Налог на имущество начнут считать по-новому

Как заявил министр экономического развития Андрей Белоусов, пора менять оценку недвижимости с нынешней, так называемой БТИ, на кадастровую, но перед тем – доработать механизм оценки. При этом кадастровая стоимость объектов в десятки раз выше инвентаризационной, иногда более чем в 30 раз. Минэкономразвития предлагает поправочный коэффициент – три сотых. Сейчас прибыль с налога на имущество местные бюджеты почти не ощущают.

Максим Смородинов, к. ю. н., председатель Самарской коллегии адвокатов «Эгида»:

Исходя из мировой практики многолетнего применения налога на недвижимость и вне зависимости от характера его оценки и восприятия на территории РФ, можно говорить о неизбежности его введения. Остается лишь вопрос о сроках и благоприятности тех условий, на которых он будет введен.

В настоящее время налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах мира, при этом в большинстве из них именно данный налог составляет значительную часть поступлений в местные бюджеты. Так, во Франции эта цифра близка к 52%, в Канаде — к 81%. Доля поступлений в США, в зависимости от штата, составляет от 10 до 70%. Таким образом, не будет ошибочным полагать, что именно фискальная функция налога на недвижимость является одной из главных причин, побуждающих к его скорейшему введению в том числе на территории РФ.

Согласно проекту Федерального закона № 51763-4 №О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» предусматривается установление налога на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данная позиция соответствует мировой практике, согласно которой базой налогообложения в большинстве стран, где введен налог на недвижимость, выступает именно оценочная стоимость имущества.

В настоящее время в Российской Федерации базой для налогообложения является инвентарная стоимость, рассчитываемая по методике БТИ, в результате чего новые объекты обладают высокой инвентарной стоимостью, тогда как старые — очень низкой. Разница в стоимости может достигать 100 раз. Следствием данного расчета является такая же разница в налогообложении старых и новых объектов недвижимости.

Однако на самом деле в определенных (причем достаточно многочисленных) случаях рыночная стоимость старых объектов может являться более высокой, чем новых. В результате за имущество, обладающее равной рыночной стоимостью, люди платят совершенно по-разному.

Вот почему представляется, что исчисление налога, произведенное исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, должно являться более справедливым в силу того, что использование данного механизма позволяет избежать ситуации, когда один и тот же вид имущества, обладающий одинаковой рыночной стоимостью, облагается различными по величине налогами.

Поэтому введение налога на недвижимость должно выполнять и некую социальную функцию, а не только фискальную. Кстати, только при выполнении этого условия в обществе не будет массового неприятия этого налога.

При этом, вводя налог на недвижимость, необходимо избежать проблем, связанных с его применением, а именно на существующую возможность произвольной оценки недвижимости, редкость ее проведения, а также на тот факт, что при определении суммы налога личные обстоятельства, в которых находится плательщик, во внимание не принимаются.

Понятно, что в условиях массовой оценки недвижимости, используемой при расчете кадастровой стоимости, невозможно обеспечить точный и соответствующий действительности расчет относительно всех объектов, подлежащих учету. Как следствие, актуальным становится вопрос о способах устранения выявленных впоследствии погрешностей, главным из которых является определение налогооблагаемой базы. Законопроектом установлена налогооблагаемая база, равная оценочной стоимости объектов недвижимого имущества, установленная по состоянию на первое число первого месяца налогового периода. В целях минимизации возможных рисков, вызванных неоправданно высоким размером налога на недвижимость, целесообразно установление налоговой базы с понижающим коэффициентом по отношению к кадастровой стоимости не более 0,5. Думается, что это позволит устранить большинство случаев завышения кадастровой стоимости в ходе массовой оценки недвижимости и предотвратит возможное нарушение прав граждан.

В тех же случаях, когда даже с учетом применения понижающего коэффициента налогооблагаемая база все равно будет выше, чем реальная рыночная стоимость данного объекта недвижимости, должна реально действовать предусмотренная ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» возможность обжалования результатов установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и пересмотра начисленной стоимости объекта недвижимости.

Также, и это указано в Основных направлениях налоговой политики на 2013–2014 гг., при определении налоговой базы для исчисления налога на недвижимость физическим лицам — собственникам жилой недвижимости, целесообразно предоставлять стандартные и социальные налоговые вычеты. Такие вычеты в виде некоторой необлагаемой налогом нормы квадратных метров жилья и количества физических лиц, совместно проживающих с налогоплательщиком, также позволят уменьшить возможность наступления определенной социальной напряженности как следствие введения налога на недвижимость.

Статьей 394 законопроекта установлено, что налоговая ставка устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1% налоговой базы. Несмотря на отсутствие критериев, которыми должен руководствоваться орган местного самоуправления при определении величины налоговой ставки, ее максимальная величина не превышает средней величины налоговой ставки, установленной практикой зарубежных странах. Так, в Германии налоговая ставка колеблется от 0,98 до 2,1%, в Японии она составляет приблизительно 1,4%, в Дании от 0,6 до 2,4%.

В соответствии с Основными направлениями налоговой политики РФ на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 гг. налог на недвижимость может быть введен в тех субъектах Российской Федерации, где проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости, то есть введение налога на недвижимость должно быть поэтапным. Такое поэтапное введение налога также должно способствовать выявлению и устранению проблем, возникающих при применении данного налога.

Поэтому введение налога на недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости, требует тщательной проработки вышеперечисленных вопросов. Только в этом случае возможно относительно безболезненное его введение.