Банки обозначили «потепление»

Автор: Виктория Полякова

Банки обозначили «потепление»

Полякова Виктория Валерьевна, руководитель отдела ипотечного кредитования, Агентство Петербургская Недвижимость

Корр.: По всей Европе в разгар кризиса проходили торги, на которых выставлялись квартиры с огромными дисконтами. Почему в России банки не спешат продавать недвижимость должников: ждут повышения цен или опасаются обвалить и без того слабый рынок недвижимости?

— Цены на квартиры, при продажи обычным путем, устанавливают не банки. Квартира юридически принадлежит заемщику. Когда квартира выставляется на торги стартовую цену назначает независимый оценщик. Все, что может сделать банк, — это влиять на должника до определенной степени, чтобы он продавал квартиру по адекватной цене. Но заставить человека в России выставить на торги квартиру даже судебным решением чрезвычайно сложно. Это очень долгий и непростой процесс. Поэтому таких случаев единицы.

Выставлять недвижимость на торги не выгодно никому. В основном банки настаивают на продаже квартиры обычным путем, не доводя дело до торгов. Не секрет, что на аукционе квартира продается достаточно дешево, к тому же налицо снижение цен на недвижимость в целом. А если был взят стопроцентный кредит на квартиру, даже после продажи задолженность может остаться непокрытой. И банк недополучит свои деньги, и заемщик останется ни с чем.

Если же продать квартиру в обычном порядке, то все, что останется от суммы, необходимой для погашения кредита, штрафов и прочих издержек, достанется клиенту банка. Как правило, если продавалась, например, однокомнатная квартира, людям хватает остаточной стоимости, чтобы приобрести хотя бы комнату. Соответственно, должники заинтересованы продать квартиру как можно дороже. В России люди зачастую не понимают, в какую ситуацию они попали, а может, наоборот, слишком хорошо понимают, что квартиру отнять у них будет сложно, и не спешат снижать цену, даже если квартиру продать надо срочно. Таким образом, появление на рынке квартир разорившихся заемщиков на положение дел почти не влияет.

Вообще, дефолт заемщика — это самая неприятная ситуация для банка. Поэтому если банк видит в должнике хотя бы малейшую заинтересованность в сотрудничестве, наличие хотя бы каких-то финансовых возможностей, он пойдет навстречу. Почти во всех случаях, когда заемщик обратился в банк еще до того, как потерял возможность платить по кредиту, была произведена реструктуризация.

Корр.: Вы сказали, что выставленные на торги квартиры единичные случаи. А насколько просто купить квартиру с залоговыми обязательствами?

— Залоговых квартир, выставленных на продажу обычным образом, на рынке больше. Но тоже несколько десятков, не больше ста. Обремененные ипотечными платежами квартиры продают не только люди, испытывающие трудности с возвратом кредита, но и те, кому необходимо просто сменить жилье.

При покупке такой квартиры возникают определенные сложности. Некоторые банки требуют, чтобы еще до регистрации квартиры в Федеральной регистрационной службе покупатель перевел на счет заемщика деньги для погашения задолженности по кредиту на квартиру, часто немалые. Это совершенно противоречит практике взаиморасчетов, сложившейся в Петербурге, и, конечно, устраивает не всех. Особенно если над квартирой, как говорят риэлторы, выстроена целая цепь (например, хозяин однокомнатной квартиры покупает двухкомнатную, а хозяин двухкомнатной — залоговую трехкомнатную.) Если в процесс вовлечены несколько человек, находятся такие, которые просто не дают согласие на перевод денег до регистрации своей квартиры (хозяину однокомнатной по большому счету все равно, какие сложности возникают в ходе сделки у хозяина двухкомнатной.) Таким образом, залоговая недвижимость может быть продана только прямому покупателю. А с ними в настоящее время очень плохо. Большинство квартир продается путем обмена и через такие вот цепочки.

Есть банки, которые поступают достаточно умно: людям, готовым купить квартиры у должников, они предлагают кредит на более выгодных, чем действуют сейчас, условиях. Например, на условиях, на которых брали кредит заемщики. Таким образом, банки меняют менее благонадежного заемщика на более благонадежного.

Корр.: А почему банки просто не переводят квартиры должников на свой баланс, как это было, например, в Америке?

— В Америке, кстати говоря, с этого и начался кризис. Люди, лишившись прежних доходов, начали продавать свои квартиры. Потом стало понятно, что цены на недвижимость скатываются так низко, что, даже продав квартиру, должник остается не в состоянии покрыть задолженность. И банки стали брать эти квартиры себе на баланс. В итоге у них оказалось такое количество недвижимого имущества, цены на которое были более чем неопределенными, что отчетность усложнилась неимоверно. Это обрушило рынок еще больше.

У нас в принципе такая ситуация вряд ли возможна. Если в Америке практически сто процентов сделок совершалось с помощью ипотеки, в России даже в лучшие времена не было такого количества заемщиков, чтобы волна дефолтов обрушила рынок.

Корр.: В конце 2009 начале 2010 года у большинства воспользовавшихся госпрограммой по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов закончится льготный период в 12 месяцев. Что будет дальше?

— Честно говоря, эту программу сложно назвать популярной даже в масштабах страны. Например, в Санкт-Петербурге едва ли наберется сотня людей, воспользовавшихся ею. Программа ставила своей целью дать гражданам лишь временное облегчение, передышку. Человек получал возможность платить только проценты по кредиту в течение года, но основная сумма долга при этом не сокращалась. То есть через год, подобно эффекту бумеранга, становилось, наоборот, тяжелее. За двенадцать месяцев заемщики должны были не просто решить свои финансовые проблемы, но еще и улучшить материальное положение. Может быть, у кого-то это и получилось. Остальные окажутся в достаточно затруднительном положении. Вероятно, не исключены дефолты.

