Роль разъяснений Верховного Суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье

В регулировании жилищных отношений немалая роль отводится разъяснениям Верховного Суда РФ. Постановления Пленума Верховного Суда РФ, устанавливающие правила применения жилищных норм, несомненно, подлежат отнесению к источникам регулирования жилищных отношений.

Одному из таких постановлений уделено внимание в данной статье. Это постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, посвященное такому важному вопросу как применение норм Жилищного кодекса РФ. Вводной частью постановления обращено внимание, что целью его является «обеспечение единства судебной практики и законности» при решении вопросов, возникших у судов в связи с применением норм Жилищного кодекса РФ.

Применение ряда положений Кодекса вызывает немалые (мягко говоря) затруднения не только у судов. Многочисленные погрешности − нечеткость норм, явные противоречия (и пр.) − вызывают множество справедливых нареканий в течение всего времени действия Кодекса (практически с момента вступления его в силу), что должно было бы, как представляется, привлечь внимание федерального законодателя, имея в виду необходимость внесения давно ожидаемых изменений в ЖК.

Упомянутым выше постановлением Пленума Верховного Суда РФ восполнены некоторые пробелы Кодекса (в том числе в вопросах собственности на жилые помещения). Устранена некоторая неопределенность (невнятность) отдельных норм, предложено упорядочение ряда вопросов, не нашедших решения в Кодексе.

Постановление затрагивает значительное число вопросов по регулированию жилищных отношений. Возможно, мы еще раз обратимся к данному постановлению Пленума Верховного Суда РФ для рассмотрения на страницах данного журнала позиций Верховного Суда РФ по обозначенным в нем жилищным вопросам (помимо рассматриваемых в настоящей статье). В границах данной публикации предлагается рассмотреть вопросы собственности на жилье (в пределах решаемых Жилищным кодексом РФ), а также положения Пленума Верховного Суда РФ, касающиеся ряда проблем при применении норм ЖК по этим вопросам.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу – по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, а также Жилищным кодексом РФ (ст. 30).

Требование ст. 30 ЖК об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст. 17 ЖК, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма содержится в ГК РФ. Согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания; собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье – наряду с проживанием – для индивидуальной предпринимательской деятельности или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т. п.). Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, требований по пользованию инженерным оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных требований законодательства.

Чрезвычайно важна упомянутая в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее − постановление Пленума) позиция законодательства (гражданского, жилищного) об установлении пределов осуществления права собственности на жилые помещения.

Постановлением Пленума (п. 10)1 отмечено, что при рассмотрении споров, возникших в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, т. е. для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещения, а также правила содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий нарушения пределов осуществления права собственности. В этом случае следует обратиться к ст. 293 ГК. Согласно данной статье, использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие (ст. 235 ГК).

Что касается вопросов ответственности собственника жилого помещения, представляется необходимым обратить внимание на ст. 29 ЖК РФ. Положения этой статьи о принудительном изъятии у собственника жилья, в случае его самовольного переустройства и перепланировки, не согласуются с нормами ГК. Данная статья, напомним, посвящена последствиям самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Одно из таких последствий, предусмотренных п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК, − продажа жилья на основании судебного решения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (с возложением на нового собственника такого жилья обязанности привести его в прежнее состояние).

Эти положения ст. 29 ЖК сформулированы с привлечением норм ст. 293 ГК2. Согласно данной статье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Отсюда следует, что вопрос о применении норм ст. 293 ГК в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения возможно рассматривать, если в связи с этими работами нарушены права и интересы соседей либо переустройство и перепланировку можно охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем. Конечно, в этом случае не столь важно, были ли эти работы произведены самовольно либо с соблюдением необходимых формальностей. Само по себе самовольное переустройство и перепланировка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения.

Таким образом, для реализации п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК требуется внесение изменений в ст. 293 ГК или в ст. 235 ГК (т. е. указать в качестве самостоятельного основания для принудительного изъятия жилого помещения его самовольное переустройство и (или) перепланировка).

