Комментарий к статье Д. Келехсаевой «Переселение в связи со сносом — не улучшение жилищных условий!» (№ 11, 2011)

Зоя Вешкурцева, юрист

«Переселение в связи со сносом — не улучшение жилищных условий!» — приходится согласиться с данным утверждением автора статьи.
К сожалению, законодательство и судебная практика пошли по этому пути. Можно рассуждать о справедливости или несправедливости подобной ситуации, но в настоящий момент она складывается именно таким образом.

Хотелось бы коснуться трех моментов, так или иначе затронутых в комментируемой статье.

1. О переселении.

Согласно статьям 86–88 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предоставление другого жилого помещения может быть произведено по указанным в данных статьях основаниям, в частности: предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания (статья 87 ЖК РФ), предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации, в котором находится жилое помещение (статья 87.1 ЖК РФ), и предоставление жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома (статья 88 ЖК РФ).

Предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома предусмотрено статьей 86 ЖК РФ, в которой указывается, что если помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Для всех вышеописанных случаев переселения в другое жилое помещение статьей 89 ЖК РФ установлен общий порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма: другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления (пункт 1 статьи 89 ЖК РФ).

Следует отметить, что последнее положение пункта 1 статьи 89 ЖФ РФ, которое касается случаев, когда гражданам, состоящим на учете или имеющим право состоять на учете, жилые помещения представляются по нормам представления, введено в связи с принятиемФедерального закона от 30.11.2010 № 328-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности"». Именно с этим законом связана ссылка этой нормы на случаи, предусмотренные федеральным законом.
Если в конкретной ситуации такой случай отсутствует, то помещение предоставляется по общему правилу, т.е. другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Из самой нормы статьи 89 ЖК РФ следует, что при переселении не предполагается улучшение жилищных условий.

Это многократно подтверждено судебной практикой, которая с 2009 года единообразна в данной ситуации.

Подробнее остановимся на судебной практике по этому вопросу.

— Определением Конституционного Суда РФ от 03.11.2009 № 1368-О-О было разъяснено, что выселение из аварийных жилых помещений, занимаемых гражданами как по договору социального найма, так и на праве собственности, производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, которое согласно статье 89 ЖК РФ должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и отвечать требованиям части 2 статьи 89 ЖК РФ по числу комнат. Указанные критерии являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам жилого помещения недопустимо.
В частности, среди предъявляемых к жилому помещению требований есть требование о том, что объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики (пункт 20 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Это приобретает особое значение в случае, когда предметом первоначального договора социального найма являлась комната как разновидность жилого помещения (пункт 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ), предназначенного для использования в качестве места непосредственного проживания.

Вместе с тем внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

— В другом судебном акте также разъясняется (см. пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»), что по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86–88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание, прежде всего, уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86–89 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86–88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

— в Определении Верховного Суда РФ от 22.06.2010 № 69-В10-8 суд также указал, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними. Равнозначность по общей площади жилых помещений в виде квартир предполагает равнозначность не только в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения, но и равнозначность в количестве комнат по сравнению с ранее имевшимся.

2. О специфике Москвы.

Что касается Москвы, нужно иметь в виду некоторые особенности.

Действительно, в комментируемой статье указано, что ранее действующая редакция Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» предусматривала более мягкие условия для переселенцев-очередников, занимающих жилье по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования. При переселении им улучшались жилищные условия независимо от даты их признания нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В настоящий момент, как правильно указал автор статьи, редакция пункта 3 статьи 13 Закона г. Москвы № 21 была изменена, очередникам при сносе здания и переселении предоставляется право при их согласии улучшать жилищные условия в порядке очередности с учетом того, что при принятии решения будет учитываться дата признания их нуждающимися.

Но все не так однозначно. К сожалению, формально формулировка ужесточилась, но остается неясным, как будет учитываться эта дата. В каждом конкретном случае орган, принимающий решения, не ограничен в своем усмотрении. Например, если очередник стоит на очереди первым, но его дом не подпадает под снос, а другой очередник стоит условно вторым, но его дом должен быть снесен. Какое в этом случае будет принято решение, покажет только конкретное дело.

Естественно, что очередники, вставшие на очередь недавно и которые должны ждать улучшения жилищных условий достаточно долгий период, не смогут проскочить вперед очереди. Таким образом частично отсекаются случаи недобросовестности, когда подпадающее под снос жилье приобреталось специально с целью досрочного получения нового жилья и улучшения жилищных условий.