В любом случае продажа квартир участников программы АИЖК существенного влияния на рынок не окажет. У нас слишком молодая ипотека, и критическая масса, способная при разорении обрушить рынок, еще не накоплена.

Самую мощную волну разорений эксперты прогнозировали в 2009 году. Слава Богу, не случилось. Банкротства были скорее единичными случаями. В новом году, возможно, их окажется больше. Люди, которые еще как-то умудрялись держаться на плаву до настоящего времени, второй тяжелый год могут и не вынести.

Корр.: Какие потери понес рынок ипотечного кредитования в связи с кризисом? Насколько он уменьшился?

Кризис для рынка ипотеки вылился в гигантские потери. Количество ипотечных сделок в 2009 году по сравнению с 2008 сократилось в четыре-пять раз. Первое, что сделали некоторые банки с наступлением кризиса, — немыслимо задрали ставки по кредитам. Да, они не признавались, что прекращают кредитование, а просто выставляли такие условия, чтобы к ним уж точно никто не обратился. Это так называемые запретительные ставки.

Виновата не только экономика. Сыграл свою роль и психологический фактор. До кризиса люди жили с ощущением, что страна идет в гору, жизнь будет становиться только лучше. И вдруг стало плохо. Цены на недвижимость начали падать. Ввязываться в кредит, когда понимаешь, что квартира завтра может сильно подешеветь, опасно. Кроме того, значительно повысились проценты. Хотя находились люди, которые и на эти варианты соглашались, понимая, что в отдаленном будущем цены, конечно, начнут расти. Тем более что объективно в данный момент ипотека обойдется дешевле. Пусть проценты выше, но за счет снижения цен на жилье размеры кредитов стали меньше.

Корр.: Что происходит сейчас? Чему научил кризис?

— Начиная с этой осени, рынок ипотеки ожил. И сейчас его можно охарактеризовать как спокойный. Цены на недвижимость стабилизировались. Банки стали идти на послабления. Хотя у многих ставки еще остаются на высоте, не все готовы вернуться на рынок. Но так или иначе банки обозначили «потепление». Количество запросов на проведение ипотечных сделок с сентября по ноябрь текущего года возросло в два раза.

Однако стали возникать сложности с получением кредита. Некоторые граждане хотели бы сейчас взять ипотеку, но не могут. И вовсе не потому, что не в состоянии платить по кредиту, а в связи с тем, что не могут подтвердить свои доходы. До кризиса банки рассматривали даже неофициальные заработки заемщиков. Наблюдалось своего рода соревнование между банками — в каком легче взять кредит. Сейчас банки стали осторожнее и выдают ипотеку только тем, кто может подтвердить зарплату официально.

Можно утверждать, что банки переориентировались. Раньше типичным клиентом был человек, который недавно приехал в Петербург, проработал полгода–год, оформил временную прописку и решил обзавестись собственным жильем. Сегодня банки ориентируются на более высокий класс общества — людей, которые работают в структурах со стабильным уровнем дохода. Приезжим, даже если они зарабатывают больше, но неофициально, получить кредит очень сложно.

Возникли трудности в общении между риэлторами и банками. Последние в большинстве своем с начала кризиса в массовом порядке сокращали сотрудников ипотечных отделов. В итоге лучшие специалисты уже нашли себя в других сферах, они вряд ли вернутся на старые места работы. В результате банки перестали так хорошо, как до кризис, понимать риэлторов. Новых людей приходится учить заново, а от этого сильно зависит успех сделок.

Корр.: На Ваш взгляд, каковы краткосрочные перспективы рынка ипотеки? Эффективно ли снижение процентных ставок?

— Действительно, рынок начал оттаивать. Процентные ставки понемногу, но стали снижаться. Если ставка рефинансирования будет падать и дальше, ставки по кредитам тоже будут уменьшаться. Еще несколько месяцев назад первоначальные взносы ниже 30 процентов банки не предлагали. Уже сегодня планка — 20 процентов. И, скорее всего, она продержится долго, вряд ли опустится даже в течение следующего года.

Но даже если цены на недвижимость начнут расти, ипотечного бума не произойдет. Сохранятся сдерживающие факторы, которые отсутствовали раньше, — это, прежде всего, настроение людей. Люди поняли, что ситуация внезапно может стать очень плохой. Раньше многие не осознавали, насколько серьезные обязательства они на себя берут. Не было у нас такой культуры. На Западе выросло целое поколение людей, покупающих квартиры с помощью ипотеки, а в России люди никак не могли привыкнуть, что если они берут что-то в кредит, они должны себя в чем-то ограничивать. Сейчас это понимание постепенно пришло. И уверенности в себе, соответственно, уже нет.

Официально из кризиса мы выкарабкались. Еще полгода назад единственным банком, который реально активно работал на ипотечном рынке, был Сбербанк. Теперь постепенно подключаются Дельта-кредит, ВТБ 24. Опять заработал АИЖК. Они задают тон в снижении ставок. Посмотрим, сменятся ли лидеры. Сбербанк не был первым до кризиса, а теперь, безусловно, занимает лидирующие позиции. Маловероятно, что появятся какие-то новые игроки. Скорее всего, на рынок вновь аккуратно будут выходить те, кто уже занимался ипотекой до кризиса.

Банки стали осторожней. Осторожней стали и люди. Рынок ипотеки сейчас напоминает поплавок на ветру: то чуть выше, то чуть ниже, но резких изменений не происходит.

Дайджест:
Рынок ипотеки сейчас напоминает поплавок на ветру: то чуть выше, то чуть ниже, но резких изменений не происходит