Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жильё. Первоначально, документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё. Дабы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

С момента вступления закона в силу, большинство застройщиков (продавцов квартир) этот закон проигнорировали, пойдя по пути «придумывания» схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале, данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится «физически».

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.
Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, в последствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть, при ближайшем рассмотрении, привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его «выполнить обещание», просто не существует. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же, по истечении оговоренного срока обращения векселя, фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Еще одна опасность таится в следующем — если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.
При рассмотрении споров по указанным схемам суды вставали на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это было, в первую очередь, «гарантиями прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», а не действующим законодательством.

В целях исправления сложившейся ситуации, осенью 2009 года приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве. Главной поправкой являлось то, что теперь все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только указанным законом.

Однако ограничение не решило массы проблем и вопросов, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме. Их разрешение легло «на плечи» судов.
Выделим основные требования, соблюдение которых позволит избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме, или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде.

Договор долевого участия в строительстве (предварительный договор) должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. В договоре должен быть четко прописан его предмет, а именно характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома. Определением Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2011 N 33-17223 установлено, что сторонами заключен предварительный договор N <…> купли-продажи квартиры. В пункте п. 1.1 предварительного договора, стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи 1-комнатной квартиры с проектным номером N <…>, расположенной на 15 этаже в разбивочных осях <…>, общей площадью <…> кв. м, жилой площадью <…> кв. м, площадь лоджии <…> кв. м в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Продажная цена квартиры определена равной <сумма> (п. 3.1 Договора). Суд первой инстанции обоснованно признал данный предварительный договор отвечающим требованиям пунктов 1 — 3 статьи 429 ГК Российской Федерации, поскольку указанные характеристики объекта недвижимого имущества позволяют выделить квартиру в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного дома, т.о. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Постановлением ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А48-2034/2010 в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора отказано, поскольку стороны не конкретизировали в договоре условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу N А56-37445/2007 установлено, что в случае отсутствия в предварительном договоре долевого участия в строительстве жилого дома условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", такой договор считается незаключенным, вследствие чего не может служить основанием для понуждения условного инвестора к заключению основного договора.

Определением ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-5434/11 по делу N А48-2034/2010 в передаче дела по иску о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что спорный договор является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенные условия — срок и порядок уплаты цены договора.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства. Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-3703/2011 по делу N А59-3191/2010 в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на помещение отказано, поскольку представленный на регистрацию договор является незаключенным и не влечет возникновение права собственности на помещение, поскольку не содержит существенного условия о гарантийном сроке и не зарегистрирован в установленном порядке.

При заключении договора, дольщику (покупателю) надлежит проверить на соответствие требований действующего законодательства у застройщика следующие документы:

Постановлением ФАС Уральского округа от 31.07.2007 N Ф09-5989/07-С6 по делу N А76-2034/2007 в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора долевого участия судом правомерно отказано, поскольку договоры о долевом строительстве могут заключаться застройщиком только после государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Определением ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6713/11 по делу N А78-8087/2009 в передаче дела по иску в части признания недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что фонд, заключивший указанные договоры от своего имени и принявший на себя по этим договорам обязательства застройщика, не отвечал требованиям законодательства РФ, установленным для застройщика.
Определением ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16980/10 по делу N А70-10075/2009 в передаче дела по заявлению в части включения требований о взыскании долга по предварительному договору на заключение договора долевого участия в строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами в реестр требований кредиторов для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя заявление, пришел к обоснованному выводу о том, что требования обоснованы и документально подтверждены.

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Определением Калужского областного суда от 28.07.2011 по делу N ГК33-1975/2011 исковые требования о взыскании суммы задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере и компенсации морального вреда удовлетворены правомерно, так как договор об участии в долевом строительстве не зарегистрирован в установленном порядке, поэтому является незаключенным в силу части 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Главной задачей покупателя квартиры является выполнение в полном объеме и в сроки, установленные договором, обязанности по оплате доли в строительстве дома. К указанному также относится использование застройщиком «Вексельной схемы» — при надлежащей оплате суд принимает решение в пользу участника долевого строительства.

Определением ВАС РФ от 26.10.2011 N ВАС-13447/11 по делу N А07-18777/2010 в передаче дела по иску о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в иске, исходил из того, что осуществление расчетов в безналичной форме путем использования векселей действующему законодательству не противоречит, обязательство по оплате доли участия в строительстве дома ответчиком исполнено.

Соблюдение указанных требований хоть и не панацея, но в большинстве случаев помогает дольщику (покупателю) не остаться без квартиры.
Далее хотелось бы отметить некоторые особенности способов защиты прав и интересов дольщика (покупателя) на более поздних этапах взаимодействия с застройщиком.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, при соблюдении прочих условий, но отсутствии передаточного акта или иного документа дольщик (покупатель) с момента ввода объекта в эксплуатацию имеет право признать права собственности на объект недвижимого имущества в суде.

Постановлением ФАС Московского округа от 26.09.2011 по делу N А40-122641/10-23-1032 требование о признании права собственности на квартиру удовлетворено, поскольку разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме и у него возникло право получения в собственность объекта долевого строительства.

Определением ВАС РФ от 02.09.2011 N ВАС-8902/11 по делу N А56-78684/2009 установлено, что в случае если договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Определением Московского областного суда от 22.03.2011 по делу N 33-6054/11в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора уступки прав требования отказано правомерно, поскольку в материалы дела не представлены доказательства того, что оспариваемый договор противоречит положениям норм законодательства РФ и нарушает права и законные интересы истца.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако по данному виду спора суды, хоть и удовлетворяют требования участников долевого строительства, но по прежнему уменьшают размер неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ. (Определение ВАС РФ от 05.12.2011 N ВАС-15115/11 по делу N А64-5539/08-23, Постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 N 16904/10 по делу N А13-16297/2009, Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2009 N 43-В09-3)

В заключении отмечаю, что не смотря на множественные попытки застройщиков обмануть покупателей недвижимости суды всех инстанций рассматривают данную категорию спора больше в пользу последних, особенно, если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах, представляется необходимым внимательно относиться не только к подписываемому договору, но и особенно изучать документы, на основании которых данный договор подписывается. При необходимости лучше привлечь соответствующего специалиста, чем в последствии долгие годы «добиваться правды» через суд.