Темпы роста просроченной задолженности по ипотечным ссудам замедляются

Каково текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России? Какие усилия предпринимают банки для стабилизации обстановки? Насколько либерализовались условия получения кредитов? На вопросы корреспондента «Жилищного права» отвечает Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент банка ВТБ 24, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования.

Корр.: Как бы Вы оценили связанные с кризисом потери рынка ипотечного кредитования? Насколько уменьшились объемы выдачи жилищных кредитов и темпы ввода жилья?

— Согласно данным Банка России, для второго и третьего кварталов 2008 года был характерен ежеквартальный рост объемов выдачи жилищных кредитов. Однако в четвертом квартале 2008 года и первом квартале 2009 года произошло резкое сокращение объемов кредитования: по сравнению с пиковым объемом выдачи кредитов в третьем квартале 2008 года объем выдачи в первом квартале 2009 года уменьшился в 7 раз. Во втором квартале текущего года наступила определенная стабилизация выдачи ипотеки на низких уровнях с признаками улучшения ситуации.

Аналогично можно охарактеризовать и третий квартал 2009 года. Наблюдающийся пока еще не столь значительный рост объемов выдачи кредитов, по нашему мнению, продолжится до конца года, что связано с активизацией деятельности банков в данном сегменте и поддержкой рынка ипотечного кредитования со стороны государства.

Что касается динамики ввода жилья, в 2008 году наблюдалось замедление темпов прироста. Объем ввода жилья по итогам 9 месяцев 2009 года сопоставим с уровнем за аналогичный период 2008 года (35 млн кв. м.). Тем не менее в 2009 году прогнозируется дальнейшее существенное снижение темпов строительства в целом по итогам года ввиду сложностей с привлечением финансирования завершения начатых объектов, с которыми столкнулось подавляющее большинство девелоперов России.

Корр.: Насколько остро стоит проблема просроченной задолженности? Какое число заемщиков прибегло к реструктуризации задолженности?

— Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов разработало общегосударственную программу поддержки ипотечных заемщиков. Ей могут воспользоваться все заемщики, столкнувшиеся со сложностями в обслуживании своей задолженности. Из числа ипотечных заемщиков банка ВТБ 24 этой программой воспользовалось более 1200 человек.

Кроме того, многими банками, активно работающими на рынке ипотечного кредитования, были дополнительно разработаны собственные программы реструктуризации задолженности ипотечных заемщиков. Они позволяют временно снизить платежную нагрузку на бюджет заемщиков, дабы исключить возможность возникновения просроченной задолженности по ипотеке.

В нашем банке программы реструктуризации разработаны и внедрены по всей продуктовой линейке, в том числе в рамках ипотечного кредитования. Предлагаемые схемы реструктуризации задолженности включают возможность изменения графика платежей и уменьшения размера ежемесячных платежей путем продления срока кредитования (применимо при сравнительно небольшом первоначальном сроке кредита), предоставление должнику стабилизационных кредитов в целях полного или частичного погашения ежемесячных платежей. Также клиентам предложена возможность осуществить конвертацию валюты обязательства в целях снижения текущих валютных рисков.

Корр.: Что происходит с недвижимостью, в случае если заемщик все-таки оказывается неспособным погашать кредит?

— В ВТБ 24 действует программа по реализации заложенного имущества «Витрина залогового имущества». Данная программа предоставляет возможность оформить льготную ипотеку на жилье, которое находится в залоге у банка и выставлено собственником на продажу.

Программа «Витрина залогового имущества» была запущена в июле 2009 года и показала высокую эффективность. Ежедневно страницу сайта, на которой размещены базы данных «Витрины залогового имущества», посещает 1,5–2 тысячи человек. За четыре с небольшим месяца действия программы подано более 300 заявок на приобретение объектов недвижимости, реализовано свыше 70 объектов, из них более половины — с привлечением кредитных средств. И банку, и заемщику выгодно, чтобы реализация таких квартир проходила по максимальной, адекватной рынку цене. Стоимость залоговых квартир соответствует рыночным предложениям по недвижимости, но при этом у потенциального покупателя всегда есть возможность договориться о более выгодных условиях покупки: снижена ставка кредитования (9% годовых в рублях), снижены требования к первоначальному взносу, не требуются дополнительные средства для оплаты комиссий банка.

