О порядке предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений

Павел Макеев, к. ю. н., член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России»

Согласно пп. 5 и 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) для приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду.

В то же время в п. 2 ст. 36 ЗК РФ установлено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с чч. 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон к ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета.

Таким образом, согласно действующему законодательству существует общий порядок предоставления земельных участков на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, и специальный порядок предоставления земельных участков, не требующий решений указанных органов, в частности, при предоставлении земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.

Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах осуществляется не в специальном, а в общем порядке.

В связи с этим представляет интерес следующее дело, которое было рассмотрено Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа.

Товарищество собственников жилья «Дом со шпилем» (далее — Товарищество, ТСЖ «Дом со шпилем») обратилось в арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее — Департамент архитектуры и градостроительства) от 29 февраля 2008 г. № 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска», а также отмене решения Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области (далее — Управление Роснедвижимости) от 4 мая 2008 г. № Ф36/08-927 «Об отказе осуществления кадастрового учета».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены: Департамент имущественных отношений администрации города Омска, закрытое акционерное общество «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» (далее — ЗАО «ПКОП «Деловые встречи»), муниципальное предприятие «Городское кадастровое бюро «Земля и недвижимость».

Решением арбитражного суда от 8 сентября 2008 г., оставленным без изменения постановлением от 18 ноября 2008 г. Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований Товариществу отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе заявитель отмечает, что суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали закон, регулирующий порядок приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права на земельный участок, занимаемый этим многоквартирным домом и объектами, предназначенными для обслуживания этого дома по адресу: пр. К. Маркса, 29.

Проверив законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационной жалобы и дополнение к ней, отзыв на данную жалобу и дополнение к нему, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции посчитал, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом, по инициативе ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» Департаментом архитектуры и градостроительства было принято распоряжение от 29 февраля 2008 г. № 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска», в соответствии с которым был утвержден проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 1761 кв. м, для строительства детского сада; местоположение земельного участка установлено в 12 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Масленникова, д. 9, в Центральном административном округе города Омска.

В свою очередь, по инициативе собственников помещений жилого дома по пр. К. Маркса, 29, Департаментом имущественных отношений было издано распоряжение от 11 марта 2008 г. № 1997-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка по проспекту К. Маркса, дом 29, в Центральном административном округе города Омска», согласно которому был утвержден прилагаемый проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 4181 кв. м, для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строения; местоположение земельного участка установлено относительно 5-этажного жилого дома с почтовым адресом: пр. К. Маркса, д. 29, в Центральном административном округе города Омска.

Собственники помещений жилого дома по пр. К. Маркса, д. 29, обратились 17 апреля 2008 г. в Управление Роснедвижимости с заявлением о постановке на кадастровый учет сформированного земельного участка.

Решением Управления Роснедвижимости от 4 мая 2008 г. № Ф36/08-927 было отказано в осуществлении кадастрового учета со ссылкой на несоблюдение требований, предъявляемых к формированию документов о межевании, отсутствие в акте согласования подписей лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, а также на то, что границы формируемого земельного участка пересекаются с границами учтенного земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 07:1547.

ТСЖ «Дом со шпилем», полагая, что распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства от 29 февраля 2008 г. № 221-р и решение Управления Роснедвижимости от 4 мая 2008 г. № Ф36/08-927 не соответствуют земельному законодательству, нарушают его права на использование фактически занимаемого земельного участка, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Арбитражный суд, отказывая Товариществу в удовлетворении заявленных требований, принял решение без учета следующих норм права и обстоятельств дела.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений — в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Исходя из ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания данной нормы не следует, что введение в действие ЖК РФ влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.

В пункте 1 ст. 2 ЗК РФ указано, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ.
Таким образом, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нем должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному в пп. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты, а последний в установленный законом срок принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность.

Поскольку судебными инстанциями не в полном объеме исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, суд кассационной инстанции посчитал, что принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений и рассмотрения спора в соответствии с нормами земельного, жилищного и арбитражно-процессуального законодательства.

Как следует из анализа данного судебного дела, предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах должно осуществляться не в специальном, а в общем порядке, установленном в пп. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ и предполагающем принятие решений исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков.

Важно отметить, что чч. 2, 3 и 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ были предметом проверки конституционности в Конституционном Суде РФ.

По результатам указанной проверки Конституционный Суд РФ отметил следующее. Как следует из ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (чч. 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (ч. 4).

Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8) и конкретизирующим данное правило п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Реализовав в ЖК РФ и Вводном законе к ЖК РФ предписания ст. 36 Конституции РФ от 12 декабря 1993 г. с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Это означает, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен ЗК РФ, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

В связи с этим положения чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ, — как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него, — были признаны Конституционным Судом РФ не противоречащими Конституции РФ.

Как следует из анализа данного судебного дела, предоставление земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах должно осуществляться в специальном порядке, не предполагающем принятие решений исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков.

Таким образом, представляются верными следующие выводы:

1) нормы ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ являются специальными по отношению к нормам ст. 36 ЗК РФ, о чем свидетельствует п. 2 ст. 36 ЗК РФ, отсылающий к жилищному законодательству в том случае, когда вопрос касается порядка предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах;

2) для приобретения собственниками помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности на земельные участки под такими домами не требуется соблюдения общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного пп. 5 и 6 ст 36 ЗК РФ, и принятия решения исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков под многоквартирными домами;

3) земельные участки под многоквартирными домами, сформированные и поставленные на кадастровый учет, автоматически переходят в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.

СЗ РФ. — 29.10.2001. — № 44. — Ст. 4147.

СЗ РФ. — 03.01.2005. — № 1. — Ст. 15.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 марта 2009 г. № Ф04-957/2009(1585-А46-31) // СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика: Решения высших судов».

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 12-П // СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика: Решения высших судов».

СЗ РФ. — 05.12.1994. — № 32. — Ст. 3301.

СЗ РФ. — 28.07.1997. — № 30. — Ст. 3594.

СЗ РФ. — 26.01.2009. — № 4. — Ст. 445.