Какой договор подписать?

Александр Герасимов, главный юрист ОАО «Компания "Главмосстрой"»

Облюбовав новостройку, мы начинаем искать купца, предлагающего наиболее низкую цену на квартиры в ней. При этом часто нас не интересует, в какой роли выступает этот продавец и какой договор он рассчитывает с нами заключить, чтобы, говоря словами любимого нами доктора Шпака из известной комедии, забрать у нас «все, что заработано непосильным трудом». И мы, не задумываясь о последствиях предлагаемого нам договора, спешим его подписать.

Квартиры в строящихся домах продают сегодня застройщики, инвесторы и даже строители (подрядчики) объектов. Каждый из них может предложить свой вид договора на приобретение в будущем новой квартиры.

Лицо, которое получает право на земельный участок для строительства дома с привлечением денежных средств других лиц, имеет утвержденную проектно-сметную документацию строящегося объекта и специальное разрешение на строительство, называется застройщиком.

Сегодня согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики жилых домов вправе привлекать денежные средства юридических и физических лиц к строительству объектов только на основании специального договора о долевом участии в строительстве. Условия этого договора перечислены в данном законе, договор подлежит государственной регистрации в регистрационной палате. Все эти обстоятельства, конечно же, защищают интересы дольщиков перед застройщиками домов. Более того, застройщики публично представляют проектную декларацию на строящейся объект и находятся под пристальным вниманием специальных государственных органов.

Однако вместе с застройщиками недвижимость продают и инвесторы, заключившие с застройщиками отдельный договор на инвестирование строительства объекта и получающие от него право на получение в будущем отдельных объектов недвижимости. Эти лица заключают между собой договор, основанный на Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». Арбитражный суд признает эти договоры действительными и подлежащими исполнению.

Специальными инвесторами строительства объекта могут быть и подрядные строительные организации, получающие от застройщика вместо оплаты стоимости выполненных работ право требования части построенного ими объекта недвижимости. В целях реализации полученного права на объект недвижимости строители заключают договоры на передачу будущих квартир с физическими лицами.

Что это за договоры и как к ним относятся суды, покажем на примерах судебных дел. Истец И. обратился в суд с иском к коммандитному товариществу «СУ-155 и Компания» о признании недействительными договоров предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи векселя и о применении последствий недействительных сделок.

Свои исковые требования истец мотивировал тем, что, подписывая два оспариваемых им договора, ответчик фактически имел своей целью скрыть привлечение его денежных средств как долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома. Черемушкинский районный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования истца. В судебном заседании выяснилось, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи еще не существующей квартиры. В договоре обозначена характеристика строящейся квартиры и ее месторасположение в доме. Ответчик обязался подписать с истцом основной договор купли-продажи недвижимости в течение 40 дней с даты регистрации его права собственности на эту квартиру.

Обращаем внимание читателей, что в момент подписания предварительного договора квартиры еще не было, дом построен не был. Поскольку предварительный договор купли-продажи не может предусматривать полную оплату будущим покупателем стоимости приобретаемого им товара, коммандитное товарищество заключило с И. договор на покупку им векселя, за который он заплатил стоимость квартиры. В то же время согласно требованиям статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Из содержания статьи 554 ГК РФ усматривается, что при продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить подлежащее передаче недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение конкретного имущества в составе другого недвижимого имущества, т. е. в многоквартирном доме.

Принимая решение по делу, Черемушкинский суд Москвы записал в мотивировочной его части, что до момента окончания строительства всего дома нельзя определить ни конкретный объект недвижимости (квартиру), ни площадь как всего объекта, так и отдельных его квартир, ни окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда. Эти сведения становятся общеизвестными только после технической инвентаризации дома и отдельных его помещений органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в регистрационной палате.

