Являются ли полноценными и эффективными законы, регулирующие сферы рынка недвижимости?

Я считаю, что нет. Если, например, в качестве сравнения взять первичный рынок недвижимости, то Федеральный закон № 214 и сопутствующие ему законодательные акты требуют тщательной доработки. При этом в указанный Закон следует внести значительное число поправок, которые коренным образом могут поспособствовать действительному становлению отношений в области рынка строительства и продажи первичного жилья, а не дополнять указанный нормативный акт незначительными изменениями, выражающимися в замене слов в предложениях их синонимами. Коротко поясню, что именно я имею в виду.

Первое – необходимо предусмотреть серьезную уголовную ответственность не только в отношении застройщиков, но и в отношении самих дольщиков, например, как со взятками.

В нашем государстве уголовную ответственность несет не только то лицо, что получило взятку, но и то, что такую взятку передавало. Таким образом, если по аналогии дольщиков будут привлекать к уголовной ответственности за то, что они вступят в отношения с застройщиком, которые не соответствуют Закону № 214-ФЗ, то под страхом такой ответственности дольщики никогда не пойдут на поводу у недобросовестных застройщиков.

А если дольщики не будут заключать договоры с застройщиками, нарушающими закон, которых, как правило, большинство, то, соответственно, и недобросовестные застройщики не смогут осуществлять своей деятельности, в силу отсутствия спроса со стороны покупателей − дольщиков. Таким образом, строительные компании будут просто таки вынуждены в силу объективных причин начать исполнять действующее законодательство в области долевого участия в строительстве.

Что же имеет место быть на практике в настоящее время в отношениях застройщик − дольщик? Застройщик, не имея необходимых документов на строительство, предлагает к заключению не соответствующий закону, какой-нибудь предварительный договор с оплатой по векселю «левой» компании, а дольщик вынужден соглашаться на подобную схему покупки жилья, так как ему, ну очень хочется иметь именно такую квартиру и именно в данном доме. А что в недалеком будущем застройщик будет ссылаться на то, что никакой ответственности он перед дольщиком не несет, так как последний заключал предварительный договор, а кроме того еще и векселя у «непонятной» компании покупал, т. е. даже не передавал деньги застройщику, дольщики на момент передачи денег и подписания договоров не думают.

Проблема на рынке долевого строительства существует из-за того, что покупатели подписывают все, что им дают подписывать строительные компании. Пока есть спрос, будет предложение. А спрос есть буквально на все, и никакие серые схемы «втюхивания» квартир дольщиков особо не пугают, уж такой у нас менталитет, который вряд ли изменится вне рамок введения уголовной ответственности.

На Западе подход к приобретению недвижимости совсем иной. Приведу пример: иностранный гражданин решил купить себе дом с участком, обратился ко мне, предоставил на юридический анализ документы по нескольким проектам, что получил от застройщиков.

После того как я ему попытался объяснить, каким образом будут осуществляться данные сделки, он подумал, что проблема в переводчике, и попросил переводчика поменять. В конечном итоге, когда данный гость нашего государства в реальности понял, что от него хотят строительные компании в обмен на его не малые денежные средства, а также, что и как они обязуются предоставить взамен, он с удивленным (с лицом – вида: неужели такое бывает?) лицом пришел к выводу, что ему не нужна недвижимость в России.

Второе, что необходимо изменить в сложившихся отношениях долевого строительства, так это на законодательном уровне определить минимальный профессиональный и финансовый статус строительной организации, которая вправе вступать в отношения по застройке домов и реализации квартир. Строительные компании должны удовлетворять значительным требованиям, как в части огромного уставного капитала, так и профессионального штата персонала, наличием разного рода лицензий, иное. В настоящее время в большинстве своем для застройки целых микрорайонов создаются новые, очень не крупные ООО, с уставным капиталом в 10 000 рублей, у руководства которых стоят не профессионалы − строители и экономисты, а родственники и друзья чиновников местной администрации, которые о строительстве знают лишь понаслышке или из СМИ. Как не возникать проблемам в области долевого строительства, когда строительство реализуют не строители-прорабы, а учредители-музыканты.

Третье, я полагаю, что необходимо ввести обязательное страхование как в целом строительства всего дома, так и исполнение застройщиком в отдельности каждого договора участия в долевом строительстве. Причем риски необходимо не просто страховать, а страховать крупными и серьезными компаниями, которые в состоянии выплатить денежные средства и не обанкротиться, так как, на сегодняшний день, огромное количество строек просто «засыпает».

Четвертое, необходимо возложить на государство гарантии по возмещению минимального размера страхового взноса, если дольщик не сможет получить оплаченное им жилье.

