Применение норм о подряде к правоотношениям, возникающим по договору участия в долевом строительстве: обзор судебной практики

Алексей Русин, юрисконсульт общества с ограниченной ответственностью «Эдлайн Групп»

Правоотношения в сфере строительства возникают на основании различных договоров. Основным из них является договор участия в долевом строительстве. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию. Из указанного определения можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе сходен с договором строительного подряда.

В связи с этим возникает вопрос, возможно ли применение к таким отношениям норм главы 37 ГК РФ («Подряд»)?

Заключение на основании судебной практики: относительно применения к правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир норм о подряде, регулирующих вопросы, связанные с некачественным выполнением работ, существуют две позиции судов.

Позиция 1. К правоотношениям по договорам о долевом участии в строительстве между строительной компанией и владельцами квартир применяются нормы о подряде, регулирующие вопросы, связанные с некачественным выполнением работ (статьи 720–725 ГК РФ).

Судебная практика

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2010 по делу № А79-4242/2007.

«Как следует из материалов дела, университет (заказчик) и общество (заказчик-застройщик) заключили договор от 11.12.2001, по условиям которого заказчик-застройщик принял на себя обязательства по строительству жилой группы многоквартирных домов в жилом комплексе «Академический» по Московскому проспекту города Чебоксары, поз. 2, поз. 9, поз. 9А. Общество обязалось выполнить своими и привлеченными силами и средствами все работы в объеме и в сроки, предусмотренные данным договором, поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, обеспечить соответствующее качество работ, выполняя функции заказчика-застройщика, заключать договоры на долевое строительство жилья в указанных домах с гражданами и договоры субподряда с организациями; осуществлять контроль и технический надзор за строительством, обеспечить ввод жилых домов в эксплуатацию (пункты 3.1 и 4 договора).

Собственники помещений в многоквартирном доме № 19, корпус 5, по Московскому проспекту города Чебоксары 24.01.2004 создали ТСЖ «Согласие и К» для совместного управления комплексом недвижимого имущества и обеспечения его эксплуатации.

Предметом исковых требований ТСЖ «Согласие и К» явилось взыскание с университета и общества 10 103 683 рублей ущерба, возникшего в результате проведения строительно-монтажных работ в жилом доме № 19/5, расположенном по Московскому проспекту города Чебоксары, с отклонениями от проектных решений.

Согласно экспертному заключению от 29.05.2009 № 6/06-3 установлен ряд недостатков при выполнении строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома № 19/5, расположенного по Московскому проспекту города Чебоксары. В заключении указано, что недостатки и дефекты возможно устранить путем выполнения ремонтно-строительных работ для приведения конструктивных элементов крыши и кровли в идеальное состояние согласно проекту и строительным нормам и правилам. Стоимость работ по устранению дефектов и недоделок по кровле и крыше жилого дома № 19/5 составляет 348 207 рублей. Строительные работы по гидроизоляции фундаментов выполнены на основании проектного решения. Недостатков и дефектов в виде протечек воды через наружные стены в подвал жилого дома не обнаружено.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что убытки истца связаны с нарушением ответчиком обязательств по договору подряда, и обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании с общества в пользу ТСЖ «Согласие и К» 348 207 рублей ущерба, что не противоречит статьям 15, 393, 720–723 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу № А17-2586/2008.

«Заказчиком (застройщиком) указанного жилого дома выступало ООО «Славянский дом и Ко».
В целях эксплуатации указанного жилого дома создано ТСЖ «Тимирязево», которое зарегистрировано 08.09.2002 инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Иваново.

В процессе эксплуатации жилого дома, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом № 43, собственники выявили дефекты и недостатки объекта, проявившиеся в протечке крыши.
Товарищество неоднократно обращалось к обществу с письмами о необходимости принятия мер для устранения выявленных недостатков при возведении кровли в рассматриваемом доме.

Учитывая указанные положения законодательства и обстоятельства дела, товарищество вправе участвовать в данном деле в качестве законного представителя собственников помещений жилого 28-квартирного дома со встроенными офисными помещениями, находящегося по адресу: город Иваново, улица Тимирязева, дом № 43.

Довод заявителя о том, что на него не может быть возложена обязанность по устранению недостатков подрядных работ на основании норм по договору подряда, поскольку между сторонами отсутствуют какие-либо отношения, в том числе подрядные, не принимается судом округа.

Привлекая средства дольщиков для строительства многоквартирного дома, общество берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.

Полная версия статья в печатном варианте журнала

Источник: Жилищное право