул, что покупатель при приобретении спорной квартиры предпринял все доступные меры предосторожности и осмотрительности:
— Проверил правоустанавливающие документы на квартиру, в том числе решение суда о признании за первым собственником права собственности на спорное жилое помещение, факт вступления решения в законную силу и его регистрацию Росреестром.
— Установил отсутствие споров, обременений в отношении квартиры со стороны третьих лиц.
— Установил факт регистрации продавца по месту жительства по адресу спорной квартиры.
Дополнительными аргументами, подтверждающими добросовестность покупателя, стали доводы о том, что все документы на квартиру имели признаки подлинности, спорная сделка была зарегистрирована Росреестром. Защищая права добросовестного покупателя, суд подчеркнул, что уполномоченный орган власти при осуществлении контрольных функции в отношении жилищного фонда Москвы своевременно не оформил свое право собственности на спорное имущество, не оспорил сделки с квартирой на момент их совершения и в течение длительного времени после их совершения. Московский городской суд установил, что покупатель не знал и не мог знать, что приобретает жилье у лица, не имеющего право его отчуждать. Покупатель, действуя добросовестно, исполнил свои обязательства по договору, оплатил стоимость квартиры, вселился в жилое помещение, зарегистрировался по адресу спорной квартиры, продолжает в ней проживать и нести расходы по содержанию.
Данное дело – пример реализации в российской правовой действительности положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 г., выводов, сформулированных Европейским судом по правам человека. А также пример того, как на практике будут действовать поправки в гражданское законодательство, устанавливающие запрет изъятия приватизированного жилья у добросовестных покупателей.
Так, Европейский суд по правам человека в постановлении по жалобе № 63508/11 "Поняева и другие против России" (вынесено 17.11.16, вступило в силу 24.04.17) в споре об истребовании жилья встал на сторону добросовестных покупателей. Суд подчеркнул, что при наличии большого количества управляющих органов, предоставивших разрешение на передачу права собственности на квартиру, в обязанности добросовестных покупателей не входит оценка рисков по сделке. Именно регистрирующие органы должны обеспечить надлежащую экспертную оценку в отношении законности операций с приватизированным жильем и проверить наличие противоречащих интересов при совершении сделки. Европейский суд по правам человека, защищая права добросовестного покупателя, презюмировал, что ошибки или упущения со стороны органов государственной власти должны толковаться в пользу потерпевших лиц. Все риски по сделке должно нести государство (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.17).
Аналогичные выводы сформулировал Конституционный Суд РФ в постановлении от 22.06.17 № 16-П. В пункте 4.1 указанного постановления суд подчеркнул, что при разрешении споров по искам публично-правовых образований об истребовании приватизированного жилья необходимо обеспечивать баланс конституционно значимых интересов. Поэтому в данной категории дел возможно иное распределение неблагоприятных последствий для собственника и добросовестного приобретателя. Бездействие государственного органа как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия квартиры из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц. Конституционный Суд РФ подчеркнул, что в спорах об истребовании приватизированного жилья риск неблагоприятных последствий должен нести государственный орган. В данном случае недопустима защита имущественных интересов государства за счет ущемления интересов добросовестного покупателя — гражданина, который возмездно приобрел жилое помещение. Суд подчеркнул, факт регистрации сделки купли-продажи подтверждает ее законность. Проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества невозможна. Такую проверку может провести только регистрирующий орган, так как он имеет соответствующие полномочия (п. 4.2 постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.17 № 16-П).
Главная задача – создание механизма защиты прав добросовестного приобретателя
Анализ законодательства и судебной практики показывает, действующая на данный момент система государственной регистрации прав на недвижимость не обеспечивает в полной мере защиту прав добросовестного покупателя. Поэтому порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью необходимо совершенствовать. Принятие законопроекта о запрете изъятия приватизированного жилья у добросовестного приобретателя – это один из этапов в развитии системы государственной регистрации прав на недвижимость. Но принятие данного законопроекта означает необходимость параллельной разработки действенного механизма его практической реализации, разработки способов защиты прав добросовестного покупателя.
Во-первых, необходимо учитывать особый субъектный состав споров по искам об истребовании приватизированного жилья. Истец – это всегда орган государственной власти, который в силу своего правового статуса имеет контрольные функции, возможность влиять на регистрационные действия с объектом недвижимости. А также имеет возможность «отслеживать» судьбу приватизированных квартир. Очевидно, разрешая споры, суды должны проверять не только добросовестность покупателя, но и добросовестность истца.
Во-вторых, необходимо совершенствовать механизм правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию. При регистрации сделки уполномоченный орган должен детально проверять ее юридическую «чистоту», исследовать историю перехода прав на квартиру. В настоящее время согласно подпункту 13 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор проверяет сделку на предмет наличия оснований ее ничтожности по формальным признакам, не проводит полную правовую экспертизу правоустанавливающих документов.
В-третьих, в целях защиты прав добросовестного приобретателя необходимо уделять больше внимания вопросу размещения сведений в ЕГРН. В настоящее время согласно пункту 7 статьи 62 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» выписка из ЕГРН содержит следующие сведения об объекте недвижимости: его описание, зарегистрированные права на объект недвижимости и ограничения прав, информацию об обременениях, сведения о существующих на момент выдачи выписки судебных спорах в отношении данного объекта недвижимости, информацию о запрете проведения регистрационных действий без личного участия правообладателя или его законного представителя, о наличии поступивших заявлений о совершении сделок в отношении объекта. Возможно, в целях создания дополнительных гарантий прав добросовестного покупателя данный перечень сведений целесообразно дополнить информацией о всех переходах права собственности на объект, сведениями об основании приобретения прав на объект недвижимости первым собственником.
Таким образом, эффективной гарантией соблюдения баланса частных и публичных интересов при разрешении споров по искам органов власти об изъятии приватизированного жилья и защите прав добросовестного приобретателя является законодательство, устанавливающее действенный механизм защиты интересов добросовестных покупателей недвижимости, в том числе алгоритм доказывания проявления должной осмотрительности при заключении сделок купли-продажи и открытые ресурсы для получения соответствующих сведений.