Поэтому совет автора комментируемой статьи не так уж однозначен. Стоит анализировать каждый конкретный случай.
Кроме того, в Москве проблема переселения в связи со сносом дома имеет специфику, которая не предусматривалась ЖК РФ. Это связано с тем, что ЖК РФ определяет конкретные случаи переселения, а Закон г. Москвы № 21 кроме этих случаев указывает еще одно основание, отсутствующее в ЖК РФ. Для Москвы основанием для освобождения жилых домов является правовой акт Правительства Москвы, принимаемый в связи с изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов (подпункт 4 пункта 1 статьи 4 Закона г. Москвы № 21).

По этой причине возникала совсем иная подоплека «справедливости» при сносе и переселении в другое жилье. Одно дело, когда дом аварийный и необходимо переселить жильцов, чтобы обеспечить безопасность и соблюдение жилищных прав, и совсем другой случай, когда дом сносится по причине того, что территория будет застраиваться элитными домами, а людей из пригодного для проживания дома в связи с реконструкцией района выселяют в более дешевый район.

Для уменьшения споров, а также сроков переселения в Москве достаточно широкое распространение имела практика предоставления при переселении помещения с более комфортными условиями и с улучшением жилищных условий без учета очередности, а иногда и без учета того, что гражданин вообще не имел оснований для улучшения жилищных условий.

Такова была политика в этой области некоторое время назад.
Сейчас массовая застройка в Москве сократилась, поэтому сократилась и необходимость в таком «поощрении» граждан к переезду.

3. Из практики судов.

Из имеющихся в широком доступе дел следует, что для судебной практики характерны дела, которые лишь косвенно связаны с очередниками, либо дела, в которых вопрос о том, является ли гражданин очередником, является спорным.

— Например, Определением Московского городского суда от 18.04.2011 по делу № 33-11306) суд отказал нанимателям в отмене принятого судом первой инстанции решения по следующим причинам.

Судом было установлено, что дом подлежит отселению и сносу на основании Постановления Правительства г. Москвы от 30.12.2003 № 1075-ПП «О комплексной реконструкции квартала 37–38 Юго-Запада (Юго-Западный административный округ)» и во исполнение Распоряжения Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.07.2010 года № 584-РП «О переселении жителей из пятиэтажных, ветхих жилых домов, подлежащих отселению и сносу в 2010–2011 годах».

Наниматель и его сын проживали на условиях социального найма в одной комнате в двухкомнатной квартире.Семья нанимателя состояла с 1998 года на жилищном учете по договору коммерческого найма на общих основаниях. В 2007 году наниматель принял наследство в виде квартиры. Регистрация в управлении Росреестра по г. Москве не произведена. Распоряжением Префектуры ЮЗАО г. Москвы от 25.10.2010 нанимателю на семью из 2-х человек в связи со сносом дома предоставлена по договору социального найма квартира в доме-новостройке. От предложенных вариантов двухкомнатной квартиры по договору найма и от однокомнатной квартиры в доме-новостройке по договору социального найма наниматель отказался.

Удовлетворяя исковые требования ДЖП и ЖФ г. Москвы о выселении, суд пришел к обоснованному выводу о том, что предоставляемая нанимателю и его сыну для переселения однокомнатная квартира в доме-новостройке по договору социального найма в связи со сносом дома отвечает требованиям жилищного законодательства, является благоустроенным, равноценным жилым помещением большей площади, чем ранее занимали ответчики, отвечает установленным санитарным и техническим нормам, расположена в доме-новостройке в том же административном округе г. Москвы.

Кроме того, суд правильно указал, что жилое помещение предоставляется ответчикам не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома и должно быть равнозначным ранее занимаемому жилому помещению, данные условия истцом, Префектурой СВАО г. Москвы, были соблюдены.

При таких обстоятельствах суд обоснованно выселил ответчиков из комнаты, которую они ранее занимали, на предоставленную жилую площадь.

Отказывая в удовлетворении встречного иска нанимателя и его сына о признании незаконным отказа ДЖП и ЖФ г. Москвы в предоставлении квартиры по договору социального найма, обязании предоставить двухкомнатную квартиру по договору социального найма, суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для предоставления ответчикам двухкомнатной квартиры, поскольку наниматель принял наследство в виде квартиры площадью жилого помещения, т.е. наниматель перестал быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Доводы кассационной жалобы нанимателя о том, что суд не применил законодательство г. Москвы, устанавливающее, что размер площади должен составлять не менее 18 кв. м на одного человека независимо от факта постановки переселяемых граждан на жилищный учет, суд признал несостоятельными и не влекущими отмену вынесенного по делу решения.

Довод ответчиков о том, что они являются разными семьями и им должна быть предоставлена двухкомнатная квартира, не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку по смыслу статьи 89 ЖК РФ при отселении граждан в связи со сносом дома им должно быть предоставлено жилое помещение, равноценное занимаемому ими до выселения, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий.