Надо признать существенными положения постановления Пленума в отношении членов семьи собственника жилого помещения, в частности, обозначенные условия признания лиц, вселяемых собственником в жилое помещение, членами семьи (п. 11). Формулировка ст. 31 ЖК относительно круга членов семьи является довольно неопределенной; нет «четкого» понятия членов семьи. Вспомним, что ранее действовавшее законодательство (ст. 53 и 127 ЖК РСФСР) было в этом вопросе более внятным: решающим для признания гражданина членом семьи собственника жилого помещения было совместное проживание и ведение общего хозяйства (доказательством являлось, в частности, наличие общего бюджета).

Следует отметить, что законодателем установлены 2 группы членов семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ). Прежде всего это: супруг, дети и родители, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К другой группе следует отнести других родственников (бабушка, дедушка, братья, сестры и другие); нетрудоспособных иждивенцев; а в исключительных случаях иных граждан, вселенных собственником в принадлежащее ему жилое помещение в качестве членов семьи. Постановлением Пленума предложено некоторое уточнение условий признания лиц «второй группы» членами семьи собственника жилого помещения. Предусматривается для этого выяснить содержание волеизъявления собственника на вселение, имея в виду возможность вселения, например, по договору найма или безвозмездного пользования.

Отмечено также, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимной заботой членов семьи, ответственностью друг перед другом, а также ведением общего хозяйства3. Постановлением Пленума подтверждена позиция: наличие или отсутствие регистрации не является определяющим обстоятельством при решении вопроса о признании лица членом семьи собственника жилого помещения. Верховным Судом РФ ранее было разъяснено, что «отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях»4.

В связи с обозначенным ч. 1 ст. 31 ЖК условием признания супруга членом семьи собственника жилого помещения (совместное проживание с собственником в принадлежащем ему жилом помещении) обратим внимание на положения Семейного кодекса РФ. Согласно ст. 31 СК, каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства; проживание одного из супругов в определенном месте жительства не обязывает другого супруга следовать за ним.

Но, являясь в данной ситуации членом семьи, согласно семейному законодательству, раздельно проживающий супруг не может рассматриваться членом семьи собственника жилого помещения применительно к жилищным отношениям.

Большое внимание уделено постановлением Пленума правам и обязанностям членов семьи собственника жилого помещения, а также «судьбе» бывших членов семьи (п. 12−19).

Условия пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения предусматриваются ст. 31 ЖК РФ. Согласно данной статье ЖК, положение, предусматривающее равенство прав собственника жилого помещения и членов его семьи по пользованию этим помещением, применяется, если вопросы пользования не урегулированы соглашением между этими лицами. Таким соглашением может быть предусмотрено, например, предоставление отдельных комнат в квартире; установлен порядок пользования общими помещениями в квартире и пр. (абзац первый п. 12). Возможны также: ограничения в пользовании какими-либо комнатами в квартире, установление определенных условий для членов семьи в пользовании комнатой, которую занимает собственник (и пр.). Таким образом, соглашением могут быть установлены неравные права собственника жилого помещения и членов его семьи по пользованию этим помещением.

Жилищный кодекс не устанавливает требований к порядку заключения соглашения и его условиям. Постановлением Пленума предложено применять к таким соглашениям правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. 153−181)5.

Жилищный кодекс РФ не содержит положений об ответственности членов семьи собственника жилого помещения в случае нарушения ими правил пользования этим жильем.

Верховным Судом РФ и ранее уделялось определенное внимание этому вопросу. Так определено, что член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника6. Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником должно быть выражено предупреждение об устранении членом семьи допущенных нарушений правил пользования жилым помещением, в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям ч. 2 ст. 35 ЖК, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранения таких нарушений7.

По мнению Верховного Суда РФ, за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение (по аналогии с положениями ст. 70 ЖК и ст. 679 ГК). В обосновании данной позиции отмечена необходимость обеспечения прав несовершеннолетних (п. 12 постановления Пленума). Следует отметить важность этого положения. Жилищный кодекс РФ не наделяет членов семьи собственника таким правом.

Прекращение семейных отношений влечет, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК, утрату права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи (таким соглашением может быть, например, брачный договор, заключенный как до регистрации брака, та и в период брака (ст. 40−43 Семейного кодекса РФ). Независимо от того, когда были прекращены семейные отношения (до или после введения в действие ЖК РФ), в отношении бывших членов семьи применяются положения ЖК (п. 18 постановления Пленума; Обзор судебной практики за III квартал 2005 г.).

Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния; признание брака недействительным8. Отсутствие ведения общего хозяйства либо прекращение ведения общего хозяйства бывшего члена семьи с собственником, отсутствие у них общего бюджета, общих предметов быта и т. п., а также выезд в другое место жительства могут, по мнению Верховного Суда РФ, свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами (абзац второй п. 13 постановления Пленума).

Вне сомнения, проживающие совместно с собственником его дети не могут стать бывшими членами его семьи при расторжении родителями брака. Верховным Судом РФ определенно, что в силу установлений Семейного кодекса РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, которая (ответственность) сохраняется и после расторжения брака, прекращение семейных отношений между родителями не влечет утраты права пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, проживающим в нем ребенком9. Данное положение (содержащееся в абзаце пятом п. 13 постановления Пленума) воспроизводит норму ст. 71 Семейного кодекса РФ.

Следует, видимо, обратить внимание на ст. 74 СК РФ. Согласно п. 3 данной статьи, право пользования жилым помещением сохраняет ребенок, в отношении которого родители (один из них) ограничены в родительских правах. Ограничение родительских прав допускается, если оставление ребенка с родителями (одного из них) опасно для ребенка по обстоятельствам, от родителей (одного из них) не зависящим (психическое расстройство или иное хроническое заболевание, стечение тяжелых обстоятельств и др.). Ограничение родительских прав означает принятие судом решения об отобрании ребенка у родителей (одного из них) без лишения их родительских прав (ст. 73, 74 СК).

Согласно ст. 31 ЖК РФ за бывшим членом семьи собственника жилого помещения право пользования жилым помещением может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда. Постановлением Пленума (п. 15) «конкретизированы» условия сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи, обозначенные в ч. 4 ст. 31 ЖК (т. е. дан некий возможный их перечень).

Сохранение права пользования жильем бывшим членом семьи возможно также в случае соглашения между собственником и этим лицом. Представляется, что вопрос о дальнейшем пользовании жилым помещением может быть решен, в частности, путем заключения договора найма жилого помещения. Кстати сказать, таким образом решался вопрос ранее действовавшим законодательством. Статей 127 ЖК РСФСР предусматривалось, что к отношениям пользования жилым помещением между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные для найма жилого помещения (ст. 131–137 ЖК РСФСР).

В отношении сохранения права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения следует также обратиться к ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищого кодекса Российской Федерации», согласно которой действие положения ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (см. п. 18 постановления Пленума; Обзор судебной практики за IV квартал 2005 г.). В этой связи хотелось бы обратить внимание на ст. 558 ГК РФ, имея в виду условия отчуждения жилья. Данные лица должны быть указаны в перечне, предусмотренном этой статьей ГК, при продаже жилого помещения. Статья 558 ГК предусматривает, что условием продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Следует отметить, что при смене собственника право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи прежнего собственника может быть сохранено в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ), а также в случае, когда вопрос пользования жилым помещением бывшим членом семьи был решен путем заключения с собственником жилого помещения договора найма (как уже упоминалось выше); договора безвозмездного пользования. Статьей 675 ГК установлено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменения этого договора; ст. 700 ГК подобным образом решает вопрос в отношении безвозмездного пользования.

По истечении определенного судом срока (ч. 4 ст. 31 ЖК) право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи. Напомним, что ст. 31 ЖК не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного срока. Таким образом, при наличии определенных обстоятельств суд может продлить срок сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением10.

Вместе с тем, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, оно прекращается по решению суда до истечения ранее установленного решением суда срока (например, в случае приобретения бывшим членом семьи жилья в собственность, переезда его на жительство к другим родственникам и пр.). Пользование жилым помещением бывшим членом семьи прекращается в связи с прекращением права собственности (смена собственника).

