Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Александр Кайль, руководитель юридической службы ООО "КомпьюМаркет"

Одним из действенных способов обеспечения возврата по кредитному договору является залог имущества, как правило, в залог передается недвижимое имущество. Итак, что же может быть предметом ипотеки, чтобы впоследствии не иметь проблем с возвратом предоставленного кредита?

Напомним, что в пункте 1 статьи 130 ГК РФ дается понятие недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Любопытным представляется то, как судебная практика толкует законодательный термин «все, что прочно связа но с землей». В ряде случаев суды руководствуются теми признаками, которые закреплены в статье 130 ГК РФ. Так, по одному из дел на основании исследования представленных доказательств суды установили, что спорный объект имеет монолитный бетонный фундамент, стены выполнены из кирпича. Исходя из этого, суд сделал вывод, что по своим характеристикам спорный объект в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу1. По другому делу суд, оценив представленные по делу заключение МУП «Архитектура» и акт осмотра автостоянки, установил, что спорный объект не обладает признаками, указанными в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, так как состоит из насыпного щебеночного покрытия и огорожен металлической сеткой при отсутствии инженерных коммуникаций, а также не соблюден порядок ввода его в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации2.

Кроме того, стоит отметить, что при отнесении того или иного имущества к недвижимости суды иногда руководствуются не только теми признаками, которые закреплены в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Так, по одному из дел судами было установлено, что при приватизации треста спорные объекты не были включены в акт оценки стоимости зданий и сооружений как объекты недвижимого имущества и были учтены по акту оценки стоимости машин, оборудования и других основных средств. В связи с этим суды сделали вывод о том, что при приватизации спорные объекты не рассматривались как недвижимое имущество и что ипотека на них в последующем не может быть установлена. Кроме того, по этому же делу судами не было установлено оснований для признания спорных объектов недвижимым имуществом ввиду того, что не был соблюден порядок получения земельного участка для строительства объектов капитального строительства3.

По другому делу в удовлетворении искового требования о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке здания и земельного участка было отказано, так как на момент заключения договора ипотеки истец являлся собственником здания мини-рынка, технические характеристики которого указаны в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и соответствовали данным, указанным в договоре об ипотеке. В этой связи суд сделал вывод о том, что оспариваемый договор соответствует нормам действующего законодательства и не может быть признан недействительным4.

Также отметим, что с точки зрения гражданского законодательства понятия недвижимые вещи, не движимое имущество, недвижимость являются равнозначными. Помимо этого, Гражданский кодекс РФ к недвижимым вещам относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они также могут быть предметом ипотеки. Кроме того, законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Для этого необходимо четкое указание в законе5, что то или иное имущество относится к недвижимости.

Таким образом, первое условие для того, чтобы тот или иной объект материального мира выступал в качестве предмета ипотеки, необходимо, чтобы он являлся недвижимым имуществом.

1 Определение ВАС РФ от 27.11.2008 № ВАС-15161/08 по делу № А14-6434-2006320-30.

2 Определение ВАС РФ от 24.04.2008 № 4895/08 по делу № А28-4407/2007-125/22.

3 Определение ВАС РФ от 27.06.2008 № 7477/08 по делу № А56-48329/2006.

4 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2011 по делу № А82-7363/2010.

5 В данном случае речь идет именно о законах, подзаконные нормативные акты к таковым не относятся.

Полная статья в печатное версии журнала Жилищное право или на сайте через 3 месяца