Мошеннические схемы на вторичном рынке: виды и практика реагирования

Вторичный рынок недвижимости является привлекательнейшей средой для осуществления недобросовестных сделок. В ходе интервью с Дарьей Штукатуровой мы попробуем определить уязвимости вторичного рынка и обнаружить способы разрешения проблемных ситуаций.

− Дарья, наша сегодняшняя задача состоит в том, чтобы обозначить механизмы, в рамках которых воспроизводят себя наиболее часто встречающиеся мошеннические схемы на вторичном рынке. Попробуем сначала определить, на кого чаще всего обращают внимание мошенники.

Если говорить конкретно о вторичном рынке, то мошенники ищут возможность получить незаконную выгоду, вовлекая наименее защищенные категории граждан. Одной из таких категорий являются одинокие пенсионеры. Мошенник, осознавая риски, хочет максимально защитить себя. Реализация его планов тем более проста, чем менее человек, попавший в мошеннический прицел, способен себя защитить. Человек, имеющий недвижимое имущество и одновременно не способный противостоять действиям мошенника, – чем не объект для реализации недобросовестных планов? Все, что необходимо мошеннику – это проверить информацию относительно прав собственности и выбрать дальнейший алгоритм действий.

− Проверить каким образом?

Хотя бы посредством элементарного запроса в Росреестр. Любой гражданин может пойти и проверить, кто является собственником конкретной квартиры. Человек подает запрос в этот орган как физическое лицо, он не имеет права на квартиру, но имеет право узнать, за кем зарегистрировано право собственности. За 200 рублей можно получить соответствующую информацию без особых проблем.

− Навряд ли, мошенник захочет «светить» свое имя в официальных структурах.

Правильно, но проверить эту информацию представитель, так скажем, наименее защищенных категорий граждан, во-первых, скорее всего, не сможет, потому что чаще всего банально не знает как (хотя собственнику законом предоставлено право запросить информацию о том, кто интересовался его имуществом), а во-вторых, запрос в регистрирующие органы мошенник вполне может осуществить и через подставных лиц.

− Использовать подставное лицо – конечно, метод в полной мере универсальный и доступный. Но, вероятно, не во всех случаях применимый. Есть ли альтернативы?

Конечно, есть. Но эти альтернативы во всех случаях будут носить незаконный характер. Какие альтернативы? Как вариант – могут оказаться нужные люди в паспортном столе или в социальной службе. Опыт показывает, что источники сведений о недвижимости для мошенников могут носить самый различный характер.

− Тем или иным способом мошенник узнал, что у человека указанной категории есть квартира. Каков будет наиболее вероятный алгоритм его действий?

Нельзя сказать, что существует наиболее или наименее вероятный алгоритм действий мошенника. Как вариант: мошенник входит в доверие к пенсионеру и убеждает в том, что эту квартиру нужно подарить. Мошенник вызывается ухаживать за пожилым человеком в обмен на «подарок» в виде недвижимости. Заключается договор дарения, по которому денежного обеспечения нет, как нет и обязанности содержать дарителя. В итоге собственник теряет все права на жилье. Эта практика достаточно распространенная. По такой же схеме собственника могут уговорить заключить договор ренты, купли-продажи или мены. Еще один вариант. В частности, подобный случай был в моей практике недавно, это когда человек спокойно живет, а за его спиной по поддельной доверенности квартира продается и даже перепродается несколько раз.

− Доверенность – штука сложная. Там как минимум паспортные данные нужны.

Как мы уже определили выше, «нужные люди» могут оказаться где угодно. В том числе и в паспортном столе. Коррупционный аспект в данном случае выступает неотъемлемой частью процесса. Достать паспортные данные для мошенника зачастую не является проблемой. Иногда, как показывает практика, не составляет труда даже подделка печати нотариуса на доверенности. Нотариус при этом не знает, что от его имени кто-то удостоверил документы, в том числе и сведения, полученные незаконным образом из паспортного стола.

− Лояльны ли органы юстиции касательно сделок по недвижимости на основании доверенности?

Сделки, совершенные на основании нотариально выданной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения. Если человек является собственником имущества, он имеет полное право осуществлять по нему сделки как лично, так и через представителя посредством выдачи доверенности соответствующей формы (эта доверенность удостоверяется нотариусом, в ней указываются все полномочия, которые собственник передает доверенному лицу). Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации. Вообще, статистически действия с недвижимостью по доверенности от имени собственника составляют существенную часть сделок. Поэтому, никаких оснований для понижения лояльности к сделкам по доверенности нет. Другое дело, что подобного рода положение дел, к сожалению, оставляет пространство для маневров мошенников. В ситуации с моим клиентом произошло так, что доверенность подделали. При этом следствие не выяснило до конца, как мошенникам это удалось.