Данная схема работает в случае согласия заемщика на реализацию недвижимости с последующим погашением кредита. Ее выбирает большинство наших заемщиков, столкнувшихся с проблемами обслуживания кредита. В случае отсутствия такого согласия, вопрос решается в суде.

Корр.: Изменяется ли ситуация с просроченными задолженностями в лучшую сторону?

— Согласно данным Банка России, темпы роста просроченной задолженности по ипотечным ссудам замедляются, но пока говорить о серьезной стабилизации преждевременно. По состоянию на 1 октября 2009 года, доля просроченной задолженности составила 2,43% от общей задолженности по жилищным кредитам. Поэтому для банков работа по реструктуризации задолженности заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, остается приоритетной. Объективно, в текущих условиях банкам необходимо поддерживать заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию, и обеспечивать контроль над уровнем просрочки.

Корр.: Как бы Вы оценили краткосрочные перспективы ипотеки?

— Несмотря на то что объемы выдачи ипотечных кредитов в целом по России пока еще существенно ниже уровня 2008 года, мы предполагаем, что в дальнейшем ситуация будет развиваться по позитивному сценарию и в 2010 году, во второй его половине, мы увидим постепенное восстановление утраченных рынком ипотечного кредитования позиций. Позитивные сигналы для подобного мнения дает сам рынок ипотечного кредитования. Последние два квартала текущего года растут объемы выдачи ипотечных кредитов, увеличивается количество подаваемых заявок на ипотечные кредиты. Кроме того, банки, свернувшие свои ипотечные программы в период острой фазы кризиса, возобновляют прежние ипотечные программы и приводят их условия в соответствие с текущими реалиями.

Например, ВТБ 24 недавно снизил первоначальный взнос по всем программам кредитования в большинстве регионов присутствия банка. Теперь получить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке жилья или в новостройке можно при наличии лишь 20% собственных средств. При оформлении кредита на потребительские цели под залог имеющегося жилья максимально возможный размер кредита увеличен с 60% до 70% от стоимости жилья. Также недавно были снижены процентные ставки по всем ипотечным продуктам на 1% годовых в рублях и на 1,5% в иностранной валюте.

Уже сейчас, в рамках действующих ипотечных программ ВТБ 24 ипотечные кредиты предоставляются по ставке от 13,1% на любой срок, от 5 до 50 лет, — это кредиты в рублях с переменными процентными ставками. По таким кредитам ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ, которая составляет в настоящее время 9% годовых, что просто и прозрачно, а учитывая текущие тенденции данного рыночного показателя, и крайне привлекательно для потенциального заемщика. Например, если бы дата пересмотра процентной ставки пришлась на текущий момент, новая ставка по кредиту составила бы от 12% годовых в рублях. Важно, что размер процентной ставки по таким кредитам никак не зависит от срока кредитования, который может составлять от 5 до 50 лет, что крайне важно и выгодно при получении долгосрочных ипотечных кредитов. Привлекательность кредитов с переменной процентной ставкой уже оценили наши заемщики, и данные кредиты месяц от месяца пользуются все большей популярностью.

Фиксированные процентные ставки по целевому кредиту на покупку жилья составляют от 14,1% в рублях и от 9,6% в долларах США и евро.

Банк отменил комиссию за рассмотрение заявлений на получение ипотечного кредита и мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и нецелевым ипотечным кредитам. Сегодня клиентам банка доступны кредиты на покупку готовых квартир и новостроек, нецелевые ипотечные кредиты, рефинансирование ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте, а также льготные кредиты на покупку залоговых объектов. Кроме того, банк рассматривает возможность либерализации требований к заемщикам с целью повышения доступной суммы кредита.

Указанные мероприятия ВТБ 24 и других активных участников рынка ипотечного кредитования внесут дополнительный импульс в восстановление рынка ипотечного кредитования.

Дайджест:
Последние два квартала текущего года растут объемы выдачи ипотечных кредитов, увеличивается количество подаваемых заявок