Ищи ветра в поле — агентство уже переехало

Дмитрий Лесняк, юрист Общества защиты прав потребителей.

Корр.: Дмитрий Андреевич, расскажите, пожалуйста, о наиболее типичных схемах мошенничества при сделках с недвижимостью.

— Если речь идет о купле-продаже недвижимости, то самые распространенные мошеннические схемы — это реализация жилья с обременением либо лицом, не имеющим полномочий на распоряжение им. Обычно в таких ситуациях потенциальный покупатель общается только с агентством, с ним же заключает договор, о личности продавца свидетельствует в лучшем случае ксерокопия его паспорта. Закончиться все может тем, что вы получите объект с правом пожизненного проживания в нем кого-то из членов семьи бывшего собственника либо с правами на него третьих лиц, наследников, оспаривающих право собственности.

При найме жилого помещения вам может быть предложено заключить договор не напрямую с собственником, а с агентом. Это тревожный звоночек. Агент выдаст вам красивый текст договора, вы его подпишете и внесете предоплату, а через некоторое время — при попытке попасть в снятую квартиру — столкнетесь с ее владельцем, который очень удивится и сообщит, что он видит вас впервые, ничего не знает про агента, а сдавать квартиру вообще не планировал. Как говорится, ищи ветра в поле — агентство уже сменило название и переехало, его новый адрес неизвестен.

Еще одна распространенная ситуация: агент при встрече говорит, что нужно немедленно внести аванс, после чего можно будет посмотреть прекрасный вариант. Разумеется, близко к центру и за смешные деньги. Вы платите, и тут же выясняется, что потенциальный наймодатель сейчас недоступен по телефону, в квартире отсутствует, — агент предлагает вам «подозваниваться». Мол, люди взрослые, сами разберетесь… Через некоторое время становится очевидно, что это обман, вы начинаете читать договор, а там написано, что агентство предоставляет некие консультационные услуги — и ничего больше. Консультационные услуги оказаны, оснований для претензий нет.

Вообще, договоры с агентами нужно читать очень внимательно. Однажды я столкнулся с такой ситуацией: агентство взяло у потенциального покупателя квартиры деньги, сумма была равна полной стоимости объекта, взамен гражданин получил документ под названием «гарантийное обязательство». В тексте обязательства не было никакого упоминания о приеме денег, но было указано, что в случае, если сделка не будет заключена, агент должен будет вернуть покупателю некую сумму. Она была равна фактически принятой.

Сделка действительно сорвалась, покупатель получил назад свой авансовый платеж, но вот какой нюанс: риэлтор выступал не агентом, а гарантом сделки. Покупатель не смог рассчитывать ни на какую неустойку.

Корр.: Как понять, что имеешь дело с мошенниками?

— Как я уже сказал, первый признак мошенничества — отсутствие возможности лично пообщаться с продавцом или наймодателем. Это сразу должно вызвать у вас опасения. Но даже личного контакта недостаточно для уверенности в благих намерениях контрагентов.

Однажды некий гражданин, назовем его М., решил снять квартиру, позвонил по объявлению, встретился с агентом, и тот повез его на объект. В квартире присутствовал хозяин, договор найма был заключен немедленно, гражданин М. заплатил аванс за два месяца и стал готовиться к переезду. Однако очень быстро выяснилось, что и агент, и собственник были ненастоящими — их изображали бывшие арендаторы этой квартиры. Они как раз съезжали и решили таким замысловатым образом подзаработать. Следственные мероприятия ни к чему не привели, найти «актеров» не удалось, гражданин М. потерял свои деньги.

Помните, что продавец или наймодатель должны представить вам документы, подтверждающие их право на распоряжение объектом. Это свидетельство о праве собственности либо — если речь идет о поднайме жилья, находящегося в собственности органов местного самоуправления, — договор с муниципалитетом или ордер.

Всегда настаивайте на ознакомлении с подлинниками правоустанавливающих документов. Если вам показывают не оригиналы, а красивые цветные ксерокопии, это может свидетельствовать о том, что с документами не все чисто.

Корр.: Нужно ли заверять договор купли-продажи жилого помещения у нотариуса?

— Договор купли-продажи жилого помещения не подлежит обязательному нотариальному заверению, может заключаться в простой письменной форме. Но для любой добросовестно действующей стороны сделки нотариальное заверение — это хороший способ однозначно установить правоспособность контрагента. Если вы заинтересованы в юридической чистоте процедуры заключения договора, я рекомендую делать нотариальное удостоверение сделки за свой счет и нотариуса выбрать самостоятельно во избежание сговора.

Корр.: Как обеспечить безопасность передачи денег?