− Проведем аналогию – если служба безопасности банка увидит, что на банковскую карту клиента периодически поступают некие запросы, тем более, если это будет происходить с неавторизованных ресурсов, то станет очевидным, что счет пытаются атаковать хакеры. Выше мы обозначили, что квартира для верности перепродается несколько раз. Причем всякий раз по доверенности. Не возникнет ли подозрений у регистрационной службы?

На практике сама по себе многократная продажа (по доверенности или лично) не вызывает подозрения у регистрирующего органа. Если говорить о Росреестре, то он в данном случае выполняет исключительно функцию фиксации сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Да, там отслеживается, кто и когда продавал какую-либо недвижимость. Но наличие сделок по объекту недвижимости не может быть основанием для подозрений. Другое дело, если информация о мошенничестве попадает в следственные органы. В таком случае, следователь может сделать запрос на предмет того, какие сделки были проведены с данным объектом недвижимости и при участии каких лиц, эта информация может существенно способствовать раскрытию преступления.

− Только лишь следователь уполномочен делать подобные запросы? А если гражданин сам что-то заподозрил?

Сам гражданин может запросить информацию о том, кто является собственником конкретной квартиры и кто запрашивал информацию о квартире, принадлежащей ему на праве собственности.

В случае если у человека появилась информация о том, что кто-то неправомерно завладел правом собственности на его имущество, нужно сразу обращаться в суд с исковым заявлением. Просто так пойти и попросить подробную информацию о сделках с недвижимостью гражданин не может. Если же дело рассматривается в суде, суд может направить запрос и затребовать копию регистрационного дела.

− Так как лучше поступить гражданину – обращаться в полицию или в суд?

В первом случае порядок будет явно не гражданский, будет заведено уголовное дело.

Верно, мошенничество – это уголовное преступление. Но наличие уголовного дела и привлечение человека к ответственности не влечет отмены тех сделок, которые были осуществлены с недвижимостью. Чтобы эти сделки отменить, дело должно быть рассмотрено в гражданском порядке. Причем гражданский иск может быть рассмотрен как в рамках уголовного дела (гражданский иск в уголовном процессе), так и в рамках отдельного гражданского производства. Собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и признании права собственности в гражданском порядке. Истец, как физическое лицо может попробовать самостоятельно найти информацию, может ходатайствовать перед судом об истребовании доказательств, и доказать, что сделка является недействительной (по одному из предусмотренных Гражданским кодексом РФ оснований). Практика показывает, что во многих случаях гражданские дела по таким спорам проходят без возбуждения уголовного дела. Если человек докажет, что документы подделаны, и его воля по продаже недвижимости не подтверждена – сделка будет признана судом недействительной, его право восстановлено, а для истца на самом деле на самом деле нет разницы, имеется ли в действиях ответчика состав уголовного преступления. Уголовное преследование – это прерогатива государства. Человеку главное свою квартиру вернуть. И это делается только в гражданском порядке.

− Какого рода доказательства, как правило, принимает во внимание суд? Возьмем первый случай – договор дарения.

Все будет зависеть от конкретной ситуации. Существуют нормы Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают, в каких случаях сделка может быть признана недействительной. Например, человек в силу болезненного состояния или возраста не осознавал значения своих действий при подписании договора дарения. В таком случае придется проводить медицинскую экспертизу, устанавливать, понимал ли человек значение своих действий.

− Возьмем случай, когда человек подписал документ, находясь в здравом уме.

В данном случае, скорее всего, отмена сделки может осуществляться в связи с тем, что человек был введен в заблуждение (был сознательно дезинформирован с целью извлечения определенной выгоды). Следовательно, необходимо будет доказать, что заблуждение имело место. В качестве доказательств, чаще всего, выступают свидетельские показания других людей, которые могут подтвердить наличие определенных намерений у того человека, который ввел истца в заблуждение. Могут быть также письменные доказательства, которые подтверждают позицию истца.

− Какие доказательства потребуются в случае с поддельной доверенностью?

Чтобы доказать свою правоту, в данном случае будет необходимо истребовать информацию в тех органах и организациях, которые выдавали все необходимые документы для проведения сделки с недвижимостью (например, запросить информацию о том, зарегистрирован ли в реестре нотариуса договор, доверенность и т. д., которые являются подложными по предположению истца). Если есть подозрения, что документы подписал кто-то другой, проводится почерковедческая экспертиза. В некоторых случаях мошенники допускают существенные промахи – например, документ удостоверен нотариально, в нем стоит дата удостоверения, но выясняется, что в этот день нотариальная контора не работала. Становится очевидным, что соответствующий документ является поддельным. Но при этом никакие доказательства не имеют для суда обязательной силы, все они оцениваются в совокупности.