— По другому делу суд отказал истцам в иске в связи с тем, что семья не состояла на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, хотя основания для обращения по этому вопросу, судя по информации из судебного дела, имелись.

В Определении Московского городского суда от 28.04.2011 по делу № 33-10192 суд анализировал следующие обстоятельства: наниматель, его сын, его сестра и сын сестры занимали по договору социального найма отдельную трехкомнатную квартиру общей площадью 57,5 кв. м, жилой — 38,8 кв. м. Семья нанимателя на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не состояла.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 18.05.2004 № 301-ПП «О дальнейшем развитии ипотечного кредитования и завершении комплексной реконструкции квартала 34–35 района…» дом, где находилась квартира нанимателя, подлежал отселению и сносу.

Распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы от 13.09.2010 семье нанимателя на 4-х человек в связи со сносом дома была предоставлена отдельная трехкомнатная квартира общей площадью 71 кв. м, жилой — 41,4 кв. м в доме-новостройке.

Одновременно суд не нашел правовых оснований, предусмотренных действующим законодательством, для удовлетворения встречного иска переселяемых жильцов о предоставлении двух отдельных квартир, в связи с чем отказал в удовлетворении встречных исковых требований об обязании ДЖП и ЖФ г. Москвы предоставить семье сестры нанимателя (семье из 2-х человек) отдельную двухкомнатную квартиру по договору социального найма площадью до 50 кв. м и понуждении ДЖП и ЖФ г. Москвы предоставить семье нанимателя (семье из 2-х человек) отдельную двухкомнатную квартиру по договору социального найма площадью до 50 кв. м.

Ответчики не представили суду в соответствии со статьями 56, 57 ГПК РФ доказательства того, что переселение их в предоставленную квартиру ухудшит условия их дальнейшего проживания, как не представили и доказательства того, что они не являются членами одной семьи.

Доводы ответчиков о том, что им должны представить две отдельные квартиры, противоречат норме статьи 89 ЖК РФ и норме, содержащейся в пункте 5 статьи 3 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

— И еще один пример, Определением Московского городского суда от 18.05.2011 по делу № 33-14585 суд отказал гражданам в иске. Суд указал, что в силу части 2 статьи 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы.

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 10.08.2005 «О признании аварийным жилого дома…» указанный дом подлежит освобождению, а жители — переселению.

Судом по делу установлено, что в двухкомнатной муниципальной квартире общей площадью 77,6 кв. м, жилой площадью 38,9 кв. м, проживают наниматель, его бывшая жена, дочь бывшей жены, внучка бывшей жены.

На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий они не состоят.
Из материалов дела следует, что вопрос о предоставлении жилого помещении семье нанимателя был рассмотрен на заседании общественной комиссии Центрального административного округа (протокол от 01.09.2010), согласно которому семье из 4-х человек была предоставлена отдельная трехкомнатная квартира площадью жилого помещения 80,3 кв. м, общей площадью 78,8 кв. м, жилой площадью 47,9 кв. м.

Управлением департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО нанимателю выданы смотровые ордера на квартиру, из которых усматривается, что часть переселяемых граждан на переезд согласились, а наниматель не согласился.

Распоряжением Префектуры Центрального Административного округа г. Москвы от 07.09.2010 О.В.И. на семью из 4-х человек предоставлена отдельная трехкомнатная квартира с освобождением занимаемой жилой площади. Управлению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Центральном административной округе было предписано заключить договор социального найма с нанимателем на предоставленное жилое помещение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований нанимателя, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для выделения истцу отдельного жилого помещения не имеется. При этом суд исходил из того, что переселение граждан в связи сносом жилого дома улучшением жилищных условий не является.

Согласно статье 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, осуществляется путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» к членам семьи заявителя относятся супруг (супруга) и их несовершеннолетние дети независимо от места их жительства, лица, объединенные признаками родства или свойства, совместно проживающие в жилом помещении, а также граждане, проживающие совместно с заявителем, в том числе вселенные им в жилое помещение в качестве членов семьи в установленном порядке либо на основании решения суда.

Нанимателю и его семье было предоставлено жилое помещение площадью, превышающей размер занимаемой квартиры и соответствующей норме предоставления на четырех человек.

Таким образом, суд правомерно указал на то, что требование истца о предоставлении ему жилой площади отдельно от бывшей жены удовлетворению не подлежит, поскольку наниматель и проживающие совместно с ним в целях предоставления жилого помещения в связи с переселением рассматриваются в качестве членов семьи.

Таким образом, вывод автора комментируемой статьи следует в каждом конкретном случае проверять для того, чтобы не ухудшить правовое положение граждан, переселяемых при сносе дома в другое жилое помещение.

Источник: Жилищное право