Купля-продажа земельных участков юридическими лицами у публично-правовых образований, управляющих земельными ресурсами

Алексей Русин, юрисконсульт общества с ограниченной ответственностью «Эдлайн Групп»

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков (приватизация земельных участков) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9,10 и 11 ЗК РФ. В этой связи возникает очень много споров. Рассмотрим некоторые из них. Заключение на основании судебной практики: при продаже земельных участков на основании пункта 3 статьи 35 ЗК РФ предоставление доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка, обязательно.

Судебная практика Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10

Так, Общество с ограниченной ответственностью «Аспект-РЕАЛ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании незаконным бездействия территориального управления Росимущества, выразившегося в уклонении от принятия решения о предоставлении обществу в собственность земельного участка площадью 490 010 кв. метров, кадастровый номер 50:20:0070312:577, находящегося примерно в 1 103 метрах по направлению на юг от ориентира «жилой дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская обл., Одинцовский р-н, с. Жаворонки, ул. Солнечная, д. 8, и в уклонении от направления в адрес общества проекта договора купли-продажи этого участка; об обязании управления принять решение в форме распоряжения о предоставлении обществу названного земельного участка; об обязании управления в месячный срок после принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность общества подготовить проект договора купли-продажи участка и направить его в адрес общества. Решение первой инстанции: Решением Арбитражного суда Московской области от 16.12.2009 требования удовлетворены.

Постановление апелляционной инстанции: Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 решение суда первой инстанции отменено, уточненные требования общества удовлетворены. Постановление кассационной инстанции: Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 02.09.2010 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации решение Арбитражного суда Московской области от 16.12.22009 по делу № А41-42032/09, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.09.2010 по тому же делу отменил, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Аспект-РЕАЛ» отказал.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разрешая спор, руководствовался следующим: «Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс, Кодекс) и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Однако суды удовлетворили требование общества о продаже в собственность земельного участка площадью 490 010 кв. метров в нарушение требований статьи 33 Земельного кодекса при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях».

Заключение на основании судебной практики: подписание договора аренды земельного участка при заключенном договоре купли-продажи данного земельного участка влечет расторжение последнего по взаимного согласию. Судебная практика Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 8265/10

Полная статья в печатное версии журнала Жилищное право или на сайте через 3 месяца