— Вариантов два. Либо безналичный перевод, либо банковская ячейка. Банковские ячейки зарекомендовали себя наилучшим образом. Многие экономят на таком способе передачи средств, потому что это отдельная услуга и банк, естественно, берет за нее вознаграждение, но ячейка в разы повышает безопасность сделки, поскольку при этом исключается возможность потерять деньги либо получить поддельные купюры. Плюс сам момент передачи денег жестко завязан на заключении соответствующего договора.

Корр.: Куда жаловаться, если вас обманули?

— Зависит от ситуации. Если вас, что называется, кинули и вы получили газетную «куклу» вместо настоящих купюр либо заплатили деньги и остались ни с чем, первое действие — обращение в ОВД по месту совершения преступления. Если же какие-то качественные характеристики приобретенного жилья оказались не соответствующими нормам, вы вправе составить письменную претензию продавцу. Продавец не реагирует на претензию? Готовьте исковое заявление в суд с требованием взыскать определенную сумму в счет соразмерного уменьшения стоимости покупки.

Корр.: Пожалуйста, расскажите подробнее об этой ситуации.

— У покупаемого объекта недвижимости могут быть явные и скрытые недостатки. Явные вы должны были обнаружить при осмотре квартиры, и после заключения договора жаловаться на их наличие бессмысленно. Другое дело, если недостаток скрытый и выявляется в ходе эксплуатации.

Типичные ситуации: вы купили квартиру со свежими обоями, а через пару месяцев на них появился грибок; новая паркетная доска положена на плохо сделанную стяжку и пол начал «ходить». По поводу таких недостатков вы вправе обратиться к продавцу с претензией. Возможно, дело удастся разрешить путем компромисса. Если нет, то ключевое значение для разбирательства в суде будет иметь независимая оценка недостатков. Она даст ответы на вопросы о причине возникновения недостатков и о том, какие действия нужно будет произвести для их устранения, каких затрат эти действия потребуют.

Отдельная категория скрытых недостатков купленного жилья — задолженность за коммунальные услуги, не погашенная бывшим собственником. Вы вселяетесь, спокойно живете некоторое время, и вдруг вам начинают приходить счета за электроэнергию, водоснабжение, содержание жилого помещения. Вы можете потребовать компенсации этих расходов продавцом. Но в первую очередь стоит отправить сообщение в обслуживающую организацию о том, что вы не имеете никакого отношения к предыдущему собственнику объекта и, поскольку неоплаченные услуги носят адресный характер, вы обязаны оплачивать их только с момента возникновения права собственности.

Этим летом у нас был настоящий бум обращений, связанных с услугой проводного Интернета, предоставляемой одним крупным провайдером. Люди продавали квартиры и переставали оплачивать Интернет, но забывали о том, что необходимо расторгнуть договор. Провайдер продолжал начислять абонентскую плату, и в какой-то момент новые собственники помещений получали претензионное письмо с требованием о погашении задолженности, хотя и не знали, что в их жилье проведен Интернет.

Корр.: Но ведь при покупке квартиры человек должен перезаключить договоры с обслуживающими организациями?

— Должен, но на деле это происходит не всегда. Нужно помнить, что все коммунальные и бытовые услуги оказываются на основании договора присоединения. Если вы однажды вышли в Интернет, сделали один телефонный звонок или случайно оплатили пришедший на ваш адрес счет, адресованный предыдущему владельцу, договор между вами и предоставляющей соответствующие услуги организацией считается заключенным. И вы обязаны оплатить все остальные счета.

Корр.: Что делать, если я купил квартиру и очень скоро выяснилось, что за стеной непрерывно ходят поезда? Или этажом ниже ночной клуб?

— Если уровень шума превышает санитарные нормы, вы можете вызвать экспертов Роспотребнадзора, которые произведут измерения и выдадут соответствующий акт. После этого можно будет говорить о соразмерном уменьшении цены объекта. Понятно, что квартира может стать вам совершенно не интересна, но расторгнуть договор купли-продажи будет практически невозможно даже в судебном порядке.

Корр.: Есть ли срок исковой давности по претензиям покупателей к продавцам недвижимости?

— Если речь идет о покупке на первичном рынке, о квартире в новострое, нужно руководствоваться гарантийным сроком на сооружение. Если он не установлен, то претензию можно предъявить в течение пяти лет. Разумеется, предварительно доказав, что недостатки объекта носят производственный характер. Если говорить о квартире, купленной на вторичном рынке, то можно говорить только об исковой давности. У вас есть три года.

Корр.: Как нарушаются права потребителей при покупке ими помещений в новостроях?

— Самое массовое нарушение прав — это понуждение потребителей на стадии заключения договора купли-продажи объекта, когда дом является просто котлованом или фундаментом, в будущем заключить договор с некой обслуживающей организацией, которая еще не создана, но появится после сдачи дома в эксплуатацию. То есть вы еще в договоре инвестирования видите, что в дальнейшем придется заплатить третьей стороне аванс за обслуживание помещений на несколько месяцев вперед. Если вы вычеркнете это условие, то жилье вам могут и не продать.