Например, как это имеет место быть в банковской сфере со страхованием вкладов населения, когда государство гарантирует каждому вкладчику 700 000 рублей по вкладам в случае банкротства банка. Государство при данных рисках будет относиться к рассматриваемой области отношений значительно серьезнее, не допускать столь масштабного прекращения строительства и банкротства застройщиков.

Какие существуют потенциальные риски (мошеннические схемы) при продаже, аренде, ипотечном кредитовании? Как их избежать? Назовите примеры.

Для начала возьмем вторичный рынок недвижимости. Рассмотрим один из примеров мошенничества – продажа объектов недвижимости по поддельным правоустанавливающим документам. К примеру, подделывается решение суда, в соответствии с которым мошенник или его подельник становятся собственниками объекта недвижимости. Решение суда регистрируется в Росреестре, мошенник получает статус собственника и свидетельство на объект недвижимости, затем квартира продается.

Или другой пример. Умирает бабушка (любой другой собственник без родственников и наследников), пока она лежит в морге по ее документам оформляется завещание на какое-либо постороннее лицо. Данное завещание отправляется к нотариусу, и нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, на основании которого мошенник получает свидетельство о праве собственности на квартиру и продает ее. Также подделываются доверенности, иные документы, по которым и проводятся не соответствующие закону сделки. Во всех вышеприведенных схемах страдают непосредственно покупатели.

Что же касается продавцов, то приведу такой пример: жители муниципальной квартиры передали доверенность с правом приватизации квартиры, ее продажи и получения денежных средств неким своим далеким знакомым, те приватизировали квартиру, продали ее и оставили денежные средства у себя. Деньги продавцам-собственникам переданы не были. Люди остались без квартиры и без денег.

Аналогичный пример может иметь место, когда получивший денежные средства продавец до оформления договора купли-продажи отказывается от регистрации заключенного договора и не возвращает полученные денежные средства.

Приведу следующий пример: люди заключили договор купли продажи, передали денежные средства продавцу, но не обратились сразу в регистрационную палату. В итоге прошло две недели, и продавец начал тянуть время по передаче документов в Росреестр. При этом денежные средства продавец потратил. В данном случае можно обратиться в суд с понуждением к регистрации основного договора, но это не гарантирует покупателей, что они по факту смогут получить оплаченное жилье. К уголовной ответственности привлечь такого хитрого продавца практически невозможно. Есть риск того, что данная квартира будет продана в тот момент, когда люди будут судиться, так как суды очень часто отказывают в наложении арестов на спорное имущество, либо оформляют определения о наложении арестов очень долго, либо накладывают такие аресты неправильно.

Во избежание возможной проблемы, что указана мною выше, я рекомендую осуществлять расчеты только через банковскую ячейку. И ни в коем случае не следует передавать денежные средства до регистрации договора, потому что именно регистрация договора и регистрация перехода права собственности подтверждают, что сделка состоялась.

Аналогичная, приведенной выше, схема косвенного мошенничества – продажа объектов недвижимости по предварительным договорам. На практике предварительные договоры распространены в случаях, когда по каким-то причинам не готовы документы для выхода на сделку. Как правило, это бывает, когда квартира муниципальная, и она еще не приватизирована. Если не хватает какого-либо документа, и его нужно оформлять, то приходится сначала оформлять документы, а уж затем выходить на сделку. В таких случаях стороны будущего договора фиксируют свои права и обязанности по предварительным договорам. Очень часто по предварительному договору оплачивается значительная стоимость (может доходить до 100 %) предполагаемого к сделке имущества. В дальнейшем продавец отказывается продавать данное имущество, однако денежные средства возвращать отказывается. Понуждение через суд к заключению основного договора купли-продажи возможно не всегда, приведу пример.

Стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка, и покупатель оплатил 60 % его стоимости. В момент оформления документов на данный объект недвижимости его поделили на два и присвоили новым участкам иные кадастровые номера. Формально объекта недвижимости по предварительному договору нет, хотя по факту он есть. Это означает, что покупатель не имеет 100 % гарантии даже для того, чтобы в судебном порядке заставить продавца заключить основной договор.

По предварительным договорам существует множество схем, когда можно уходить от подписания основного договора, получать денежные средства и оставаться безнаказанным.

Теперь перейдем к первичному рынку недвижимости. Мошенничество, связанное с продажей квартир якобы инвестиционными компаниями, которые не имеют никаких документов на строительство и соответственно к строительству также не имеют никакого отношения.

Года три назад данные схемы были довольно популярны, в настоящее время их стало меньше. Например, компании «ООО», опять же, с уставным капиталом в 10 000 рублей, проводят огромную рекламную компанию, располагаются в дорогих, представительских офисах в центре Москвы. Данные «левые» организации с громкими и звучными именами продают огромное количество объектов, которых не существует, документы на объекты не оформлены. Покупателям предлагаются для успокоения и введения в заблуждение большое количество документов на ознакомление, которые не имеют никакого отношения к возникновению права на строительство и реализацию объектов. Для возврата денежных средств, как правило, не полной суммы, требуются годы. Кроме того, не все покупатели успевают получить денежные средства, так как их возврат возможен только до тех пор, пока компания-мошенник «работает» и сидит по указанному ею адресу.