А вот далее суд делает интересный вывод, который, по мнению автора статьи, приводит к неожиданному решению. Учитывая, что до окончания строительства дома и обмера его БТИ нельзя определить конкретный объект недвижимого имущества, условия о предмете договора купли-продажи следует считать несогласованными, а сам договор незаключенным. Признавая в мотивировочной части решения договор незаключенным, суд далее квалифицирует его как ничтожную сделку на основании статьи 170 ГК РФ, т. е. сделку, имеющую намерение прикрыть другую сделку, прямо указанную в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Для меня не ясно, признается этот договор незаключенным или ничтожным. Ведь если договор не заключен, нет его сторон и никаких обязательств по его исполнению. К незаключенному договору не применимы последствия недействительной (ничтожной) сделки. Раз нет договора — нет и предмета признания его недействительным. Но не будем останавливаться на этом эпизоде, чтобы не отвлекаться от основной идеи статьи.

Главный вывод, который необходимо сделать из рассмотренного нами судебного дела, в том, что если мы хотим приобрести квартиру в строящемся доме и если перед нами выступает сам застройщик дома, то единственно правильный договор, который может быть заключен с ним еще на стадии строительства, — это договор участия в долевом строительстве.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал кассационную жалобу, где он оспаривает вывод суда о незаключенности предварительного договора купли-продажи квартиры и о необходимости применения к его отношениям с истцом указанного федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Кассатор объясняет свои возражения на выводы суда правилами, закрепленными в пункте 2 статьи 421 ГК РФ, согласно которым стороны могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными нормативными актами.

Судебная коллегия Мосгорсуда ответила на возражения заявителя жалобы положениями статьи 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами. В момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры в 2007 году действовал специальный закон, регламентирующий отношения застройщиков с дольщиками строительства объекта.

Кстати, этим решением суд также взыскал с ответчика в пользу истца и проценты за пользование чужими денежными средствами согласно статье 395 ГК РФ, начисленные на сумму приобретенного векселя, т. е. фактически на сумму уплаченной истцом будущей квартиры (Определение Мосгорсуда от 6.09.2011 по делу № 33-28261).

По другому делу истец требовал через суд признать за ним право требования передачи в собственность отдельного жилого помещения в строящемся доме. Фабула дела такова. Между истцом К. и ООО «Открытое пространство» заключен, так же как и в первом примере. предварительный договор купли-продажи квартиры о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по тому же адресу. Основной договор купли-продажи квартиры должен быть подписан после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на эту квартиру на продавца, но конкретный срок подписания основного договора определен не был. В свою очередь ООО «Открытое пространство» выступило инвестором строительства данного жилого дома на основании отдельного договора инвестирования с застройщиком ООО «Миракс Град». На момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры с истцом ООО «Открытое пространство» обладало правом требования передачи данной квартиры от ООО «Миракс Град».

Учитывая, что строительство дома затянулось, истец, боясь банкротства застройщика дома, ООО «Миракс Град», и продавца, ООО «Открытое пространство», обратился к ним с настоящим иском в суд с намерением закрепить за собой право на предполагаемую квартиру. Лефортовский суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении иска. При вынесении решения суд исходил из правила статьи 11 ГК РФ, согласно которой защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов видно, что с ним в будущем должен быть заключен договор купли-продажи квартиры. Причем срок подписания этого договора будет определяться сдачей дома в эксплуатацию и оформлением за продавцом права собственности на квартиру. На момент подачи иска предварительный договор купли-продажи квартиры не расторгнут, а между истцом и вторым ответчиком, ООО «Миракс Град», отсутствуют какие-либо договорные отношения. При этом продавец, ООО «Открытое пространство», не обладает признаками застройщика дома. Он всего лишь привлеченный застройщиком инвестор, осуществляющий финансирование строительства части дома. При таких обстоятельствах суд отклонил доводы истца, что предварительный договор купли-продажи квартиры якобы прикрывает собой другую сделку, предусмотренную законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», поскольку продавец не обладает признаками застройщика. В связи с этим он не связан обязанностью применять при продаже объектов недвижимости договор об участии в долевом строительстве. Мосгорсуд по кассационной жалобе истца оставил данное решение суда первой инстанции без изменения (Определение Мосгорсуда от 20.09.2011 по делу № 33-30010).

