Добросовестность – не гарантия защиты при виндикации имущества

Жиров А.А., практикующий юрист, руководитель LC «Business & Law»

«Добросовестность − добрая совесть, праводушие, честность, правдивость, строгая богобоязненность в поступках», − словарь В.И. Даля.

Добросовестность при приобретении имущества является одним из ключевых моментов в решении споров с объектами недвижимости.

Регистрация права в соответствующем органе еще не дает приобретателю считаться полноценным собственником. Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Анализ данной нормы позволяет сделать вывод, что законодатель воздержался от закрепления принципа бесповоротности приобретения прав на недвижимое имущество. Данное решение в современных условиях, когда мошенничество на российском рынке недвижимости имеет огромные масштабы, является единственно верным. В противном случае собственники, утратив видимость титула с изменением записи в реестре, а в большинстве случаев и фактическое обладание жилыми помещениями и другой недвижимостью, были бы лишены реальной защиты.

Судебная практика по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ), в том числе из владения добросовестного приобретателя, выглядит вполне устоявшейся. Тем не менее остаются ситуации, когда добросовестный приобретатель не может быть уверен в том, что имущество навечно останется за ним. На примерах конкретных дел мне хотелось бы поделиться описанием таких ситуаций.

Так, гражданин Т. владел на праве собственности жилым домом, построенным им на земельном участке, выделенным в конце 1980-х гг. по распоряжению главы совхоза. Однако права собственности на объекты недвижимости не были зарегистрированы в соответствующих органах.

В 2008 г., решив приватизировать и земельный участок, и жилой дом, гражданин Т. начинает собирать документы в муниципальных и государственных инстанциях. И на один из своих запросов получает ответ, в котором указывается, что права на земельный участок и дом с 2007 г. зарегистрированы за неким гражданином С. Основанием для регистрации прав явилось заочное судебное решение местного суда; ответчиком выступила налоговая инспекция.

Узнав об этом, гражданин Т. направляет заявление в суд об отмене заочного решения. В судебном заседании выясняется, что недвижимое имущество теперь принадлежит гражданке Л. по договору купли-продажи, при этом права собственности зарегистрированы в Регистрационной службе.

В связи с тем, что гражданин Т. не участвовал в судебном заседании по иску гражданина С. о признании за ним права собственности на земельный участок и жилой дом и не был надлежащим образом извещен о дате рассмотрения дела, суд отменяет заочное решение.

Основываясь на этом, гражданин Т. направляет в суд исковое заявление об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения от гражданки Л. Но уже в новом судебном заседании ответчик заявляет, что является добросовестным приобретателем, поэтому имущество не может быть истребовано у нее.

Напомню, что иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения называется виндикационным иском (от лат. vim dicere − объявлять о применении силы).

Полная версия статьи в печатной версии Жилищное право