Существуют и другие схемы обмана, например, застройщик предлагает покупателям не подтвержденные проектной документацией площади, без указания нумерации и месторасположения на плане. По факту завершения строительства, когда проектная документация оформляется и согласовывается, и подписываются документы БТИ, то выясняется, что проданных площадей в наличии не существует, вместо них имеются места общего пользования, иные площади, запрещенные к продаже и оформлению в единоличную, частную собственность. Например, в моей практике был такой случай, когда застройщик продал дольщику площади на первом этаже, где в итоге оказалось место консьержки, подъезд, парадная, холл, лифты и туалеты.

Еще одна схема мошенничества − двойные продажи квартир, машиномест, офисных помещений, которая до сих пор существует и в последнее время имеет активное распространение.

Основная причина возможного возникновения двойных продаж − квартиры не реализуются по Закону № 214, соответственно в Росреестре не регистрируются, что дает возможность оформлять несколько договоров на один и тот же объект недвижимости сразу в отношении нескольких покупателей.

При указанных продажах невозможно определить, сколько имеется претендентов на одно и то же помещение, так как пока строится дом и оформляются документы, может пройти от 3 до 10 лет. Люди спокойно ждут окончания строительства дома, но потом по факту завершения строительства выясняется, что объект недвижимости продан не только им, но и кому-то другому. Такого рода двойную продажу может осуществлять как один застройщик одновременно нескольким лицам, так и два или три застройщика – подрядчика, инвестора – участника Инвестиционного проекта. Например, есть застройщик, он передает свои права на продажу квартир инвестору. Инвестор не оплачивает право уступки, но продает квартиры физическим лицам, деньги оставляет у себя. Застройщик не получает денежные средства и в одностороннем порядке расторгает договор с инвестором, при этом сам начинает продавать уже проданные инвестором квартиры. Получается, что возникают покупатели со стороны инвестора и застройщика.

Можно отметить такой вид мошенничества, как реализация квартир в домах, заведомо для застройщика не планируемых на достройку. Например, застройщик находится на стадии банкротства. Уже не ведутся строительные работы и по объективным причинам вестись не могут. При этом привлекаются денежные средства с граждан. Со стороны все, вроде, хорошо – частичная документация имеется, однако строительство не осуществляется, как правило, может идти процесс банкротства в той или иной стадии, имеется много претензий кредиторов к застройщику как к должнику. При этом застройщик все равно продает объекты недвижимости и получает денежные средства.

Еще один способ мошенничества, который можно отнести к теме двойных продаж. Он имеет место, когда продаются квартиры, скажем, принадлежащие другим участникам инвестиционной деятельности, и в частности администрации города, предназначенные для социальных нужд. Очень часто застройщики продают такие квартиры и судятся с органами местной власти. Бывают ситуации, когда жилье оставляют за покупателями квартир, а бывает, что нет.

По ипотечному кредитованию могу привести следующий очень негативный для покупателя пример, но это не совсем мошенничество. Человек обращается в брокерское агентство, договариваются с банком о выдаче кредита, при этом представляются всевозможные документы, которые просит банк. Право на получение кредита удовлетворяется. Человек вносит аванс продавцу за квартиру – около 100 000 рублей, который не возвращается в случае отказа от договора. Перед выходом на сделку оплачивает договор страхования 90 000 рублей. Брокер также получает свое вознаграждение от покупателя в размере 80 000 рублей. В итоге общий расход

270 000 рублей.

На момент выхода на сделку звонит брокерское агентство и говорит, что банк в самый последний момент выяснил, что у человека имеются проблемы, и банк кредит не даст. Иногда брокерские агенты, это бывшие сотрудники банка, и они таким образом просто выкачивают деньги с клиентов. А чтобы банк закрыл глаза на данную информацию, нужно заплатить 100 000 рублей. А это уже вымогательство.

Как распознать мошенника и как обезопасить себя от него? На что нужно обращать внимания в первую очередь?