Во втором примере суд отказал в признании предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожной сделкой, якобы, по мнению истца, скрывающего договор долевого участия в строительстве жилого дома, поскольку первый ответчик, ООО «Открытое пространство», не является застройщиком, а со вторым ответчиком, ООО «Миракс Град», истец не состоит ни в каких договорных отношениях. Следуя логике суда, изложенной в первом решении, во втором случае предварительный договор купли-продажи надлежало бы считать незаключенным. Ведь дом, где истец намерен приобрести себе квартиру, в момент подписания договора не был построен, и потому нельзя было тогда определить конкретный предмет договора купли-продажи недвижимого имущества. Еще раз вернемся к правилам пункта 3 статьи 429 ГК РФ, согласно которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

Напомним читателям, что конкретизировать квартиру можно только после сдачи всего дома в эксплуатацию, обмера его и отдельных квартир в нем БТИ и регистрации права на предмет договора за продавцом. Если на момент подписания предварительного договора предмет сделки не определен, значит, нет и самой сделки — считается, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям основного договора. Этот вывод сделал Мосгорсуд, ссылаясь на норму закона, в нашем первом примере. Во втором случае суд избежал такой оценки предварительного договора купли-продажи. Здесь, видимо, исходя из предмета иска и из имеющихся обстоятельств дела, не было необходимости давать характеристику оспариваемому истцом предварительному договору. Хотя в мотивировочной части судебных актов по данному делу можно было бы как-то обратить на это внимание участников процесса.

Что же касается второго договора купли-продажи векселя, то, по мнению суда, он не подтверждал принадлежности к предварительному договору купли-продажи квартиры и рассматривался судом как самостоятельный договор, который стороны могут заключить по своему усмотрению. Ответчик, ООО «Открытое пространство», не мог получить с истца деньги за квартиру по предварительному договору. Ведь мы уже знаем, что по предварительному договору стороны принимают только одно обязательство — заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому требовать от покупателя квартиры уплаты денег по предварительному договору продавец не мог. Но ему нужно было как-то получить деньги от покупателя сразу. Тогда он пошел на применение вексельной схемы привлечения денежных средств. Такое в практике взаимоотношений по приобретению недвижимости случается часто. Приобретение векселя не связано с передачей в будущем квартиры. Это самостоятельный отдельный договор. В дальнейшем продавец недвижимости, принимая свой вексель, вместо денег передает векселеполучателю (покупателю недвижимости) объект недвижимости. И все остаются довольны.

По нашему мнению, истцу К. следовало бы требовать от ООО «Открытое пространство» подписания договора об уступке прав требования. Т. е. на основании главы 24 ГК РФ ООО «Открытое пространство» заменило бы себя истцом К. в договоре инвестирования с ООО «Миракс Град». Тогда бы истец К., выполнив свои денежные обязательства перед цедентом (ООО «Открытое пространство»), мог бы требовать передачи ему квартиры в доме-новостройке от ООО «Миракс Град». При отказе инвестора выполнить свои обязательства К. мог бы заставить его сделать это через суд. Но, видимо, на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры ООО «Открытое пространство» еще не выполнило свои финансовые обязательства по части строительства жилого дома и потому не могло подписать с К. договор уступки прав требования. Но тогда можно было с согласия того же ООО «Миракс Град» передать К. не только право требования квартиры, но и перевести на него свой денежный долг. Однако этого не произошло. Стороны пошли по другой схеме взаимоотношений.

В последнее время встречаются ситуации, когда одни участники строительства сменяются другими и ранее заключенные договоры ушедшего застройщика (инвестора) с физическими лицами на вложение денежных средств и получения права на построенную в будущем квартиру остаются в подвешенном состоянии. Как в этом случае поступить «брошенным» лицам, покажем на конкретном судебном деле.

К. обратился в суд с иском к ЗАО «ПИК-Регион» о признании его участником долевого строительства жилого дома в г. Химки, Левобережный р-н, и обязании заключить договор долевого участия в строительстве объекта. Суть дела такова. К. заключил договор уступки право требования на квартиру во вновь строящемся доме по указанному адресу с ООО «Масти Гранд». Договор прошел учетную регистрацию в администрации г. Химки и зарегистрирован в книге учета договоров о привлечении финансовых средств (таковы, видимо, правила заключения договоров с инвесторами в г. Химки МО). Ранее цедент, ООО «Масти Гранд», заключил договор по финансированию строительства квартиры с основным инвестором строительства всего дома, ООО «Принт Капитал», и полностью выполнил свои обязательства по договору, оплатив ООО «Принт Капитал» всю денежную сумму, равную стоимости квартиры.