Суд вправе обязать собственника обеспечить бывшего супруга, других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением. Для решения этого вопроса Верховным Судом РФ предложено судам исходить из ряда конкретных обстоятельств, в том числе наличия у собственника денежных средств на приобретение жилья (абзац третий п. 16 постановления Пленума),

т. е. решение суда должно быть реально исполнимым. Суд может принять решение по требованию бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства (ч. 4 ст. 31 ЖК). Следует обратить внимание, что при упоминании лиц, в отношении которых собственником надлежит исполнить данную обязанность, соединительный союз «и» в редакции ч. 4 ст. 31 ЖК («бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства») в абзаце первом п. 16 постановления Пленума заменен на разделительный союз «или» («бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства»). Такая замена, на наш взгляд, создает некую неопределенность в необходимости придерживаться условия об алиментных обязательствах в отношении бывшего супруга.

В решении суда должны быть определены: срок его исполнения, характеристика жилого помещения, его местоположение, размер (абзац четвертый п. 16 постановления Пленума). Предложение определить основные характеристики предоставляемого собственником бывшему члену семьи жилого помещения, исходя из требований ч. 1 ст. 89 ЖК, представляется сомнительным. Данной статьей Кодекса предусматривается предоставление жилого помещения в связи с выселением из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, по установленным ст. 86−88 ЖК основаниям. Законодатель не устанавливает порядка и условий применения этой статьи в случаях освобождения жилья, принадлежащего гражданам на праве собственности.

Статья 32 ЖК содержит положения об изъятии жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения осуществляется путем выкупа; выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6

ст. 32 ЖК).

По соглашению с собственником жилья ему может быть предоставлено – взамен изымаемого жилого помещения – другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК).

По вопросу изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК) постановлением Пленума определено, что для решения этого вопроса не имеет значения правовое основание пользования земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение и пр.); отмечено, что следует считать государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков (см. ст. 49 ЗК РФ), обозначены юридически значимые обстоятельства процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения; обращено также внимание, что согласно ч. 8 ст. 32 ЖК предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого допускается только по соглашению сторон (п. 20).

Положение абзаца четвертого подп. «и» п. 20 постановления Пленума следует уточнить. Вызывают сомнения предложенные (в качестве примера) правовые основания предоставления жилья взамен изымаемого жилого помещения: «…из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения». Напомним, что жилые помещения в домах системы социального обслуживания (специализированный фонд) предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК)11. Что касается предоставления жилого помещения по договору социального найма, обратимся к ст. 86 ЖК РФ. Данная статья определяет порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом дома (нельзя не согласиться, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (ст. 32 ЖК) предполагает снос дома). Согласно ст. 86 ЖК условием предоставления жилых помещений по договору социального найма выселяемым из сносимого дома гражданам является проживание таких граждан в этом доме по договору социального найма.

Ранее действовавший Жилищный кодекс предусматривал в случае сноса находящегося в собственности гражданина жилого дома в связи с изъятием земельного участка обеспечение проживающих в доме лиц жилыми помещениями по договору жилищного найма (ст. 137 ЖК РСФСР). Законодатель отказался от такой формы «расчетов» с собственником жилья, предусмотрев взамен изымаемого другое жилое помещение лишь на праве собственности («с зачетом его стоимости в выкупную цену» − ч. 8 ст. 32 ЖК).

Показательна в связи с рассматриваемым вопросом ст. 134 ЖК РФ, согласно которой в случае сноса кооперативного дома к выселяемым из него членам кооператива, не выплатившим пая, применяются правила ст. 86 ЖК РФ, а к выплатившим пай (т. е. собственникам жилья) – ст. 32 ЖК РФ. Редакция этой статьи не допускает возможности иных «вариантов», впрочем, как и ч. 8 ст. 32 ЖК РФ в отношении собственника жилого помещения.

Статья 32 ЖК определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Однако снос дома может иметь место и по иным основаниям, например, в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу (ч. 10 ст. 32 ЖК). Данный вопрос был предметом рассмотрения Верховного Суда РФ12. Отмечено, что Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях (помимо изъятия земельного участка). По мнению Верховного Суда РФ, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решения вопроса о предоставлении ему иного жилья следует (применяя ст. 7 ЖК РФ) руководствоваться положениями ст. 32 ЖК, т. е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть представлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.