Мошенника распознать очень сложно. В первую очередь я рекомендую смотреть не на продавца или представителя продавца, а на документы по приобретаемой недвижимости. Мошенники настолько профессионально работают, что вы никогда не догадаетесь, что это мошенники. Существует много нюансов, которые дают основание задуматься в части возможного обмана. Первое − существует необходимый перечень документов, второе – в каждой определенной ситуации, которая может развиваться при покупке квартиры на каком-либо сегменте рынка, уже отработана судебная практика. Очевидно, что то или иное обстоятельство приведет к тому или иному результату. К примеру, самая распространенная ошибка дольщиков заключается в том, что они хотят проверить только сам договор, предлагаемый к заключению, при этом на самом деле содержание договора особого значения не имеет. Надо исходить от того факта, будет ли вообще построен дом. Необходимо, в первую очередь, проверять правоустанавливающую документацию на строительство, а также застройщика. Данная проверка осуществляется в судах по месту нахождения застройщика и в исполнительном производстве. Также следует изучить документ на земельный участок, потому что, если его нет, то обязательно возникнут большие проблемы. Изучить следует инвестиционный контракт, где указаны сроки начала и окончания строительства, перечислены участники инвестиционной деятельности. Существенное значение имеет предварительный протокол распределения площадей, по участникам Инвестиционного проекта. В обязательном порядке следует ознакомиться с разрешением на строительства и проектной документацией.

Только когда все выше перечисленные документы проверены, следует переходить на изучение предлагаемого к подписанию договора: сроки, условия, и т. п.

А может ли быть, что в договоре что-то не так написано?

Может. Например, если не указан предмет заключения договора, не определены сроки исполнения обязательств, не установлена окончательная сумма договора, или банально предусмотрена «неадекватная» подсудность, а именно, если у вас возникает спор с застройщиком, вы можете судиться, скажем, в суде только города Владивосток. Придется ехать во Владивосток.

Или другой пример, когда в договоре не оговорены сроки завершения отношений, исполнения обязательств. Данная проблематика особенно актуальна для предварительных договоров. То есть в договоре указано, что квартира должна быть зарегистрирована в собственность дольщика в течение 40 дней с момента оформления права на застройщика. А если застройщик построит квартиру, скажем, в 2050 г.? Соответственно, придется ждать 2050 г. Таких нюансов очень много. При этом стоит учитывать, и это, как раз направлено в интересах дольщиков, что даже если в договоре что-то не предусмотрено, всегда можно ёубедить суд, что это должно рассматриваться по общим принципам законодательства, сложившейся судебной практики и не должно нарушать права дольщиков, как потребителей.

Можно ли вывести мошенника на чистую воду, если у него спрашивать определенные документы?

Можно, однако это под силу только профессиональным юристам. Мошенники часто стараются «увильнуть» от того, чтобы не предоставить те или иные документы по сделке. Мошенник ли это или нет, покупателю в любом случае необходимо запрашивать и изучать все документы на приобретаемый объект самостоятельно.

В зависимости от того, как продавцы себя поведут, можно в определенных случаях понять, что все хорошо, или наоборот, что что-то не так. При этом профессиональный мошенник не будет отказывать вам в представлении документов, но в самый последний момент придумает отговорку, по которой ему по уважительной причине не удалось представить запрошенный покупателем документ.

Мошенников можно распознать и по личным документам продавца недвижимости (паспорт), например, лицо зарегистрировано не в Москве или Московской области, а где-нибудь в регионе (деревне, области другого субъекта федерации). Данные «фигуры» в основном работают по доверенности.

Какую Вы бы дали оценку форм жилищно-коммунального управления (ТСЖ)? Существуют ли здесь какие-либо мошеннические схемы? Насколько эффективны законы по ТСЖ?

На сегодняшний момент законодательство в рассматриваемой сфере только одно – Жилищный кодекс РФ, глава про ТСЖ. Никакого отдельного закона у нас нет. Жилищный кодекс в отношении регулирования деятельности ТСЖ довольно скуден. Скажу даже больше, очень мало и судебной практики. При таких обстоятельствах очень сложно судится, потому что, когда открываешь Жилищный кодекс, либо нужной статьи вообще не имеется, либо она трактуется неоднозначно. В данном направлении необходимо принять отдельный закон и его разработкой должны заниматься специалисты.

Бывают случаи, когда люди даже не знают, что состоят в ТСЖ, а иногда существует сразу два ТСЖ.

Или, например, как быть, когда вы не хотите участвовать в расходах ТСЖ, и, тем не менее, по ЖК вы должны в них участвовать.

Самая распространенная в данной сфере мошенническая схема – сбор с собственников дома оплат на различного рода услуги и затраты ТСЖ и собственников дома, а услуги либо не представляются, либо предоставляются не в надлежащем виде и качестве.

А именно собирается для охраны территории одна сумма, а охранному агентству передается совершенно другая. Очень много в данной сфере фигурирует подставных компаний, которые якобы оказывают услуги ТСЖ − «однодневки».

Еще одна из проблем, − к документации ТСЖ можно получить доступ в том случае, если какая-либо другая группа людей сместит группу правления. Скажем, при выборах.

Адвокат Сухов Олег, ведущий юрист Первого Столичного Юридического Центра