− Что делать, если с доказательствами у человека проблемы? Может ли судья в данном случае вынести вердикт в пользу истца, руководствуясь иными мотивами, не связанными с доказательной базой?

Судья оценивает доказательства, основываясь на нормах действующего законодательства и по своему внутреннему убеждению. Я, как адвокат, много общаюсь с людьми и зачастую оцениваю ситуацию, исходя из собственных представлений о мире. Мне может показаться, что тот или иной человек говорит правду, или наоборот. Я могу быть, в принципе, неправа, но у меня есть внутреннее убеждение. Точно такие же ощущения, вероятно, могут возникнуть и у судей. Но в любом случае суд всегда обязан действовать в рамках закона и исходить из имеющихся в деле доказательств. Нельзя забывать, что закон обязывает суд быть непредвзятым и беспристрастным, в частности, не позволяет суду вмешиваться в процесс, «подсказывать» сторонам, как сформулировать позицию или какие доказательства представить. Стороны сами доказывают свою позицию. В некоторых случаях суд по своей инициативе может посчитать необходимым истребовать те или иные документы – и в итоге эти документы помогут истцу выиграть дело. Но всегда результат рассмотрения гражданского дела зависит от сторон: каждая сторона должна сама доказать свою позицию по делу.

− В ходе разговора мы несколько раз затрагивали некий прецедент, связанный с одним из Ваших клиентов. Расскажите подробнее.

Прецедент следующий. Собственником квартиры является пенсионерка. Однажды ей позвонил сотрудник следственных органов и сообщил, что им расследуется уголовное дело, один из эпизодов которого – продажа принадлежащей ей квартиры. Пенсионерка является единственным собственником квартиры, проживает в ней одна – со стороны воспринимается как одинокая. Но, к счастью, у нее все же есть родственники, которые ухаживают за ней и которые могут вовремя помочь. Если бы не они, проблема, возможно, и не была бы решена. Женщина очень пожилая и ей, в общем-то, и до адвоката сложно было дойти. Откуда эти мошенники взялись – ни мы, ни следствие, так и не узнали (на настоящий момент следствие не завершено). Так вот, оказалось, что квартира была продана. К тому моменту, как информация попала в руки следствия, прошло порядка трех лет. В течение этого срока было совершено еще несколько сделок по квартире. Таким образом, бабушка оставалась прописанной в квартире, но собственником уже не являлась. Мы начали выяснять обстоятельства дела. Естественно, сразу же обратились в суд и ходатайствовали об аресте имущества (т. е., наложении запрета на осуществление каких-либо сделок с данным объектом недвижимости). Ходатайствовали об истребовании регистрационного дела и направлении запросов во все инстанции, которые выдавали справки и удостоверяли документы при совершении сделок. Имелось несколько документов, удостоверенных у трех разных нотариусов. По результатам запроса в соответствующие нотариальные конторы выяснилось, что два из трех документов были заверены должным образом. Однако эти удостоверения происходили уже по передове-рию – изначальная доверенность была поддельной. В реестре нотариуса, обозначенного на этой доверенности, не было никаких сведений об этом документе, печать также была подделана. Кроме того, в рамках следствия была проведена, почерковедческая экспертиза (принятая в качестве доказательства и гражданским судом), и было установлено, что первая доверенность и договор купли-продажи подписаны не собственником квартиры, а иным (неустановленным) лицом. На основании собранных доказательств суд признал недействительными все сделки, и право собственности было признано за моим доверителем. Примечателен тот факт, что решение суда выносилось заочно. Мошенники, в отношении которых уже было возбуждено уголовное дело по нескольким подобным ситуациям, находились в тот момент в розыске. Найти их и привлечь к уголовной ответственности – это уже задача следственных органов.

− В описанном Вами прецеденте прошло 3 года с момента совершения незаконной сделки. Пока следствие не вышло на квартиру, никто ничего не подозревал. Как противостоять подобным мошенническим схемам в превентивном порядке?

Вынуждена буду признать, что универсальный механизм защиты собственности от подобного рода посягательств создать невозможно. По крайней мере, можно включить собственную бдительность. Обращать внимания на странные звонки, на людей, которые когда-то интересовались вашей недвижимостью. Можно делать периодические запросы в Росреестр и вести некий мониторинг. Сейчас это можно сделать и в электронном виде, не нужно никуда ходить и стоять в очереди. На самом деле, наличие Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним существенно осложняет жизнь мошенникам. Там содержится информация по всем объектам недвижимости. Мошенникам было бы проще, если бы такой консолидированной базы данных не было. Тем самым, если возможностями, предоставляемыми собственнику, уметь пользоваться – то вероятность того, что с вашей недвижимостью будут произведены незаконные действия, можно свести к минимуму.

С нами беседовала Дарья Штукатурова, адвокат Адвокатской палаты Московской области, адвокатский кабинет № 1203.