Позднее функции инвестора строительства жилого дома переданы от ООО «Принт Капитал» к ЗАО «ПИК-Регион», с которым администрация г. Химки, министерство строительства МО и ранее привлеченные инвесторы заключили инвестиционный контракт. По условиям контракта ЗАО «ПИК-Регион» обязалось заключить и произвести регистрацию договоров участия в долевом строительстве с ранее привлеченными инвесторами. Однако на обращение истца К. ЗАО «ПИК-Регион» отказалось заключить договор долевого участия в строительстве дома, мотивируя отказ отсутствием информации о заключенных ООО «Масти Гранд» договорах с третьими лицами. По решению Химкинского городского суда МО иск удовлетворен, но судебная коллегия Московского областного суда, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО «ПИК-Регион», отменила принятое по делу решение и отказала истцу в удовлетворении заявленного иска. Отменяя принятое решение, судебная коллегия указала в своем постановлении, что истец К. не заключал с ответчиком никакого договора и поэтому у ЗАО «ПИК-Регион» не возникло обязательств перед истцом по ранее заключенным договорам с третьими лицами — ООО «Принт Капитал» и ООО «Масти Гранд». Наличие нового инвестиционного контракта между администрацией г. Химки, министерством строительства МО, ЗАО «ПИК-Регион» и ранее привлеченными инвесторами, по мнению судебной коллегии, не может являться основанием для удовлетворения иска.

Президиум Московского областного суда, рассмотрев дело в порядке надзора, отменил постановление судебной коллегии и оставил в силе решение суда первой инстанции. Обосновывая постановление, президиум обратил внимание кассационной коллегии на условия инвестиционного контракта, заключенного с участием ЗАО «ПИК-Регион», по которому новый инвестор добровольно принял обязательства передать прошедшим учетную регистрацию соинвесторам выбывшего из игры ООО «Принт Капитал» права на жилые помещения пропорционально вложенным инвестиционным средствам. Далее надзорная судебная инстанция подгоняла имеющиеся в деле документы, подтверждающие права истца К. на передачу ему оплаченной квартиры, под реализацию этого условия инвестиционного контракта. Это документы, доказывающие, что «Масти Гранд», передавший истцу право требования квартиры, полностью расплатился за нее перед прежним инвестором дома, ООО «Принт Капитал», и что истец К. расплатился за переданное ему право с ООО «Масти Гранд». Поэтому, исходя из условий инвестиционного контракта, у истца имеется право требования от инвестора, ЗАО «ПИК-Регион», подписания с ним договора долевого участия в строительстве жилого дома (Постановление Президиума Московского областного суда от 01.09.2011 № 377).

Президиум Московского областного суда принял свое решение в пользу истца лишь потому, что в новом инвестиционном контракте по завершению строительства дома вновь привлеченный инвестор ЗАО «ПИК Регион» взял обязательства присоединить к данному контракту всех тех соинвесторов, которые привлекались к строительству объекта его первым инвестором ООО «Принт Капитал» и подписать с ними специальный договор о долевом участии в строительстве, а поскольку истец К. и является таким привлеченным соинвестором, надзорная инстанция решила оставить без изменения судебный акт Химкинского суда МО. Раз ответчик обязался заключить со всеми соинвесторами договор долевого участия в строительстве объекта, суд поручил сделать это и в отношении истца К. Ведь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора или закона. Таково требование статьи 309 ГК РФ. Об этом суд напомнил ответчику.

Другое дело, если ответчик не принимал подобного обязательства при подписании нового инвестиционного контракта. Тогда иск истца К. с таким требованием уже нельзя признать обоснованным. Имея на руках подписанный и зарегистрированный договор уступки прав требования квартиры с ООО «Масти Гранд», ему пришлось бы выбирать другой предмет иска в случае, если ЗАО «ПИК Регион» отказал бы ему в предоставлении оплаченного жилья. Впрочем, это уже совсем другая история.

Источник: Жилищное право № 2-2012