Тем не менее такие условия договоров практически всегда признаются судом незаконными. Российское законодательство, к счастью, стоит на той позиции, что договор, заключенный между двумя сторонами, не может содержать в себе обязательства одной из сторон в пользу третьего лица, если это не вытекает из самого предмета, сути договора. Тем более если на момент заключения договора третье лицо не существует. В терминологии защиты прав потребителей это явно навязанная услуга, и покупатель имеет право от нее отказаться. В том числе в судебном порядке.

Корр.: Как же поступать?

— Смело подписывайте такой договор, а после оформления права собственности обращайтесь в суд. Таких дел много, и суды в них всегда занимают сторону истцов.
Отмечу, что застройщики часто грешат созданием собственного, карманного ТСЖ, которое работает до тех пор, пока у большей части граждан, заплативших за квартиру, не появится право собственности на нее. Такие ТСЖ работают с единственной целью — быстро «срубить» с жильцов как можно больше денег, и добиваются они этой цели путем завышения тарифов на коммунальные услуги. Схемы применяются самые изощренные. Например, в счете может не быть графы «Горячее водоснабжение», отдельно обозначаются холодная вода и электричество, необходимое для ее подогрева, в связи с чем стоимость услуги возрастает в разы.

Сейчас я веду дело жильцов одного новостроя против такого ТСЖ. Эта организация включает в свои услуги некое «Покрытие кассового разрыва» и понуждает владельцев квартир выкладывать за него 35000 рублей. К возмущающимся жильцам перестали… пускать гостей. Люди живут фактически в тюрьме.

Корр.: Каковы права покупателей строящегося жилья в случаях, когда компания-застройщик нарушает сроки сдачи объекта?

— Исходя из закона, покупатель может рассчитывать на неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка за каждый день просрочки. Учитывая, что жилье стоит очень приличных денег, а отклонение от запланированного и указанного в договоре срока сдачи объекта иногда составляет годы, сумма получается очень приличная. Отмечу, что суды часто нарушают предписанную методику и уменьшают размер неустойки, иногда в сотни и тысячи раз; особенно славятся этим суды Московской области, ситуация в Москве благополучна. Но закон говорит, что судья первой инстанции может сам определять размер неустойки исходя из адекватности ее суммы объему нарушенных прав. К сожалению, любое действие судьи в этом случае обжаловать невозможно.

Вне зависимости от суммы неустойки, которую вы получите, обращение в суд — это эффективное действие, заставляющее застройщика работать быстрее. Устные разборки ни к чему хорошему не приводят. Типичный аргумент застройщиков в досудебных переговорах таков: если вам что-то не нравится, то давайте мы вернем вам деньги и продадим квартиру другим людям за значительно большую сумму.

Корр.: Часто ли нарушаются права граждан при покупке участков под индивидуальное строительство?

— Нечасто, но к покупке земли под застройку нужно подходить с большой осторожностью. Расскажу об одном недавно выигранном нами процессе.

В 2004 году несколькими десятками человек были заключены договоры на покупку участков земли и одновременное строительство коттеджей на них. Продавцом земли и подрядчиком строительства выступала одна компания. В отношении купли-продажи участков был заключен предварительный договор, по его условиям земля подлежала продаже клиентам в тот момент, когда компания-застройщик зарегистрирует ее в своей собственности. Это был один большой участок сельскохозяйственных земель, перед продажей нужно было изменить его целевое назначение и разбить на небольшие наделы, а эти процедуры требуют времени.

Строительство домов затянулось на несколько лет. Когда коттеджи наконец-то были сданы в эксплуатацию, настало время реализовывать землю под ними. Продавец активно уклонялся от исполнения своих обязательств. Естественно, он не мог продать участки никому, кроме собственников строений на них, но хотел увеличить цену — в десятки раз по сравнению с ранее согласованной суммой.

Представители компании вели себя комично. Разумеется, они попытались свести общение с представителями истцов к нулю, но делали это без обычного запирания дверей и усиления охраны. Когда инициативная группа покупателей приехала в офис застройщика, его сотрудники стали разбегаться как тараканы, и через несколько минут группа оказалась в совершенно пустом офисе.

В суде застройщик озвучил такую позицию: компания не против продать землю, но поскольку срок передачи права собственности в предварительном договоре согласован не был, то, исходя из закона, нужно признать его равным одному году. В течение года никто не настаивал на продаже земли, обязательства застройщика перед покупателями выполнены, поэтому он волен назначать цену по своему усмотрению.

К счастью, суд проникся позицией истцов, признал, что продажа земли в течение первого года действия предварительного договора не была возможна технически, и обязал застройщика реализовать участки по ранее оговоренной цене.